股權被收購爛尾樓怎麼辦

① 請問股權收購在建工程應注意的幾點問題

每一次經濟危機來臨，都是行業整合與並購的前夜。與其他行業不同的是，房地產這個行業的整合與並購，充滿著與眾不同的殺青與血腥。
對於一個房地產開發企業來說，行業的整合並購尤其是在建工程股權收購與一般的股權轉讓不同，一般的公司股權收購，通常主要把防範或有債務的風險條款設計作為股權收購協議的重點。以股權收購方式收購在建工程，除了要防範被收購企業的或有債務以外，人員的安置、在建工程的處理、債權與債務的轉讓、合同的解除、稅費的交易設計交叉概括。雙方在這個過程中的利益博弈與其中的法律風險不容忽視。
第一，在建工程的抵押查封處理
在建工程轉讓之時，為了融資開發企業通常已經進行了抵押，甚至因為債務問題，爛尾樓項目已經被多家法院查封，這時候，通過收購的方式進駐的股東，在支付股權交易價款的設計上，為了保證資金的安全，一是可以作為轉讓價款的重要考慮因素，充分了解抵押權的價值和查封可能導致的違約責任賠償，以便控制好轉讓的節奏和變更的最佳時點。二是要將上述抵押登記的解除和被查封債權的清償作為防控風險的重點，在抵押登記中，選擇直接代為清償並要求股權出讓方配合辦理抵押登記注銷手續，或者設定同時履行條款，來規避風險。在查封情況下，可以要求股權出讓方清償，調解，或者股權受讓者代為清償等方式在股權轉讓價款中做出對價的安排。
第二，在建工程建設的合同處理
在建工程在股權轉讓過程中，往往已經做了大量的前期工作，簽署了大量的合同，這些合同有的已經履行完畢，比如勘察設計合同，有的尚在履行過程中，比如施工合同，有的還未履行完畢，比如全程策劃合同，物業委託合同，銷售代理合同等等，股權轉讓後，對於這些合同的處理，通常選擇兩種方式，一是解除合同，二是通過繼續履行合同。
解除合同情形下，需要注意解除合同引發的違約責任，有些收購者只要注意到了合同的標的價款，沒有注意合同履行中已經出現的違約責任，接收在建工程後，被訴承擔巨額的違約金，在合作開發項目或者房地產商利用關聯關系的施工單位建設情況下，尤其要注意該方面的風險。
繼續履行合同中，則要以股權轉讓的某個節點作為雙方權利義務的分界，對於已經履行的合同如建設工程施工合同建設進度，已完工程量等進行固定或者鑒定、公證，審價，以明確界定在建工程的價值。繼續履行合同中，對於與股權出讓方具有關聯關系或者特殊關系的合同主體，也要高度關注，避免出讓方利用合同轉嫁風險。
對於已經取得預售許可證或者未取得預售已經私下認購的在建工程，與認購者或者買房人的商品房買賣合同的履行或者解除，收購方要在轉讓協議簽署前要進行摸底統計，並作出妥善安排。
對於已經簽訂的材料供應合同的處理，除應注意上述幾點之外，還應該嚴格審查材料的交付、移交和檢測資料等。
第三、在建工程安全和質量
對於在建工程的股權收購，如果在地基基礎工程完成前進行收購的項目，首先要審查勘察設計合同和地下水的施工條件，筆者處理的一起股權轉讓糾紛在地基工程尚未完成前就進行轉讓，外地的股權收購方進駐後才發現，該轉讓的真實原因是因為地下基礎工程施工中出現了開發單位無法解決的地下水和沙層，隨後收購方在開發中因必須投入巨額的技術、樁基處理費而使預期開發利潤大大縮水。
已經完成的工程的質量安全檢測，需要雙方採取具有證據效力的方式對於質量和安全進行檢測，並對提取的樣本、隱蔽工程進行封存固定，以避免出現糾紛之時，無法舉證或者舉證因效力程序方式問題不被法院或者仲裁機構採納。
第四，在建工程的施工和技術資料
在建工程的施工和技術資料，在繼續履行合同的情況下，相對容易解決，只要股權收購方和出讓方把資料的查驗作為一個條款內容作出明確約定即可。在股權收購方確定要解除施工合同的情況下，在不能付清已經完成工程價款的情況下，施工單位往往不予移交施工和技術資料，這就要求，股權收購方和出讓方要對施工合同進行全面的配合，尤其是對於變更部分的工程量和工程價款的認定，以及已完工程的質量保修金的處理作出妥善的安排。
第五，在建工程的交易稅費
股權收購在建工程，除了涉及股權轉讓環節的稅費之外，對於在建工程尤其是已經接近封頂，或者已經取得預售許可證的項目的稅費匡算，要高度重視，
第六、公司的管理權、印鑒移交和項目移交
股權轉讓後，雙方要進行公司管理控制權的移交，和在建工程的資料、現場等的移交。在股權轉讓過程中，我們一般建議雙方在簽訂收購協議書或者框架協議中，就明確列明移交的資料清單，避免雙方在實際移交之時扯皮，推諉責任，影響股權收購的最終完成。
第七，收購外地在建工程的法律風險
收購外地企業的在建工程，因為各地的開發政策和管理可能不盡一致，也可能存在股權收購方和出讓方的信息不一致，從而加大了股權收購方的法律風險，因此，股權收購方應從項目考察開始就通過律師盡職調查或者親自向開發主管部門調查核實在建工程的方式對擬收購的在建工程或者企業進行全面深入的了解，針對不同的目標主體（被收購主體）的財產和開發實際情況，從而設計不同的收購模式和計價方式、最大限度的規避收購帶來的風險條款。
第八、股權收購中技術人員的安置
被收購企業為資質比較高的建築或者房地產企業的，建築房地產企業相應資質要求的技術人員相對比較多，勞動關系情況也比較復雜，因此，除了普通勞動關系的處理之外，在股權收購中，對於該部分人員的安置處理要符合資質要求，根據雙方的實際情況作出妥善安排。
如前所述，股權收購方式收購在建工程中，收購方和出讓方處於不同的角度，在信息不對稱的情況下，彼此都存在較大的法律風險。出讓方要實現在建工程轉讓的最大效益，保障轉讓價款安全。收購方要在信息不對稱的情況下，避免圍繞在建工程的、企業或有債務、合同陷阱、稅費設計等方面不確定的法律風險，使自己不至於限於收購陷。收購方尤其需要具有實務操作技巧，了解當地開發管理流程，且非常有必要聘請專業的律師參與收購，聘請專業的審價機構參與在建工程已完工程價款審價，聘請稅務師從稅務的角度進行策劃和預估涉及的稅費，以便從各個側面規避風險，順利實現在建工程的收購。

