房地產金融屬性如何去掉

❶ 商品房金融屬性何時去除

商品房金融屬性可能會在2023年去除
過去這些年城鎮化目標穩步推進，越來越多的農村人口向城市遷徙，給城市住房帶來了很大的需求，商品房市場逐漸開始升溫，特別是在房子具備金融屬性後，商品房的交易頻率迅速加快，因為很多在城市購房的人都明白一個道理，城市房子不僅可以用來居住，還能保值增值，對於大部分人來說這是一石二鳥的好事情，特別是在樓市投資者不斷增多的背景下，房價的上漲速度很明顯，很多人剛剛買房沒多久房價就漲了，這讓很多人對於買房都變得情有獨鍾，即便是買房壓力越來越大，都想方設法想要上車，可以說，房子的金融屬性已經徹底取代了房子最基本的居住屬性，大家買房更注重房子的增值空間！

但在這樣的趨勢下，我們的房價越來越高，已經偏離了很多人實際的購買力，不少家庭買房基本上要拿出一兩代人幾十年的積蓄才行，買房擠壓生活其他方面的質量屢見不鮮，所以對於高房價的調控到了迫在眉睫的時候，而經過了這幾年的持續調控，樓市中的炒房行為、哄抬房價的行為成為了重點打擊的對象，房子的金融屬性也開始出現了松動的情況，特別是去年下半年房價開始全面降溫後，現在很多人對於買房積極性明顯大不如前，因為現在二手房市場上很多房子降價都沒人來接盤，像今年1月份重慶的二手房套數就如破了17萬套，房子的增值價值似乎一夜之間就消失了！
而對於接下來的房地產走勢，很多房產專家和大佬們也是各抒己見，預測到了2023年之前，房地產的金融屬性將會逐漸關閉，當房子不具備金融屬性後，到時候大家都會扎堆去賣房，價錢肯定會越來越低，所以如果你有兩套房，建議你賣一套！

❷ 房子取消金融屬性是什麼意思

意思是房子是用來住的不是用來炒的，要廢除房地產的金融屬性，回歸其本質的居住屬性。擁有金融屬性的房子本質上和股票一樣具有炒作的空間，當房子變成炒作的工具之後，普通人包括房地產從業人員都是最大的輸家。

❸ 去除房地產的金融屬性是什麼意思啊

去除房地產的金融性
房地產去金融化會引發信用收縮、房地產投資過快回落，意味著房地產去金融化在樓市層面，供求兩端對稱控制有望推動房價與地價穩中趨緩；行業層面，短期並購重組可能涌現，房地產行業或迎來新一輪洗牌，但未來房企依靠加杠桿實現彎道超車的難度

❹ 房地產行業的「海螺水泥、招商銀行、寧波銀行」，要出現了

作者：cfuwxd

地產的新時代

某地產公司的老闆說，三條紅線和招拍掛是同等級別的。我對此表示同意，論業務能力，人家確實強，早早就看明白了。地產我看了一年多，三條紅線出來後，又想了好幾天，才算看明白。讓我們來談談未來地產的新時代。先從各個業務屬性的理解開始。

1、理解地產行業的屬性

房子的價值=土地價值+建築價值。

開發商是干什麼的，開發商就是買了地，蓋房子，然後賣房子的。土地這個東西，是個金融品；建築，是個製造業產品。

在過去的若干年裡面，整個行業事實上是一個中長期的城鎮化過程，人口的流入帶來了土地價值的增值。而建築是製造業產品，是要折舊的。所以房價出現了長期上行，這主要是土地價值的增值所致，建築並不帶來房價的上漲。

在這樣的一個地價驅動的金融資產增值過程中，賺錢的是什麼？是囤地，是利用金融杠桿的放大資產增值，是更激進地擴張資產負債表。這不僅地產開發商懂，連炒房的老百姓都懂。

這樣的一個過程，帶來什麼影響？全 社會 的資產負債表大幅度擴張，金融杠桿提升，「大到不能倒」的信用綁架。

從08年以來，金融系統就一直圍繞著這個去杠桿化問題而監管。花了10多年時間，才有些成效，如無風險利率下行、信用違約成為常態，但是到現在還未見收全功。

三條紅線，可以理解為去杠桿化進程到了地產開發商行業了。

2、理解地產市場的未來

雖然去杠桿化是地產行業金融問題的一個變化，但是房地產本身的基本面，經過這些年的發展和時代的變遷，已經有很大的變化了。

人口流動問題。這兩年，我們應該可以非常清楚地看到，房價（地價）取決於人口的流動。但是中國的人口流動問題，已經發生了根本性的變化了。一線城市人口不再增長，人口結構老齡化問題顯著，地域性的人口結構問題明顯（如廣東浙江以及部分內陸省會才有人口流入）。未來大部分地區不再享有人口流入的紅利來推動地價了，甚至某些城市會出現人口負增長的坑（如鶴崗阜新，甚至上海未來的老齡化壓力已經呈現）。這意味著房地產的金融屬性退潮。

