低股權轉讓投資者怎麼掘金

⑴ 佳兆業起死回生，郭英成狡兔三窟

本文來自棱鏡深網，作者：孫春芳 ，標題圖來自東方IC

粵港澳大灣區現在是各家開發商覬覦的掘金地。此前並未在大灣區重倉布局的房企，若進場掘金，得先拜「地頭蛇」佳兆業（01638.HK）的碼頭。

比如陽光城。

2019年5月29日，這家閩系房企和佳兆業簽署戰略合作協議，雙方擬各自投資最高45億元成立合資公司，推進在粵港澳大灣區及周邊區域房地產開發領域范圍內的合作。

陽光城之所以選擇佳兆業，是「鑒於佳兆業及其關聯方在粵港澳大灣區及其周邊區域深耕多年，具有良好的當地口碑及相關資源。」

佳兆業是大灣區的知名 「地主」。2019年3月26日的業績發布會上，其宣布持有舊改儲備項目佔地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位於大灣區，合計貨值約1.8萬億元。

這個「地主」時來運來，也就是這四五年的事情。

2014年10月，佳兆業董事會主席郭英成涉案避居香港，佳兆業樓盤被當地政府幾乎全部鎖定，頓時失去銷售款來源，繼而爆發債務危機。

融創隨後殺入，計劃並購，不料佳兆業財報造假問題曝光——當時上至佳兆業公司高管，下至普通員工，很多人離職。

他們覺得佳兆業和郭英成已經沒有起死回生之可能。

奇跡還是發生了： 融創並購未果，郭英成重掌佳兆業。 隨後，佳兆業與地方政府修復關系，跟債權人達成重組協議，財報造假問題找到「替罪羊」。兩年多之後，上市公司在港交所復牌。

2014年那次危機，對郭英成的影響太深，導致他有很強的憂患意識：狡兔必三窟。

因此，郭英成在資本市場頻頻出手，包括A股、港股和美股在內，控制6家上市公司。郭英成跟同鄉好友——富德控股金融老總張峻一樣，通過各種關聯交易入股了一家保險公司——昆侖 健康 ，時移世易，最終因原保監會的嚴厲監管而退出。

問題是， 現在的佳兆業真的安全嗎？

粵港澳大灣區規劃發布之後，龍光、雅居樂等總部位於廣深兩地的珠三角房企紛紛打出旗號，自稱灣區龍頭。

然而，灣區從規劃制定到最終實現一體化還須時日，目前灣區內房地產體量最大，房價最高，需求最旺的還是廣深兩地，而廣深兩地尤其是深圳土地的最大來源即舊改，得舊改者才能得天下。

在「舊改之王」這個稱號上，無人敢與佳兆業爭搶。

佳兆業2018年財報披露的舊改數據顯示：其持有舊改儲備項目佔地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位於大灣區，對應在大灣區共擁有119個舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目，以及中山的16個項目，合計貨值約1.8萬億元。

郭英成稱深圳舊改項目的毛利率50%左右，廣州40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。平均下來，佳兆業舊改項目毛利潤率20%以上。

香港一位投資機構人士表示，佳兆業對毛利率的估計過於樂觀，舊改項目的開發進度並沒那麼快，其貨值也沒有那麼高。但他坦承，即使對上述數據打個折扣，佳兆業的舊改項目和貨值依然遠高於其他廣深房企。

依賴於舊改項目的不斷釋放，佳兆業2018年實現合約銷售額700.6億元，同比增長57%；毛利同比增長25%至111億元，毛利率同比增1.5%至29%；核心凈利潤增長304%至47億元；在手現金229億元，同比上升8%。

一位接近佳兆業的人士表示，房企要想在行業站穩腳跟，在金融機構和融資領域有話語權，必須靠規模說話，佳兆業目標是沖擊1000億甚至2000億元的合約銷售規模。

不過， 佳兆業負債率依然偏高，截止2018年底，其凈負債率從2017年末的300%降至236%。

郭英成解釋稱：佳兆業每個舊改項目開發周期五到六年，這意味著舊改資金沉澱周期過長，「投進去之後全都是負債」。

上述投資機構人士反駁，很多舊改項目在實施拆遷補償和開工之前沒有多大投入，即使拆遷補償也是實物補償和貨幣補償兼有，不會佔用企業太多資金，「佳兆業負債高還是 歷史 遺留問題，主要是2014年之前財報涉嫌造假，隱瞞大量債務，這些債務需要慢慢消化。」

