五星級酒店如何金融運作

1. 如何應對金融危機對酒店業的影響

參考的建議：

一、 開拓新型市場
當前，國家採取10項措施、到2010年投資4萬億元人民幣拉動國內經濟；中國有9億多農民的消費群體，近期實行的家電下鄉優惠政策，就是專門針對農村市場的。我們酒店業也未嘗不可。我們可以不斷提高旅遊接待條件和服務，延長旅遊產業鏈，開發鄉村旅遊市場，一些有條件的酒店（或者和旅行社合作）開發價格優廉的旅遊線路產品，降低旅遊者的出行費用，吸引更多城市周邊地區及鄉村旅遊者出來旅遊，提振酒店市場。開拓假期學生市場，憑學生證享受一定的折扣優惠。開拓農村市場，到農村做宣傳，把農民的紅白喜事宴席拉到城裡的酒店辦。
二、 維護現有協議客戶及常客

穩定的客源是酒店生存、發展的必要條件，如何維護好這些客源呢？

根據客人消費額贈與消費積分或免費項目，銷售人員定期回訪客戶，保持良好的溝通，酒店舉辦相關促銷政策或文藝聯歡發函告知客戶。

提升酒店服務品質，延伸服務：贈送免費報紙、水果等；服務關鍵點控制與提升：周到的禮賓服務，便捷的前台服務，高雅溫馨的餐廳服務等；房間衛生質量控制與提升：衛生間整潔干凈、房間布局有個性和特色等。
三、 有效降低酒店經營成本

降低酒店經營成本，提高經營效益是酒店生存發展的根本之道。酒店屬於投資大、成本高、人員流動性大的行業。如何有效控制經營成本，提高經營效益，酒店必須做好以下幾點來有效管理和控制好運營成本。

四、 加快酒店信息化步伐

酒店信息化給酒店業帶來經營管理理念的變革。未來幾年，酒店業的競爭將主要在智能化、信息化、個性化方面展開。酒店信息化為酒店的經營管理者提供了及時准確的酒店經營數據，為決策者提供了決策依據。對於酒店來說，盈利是根本，要加快酒店行業的信息化步伐，就應當從能夠為酒店創造和提高經濟效益的項目著手。隨著網路的普及，建立一個基於Internet的全球酒店客房預訂網路系統已不是難事。無論是集團酒店、連鎖酒店還是獨立的酒店都可以加入成為該系統成員。賓客可以通過互聯網路直接訪問該系統，了解某酒店的詳細資料，填寫訂單並完成預訂和確認。

2. 開五星級的酒店要投入多少資金

根據國際酒店業的一般標准，五星級酒店的投資成本，換算為每間客房為單位來計算，在美元15萬到20萬之間；四星級酒店的投資成本，在美元10萬到14萬之間；三星級酒店的投資成本，在美元5萬到8萬之間；經濟型酒店的投資成本，在美元1.5萬到4萬之間。根據不完全數據統計，我國近幾年建造的不同星級的酒店，投資成本都大大超出國際行業標准。在沿海發達城市，五星級酒店的投資成本，換算成每間客房為單位來計算，是在美元20萬到30萬之間；四星級酒店的投資成本，在美元18萬到25萬之間；三星級酒店的投資成本，在美元7萬到10萬之間；經濟型酒店的投資成本，在美元2.5萬到5萬之間。按酒店的檔次進行兩者相比，我國目前的投資成本平均水平，要比國際標准高出30%到40%。這高出的成本部分，給日後酒店的正常經營，造成了一個極大的「黑洞」。
建造一個酒店所需的資金，少則幾千萬元，多則幾個億，乃至幾十個億。這種數額的投資，資金的結構往往是多元的

