商業金融用地如何評估價格

① 商業用地評估方法

法律分析：(一)以地面地價為基礎，在容積率等修正系數的控制下，利用地價分配率求出各樓層土地利用方式作用於土地產生的價格，進而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價格增加值與土地總面積相乘得到總地價。其公式表現為(以商住樓為例)：土地總價地總單價×土地總面積修正分攤後的商業用地單價+修正分攤後的住宅用地單價)×土地總面積。由於受資料所限，此種方法在應用中多以單一用途下的地價分配率代替不同用途下地價在立體空間中的分配率。(二)以地面地價為基礎，在容積率等修正系數的控制下，求出不同類型用地的單價，再按一定原則分攤土地利用面積，以不同類型的土地單價乘以相應分攤的土地面積，加和求得總地價。其公式表現為(以商住樓為例)：土地總價業用地總價+住宅用地總價正後的商業用地單價×商業分攤土地面積+修正後的住宅用地單價×住宅分攤土地面積

其中面積分攤的原則為：不同用途的建築造價和房地產市場銷售價格相差不大時，按照各種用途建築面積占建築總面積的比例來

進行分攤不同用途的建築造價相差不大，而房地產市場銷售價格相差較大時，可以按照各種用途房地產的市場價值占整個建築的總市場價值的比例來進行分攤不同用途的建築造價相差較大，而房地產市場銷售價格相差也較大時，以剩餘法分別計算出土地價格後進行分攤。

(三)以樓面價為基礎，通過容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價，乘以相應建築面積，得到總地價。其公式表現為(以商住樓為例)：

土地總價業用地總價+住宅用地總價正後的商業樓面地價×商業建築面積+修正後的住宅樓面地價×住宅建築面積。

現以某城市基準地價為例，分別用上述三種方法評估商住綜合樓用地價格。

法律依據：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第四十一條 土地使用權年限到期後,續期應當重新簽訂土地出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

② 如何進行規范出讓土地價格評估工作

土地招拍掛出讓價格評估，是估價人員根據擬出讓地塊條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》組織，對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。筆者通過對土地招拍掛出讓評估方法的研究，認為土地出讓價格評估具有以下特點：

採取公開市場價值標准

由於國有建設用地使用權招拍掛出讓是遵循公開、公平、公正的原則，屬於一種真正的市場行為，因此土地招拍掛評估理應採用公開市場價值標准。也就是擬出讓宗地在估價基準日時，並且在設定的容積率、建築密度、綠地率、開發程度等條件下的正常公開市場價格。特別指出的是，土地招拍掛出讓評估不同於強制拍賣評估，因為強制拍賣評估要考慮短期內強制處分標的物時造成的價格折減。

估價基準日應為招拍掛出讓日

在實際估價工作中，估價人員通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日並非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而國有建設用地使用權招拍掛出讓，一般都會提前一段時間在新聞媒體上刊登公告，土地出讓人要先行委託專門的估價機構對擬出讓土地進行評估。為真正體現出所評估的土地使用權價格是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價基準日應與出讓時間相一致。

③ 商業金融、批發零售用用地比例

商業金融、批發零售用用地比例1比3.
我國的土地性質分為兩種，一種是國有土地，一種是農民集體所有的土地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，按照土地性質分可以分為五類:商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地、其他用地。

商業用地可以用於建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等，大致上可以分為以下四大類。

1、批發零售用地

主要用於商品批發、零售的用地，包括商場、商店、超市、各類批發（零售）市場，加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工場等的用地。

2、住宿餐飲用地

主要用於提供住宿、餐飲服務的用地，包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等。

3、商務金融用地

企業、服務業等辦公用地，以及經營性的辦公場所用地，包括寫字樓、商業性辦公場所、金融活動場所和企業廠區外獨立的辦公場所等用地。

4、其他商服用地

上述用地以外的其他商業、服務業用地，包括洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相館、理發美容店、洗浴場所等用地。