時至今日，惠譽、穆迪和標普三大評級機構都給出佳兆業B級評級，然而其海外債的利率依然偏高。

2019年5月23日，佳兆業發行一筆4億美元、利率11.5%的優先票據；此前的4月2日，佳兆業發行一筆3.5億美元、利率11.25%的優先票據。

佳兆業在國內的融資市場同樣打開局面，4月接連發行兩筆4.75億元和6.85億元的ABS。

佳兆業方面回應，未來還會不斷改善融資結構，通過借新的低息債，償還舊的高息債，降低凈負債率和融資成本。

郭英成兩兄弟是潮州普寧人，他們在深圳依靠舊改發家。佳兆業於2009年在香港上市，郭氏家族信託基金透過大昌、大豐、大正三家公司控制佳兆業，持股比例61.35%。

上市之後，佳兆業在深圳的舊改生意越做越大，難免跟長期主管房產事務的地方官員存在「灰色交易」。

2014年10月，相關官員涉案，郭英成避居香港。佳兆業在深圳的4個樓盤隨即被鎖定，銷售回款中斷，債務危機爆發。

危機之下，郭氏兄弟將11.21%的股份轉給生命人壽，後者持股升至29.96%，成為佳兆業單一機構大股東。

隨著佳兆業其他樓盤陸續被鎖定，郭英成的日子更加難過，鼓破萬人捶，海內外的債權人紛紛過來索債。

2015年1月，並購之王融創來了。

融創承諾以每股1.8港元、45.5億港元總代價，購入郭氏兄弟共計49.25%的佳兆業股權，並擬向剩餘股東全面要約收購。

融創在股權交割前設下前置條款：佳兆業債務重組要令融創滿意。

融創和佳兆業、孫宏斌和郭英成一開始就格格不入 ，孫宏斌草莽英雄，風風火火，郭英成則港商做派，低調務實。

「佳兆業公司內部禁煙，高管和員工基本不抽煙。融創人馬進駐之後，雙方團隊在會議室一落座，以老孫為首，一幫融創人馬掏出香煙吞雲吐霧，佳兆業的團隊很不舒服。」接近佳兆業的人士表示，類似的公司文化沖突還有很多。

融創抽查各種財務數據之後，發現佳兆業一大財務黑洞：其債務並不是財報上公布的297億人民幣，而是650億元。

該消息後來曝光，佳兆業指責是融創放出的消息，融創矢口否認。

2015年4月13日，佳兆業公告郭英成重掌董事局。隨後，融創派駐佳兆業的三個高管離職，孫宏斌一怒之下帶人馬離開佳兆業總部，這場收購就此結束。

而郭英成在回歸之前，已經做好自救布局。

2015年4月初，深圳市解除對佳兆業未售房源的鎖定，佳兆業和政府的關系開始修復。9日，生命人壽借給佳兆業13.77億元，這只是公開宣布的數據。在此前後，生命人壽斥資30多億元投資佳兆業股票，還以基金、債券、不動產等方式馳援佳兆業約120多億元。

2015年7月，深圳批准了佳兆業在龍崗區的一個舊改項目，這表明郭英成的個人問題基本過關。

2015年底至2016年年初，佳兆業國內主要債權人——平安、中信和信達與佳兆業達成共識。中信銀行和中信信託向佳兆業輸血300億，平安銀行輸血500億，信達則通過債轉股方式深度介入佳兆業多個舊改項目。