3. 金融危機下酒店業如何度過寒冬

雖然尚未被其完全籠罩，但趨冷的國際經濟環境已造成高星級酒店客流的銳減。江浙進出口貿易和製造業的紛紛倒閉，也給當地酒店業市場的客源帶來了不小的影響。面對不容樂觀的經濟蕭條形勢，酒店該如何抵禦經濟寒冬的悄然來臨，杭州開元之江度假村已經開始未雨綢繆，施展各種招數。啟動「海鮮價策略」 先吃飽再吃好 「海鮮價策略」是根據經濟環境，市場時機的好壞波動性調節產品價格的一種策略。由於經濟危機的影響，很多曾接過的大型會議和高檔餐飲都有所取消，就目前形勢預計明年的散客市場也將有所低迷。但誰能夠抗過這一段，誰就是強者。杭州開元之江度假村走的是靈動變換經營方式，講究先吃飽再吃好的路線。 2009年對整個酒店業來說都將是嚴峻的一年，不論高端酒店還是經濟型酒店都將面臨著考驗。在全球金融危機的形勢下，酒店的客流量必然大幅減少，特別是餐飲業績經營滑坡將是不可避免的現實。但四星級酒店相對於五星級酒店的經營，其優勢是：面對市場可採用靈動的經營方式，當市場經濟環境好，處於銷售旺季時，可以增加產品服務附加值，把價格上調至五星級酒店的平常價。當市場經濟環境不好時，可保持酒店運營在不虧本的情況下，把價格下調至三星級的價格，親民而不失體面。針對金融危機可能對酒店造成的影響，客房在超剩餘的情況下，也可適當調低價格，穩住營收，保持現金的流通和設備設施的維護，在一定程度上又吸引了普通的消費客流，降低了員工的失業及待業率，也為經濟復甦後酒店的進一步發展儲備了人才和客戶。針對餐飲需求尤其是高檔餐飲大幅縮水的情況，酒店將試著走高星級酒店的大眾化餐飲營銷之道，在高檔品牌宴會不動搖的情況下，降低普通餐飲的價格，開發經濟實惠的菜餚，採取贈消費券的形式刺激鼓勵消費，針對不同領域的賓客採用房餐聯動的措施，在危機中穩住客戶和營收，做到「貧困」不挨餓。積極拓展客源 動員全員促銷 面對市場的低迷情況，酒店不能過於依賴降價策略，酒店作為微利行業，降價空間有限。即使玩價格戰也需要把握一個度，不然會形成惡性循環，因而酒店的銷售部門還是要把心思放在拓展客源上。要看到金融危機對酒店業會有一定影響，但對中國市場影響不如歐美嚴重，近期政府出台4萬億人民幣刺激經濟的計劃，也在一定程度上增強了中國人民的消費信心。十幾億人口的巨大市場，總有一部分人要用餐，總有一部分人要住酒店，而且經濟低迷時期卻是旅遊抄底的好時機，一些消費者會藉此外出旅遊，酒店在此時應抓牢商務市場，開發散客旅遊市場，重視旅行社團隊。當然臨近年底，酒店首要任務是做好年底團拜會，新春年夜飯這塊大市場。但春節過後，開元之江度假村將立刻啟動全員促銷策略，一隻手穩抓已有市場，保持既定客源不流失；一隻手強力抓酒店的銷售，拓展周邊寧波、紹興市場。以市場部為龍頭，各部門積極輔助，盡最大力量開發市場，尋找客戶。其次，作為省政府招投標獲勝的第一家單位，之江度假村也將在穩住省市級單位會議的同時，積極利用這一品牌，開發周邊政府部門的會議接待。培養復合型人才 降低人力成本 面對金融危機海嘯，各企業紛紛裁員准備過冬。作為服務性行業的酒店，每個部門都需要不少的員工，尤其是講究高端品質的高星級酒店，需要更加多的人員來為客人服務，以維持品牌效應。開元之江度假村主張在保證高質量服務的前提下，通過培養復合型人才，盡量少使用人員。酒店在新員工培訓時，注重培養「多面手」，從客房打掃、前台、餐飲端盤、擺台、斟酒，甚至行政管理等方面的知識和技能都要有所掌握。這樣當一個員工正式入崗時，就可以擔當不同的角色，酒店總體使用的員工數量就會減少，盡管人均薪水可能比較高一點，但對於酒店而言，酒店的人力成本還是有所下降的。之江度假村培養這些復合型人才，還有一個長遠目的，就是為集團的拓展輸出管理型人才。酒店業的低迷期終將會過去，行業的快速發展期一定會到來。在低迷時期做好員工的培訓和培養，既能應對目前的環境，又提高服務素質，穩定和吸引客源，有利於酒店的長遠發展。加強風險意識 保持現金流通 著名經濟學家郎咸平在《如何抵禦經濟寒冬》的演講中說：「一個注重風險管理的企業家一定是隨時隨地保持著最低的負債比例，隨時隨地保持著最高的現金流，雖然公司的發展會受到限制，可是無所謂，因為只有保守經營、穩健經營才可以幫助你渡過幾次危機。」在目前整體經濟環境不景氣，商旅減少的情況下，酒店的經營肯定會受到直接影響。特別是極度需要資金支持的酒店一旦資金「斷炊」，則將面臨倒閉危機。之江度假村為加強酒店的風險管理，保持資金的暢通，除預備通過實行「海鮮價策略」、「全員促銷」、「降低人力成本」增加營收降低成本外，還將加大了對常客、老顧客掛賬額的控制，減少掛賬額度，快速回收資金，以防止出現經濟破產帶來的呆賬死賬現象。財務部也將從2009年起加大對營銷活動的監控力度，並結合市場情況，從各部門收入，成本費用（營業成本．管理費用，營業費用），資產，負債，現金流量上綜合分析該營銷活動的可實施性以及所帶來的經營效果，避免危機時期不必要的損失與浪費，保持酒店盡可能大的現金流。