房價問題的另外一個變數是政府。賣地是地方的實質收入重要來源；同時對於政府而言，現有的房產是個巨大的資產包和抵押品。保持房價的穩定，是其基本目標。保持房價穩定，固化泡沫，防止系統性風險是首要目標；在此基礎上，逐漸進行收入的替代和風險的化解。具體就是一城一策下的各地動態平衡。可以預期的也是房地產的地價金融屬性也是降低。

當房地產的金融屬性下降，這意味著什麼？房產和開發商更多的將會呈現建築的製造業屬性。因此，這兩年，我們看到了，新房和二手房的巨大價格差異呈現。次新房最貴，然後是期房，然後是老房齡的二手房。在同等的土地價值下，建築折舊和產品力的差異構成了房價的差異來源。

那麼對於開發商而言，大家拿著同等的土地， 誰能製造出成本更低產品力更強的房子，誰就更好。 這就是製造業屬性了。而不是過去的誰有更大的杠桿，拿更多的土地等著升值賺最多。

3、理解三條紅線的變化

三條紅線，是監管對於地產行業去杠桿化的首次監管嘗試。其實質就是和開發商說，別想靠杠桿賺錢了，回到製造業吧。土地的錢，不該你賺，你就好好賺個開發建房的錢吧。

這個問題上，實質起到了類似銀行的巴三，供應側改革的環保的作用。用一根繩子卡住擴張，限制產能，將競爭從比誰膽大，回歸到誰經營效率更高上來。對於整個行業而言，約束產能之後，高效率企業（頭部企業）的競爭優勢加大，未來的日子開始好過了。可以顯而易見的是， 地產行業將會比另外一種形式出現過去的水泥的海螺、煤炭的陝煤、銀行的招行寧波的故事 。所不同的是，地產行業的集中度更低，提升空間更大；地產行業也並不完全是以大為美，個別大的企業甚至可能被這個 游戲 規則所吃掉，成為別人的市場份額。

4、理解玩法差異，展望新時代

三條紅線宣告的是地產行業從金融屬性向製造業屬性的轉變，去杠桿化進程的開啟。這顯然是一個新時代的來臨。不同地產開發商的玩法不同，未來命運不同。

重規模的公司差於重經營效率的公司。過去激進的公司在未來可能玩不轉了，其實就是過去靠拼加杠桿，現在看誰roic高。也就是beta不如alpha。還是前面一句話，同樣的土地， 誰能更高效率地做出來更強產品力的房子，誰就更好。

但是在這個問題上，市場上目前流行的高周轉=高效率。我覺得是需要警惕的。從財務上看，高周轉當然更好。但是高周轉是以什麼代價獲得的，這點不同的公司是有差異的。如果高周轉是以更低的價格來實現，這個不構成競爭力。更低的價格，甚至往往還代表著更差的產品。這兩年的高周轉的房子質量，我個人持悲觀態度。

同樣這個問題可以回到過去銀行業的對比，招行和寧波為什麼好？是因為在價格上更加激進 嘛 ？價格上的激進行為永遠是一種beta而不是alpha，這點其實和擴張資產負債表是類似的。

所以要尋找地產行業的招行寧波，重點不是高周轉率的這個金融問題，而是誰能如製造業企業一樣，誰能如海螺如恆力一樣，建立alpha優勢的企業。也就是尋找在三條紅線上有優勢的製造業alpha企業。

至於代碼，熟悉我的同學都知道，我從來不提供代碼的。如果大家如我一樣，對於地產公司看不清楚，那麼現在至少有一點很清楚，監管的三條紅線，其實已經幫我們做了簡單的好壞區分了。

❺ 如果現在的局勢下房價下跌，對於經濟的影響是什麼

所以，我們需要一個健康理性的房地產市場，而不允許高房價對實體經濟的掠奪，如果房價下跌，肯定對實體經濟是利好。很多人害怕，房價下跌會產生房地產金融危機，其實只有各大型城市房價集中下跌，才會出現系統性風險，如果僅是單個城市的房價下跌，對國內樓市的影響並不會很大。

比如，廈門房價最高時6萬元/平方米，現在跌去了30%以上，跌到了4.8萬/平方米，廈門房價下跌也沒發生房價崩盤，這其實這是杞人憂天。當然，讓一二線城市房價盡可能的緩慢下跌，實現軟著陸還是很有必要的。這樣不僅有利於其上下游產業的平穩過度，更有利於防範系統性金融風險的發生。

房價下跌對於實體經濟肯定是利好，因為高房價擠掉泡沫後，會有更多的人來買房置業。而且大量的資金從房地產業流出，流向實體經濟領域。而且購房者的還貸壓力降低了，可以用更多的錢去消費，通過消費來促進中國經濟的可持續發展。未來中國房價應該每年從高位降一點，而民眾工資收入每年再漲一點，讓房價逐步去杠桿化，回歸居住屬性。房價要是合理了，實體經濟就可以得到良好發展