接近佳兆業的人士稱，這些金融機構之所以願幫佳兆業，理由很簡單： 如果佳兆業倒下，債權人利益將嚴重受損；如果讓佳兆業繼續發展，憑借其巨大的舊改土儲，未來利潤可期。

2015年下半年，房地產市場率先在深圳、北京等一線市場發力，房價猛漲。

「有時候我們開玩笑說，當時政府將佳兆業樓盤鎖定，剛好幫它渡過樓市蕭條期，解除鎖定之後，市場復甦，那些樓盤的貨值也就增加了。」深圳當地一位開發商人士表示。

2016年1月，佳兆業與境內債權人達成債務重組協議；3月，與境外債權人達成協議；12月，財務造假問題找到替罪羊——佳兆業的部分「前雇員」主導財務造假，郭英成不知情亦不認可。

2017年3月，佳兆業股票在聯交所復牌。

佳兆業復牌前後短短兩三年，郭英成已經控制了A股、港股、美股的6家上市公司，並試圖入主一家保險公司。

或許是跟老鄉張峻（生命人壽老闆）過從太密，耳濡目染之下，他學會張峻的操作手法。亦或許是2014年那場危機太過刺激，郭英成心有餘悸，他決定「狡兔三窟」，構築自己的資本和產業版圖。

以郭英成收購明家聯合（現更名為佳雲 科技 ，主業是軟體服務）為例，2017年年9月，佳兆業旗下的佳速網路從明家聯合原實際控制人周建林中受讓21.25%的股權，成為實際控制人。

在此之前，郭英成已通過復雜的關聯公司，潛伏入股這家上市公司。

2016年年底，周建林兩次通過大宗交易合計減持2987.41萬股。隨後三家公司出現在流通股股東榜單：深圳嘉博仕創新 科技 有限公司（簡稱「嘉博仕」）持有1591.90萬股、深圳華盛瑞德 科技 發展有限公司（簡稱「華盛瑞德」）持有754.57萬股；深圳盛達智碩 科技 發展有限公司（簡稱「盛達智碩」）持有641.17萬股。

三家公司合計持股比例約4.7%，接近5%的舉牌紅線。

查詢工商資料可知，嘉博仕、華盛瑞德、盛達智碩的控股股東均系深圳正萊達實業，業界認為正萊達實業是郭英成家族控制的公司。

一位香港投資機構的人士表示， 郭英成在入主明家聯合前，通過三家公司潛伏其中的好處是，在後日出現股權之爭時進可攻退可守，手段可謂高明。

控制明家聯合之後，正萊達實業在郭英成布局險資時再次現身。

2017年2月，原保監會發出問詢函，質疑昆侖 健康 保險的四個股東——深圳宏昌宇、深圳正遠大、泰騰材料和正萊達實業是否屬於郭英成家族。

四家公司回復予以否認，原保監會二次就此問詢。

2017年12月，原保監會公告要求，包括上述4家股東在內的7家股東公司清退昆侖 健康 股權。不過，該公告並未定性上述四家公司是否屬於郭英成家族。

一位深圳房地產人士表示，在原保監會、證監會將險資定性成「妖精」之前，房企涉足金融領域是行業常態，彼時華夏幸福、泰禾等公司都紛紛涉足銀行、保險、基金等領域。監管嚴斥之後，房企又退縮不前。

郭英成想必膽戰心驚，但這場資本局事出有因。

2014年度過危機之後，郭英成飽受資本制約。

接近佳兆業人士表示， 對於信達等金融機構，佳兆業一方面是感激它們幫著渡過危機，另一方面，佳兆業感覺自己是在給它們打工。

作為佳兆業最大的債權人，平安、中信和信達通過債轉股方式，深度介入佳兆業舊改項目。

《棱鏡》獲悉，平安與佳兆業2016年初設立嘉興平佳投資有限公司，這家公司下設壹號到陸號6家投資合夥企業，分別對應佳兆業的一些舊改項目，比如嘉興平佳壹號投資合夥企業對應佳兆業位於深圳橫崗的一個大型項目。