② 爛尾樓開發商怎麼處理

如果只是開發商資金斷裂，給開發商一點時間，開發商如果能在短時間內籌措到資金，完成後續工程，爛尾房就可以復活。
其次，如果開發商破產樓房爛尾，不可將房子退給開發商。因為退房以後，購房者只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。債權債務關系在之後法院的拍賣破產償債先後里，優先順序別低於消費者關系。
最後，開發商破產後，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證。房地產公司破產房子爛尾買房人要根據情況確定房屋買賣合同的效力以維權。在開發商已經破產的狀況之下，應該確定樓盤是不是已經建成完成，並且滿足交房的條件和開發商銷售房產的證件是否齊全，從而明確房屋買賣合同的效力，進而區分不同的情況進行分析。如果樓盤已經建成並且滿足交房的條件，而且房屋的買賣合同確實有效的，可以要求開發商進行協助和辦理房屋過戶的相關手續。如果只是開發商資金斷裂，給開發商一點時間，開發商如果能在短時間內籌措到資金，完成後續工程，爛尾房就可以復活。其次，如果開發商破產樓房爛尾，不可將房子退給開發商。
因為退房以後，購房者只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。債權債務關系在之後法院的拍賣破產償債先後里，優先順序別低於消費者關系。最後，開發商破產後，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證。
1、拍賣：如果開發商資不抵債並宣布破產，房子已經存在爛尾的危機了，那麼開發商的財務就會被法院拍賣，而根據破產法償債先後的規定，購房者比債主更容易等到一些房產企業的補償款的。
2、賠償：遇到房地產項目爛尾的時候，業主一定要齊心一致，去法院起訴開發商，這樣才能獲得賠償。如果業主不齊心，法院也沒辦法處理，爛尾樓解決不了，也可能得不到賠償。
3、尋求政府幫助：房子爛尾後，可去市、區政府找融資平台解封重新抵押復工。當地政府會根據不同的情況採用不同的方法進行干涉處理。如果是開發商缺資金，那麼政府會期限該企業籌集資金或者是引入合夥人。如果是違法違規的，那麼政府會要求其在制定的時間內進行整改。
法律依據：《中華人民共和國企業破產法》第五條
依照本法開始的破產程序，對債務人在中華人民共和國領域外的財產發生效力。
對外國法院作出的發生法律效力的破產案件的判決、裁定，涉及債務人在中華人民共和國領域內的財產，申請或者請求人民法院承認和執行的，人民法院依照中華人民共和國締結或者參加的國際條約，或者按照互惠原則進行審查，認為不違反中華人民共和國法律的基本原則，不損害國家主權、安全和社會公共利益，不損害中華人民共和國領域內債權人的合法權益的，裁定承認和執行。

