首批公募reits對股票的影響
『壹』 什麼是REITs
房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。
(1)首批公募reits對股票的影響擴展閱讀：
REITs的特點在於：
1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；
2、收益的大部分將用於發放分紅；
3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。
『貳』 深交所：完善公募REITs規則體系及配套政策
深圳證券交易所副總經理李輝日前在「中國（北京）2020國際REITs發展論壇」上表示，REITs試點通知發布以來，深交所根據證監會統一部署，配合發改委工作安排，加緊開展各項准備。目前，配套規則即將發布，首批試點儲備項目已上報至國家發改委，業務技術系統准備就緒。接下來，深交所將會同各方加快推進相關工作，進一步完善規則體系及相關配套政策，優化交易機制，提升二級市場流動性，同時也期待與市場各方主體有更多的合作交流，合力推動中國REITs市場的長遠健康發展。
目前，深交所累計發行私募REITs產品近1000億元，初步形成國內規模最大、不動產類型覆蓋全、市場引領效應強和多元化投資者聚集的特色REITs板塊。
李輝認為，公募REITs試點工作平穩落地，需要各參與方凝聚發展共識，形成合力。結合公募REITs配套規則建設、試點項目儲備等方面工作實踐，建議關注以下四方面關鍵問題。
一是完善基礎設施項目的合規性要求。篩選優質項目，確保基礎設施REITs穩健起步和可持續發展，是本次試點最為關鍵的環節。有不少項目或多或少存在土地或股權轉讓限制、特許經營權轉讓需取得主管部門同意等相關問題。深交所正在積極發揮與各省市政府和主管部門對接合作的渠道作用，密切配合發改部門，配合各方共同商議，研究對策，完善項目合規性要求。
二是健全REITs治理長效機制。本次REITs試點採用「公募基金+基礎設施資產支持證券」產品結構設計，可以有效借鑒現有上市公司治理經驗，明晰基金管理人、託管人、運營管理機構、基金持有人等各參與主體的權利和義務，建立有效治理決策機制，形成良好的協同和制衡機制，切實保護投資者合法權益，提升基礎設施基金的運營管理水平。
三是豐富二級市場交易機制。結合前期調研，為更好地契合投資者需求，提高二級市場流動性，深交所配套規則明確在現有競價交易、大宗交易基礎上進行適度優化並引入詢價交易方式，基礎設施基金可作為質押券參與債券質押式協議回購和債券質押式三方回購業務，可以選定流動性服務商提供流動性報價服務。接下來，將進一步推動拓寬投資者群體，優化交易機制，更好滿足投資者現實交易需求。
四是推動出台配套支持政策。結合首批試點項目情況，基礎設施項目仍然面臨一些共性的實際問題，例如，在資產重組和資產運營環節尚未實現稅收中性；在國資轉讓環節，存在需要履行國資進場交易程序。目前，部分區域的試點項目已有可借鑒的創新實踐。深交所正在配合證監會積極出台相關配套支持政策，為REITs產品的長期發展奠定基礎。
30年來，深交所持續打造創新資本市場、產品、技術體系，為基礎設施公募REITs試點創造了更好的生態氛圍與環境基礎。深市市場體系清晰、產品類型豐富、市場活力充沛、流動性充裕，今年以來，深市股票累計成交金額超過115萬億元，全球排名第三，擁有更為多元化的投資者群體。深交所創業板、中小板和核心成分指數升幅在全球位居前三，市場成長特色顯著，投資者回報豐厚。同時，技術體系自主可控，為包括基礎設施公募REITs試點在內的市場改革創新提供有效的技術保障支撐。
『叄』 房地產私募股權基金和REITS區別
1、性質不同
REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。
房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
2、要求不同
房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。
REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。
3、關系不同
房地產私募股權基金是股權關系。
房地產信託投資基金是信託關系。
『肆』 什麼是reits基金
房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。
房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。