信達同樣與佳兆業合作成立多家有限合夥基金，例如工商資料顯示，佳兆業和信達資產聯合成立蕪湖信東圳投資中心（有限合夥），該基金對應投資深圳市佳旺基房地產開發公司。

中信銀行和中信信託，曾輸血300億助佳兆業解債務之困。作為交換，中信介入郭英成最大的舊改項目，位於深圳南山區蛇口的東角頭地塊。這塊17萬平方米的寶地，按照目前市場價估算，價值接近千億元。

接近佳兆業人士稱，這塊地在上世紀八十年代由深圳市劃撥給深圳航運集團，作為倉儲和碼頭用地，隨後香港達力集團投資數百萬元入股，雙方成立深圳圳華港灣企業有限公司（下稱深圳圳華），達力占股49%，深圳航運占股51%。

2000年之後，隨著中國房地產市場啟動，該地塊價值飆升。達力公司試圖提供3255萬元注冊資本將股權由49%增至80%，並協商收購剩餘20%股份，深圳航運沒有答應。

2013年，郭英成入局，對深圳圳華的兩大股東同時發力，一方面他不斷增持達力集團股份，另一方面他受讓深圳航運集團大股東深圳市港航投資有限公司（後更名為「深圳市鴻利金融投資控股有限公司）的股權，港航投資佔到深圳航運70%的股權。

佳兆業遭遇危機時，郭英成為解決資金問題，2015年初將達力集團股份悉數拋售，同時將港航投資的股權轉讓給潮汕同鄉——香港旭日集團老總蔡志明。

危機過後，郭英成從蔡志明手中試圖奪回東角頭地塊，不過，債權人中信已經橫亘其間。

工商資料顯示，佳兆業直接持有鴻利金融（前身為「港航投資」）1%的股權，另外99%股權由鷹潭市錦營投資管理有限合夥企業（下稱「錦營投資」）持有。錦營投資注冊資本金高達66.7億元，中信信託認繳出資逾50億元，佳兆業集團認繳出資逾16億元。

「目前達力、佳兆業和政府在談判和博弈，達力的訴求是從土地增值中獲取應有利益，佳兆業希望以合理的價錢從達力手中受讓股權，政府則想從該地塊中刨出一部分來用於公共設施建設。最後如果談不攏，只能清算了事。」接近佳兆業人士表示。