4. 酒店業如何應對當前金融危機

問題一： 在美國華爾街金融危機的影響下，歐美、亞太的酒店投資者和經營者已經陸續感到了壓力，您認為這場金融危機將在多大程度上殃及到飯店業？ 馬勇教授/博導（湖北大學旅遊研究院院長）：金融風暴已經擴展到了全球，很多國家的旅遊業和酒店業都受到了不同程度的沖擊，我國酒店業也不例外，不少酒店投資者和經營者已經感到一定的壓力。但單從中國飯店業市場來看，金融危機對我們帶來的負面影響並不大，目前我國酒店業仍在全球金融危機的影響下頑強生存、緩慢發展。首先，從金融危機影響的地域范圍來看，上海、廣州、深圳等東南沿海一線城市由於經濟發展較快，國際化程度較高，在此次全球金融海嘯中受到的波及相對較大；而我國中西部大范圍地區由於國際化程度相對較低，在這場金融危機中受到的影響也相對較小。目前我國中西部地區酒店業仍然保持穩健之勢。從中我們可以看到，酒店業發展受到較大影響的一線城市和地區並不足以改變中國酒店業整體向前發展的局面。其二，從國家政策層面來看，由於中國政府不斷出台各種各樣的政策，擴大內需，以緩解金融危機對我國帶來的負面影響，保持國內經濟的持續增長，導致我國國內商務會展活動仍然呈現出頻繁之勢，這從我國經濟型酒店當前的高入住率和利潤率中就可見一斑。因此，總體看來，國際金融危機雖然一定程度上殃及中國酒店業，但程度不大，並不足以阻礙中國酒店業的持續向前發展。 問題二： 盡管國內一些熱點市場的平均房價有所上升，但入住率和平均每間可售客房收入都有所下滑，您認為這是否單純是金融危機的影響？ 馬勇教授/博導：據來自攜程旅行網的統計顯示，10月份北京的五星級酒店平均預訂價格是1200到1400元，四星級酒店平均預訂價格為600到800元，同比9月份四、五星級漲幅在15%以上。可見，在金融危機中，國內一些熱點市場的平均房價有所上升，但另一方面的數據也顯示，客房的入住率和平均每間可售客房收入都有所下滑，筆者認為，這並不單純是金融危機的影響。全球金融風暴的到來，使得酒店消費需求趨緩，各大飯店集團為了爭奪更加有限的市場資源，展開了更加激烈的競爭。國際飯店集團仍在加速中國擴張步伐，例如全球客房數量最多的酒店集團——洲際酒店集團（IHG）於今年9月17日在武漢簽署了一項協議，擬在華中的門戶城市武漢管理兩家高星級酒店。目前進入中國的國際飯店集團已有30多家。與此同時，本土飯店集團也在不斷展開激烈的競爭，經濟型酒店市場也呈現出一片紅火，漢庭10月16日在北京東單剛剛開業了一家豪華經濟型酒店，在試營業期間就做到了日日爆滿，入住率達到了120%到140%。而7天等經濟型酒店的入住率也都能達到一個讓人滿意的水準。可見，金融危機雖然帶來酒店客源在一定程度上的趨緩，但是它並沒有打亂中國酒店業市場依然正常的競爭秩序，反而帶來市場更加激烈的競爭，飯店企業應該將此次金融危機化作酒店業發展的動力，積極努力地探尋提升自己的服務質量和競爭能力途徑和方法。 