(4)首批公募reits對股票的影響擴展閱讀：
REITs本質是一種資產證券化的方式，就是讓不動產動起來，怎麼動？在證券交易所上市，與股票一樣可以進行交易（上市的REITs就是一種股票）
上市交易的是公墓基金REITs,佔REITs市場的2/3左右，還有一類資產就是私募REITs,也就是將不動產進行了證券化，只在非公開的市場交易，海外知名對沖基金黑石，橡樹資本等都有專門投資私募的REITs的產品
『伍』 REITS的漲跌和房地產漲跌周期並不完全一致是不是正確的
2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施領域公募REITs試點工作。
先做個基本知識的普及，REITS的全稱是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地產投資信託基金。
我舉個例子。我修了一條高速公路，以後收過路費，但是初期投資太大，需要100個億。按道理說，如果這100個億我湊不出來，那麼這條路我就別想修了，我也別想今後收過路費了。
這時候金融魔法師就過來了。我就可以把這個公路的所有權+未來的過路費打包做個資產證券化（ABS），然後把這個ABS做成基金，通過公募渠道賣給千千萬萬個散戶。通過散戶，來募集我修路的資金。這樣，在我自有本金不夠的情況下，我也能湊齊開工修路的資金。
但是，作為回報，我路修成後每年收取的過路費，80%要交給基金回饋給投資基金的散戶。這么一說，大家就明白了吧。
所以，所謂的REITs，對我來說就是一種新的融資形式。而對散戶來說，是一種新的投資品種。而且我和散戶的利益是一致的，公路項目運營的好，我這個修路的和散戶投資者是雙贏的。
這樣，本來一條因為資金不夠而不能完成的修路項目，在金融魔法師的運作下，成功的建成了。
那麼，這次的REITS，到底跟房地產有什麼關系呢？
我們知道房地產稅一旦開征，比如一套1000萬的住宅，按1%的比率徵收空置稅，一年就是10萬。那麼就有炒房客不堪重負，將房產拋給銀行斷供。那麼如果拋壓增大，銀行集中拍賣斷供房而收不回資金的話（銀行拍賣斷供房，接盤的對象是個體剛需，需要他至少一次性拿出首付來接盤，能力十分有限，大量的斷供房進入市場很容易形成踩踏效應），金融體系就會面臨很大的風險。而這次的REITS就是針對這個問題設計的。你不是大量的斷供房需要人接盤么？沒事。我開通REITS，大量收集民間富餘資本（比如支付寶開通REITS投資專區，各路資本蜂擁而來，你一萬我五萬，分分鍾將資本募集齊全）這樣最大程度保證了斷供房拍賣的資金來源。REITS在籌集好資金後，將斷供房集中，委託專業的物業公司統一管理，收取租賃費。而這個租賃費，就是REITS資金的回報來源，反饋給散戶投資者。這樣，基本上就杜絕了踩踏效應。
通過這樣，我們也能看到，租金這個回報率，反饋性的給房子重新定價。比如我一間房子每個月能收4000的租金，那麼市場化的理財產品年化收益率是5%，通過租金我就能反向定價房子的價格。
這就是REITS推出的意義，等於給房價安了跌停板。它的推出也印證了，房地產稅是必然開征的了，所有的一切都准備好了。
但是,REITS對民間資金有著強大的分流作用，這也表示了，我大A股黎明前的黑暗，還要繼續一段時間。
『陸』 公募REITs規則出爐 上交所已儲備多單優質項目
上海證券交易所公募REITs三項主要規則29日出爐。上交所方面表示，已儲備多單優質項目，將全力保障首批項目順利上市。
《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第2號——發售業務（試行）》等三項主要規則的正式發布，標志著上交所推進基礎設施公募REITs試點工作取得階段性進展。
基於打造「簡明友好型」REITs業務規則體系的理念，三項規則主要明確了基礎設施公募REITs的業務流程、審查標准和發售流程，對市場參與主體有較強的規范和指導意義。
業界普遍認為，公募REITs能有效盤活存量資產，帶動增量投資，形成良性投資循環，降低企業杠桿率，提高直接融資比重，推動資本市場更好地服務實體經濟。同時，公募REITs可為投資者提供除股票、債券、基金和衍生品之外新的大類資產配置類別，填補當前金融產品空白，豐富資本市場投資工具，拓寬社會資本投資渠道。
上交所相關負責人表示，公募REITs試點啟動後，上交所從市場發展、業務規則、技術開發、內部規程、產品運營和綜合新聞等方面全線推進。目前上交所已儲備多單優質項目，技術系統也將於近期准備就緒。
這位負責人表示，下一步將重點做好項目跟蹤與服務、交易機制優化和流動性建設等工作，全力保障首批項目順利上市。