③ 如果買的房子爛尾樓了怎麼辦

【法律分析】：出現爛尾樓的處理辦法。爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。具體處理辦法如下：1、出現爛尾樓情況的，可以找開發商協商處理辦法；2、出現爛尾樓情況的，可以找政府等管理部門介入處理；3、出現爛尾樓情況的，開發商不處理並且拒絕處理的，可以找媒體曝光相關情況；4、出現爛尾樓不想購房人交房的，可以正常房屋爛尾要盡快提起民事訴訟獲得賠償。建議購房者最好是不要把房屋退給開發商，因此爛尾的開發商都是沒有錢的，退房之後，購房者一般是拿不到購房款的，只能拿到收據或者是欠條，購房者和開發商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。如果開發商最後資不抵債宣布破產，資產被法院拍賣了，那麼購房者較普通債權人更容易得到清償。
【法律依據】：《中華人民共和國民法典》 第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

④ 爛尾樓拍賣怎麼辦

爛尾樓拍賣業主應敦促開發商籌措資金、完成後續工程；開發商資不抵債宣布破產的，業主有權依照規定以該房折價，或者以爛尾樓拍賣、變賣的價款優先受償。《民法典》第七十二條清算期間法人存續，但是不得從事與清算無關的活動。法人清算後的剩餘財產，按照法人章程的規定或者法人權力機構的決議處理。法律另有規定的，依照其規定。清算結束並完成法人注銷登記時，法人終止；依法不需要辦理法人登記的，清算結束時，法人終止。第七十三條法人被宣告破產的，依法進行破產清算並完成法人注銷登記時，法人終止。第四百一十條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

⑤ 爛尾樓怎麼處理

1、弄清房屋產權歸屬要經過合法的法律咨詢，確定自己的產權歸屬。購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發企業是否依照法定程序進行了刊出;如已合法刊出，購房者可憑工商部門出具的開發商合法刊出證明，以及商品房銷售合同原件、個人身份證等材料，到房管部分請求處理房產證。2、聯合交涉維權如果所購買的樓盤僅僅存在「爛尾」可能，能夠試著給開發商一點時間，如果其能在短時間內籌集到資金，完結後續工程，購房者的丟失便可降到最少。若是開發商因為資不抵債而破產，遭遇「爛尾」危機，則不可將房子退給開發商。因為退房以後，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。假如開發商最後因資不抵債，不得不宣布破產，其資產會被法院拍賣，而根據破產法償債先後的規定，消費者比一般債主更容易得到開發商的補償款。若決定要申訴時，業主也必須聯合維權。

⑥ 爛尾樓怎麼解決

關於爛尾樓，政府會依據不同狀況，採納不同方法進行干涉：缺資金的，政府會期限由企業籌集資金或引入合夥人；違法違規的，政府會要求在指定日期內整改；觸及經濟糾紛，要打官司的，政府也會插手干預。關於開發商破產或盡力後仍然無法持續施工的政府將依法收回項目並對外投標，或者開發商自己找到接盤俠。

如果開發商破產後房已建成，購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產證。購房者應到工商部門，查詢商品房開發企業是否按照法定程序進行了注銷； 如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等相關資料，到房管部門申請辦理房產證。