問題三： 為了避開危機，很多酒店實際上已經推遲了開業時間，投資者也苦於沒錢，您認為這場金融危機的影響將持續多長時間？ 馬勇教授/博導：隨著全球金融危機的不斷升溫，其惡劣影響逐漸從非實體經濟蔓延到了實體經濟，旅遊酒店業無疑也受到了重創。目前，很多酒店因為受到危機的影響，資金鏈斷裂而推遲了開業時間甚至是停產歇業，然而這種影響並不是普遍存在的，國內外仍然有一大批酒店在危機下「逆市成長」，如全球最豪華酒店亞特蘭蒂斯11月20在迪拜盛大開業，從試營業到正式開業的兩個月內入住率一直保持在80%左右，投資者稱酒店屬於中長期投資，他看好酒店未來的長遠收益；我國北京、廣州、上海等地的酒店業也因大型會展活動的利好影響而呈現出較好的發展態勢。因此，金融危機對酒店業的影響時間和影響程度並不是絕對的，這與當地的宏觀外部環境、市場區外條件等因素都具有較強的相關性。此外，從一般的規律來看，由於危機影響的滯後性，當前金融危機造成的影響持續時間可能較以往危機更長，危機的產業影響可能要持續到未來的3到5年甚至是更長時間。因此，酒店業要做好長期應對的准備，苦練內功，轉變經營理念和經營方式，以強大的生命力來抵抗危機的襲擊，將影響減小到最低。 問題四： 您覺得行業應該採取什麼樣的舉措來積極面對這場金融風暴？您對飯店業紓困有何建議？是多渠道營銷？創新產品？積聚人才……？ 馬勇教授/博導：面對金融危機所採取的措施可以是多方面的。其一，可以調整產品結構，應對危機。例如漢庭酒店集團開始通過發展豪華經濟型、漢庭快捷、漢庭酒店等多種類型的酒店業態，來抵禦單一業態應對金融危機的風險；其二，加強融資，做大自己。如在國內外經濟放緩、金融風暴導致金融資本投資意願降低等情況下，7天連鎖酒店集團於2008年10月16日成功融資6500萬美元來抵禦風險；其三，加強合作應對危機，這種合作可以是飯店企業之間的戰略合作，也可以是不同行業間的戰略聯盟，例如2008年7月28日國內成立的首個低星級非連鎖酒店的跨區域聯盟——「星程酒店」就屬於前者；其四，轉變客源市場戰略。由於在金融海嘯的影響下，以國外客人為主的高端酒店比以國內客人為主的中低端酒店對金融危機的敏感度更高，因此，我們可以改變國內高端酒店的發展對國內市場長期忽視的理念，調整客源，同時適應國內外兩個市場。此外，在國內市場上，也要注重從一線城市向二三線城市的推進；其五，注重市場的多元化細分。由於專一市場應對金融風暴的能力較弱，飯店集團應加強元市場的細分，如重視商務會議市場、觀光旅遊市場、休閑度假市場等多種細分市場的重視，以增強抗風險能力；其六，靈活採用多種酒店經營運作方式。酒店業本身特有的脆弱性和資產的專有性決定了酒店經營極易受到外部環境的干擾，同時在經營風險發生時難以進行退出市場後的轉化。因此，有能力的飯店集團應實施多元化經營戰略，靈活運用各種租賃經營、收購兼並、委託管理、特許經營等方式化解危機，抵禦風險。