東角頭項目只是佳兆業舊改項目的一個縮影，用郭英成的話說：「 在政策不明朗、 社會 變化的情況下，舊改是很難的。 」

當然，這種博弈與之前郭英成經歷的風浪相比，不算什麼。

【峰會價值】

【關注領域】 ：信息技術、高端裝備、新材料、新能源、節能環保、生物醫葯、教育，先進製造業等符合條件的領域。

時間：6月13~15日（深圳） 6月18--20日（北京）

咨詢參會流程安排請私信作者，回復「參會」

⑵ 什麼是聯通混改的最新相關信息

12月21日，市場普遍傳言稱，聯通集團、東航集團等6家首批央企混改試點單位，各自混改方案將於近期得到國家有關部門的批復。
盡管「央企混改」概念早有提出，且一些國企在此已有布局，但上述消息的釋放，意味著「混改」將成明年市場關注的焦點話題，也預示著，「混改」概念或接替今年的國企改革概念，成為資本圍獵的新對象。
多位券商分析師對21世紀經濟報道記者表示，隨著國企改革進入「深水區」，混改將加速落地，而由此產生的債轉股、股權轉讓等多種混改形式，引發資本市場的新一輪行情將成大概率事件。
實際上，自10月中國聯通（600050.SH）披露「混改」消息後，盡管一直未向市場披露具體方案，但股價已上漲超八成。
「混改」或引發新行情
隨著首批6家央企混改試點單位有關方案即將獲批，「混改」在2017年獲得實質性進展將成大概率事件，由此是否將引發資本市場的新一輪行情，也被廣泛討論。
今年10月，央企「6+1」混合所有制改革試點正式推出，國家發改委同步明確東航集團、聯通集團、南方電網、哈電集團、中國核建、中國船舶等6家央企列入首批混改試點。
中國企業研究院首席研究員李錦對21世紀經濟報道記者表示，上述6家被列入混改試點的央企，均屬於壟斷企業，但長期以來在混改上沒有大動作，但「在國家發改委參與後，現在同時拿出方案等待批復」。
「這次混改是由各方先拿出方案，方案被認可之後，才能被列為試點，以前的試點都是過了一兩年才拿出方案，屬於改革方案比較重要的變化。」李錦解釋，「隨著一直難啃的壟斷行業推行混改，對整個國企改革有牽引作用，我認為2017年將是混改的落地之年和重點突出年。」
實際上，在此前國家發改委就混改與國企改革關系的表態中，亦表明「推進混改是深化國企改革的重要突破口」。而在剛召開的中央經濟工作會議中，亦指出將按照完善治理、強化激勵、突出主業、提高效率的要求，在電力、石油、天然氣、鐵路、民航、電信、軍工等領域邁出混改的實質性步伐。
「這顯示出混改的迫切性和重大意義。混改的目的，在於允許乃至引入更多的非公資本發展混合所有制經濟，這也是實現改革任務可探索的有效途徑。」太平洋證券一位分析師對21世紀經濟報道記者說。上述券商策略分析師表示，混改將是2017年的重要看點，且在明年「有望繼續強勢，成為市場的希望之火」。
值得注意的是，有關混改概念在資本市場上的已有相關反應，首要體現在上述6家混改試點央企中的聯通集團。
今年10月，中國聯通發布公告表示參加了國家發改委召開的國企混改專題會，表態正在研究和討論混改實施方案後，股價即節節攀升。隨後，中國聯通再公告稱與阿里巴巴簽署了戰略合作框架協議，由此完成與BAT三大互聯網巨頭的戰略合作，更令市場對其混改引進BAT的預期猜想不斷。
盡管隨後中國聯通就發布公告澄清，但仍難阻股價的大漲趨勢。根據計算，自10月首次披露混改消息後，中國聯通股價已從最初的4.15元漲至最新的7.68元，上漲幅度達85.06%。
在央企混改有望於2017年取得實質性突破，並引發資本市場新一輪行情時，作為普通投資者從中獲得掘金機會亦不少。
包括中金公司等在內的多家券商分析師即認為，首要投資邏輯的主線即是上文提及的首批6家央企混改試點單位旗下上市公司。
21世紀經濟報道記者梳理發現，目前除中國船舶工業集團旗下擁有中國船舶（600150.SH）、鋼構工程（600072.SH）、中船船務（600085.SH）三家A股上市公司外，其餘5家央企均只有1家A股上市公司。
其中，東航集團旗下僅有東方航空（600115.SH）、聯通集團旗下則是中國聯通、哈電集團旗下為佳電股份（000922.SZ）、中國核工業建設集團旗下是中國核建（601611.SH），以及南方電網旗下的文山電力（600995.SH）。
「從中國聯想已有的案例來看，其餘5家混改方案即將獲批的央企，雖然行情不會類似中國聯想，但長期跟蹤所獲得的機會是存在的。」上述華南某券商分析師解釋。
除此之外，員工持股計劃、債轉股以及國企股權轉讓這三大「混改」重要手段，在明年的投資機會中，同樣頗值得關注。
廣發證券分析師陳傑即表示，除去關注央企混改「6+1」以及已經上報國資委的「混改」試點集團下屬上市公司外，基本面改善空間較大的小市值國企也應得到重視。
「對於小市值國企而言，可以通過協議轉讓股權、引入戰略股東等市場化的模式，為股權多元化改革提供新的契機。例如，通過轉讓股權實現混改或更激進的『公轉私』，最終實現業績改善與業務轉型兩大目的。」陳傑表示，「在債轉股模式下，社會資本通過地方AMC參與國企混改，另外國企實施債轉股，可藉此引進第三方投資者，資金的多元化也為混改提供了條件。」
上文提及的太平洋證券分析師則對21世紀經濟報道記者分析，在當前偏弱的經營能力下，中小創部分個股估值將處於回歸過程，而長期低估的一二線國企藍籌股將適時啟動。
「在投資思路上，我認為從宏觀角度而言，越早啟動混改的企業獲得的機會肯定越大。而承接目前滬指強於中小創的走勢，明年國企改革中的混改以及員工持股試點、大市值藍籌股受益概念有望繼續強勢。而隨著中小市值個股活躍和資金的全面進場，股權轉讓、地方國企混改的炒作效應均有望成為階段強勢品種。」上述太平洋證券分析師說。

