施工企業如何進行股權轉讓

A. 請問股權收購在建工程應注意的幾點問題

每一次經濟危機來臨，都是行業整合與並購的前夜。與其他行業不同的是，房地產這個行業的整合與並購，充滿著與眾不同的殺青與血腥。
對於一個房地產開發企業來說，行業的整合並購尤其是在建工程股權收購與一般的股權轉讓不同，一般的公司股權收購，通常主要把防範或有債務的風險條款設計作為股權收購協議的重點。以股權收購方式收購在建工程，除了要防範被收購企業的或有債務以外，人員的安置、在建工程的處理、債權與債務的轉讓、合同的解除、稅費的交易設計交叉概括。雙方在這個過程中的利益博弈與其中的法律風險不容忽視。
第一，在建工程的抵押查封處理
在建工程轉讓之時，為了融資開發企業通常已經進行了抵押，甚至因為債務問題，爛尾樓項目已經被多家法院查封，這時候，通過收購的方式進駐的股東，在支付股權交易價款的設計上，為了保證資金的安全，一是可以作為轉讓價款的重要考慮因素，充分了解抵押權的價值和查封可能導致的違約責任賠償，以便控制好轉讓的節奏和變更的最佳時點。二是要將上述抵押登記的解除和被查封債權的清償作為防控風險的重點，在抵押登記中，選擇直接代為清償並要求股權出讓方配合辦理抵押登記注銷手續，或者設定同時履行條款，來規避風險。在查封情況下，可以要求股權出讓方清償，調解，或者股權受讓者代為清償等方式在股權轉讓價款中做出對價的安排。
第二，在建工程建設的合同處理
在建工程在股權轉讓過程中，往往已經做了大量的前期工作，簽署了大量的合同，這些合同有的已經履行完畢，比如勘察設計合同，有的尚在履行過程中，比如施工合同，有的還未履行完畢，比如全程策劃合同，物業委託合同，銷售代理合同等等，股權轉讓後，對於這些合同的處理，通常選擇兩種方式，一是解除合同，二是通過繼續履行合同。
解除合同情形下，需要注意解除合同引發的違約責任，有些收購者只要注意到了合同的標的價款，沒有注意合同履行中已經出現的違約責任，接收在建工程後，被訴承擔巨額的違約金，在合作開發項目或者房地產商利用關聯關系的施工單位建設情況下，尤其要注意該方面的風險。
繼續履行合同中，則要以股權轉讓的某個節點作為雙方權利義務的分界，對於已經履行的合同如建設工程施工合同建設進度，已完工程量等進行固定或者鑒定、公證，審價，以明確界定在建工程的價值。繼續履行合同中，對於與股權出讓方具有關聯關系或者特殊關系的合同主體，也要高度關注，避免出讓方利用合同轉嫁風險。
對於已經取得預售許可證或者未取得預售已經私下認購的在建工程，與認購者或者買房人的商品房買賣合同的履行或者解除，收購方要在轉讓協議簽署前要進行摸底統計，並作出妥善安排。
對於已經簽訂的材料供應合同的處理，除應注意上述幾點之外，還應該嚴格審查材料的交付、移交和檢測資料等。
第三、在建工程安全和質量
對於在建工程的股權收購，如果在地基基礎工程完成前進行收購的項目，首先要審查勘察設計合同和地下水的施工條件，筆者處理的一起股權轉讓糾紛在地基工程尚未完成前就進行轉讓，外地的股權收購方進駐後才發現，該轉讓的真實原因是因為地下基礎工程施工中出現了開發單位無法解決的地下水和沙層，隨後收購方在開發中因必須投入巨額的技術、樁基處理費而使預期開發利潤大大縮水。
已經完成的工程的質量安全檢測，需要雙方採取具有證據效力的方式對於質量和安全進行檢測，並對提取的樣本、隱蔽工程進行封存固定，以避免出現糾紛之時，無法舉證或者舉證因效力程序方式問題不被法院或者仲裁機構採納。
第四，在建工程的施工和技術資料
在建工程的施工和技術資料，在繼續履行合同的情況下，相對容易解決，只要股權收購方和出讓方把資料的查驗作為一個條款內容作出明確約定即可。在股權收購方確定要解除施工合同的情況下，在不能付清已經完成工程價款的情況下，施工單位往往不予移交施工和技術資料，這就要求，股權收購方和出讓方要對施工合同進行全面的配合，尤其是對於變更部分的工程量和工程價款的認定，以及已完工程的質量保修金的處理作出妥善的安排。
第五，在建工程的交易稅費
股權收購在建工程，除了涉及股權轉讓環節的稅費之外，對於在建工程尤其是已經接近封頂，或者已經取得預售許可證的項目的稅費匡算，要高度重視，
第六、公司的管理權、印鑒移交和項目移交
股權轉讓後，雙方要進行公司管理控制權的移交，和在建工程的資料、現場等的移交。在股權轉讓過程中，我們一般建議雙方在簽訂收購協議書或者框架協議中，就明確列明移交的資料清單，避免雙方在實際移交之時扯皮，推諉責任，影響股權收購的最終完成。
第七，收購外地在建工程的法律風險
收購外地企業的在建工程，因為各地的開發政策和管理可能不盡一致，也可能存在股權收購方和出讓方的信息不一致，從而加大了股權收購方的法律風險，因此，股權收購方應從項目考察開始就通過律師盡職調查或者親自向開發主管部門調查核實在建工程的方式對擬收購的在建工程或者企業進行全面深入的了解，針對不同的目標主體（被收購主體）的財產和開發實際情況，從而設計不同的收購模式和計價方式、最大限度的規避收購帶來的風險條款。
第八、股權收購中技術人員的安置
被收購企業為資質比較高的建築或者房地產企業的，建築房地產企業相應資質要求的技術人員相對比較多，勞動關系情況也比較復雜，因此，除了普通勞動關系的處理之外，在股權收購中，對於該部分人員的安置處理要符合資質要求，根據雙方的實際情況作出妥善安排。
如前所述，股權收購方式收購在建工程中，收購方和出讓方處於不同的角度，在信息不對稱的情況下，彼此都存在較大的法律風險。出讓方要實現在建工程轉讓的最大效益，保障轉讓價款安全。收購方要在信息不對稱的情況下，避免圍繞在建工程的、企業或有債務、合同陷阱、稅費設計等方面不確定的法律風險，使自己不至於限於收購陷。收購方尤其需要具有實務操作技巧，了解當地開發管理流程，且非常有必要聘請專業的律師參與收購，聘請專業的審價機構參與在建工程已完工程價款審價，聘請稅務師從稅務的角度進行策劃和預估涉及的稅費，以便從各個側面規避風險，順利實現在建工程的收購。