有產權在手，比什麼都得不到強。房管部門經核實後，應當予以辦理。在搞清楚產權歸屬後，購房者應盡量與其他業主一起，獲得法律支持。

爛尾樓的形成原因

1、資金跟不上

局部地區房地產過熱，宏觀調控以後，信貸資金收縮，工程後續資金跟不上，只好下馬，被迫停工。

2、市場定位不準

資金投入決策時對產品的定位和市場風險認識不足，市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使開發商要「改弦易轍」，停工求變。

3、施工質量低劣

因施工質量低劣，存在嚴重的質量問題，只好爆破拆除，被迫停工。

4、債權債務等糾紛

債權債務等各種糾紛纏身，導致停工。

⑦ 爛尾樓一般最後都是怎麼處理的買到爛尾房該怎麼辦

買房子之後，特別是期房，人們最擔心的就是爛尾，因為房子爛尾之後，我們不僅僅錢打了水漂，甚至一些已經辦理還房貸的，還需要按時支付房子，房子也沒有，是一件很鬧心的事情。爛尾樓一般最後都是怎麼處理的？買到爛尾房該怎麼辦？

買房 子之後，特別是期房，人們最擔心的就是爛尾，因為房子爛尾之後，我們不僅僅錢打了水漂，甚至一些已經辦理還房貸的，還需要按時支付房子，房子也沒有，是一件很鬧心的事情，在我們國家爛尾的房子太多了，但是最後這樣的房子難道就不處理嗎。那麼我就來介紹一下 爛尾樓 一般最後都是怎麼處理的？買到 爛尾房 該怎麼辦？

爛尾樓一般最後都是怎麼處理的

一、爛尾樓一般最後都是拍賣。如果開發商陷入財務糾紛，資不抵債房子已經有爛尾趨勢了，那麼開發商財務會被拍賣。之後購房者和債主會得到相應的補償。

二、爛尾樓一般最後都是請求政府支援。當地的政府會根據情況採用不同的方法進行干預。期限企業集資或者引入合夥人。前提是這個工程是合法開發的。

三、爛尾樓一般最後都是賠償。遇到爛尾樓的情況。 業主 們要齊心一致，聯合去法院起訴開發商。這樣才能獲得賠償。切記業主們一定要齊心。法律會維護我們的合法權益。

買到爛尾房該怎麼辦

1、在開發商因資金緊張無法按期交房時，購房人可以按照雙方合同的約定，要求開發商支付 違約金 。

2、如果 開發商交房 嚴重超期，並符合合同約定的合同解除條件時，購房人可以以開發商交房為理由，要求解除與開發商簽訂的 購房合同 ，並要求開發商退還購房款並承擔合同約定的違約責任。

不過，開發商交房時一般都會伴隨資金緊張的情況，某些開發商甚至已經資不抵債，而開發商開發的 房產 上一般均設有銀行的抵押權。也就是說，購房人即使解除合同，開發商也很可能無力返還購房款，而作為 抵押權人 的銀行則可以要求變賣房產並優先受償，購房人權利反而無法得到保護。

因此，建議購房者不要輕易解除購房合同，而是等待開發商交房。根據我國法律規定，消費者在交付全部或者大部分款項後，其有權要求開發商交房，抵押權人和施工人的權利均不得對抗消費者的該項權利。若消費者不解除購房合同，當該 房屋 符合交付條件，消費者可以要求開發商將房屋交付給自己。

3、如果開發商因資不抵債而停止工地施工，導致房屋一直無法交付的，購房者可以自發組織向法院申請開發商進入破產程序，一旦進入公司破產程序，就可以由法院組織成立由相關部門參與的破產清算小組，由破產清算小組組織對開發商進行破產重組，通過第三方注資的方式使得項目重新開工。

以上是我介紹的爛尾樓一般最後都是怎麼處理的？買到爛尾房該怎麼辦？不同地方處理爛尾樓的方式是不一樣的，很多爛尾樓都是一直在爛尾中，當然了，有一些爛尾樓被拍賣之後，業主會拿到一定的賠償，但是相對來說，把自己的錢都砸在裡面好了很多。