⑶ 掘金地產經濟，房地產基金的春天近了還是墳墓近了

"做為社會經濟較大 主導產業的房地產業，經營規模極大。當今，房地產基金處在強管控的情況下，金融機構資產代管和資管產品的合規管理辦理備案都較為艱難，許多房地產基金已因而迫不得已撤出。麗景九州股票基金CEO蔡汝雄對融中金融說，「在中國'房住不炒

以房地產完成財富資本增值，究竟未來還能否取得成功？
"做為社會經濟較大 主導產業的 房地產業 ，經營規模極大。當今，房地產基金處在強管控的情況下，金融機構資產代管和資管產品的合規管理辦理備案都較為艱難，許多房地產基金已因而迫不得已撤出。麗景九州股票基金CEO蔡汝雄對融中金融說，“在中國' 房住不炒 '、城市發展、 房產投資 平穩及其因城強化措施等 調控政策 的危害下，地產基金的籌資難度系數持續增加；此外，對地產基金商品的技術專業運營能力和管理員的知名品牌信譽度等層面明確提出了高些的規定，不可以擔任的商品只有撤出銷售市場，淘汰。”
據中基協數據信息，到2020年底，在我國股權投資基金企業以及分公司、證劵公司、證券公司、私募投資基金監督機構的投資管理業務流程總經營規模約為56.17萬億，在其中私募投資基金15.82萬億，房地產基金1.86萬億，僅占我國投資管理總經營規模的3.3%！
我國房地產基金的潛在性發展趨勢室內空間是十分極大的。那麽，本地產經濟發展進到 存量 市場，地產基金又怎樣尋找大量的投資機會呢？
1花式游戲玩家的涌進，地產基金的頭部效應更為顯著。
自上世紀130數次金融風暴至今，與房地產業有關的事情有100數次。當今，在我國房地產業借款占商業銀行借款的39%，房地產業行業有很多的債卷、個股、私募基金等資金凈流入。房地產業能夠說成在我國目前金融的風險較大 的“灰犀牛”。下列是銀監會現任主席郭樹清的全新發言。
繼345新政策後，立即偏向房地產開發公司的股權融資信用額度和 有息負債 ，從提供端限定了開發設計類 房地產企業 的股權融資，回籠資金TX慢慢變成房地產商的關鍵每日任務之一。為快速做大做強財產，公司股權轉讓新項目利益變成房地產商“減肥”的關鍵挑選之一。與此對比，先前，中國金茂、招商蛇口(12.050,-0.19,-1.55%)、中南建設(7.120,-0.05,-0.70%)、華僑城等企業陸續擬售賣其集團旗下一部分新項目的股份，以獲得現金 流量 ，便是一個例子。
到2020年11月，富力地產將其擁有的廣州市機場70%的廣州富力綜合性物流園區財產以44億人民幣rmb的價錢賣給鐵石集團旗下的股票基金，個人所得資產凈將用以減少其債務。此外，廣州富力還用近20億元的財產價錢出讓了其在廣州市CBD的一處 辦公樓 的股份。此外，為了更好地減少負債比率，恆大集團以235萬港元引進戰投，陽光城(6.290,-0.03,-0.47%)以33億多元引進泰康集團做為戰投。
伴隨著一系列環境分析的轉變及其房地產企業本身的調節，地產基金也在逐漸回歸本源，融入轉變，從監管套利項目投資轉為股票投資。
" 三條紅線 "後， 土地 資源、財政局等都消失了，房地產行業進入了一個平穩、身心健康的新 周期 時間。客觀性上， 房地產開發商 仍有很多資產要求。因此，愈來愈多具有股權融資工作能力等金融業 區位優勢 的公司，逐漸挑選進到房地產基金行業，擴展業務流程。”蔡汝雄告知融中金融。
就當今銷售市場來講，地產基金的關鍵游戲玩家包含內資企業和外資企業，外資企業股票基金發展趨勢時間相對性較長，關鍵以擁有類新項目為主導；內資企業股票基金關鍵分成房地產商情況、金融企業管理體系、PE情況等組織，但這種組織通常受制於股權融資限期，絕大部分以機遇開發設計類新項目為主導。
朗姿韓亞 資產託管 合作夥伴賈翔宇告知新聞記者，“伴隨著‘破剛’的發展趨勢，傳統式私募基金、銀行理財產品等盈利也隨著下跌，房地產基金根據系統化運營管理等方法得到的盈利性價比高日益突顯；另外，房地產業高盈利高提高時期也逐漸完畢，房地產商對外開放和對外開放協作的意向持續提高，比如與別的房地產商或房地產基金協作。受各個方面要素的危害，愈來愈多的股票基金進到銷售市場。
除此之外，賈翔宇還注重，“近些年，因為領域管控預估趨於緊張，及其房地產商對地產基金慢慢高度重視，地產基金的頭部效應愈來愈顯著。
值得一提的是，近年來，很多國際性投資者逐漸涌進我國市場股票抄底。比如說2020年10月，鐵石起先以12億rmb的價錢回收了融創中國上海市香溢花苑第三期第四棟新項目，接著又在11月以44億人民幣的價錢回收了富力地產集團旗下的廣州市機場廣州富力綜合性物流園區新項目。