商業用地分為哪四大類
2商業用地被徵收如何賠償
商業用地屬於國有土地類型，國有土地使用權的取得*有劃撥、出讓、出租、入股等，有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出資、抵押和繼承。那麼商業用地被徵收如何賠償呢？

根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規定：徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。

1、若房屋和土地分開補償，則土地按商業用途補償，房屋及其附屬物按重置成新價補償。此外，還有搬遷補助、正常營業的還有停產停業損失。

2、如房地合一補償，則按照商業房地產市場價值（評估確定）進行補償。此外，也有搬遷補助、正常營業的還有停產停業損失。

所以商業用地被徵收也是可以得到一定的不錯的，與普通住宅拆遷不同的是，商業用地被徵收除了安置費、土地補償以及房屋補償之外，還會給予停產停業補償。

商業用地被徵收如何賠償
3商業用地賠償1比3
每個地方對於商業用地賠償的比例是不同的，所以1比3的賠償比例可能就是某個地方的個例，具體的補償政策還是要看當地的政策文件。

商業用地的拆遷補償是按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》執行的。具體的補償方法如下：

1、被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

2、因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

3、對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

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商業用地賠償1比3

④ 商業地產評估購物中心價值的評估方法

商業地產評估購物中心價值的評估方法

決定購物中心價值(Determining the Value of A shopping Center)

建立不動產的價值基於許多原因，包括取得財務借款吸引買 主出售或衡量成長。

不動產價值的評定方式有許多種，傳統的估價通常包含下列 三種推演方式：

重建成本估價法(Reproction Cost)：此方法的立論是將該購 物中心所在土地先視為空地，評定其市場價值，而後加上重建類 似購物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是 影響這種估價方式准確與否的關鍵，尤其是成立很長時間的購物 中心，其價值可能因折舊的估量而存在認知上的差異，另外開發商所建立的商譽也難以納入所考慮的因素。

市場比較法(Market Sales Comparison)：這種方法最為簡易，為比較在近期內類似購物中心在附近區域的售價， 標准比較的方式包括每一平方米建築物的售價，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經常缺乏可以進行比較 的案例。

現金流量推估法(Cash Flow Analysis)：這種方法為推估該購物中心在其運營周期中或特定時段內將每年可能產 生的凈現金流量累計後的現在值，現在值的含義是將每年凈現金流量減去利息後直至預定時日的累計值，但是其准 確性則視預估品質與所使用折現率(Capitalization Rate)的合理性。

收入推估法－凈現金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

計算營業凈收入、應稅收入及凈現金收入的基本步驟：

1、決定購物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。

2、將前述金額減去營運費用支出即是營業凈收入(NOI)。

3、將營業凈收入減去當期折舊額度及借貸利息支出即是應稅收入。

4、應稅收入減去按投資者稅率的營業稅、所得稅即是稅後收入。

5、稅後收入減去借貸本金支出是已經支付的現金項目。

6、加回折舊(因其並非實際現金支付)，則為凈現金收入。

簡言之：

－營業毛收入

－營業費用支出

－營業凈收入

－折舊

－利息

－所得稅（營業稅）

－借貸本金償還

－折舊

－凈現金流入

收入推估法－折現為現值(The Income Approach-Capitalization Into Value)

運用凈現金流入的方法可以推估購物中心價值，因為不動產本身是一個資本密集的產業，其獲利需要經過長期 持有，同前所述，一個投資性的產品是將可能的收入轉換成今天的幣值(在預定的一段時限推估其收入的現值總 合)，此程序稱為折現(Capitalization)，它決定在公開市場上願意支付不動產的金額(Capital Sum)以換取在未來持有 時間內推估的凈現金流量。而將收入轉換成價值的系數稱為折現率(Capital Rate)，它是一個百分比數字，由風險 折扣(Discount Rate)與資本回收報酬率(Capital Recovery)兩者之比而成，這一數字不包括資本本身的通貨貶值 或借貸服務費用，這一數字由市場力量經由談判所獲得，這一利率水準也受下列情況的影響：