5. 一個五星級酒店的運營成本大概有多少

方案一、租賃經營
主要思路：租賃原物業裝修進行酒店經營，簡單估算投資收益如下：
（一）項目運營收入
在文昌中路沿線，新裝修的酒店一般價格在160～180元/間.天，我們暫按照150元/間.天計算，暫時按照160個房間計算，實際可以裝修更多的房間，每天收入150*160＝24000元，一年為24000*365＝876萬元，目前揚州酒店平均入住率在70％左右，我們入住率暫時按照60％估算，客房年收入應該為876*60％＝525萬元，我們暫時按照500萬元估算，餐飲收入暫時不列入收益。
（二）運營成本
1、房租 目前我們按照3000元售價測算租金，那麼9000平方米，總售價為2700萬元，按照5％回報返算租金應該每年135萬元，就目前市場情況，租金應該在100萬元每年。
2、裝璜折舊 裝潢我們按照3萬元每間投入，目前160個房間，合計裝璜需要約480萬元，暫按照500萬元估算，我們按照5年平均折舊，那麼每年分攤裝璜成本100萬元。 裝璜費用包含房間裝修、大堂裝修、外部立面裝修。
3、經營成本 根據經驗，酒店運營成本一般應該在收入的35％左右，運營成本主要包括人員工資、水電費用、易耗賓館用品。那麼我們日常運營成本每年為500*35％＝175萬元。
（三）收益分析
我們首期投入，裝修500萬元，第一年租金100萬元，合計投入600萬元，以後5年每年收益為500（收入）-100（租金）-100（裝璜折舊）-175（運營成本）＝125萬元。從第6年開始裝璜折舊結束，每年收益為225萬元。
方案二、買斷經營
主要思路：一次買斷，裝修出售產權，由酒店經營公司統一經營，返還業主一定的租金回報，相當於運營公司租賃業主的房產經營。（由於版面關系，對於經營、回報、具體操作不贅述）
（一）運營成本
（1）房產投入：目前我們按照3000元售價測算，那麼9000平方米，總售價在2700萬元左右。
（2）裝璜投入：裝潢我們按照3萬元每間投入，目前160個房間，合計裝璜需要約480萬元，暫按照500萬元估算。
（二）運營收入
全裝修酒店出售，統一經營，目前賓館售價按照5000每平方米計算，7000平方米全部出售，合計收入3500萬元。餐飲用於經營，不出售。
（三）收益分析
如果運作順利，該項目從裝修開始到銷售結束，周期需要半年時間。我們累計總投入2700（房價）+500（裝璜）＝3200萬元，總收入為3500萬元，剩餘2000平方米的餐飲，餐飲一、二樓按照5000元/平方米估算，凈資產1000萬元。項目裝璜投入500萬元，必須要投入，房產房款可以分期付款，也可以考慮分割貸款。實際需要投入滾動資金1500萬元左右就可以運作。

6. 如何看待三亞原價3000元的五星級酒店，一些平台直接腰斬3折

主要是因為此前受到疫情影響，很多酒店都出現巨額虧損，所以現在不少平台選擇降價打折出售。要知道去年的狀態，幾乎所有景區都被封鎖了，酒店入住率只有個位數，而對於這些五星級酒店來說，其運營的成本本身就不低，如果沒有足夠的入住率，就意味著酒店將面臨巨額的虧損。而且三亞的五星級酒店本身就不少，在競爭激烈的情況之下，降價也是很正常的事情，現在好不容易，各地都解封了，此時打折，增加入住率可以緩解酒店的負擔。