今年初，KKR還公布募資了17億美金的亞洲地區房地產基金，這種股票基金關鍵以亞洲地區房地產業為項目投資目標，它是KKR創立的只泛亞洲地區房地產基金。甚至有，KKR不久前還公布籌資了39億美金的亞洲地區基礎設施建設股票基金，用以適用亞洲地區的基礎設施建設基本建設。看得出來，中國房產經濟發展新一輪開拓者之途，已在房地產基金間悄悄地進行。
2.做好存量市場戰。
賈翔宇向新聞記者剖析，現階段，各種各樣現行政策管控對房地產基金項目投資已造成了正反兩方面的危害。
針對不良影響，最立即的是一些指導價現行政策或金融業層面的現行政策會造成新項目盈利降低，資金回籠速率緩減，進一步危害投資基金的IRR；次之，在籌集資金層面，一些LP預估越來越更為慎重，進而對籌集資金造成不良影響。除此之外，伴隨著管控的開展，各地及其城市將發生很大分裂，尤其是長三角、大灣區等熱點地區，受關心水平將高些。
”“另一方面，全部管控主旋律事實上全是‘平穩’。也就是說，銷售市場不願有很大的起伏。那樣就清除了在這里情況下項目投資的極大可變性。雖然升高的室內空間比較有限，但降低的風險性也相對性可控性，這對項目投資而言是個喜訊。
事實上，伴隨著都市化的發展趨勢，很多 二線城市 早已進入了存量時代，在銷售市場上拍地成本費過高，早已不容易還有新的土地資源了，節約集約用地、減葯開發設計是當今的流行。因而，根據城市發展、產業鏈導進、總量更新改造等方法，變成房地產基金項目投資的新發展趨勢。
就銷售市場來講，大部分房地產基金也在擴展項目投資行業，持續發力產業地產項目投資，找尋城市發展、舊城區更新改造等投資機會。
對賈翔宇來講，將來的存量市場或有兩個機會：一是因為 小區 業主 本身現金流量工作壓力，這類財產價錢稍低，售賣意向強，有的已做到欠佳或准不良貸款環節；二是中國核心資產對外資企業有很大誘惑力，如總量財產。
「若房地產基金沒法不斷出示有效財產運行，則全部新項目都將遙遙無期，必然導致減少新項目使用價值，以合乎銷售市場有效的盈利規定。」麗景九州股票基金蔡汝雄覺得，「針對長期性擁有的運營 物業管理 來講，僅有根據提高營運資產的運營管理水平，進一步提升營運資產的，才算是壓根的發展前景。」
除此之外，針對債務穩進的水龍頭房地產企業而言，將來市場佔有率將有更高的室內空間和競爭能力，而中小型房地產企業跨界營銷往上的難度系數也將越來越大。在業內，“大魚吃小魚3”的狀況經常會出現。
就房地產基金來講，回收企業並購除開資產經營規模外，還側重於對新項目財產開展嚴苛的財務盡職調查和技術專業的價值判斷，並與之商議制訂有效的風險防控買賣方案。
朗姿韓亞資管計劃也強調，將來回收企業並購大量是對財產股票基金整合資源工作能力的磨練。"資產自然關鍵，但回收全過程中各種各樣風險性的排摸、分辨和解決，及其回收後對財產融合、做大做強工作能力的技術專業規定，包含更新改造、重新定位等都是會高些。
第三，REITs將是撤出總量財產的有效途徑。
事實上，房地產基金在對選中的新項目開展決策時，一定要考慮到撤出的方法，及其假如不可以立即撤出，採用哪些對策來確保資產可以安全性的取回。
近年來，類REITs的不斷發售事實上早已獲得了較多的實踐活動，並獲得了優良的實際效果。
與海外完善、完善的REITs現行政策對比，在我國的REITs現行政策事實上發展比較晚。殊不知，自2014年個類REITs商品面世至今，每一年增加的發售經營規模都是在持續提升，到2019年底，在我國已總計發售的類REITs商品有68個，總投放量達1402.81億人民幣。
就基本財產種類來講，貨運物流、店面、租用 住宅 和辦公樓有關REITs商品的發售周期時間較長，均值十五年之上；而商業街區、工業區、基礎設施建設有關REITs商品的發售周期時間較短，均值十年之上。
依據歐美成熟銷售市場的工作經驗及其REITs這一商品的特性，REITs將變成總量財產撤出的有效途徑。賈翔宇表明，“這促使總量房地產業類財產的流通性，項目投資參加門坎，都比現階段單一大宗交易規則銷售市場提升了很多”。
理應強調，在我國現階段關鍵的REITs商品與英國等資本主義國家REITs商品盡管在股權融資、利益和系統化經營層面存有關聯性，但在“募稅管退”等層面仍存有很大差別，因此被稱作“類REITs”商品。