·不動產市場狀況及不同的投資機會。

·資本市場——在此市場，買賣雙方在一起交易不同形式的長期金融商品(長期表示一年以上)，如股票、基金、 債券。

·金融市場，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場與資本市場間存在著互動的關系，通常越是 長時間才能獲得的金錢表示其風險越高，也就是其利率水平應該越高，所以長期投資工具的利率及回收應比短期投 資工具要高。

凈現金收入推估不動產價值的公式如下：

不動產價值(V)=凈現金收入(Net Operating Income)/折現率(Capitalization Rate)

以下為一個簡單的計算案例：

購物中心規模：100,000

購物中心土地成本：$300,000

購物中心建築成本：$5,000,000

營業毛收入：$11

營業費用：$3

折現率：11．75％

凈現金流入：(營業毛收入減營業費用)

($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

不動產價值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511

這一不動產的市場價值是$6,800,000

由於折現率反應的是市場的狀況，購物中心價值將隨不同地區的折現率而有所不同。

仔細的經營管理可以影響價格(What Careful Management Can Do to Affect Value)

在管理費用上，即使是很小的支出，經折現率調整後，在不動產價值上都將產生顯著的影響。舉例來說，假設 公共區域管理費支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據租約規定由承租零售商承擔，若能將這一條款刪除，其 差價為$28,100元，以11％折現率計算，則表示購物中心的市場價值將有$255,455的改善。

營收的經營管理(Income Management)

對購物中心經理人而言，如何實現最大凈現金流入並且不影響購物中心長期生產力與競爭力就非常重要，購物 中心經理人對租賃契約的各項內容必須詳細審視，包括：

·租賃一般條款

·稅負及保險責任

·租金減免與百分比租金

·公共區域維護管理費用

·承租戶信用程度

對於長期承租契約可能的條款，下列各項內容應該進行進一步的審視：

·重新確定有關稅負的租金條款和其它搬遷稅負

·廣告條款

·租賃契約中止條款

·管理費用分攤條款

·基本凈租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費用分攤)

購物中心經理人對於其它內容也須深入了解，包括：

·當地零售市場的競爭性

·社會、經濟、政治及環境變化

·特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。

關鍵字： 商業地產

⑤ 辦公，住宅，廠房三類綜合用地怎麼評估

1、一方面，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為最高年限。對於一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發商付出同樣多的建築成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低；對於購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產，都不願意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那麼整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。
2、另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由於綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數地方都迴避了這個問題，基本上只確定了商業、居住、工業三類用地的基準地價。並且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛生等用地，並沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據不同情況可以採取分演算法與合演算法兩種方式解決。
a、分演算法
適用於宗地地塊面積較大，用途區分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，並在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。
b、合演算法：適用於宗地地塊面積較小、用途區分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由於所佔土地面積小，各用途分攤的土地面積基本上是建築物的基底佔地面積。在這種情況下，土地無法進行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統一定為50年。

⑥ 工業用地具備一定商業價值,評估價格可以上浮嗎

可以的。
工業地價評估的方法有以下幾點：
1、市場比較法。市場比較法直觀而有說服力，是最重要、最常用的基本估價法之一，也是國外通用的經典估價法。
2、成本逼近法。成本逼近法是目前計算工業用地價格最常用的估價方法，適用於新的工業開發區或工業用地交易資料少的地區。
3、基準地價系數修正法。基準地價系數修正法是我國特有的土地估價方法。
4、收益還原法。這種方法只適用於有現實收益或潛在收益的工業用地估價，其精確度取決於土地的純收益及還原利率的准確程度。

⑦ 天津濱海新區土地評估價多少錢一畝是商業金融用地

具體的多少錢一平米這兒還需要競賽來決定的，還有就是現在的土地價格可是相當的不便宜的。

⑧ 深圳市商業用地樓面地價怎麼測算

1、樓面地價的具體計算公式為：樓面地價=土地總價格 / 建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。
2、也可以這樣理解：樓面地價是指單位建築面積所分攤的平均的土地價格，簡單地可以理解為在土地上蓋出房子後，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價最真實地反映了建築單價中所包含的單位土地成本價格。
樓面地價的計算公式如下： 樓面地價 ＝ 土地價格 / 規劃建築面積 ＝ 土地單價 / 容積率
備註：規劃建築面積＝土地面積×容積率