比如，中國的REITs關鍵選用“私募投資基金+專項計劃”的組織結構，展現出債務型特點，在運營模式上也較為處於被動；而完善的銷售市場REITs則多選用股份合作制或信託，具備股份型特點，商品限期較長，因此在運行方法上較為重視長期性銷售業績。
蔡汝雄還強調，在REITS現行政策宣布執行後，預估在我國房地產基金也將由單一房地產商轉為“房地產商+經營管理商+基金委託人”的方式，也將有大量的實際性機會。”這關鍵反映在商業服務辦公室、貨運物流、產業基地、文旅地產等營業性新項目的擁有種類上。這類轉型發展工作能力是股票基金將來在創新性和戰略中的競爭優勢。
實際上，這一變化在歐美國家銷售市場早已較為完善。可是在我國，這2年的典型性意味著包含：貝殼上市、明源雲發售、代建企業、商業經營管理企業，及其上年十分火的房產公司。
從某種程度上講，賈翔宇說，這是一個必定的發展趨勢。他表明，全部領域的正常利潤在集中化，將來盈利室內空間取決於精細管理、經營高效率的提升(包含創建信息管理系統等)和人力資源管理提升等層面。先前，房地產商從拿地、開發設計、市場銷售、經營等全依靠自己。將來，每一個階段都很有可能發生更為細致、技術專業的組織，善於的人做最善於的事。」
如今，“三條紅線”對房地產行業產生新的磨練，領域自然環境也越來越變化多端。並且在管控下，房地產業已被揪住了股權融資的“喉嚨”，貸款銀行、集合信託等融資方式受到損傷，這類危害已根據資產向房地產基金遷移。因此近期，地產基金究竟該出路在哪裡？