⑨ 一處商鋪、沿街房如何評估價值

你好：
我就是做房產開發的，問題是這樣的。

問題關鍵：
1、你的房子土地是劃撥用地
2、你的房子使用性質是主宅用地
3、你的房子是70年的主宅使用權，還剩48年。

現在我來回答你的問題：

該房子售價應該是多錢？
正常商鋪應該是8到10年的匯報率，按照租金價格計算，計算公式為：
讓你久等了,我們繼續.
每年的租價X10年÷出租的商鋪面積=該房子每平米的市場價格
由於你描述的情況不是很詳細,只能自己算算了.在這里我可以很負責任的告訴你,你的房子每平米價值不低於6000元.原因有下列2個原因:
A\使用年限與對面的商鋪年限一樣.
B\你的房子是純一層,而對面是上下加起來的.

你需要了解什麼叫劃撥土地?和出讓土地？

出讓土地：要交土地出讓金,出讓獲得的土地可以轉讓、抵押、出租、使用、收益。
劃撥土地：不用交土地出讓金，只可以使用、收益，不可以轉讓、抵押、出租，如果要轉讓、抵押、出租要補交土地出讓金。

給你的建議：
只是個人建議，供你參考
1、漲租金，不出售
如果我是你的話，我不會輕易出售現有房屋，可以適當漲價，藉助現在道路拓寬，漲價是正常現象，價格比對面低一點就可以（如果只是因為房屋外觀的情況下）。不到萬不得已的地步，不要輕易出手，住宅的成本，商鋪的回報，這樣的房子很難得。

2、裝修門面
適當裝修，調整租金，一勞永逸。

3、實在想出售的辦法
劃撥土地房屋，也可以正常辦理房產轉讓手續。與出讓土地房屋不同的是，劃撥土地房屋在出售辦理完房屋所有權登記手續後，按照現行規定，辦理土地使用證過戶手續時，受讓人需要向國土資源局另行補交1%的土地出讓金。

4、出售價格
建議不要底於6000元每平米，原因上面我有說過
A\道路拓寬了.
B\使用年限與對面商鋪一樣.
C\你的是純一層,利於出租.

⑩ 40平米商務金融用地過戶要多少錢

你好
要知道房產現總價及房產證出證日期才能算。稅費約為房產報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產證大於5年的唯一住宅免）、營業稅5.5%（房產證大於2年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小於144平方米的普通住宅計算）。

買賣過戶如房產證過五年也不用交個稅，只需交契稅1.5%，其它過戶稅費約數百。即總共1.8%左右。

報稅價是你們自己定的。房管局的電腦系統對當地每個區域有一個最低的評估價。你們報的報稅價高於那評估價就按你們的價計稅。低於的話就按系統的評估價計算。對這評估價最了解的是當地同區域的房產中介，因為他們經常去過戶，知道能最低報多少可以通過，所以建議你去中介那了解下。

二手房需帶證件及過戶基本程序是：簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過戶、領證。不同地區有時程序不同，比方有可能先交稅再遞件。
簽買賣合同是指：買賣雙方連同中介方（如果有的話），就房產價格、交樓方式、付款方式等的協商簽合同。
遞件是指：買賣雙方本人帶相關資料去房管局申請房產轉移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關部門開具。賣方帶身份證、房產證、房產原相關稅費票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局後再簽。（大城市有很多已實行網簽的，就是在網上先申請預受理號和填表，再遞件，免得你在房管局排隊）交稅是指：房管局收件後，按其要求時間到相關稅局部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費。
完稅過戶是指：買賣雙方交納各自稅費後，雙方一起帶身份證和各自交稅費的全部稅票單據，到房管局審察確認已完稅，完成過戶，領取過戶回執。
領證是指：買方按過戶回執指定時間，帶身份證和過戶回執到房管局領取新房產證。
望採納，謝謝