房地產投資信託指數股票趨勢分析

1. 股票當投資分析對象，寫出對該只股票的投資分析報告。

大秦鐵路這個個股，先於大盤重新回調的底部，昨天創出了8.60的新低，形成了一個W 型的二重底，今天報收於8.87，開始了向上反彈，後市看多，耐心持股待漲，10.50附近可以高拋，獲利出局。
個人股市看點：【股市新視界】周三大盤繼續呈現震盪整理走勢，上證指數下探30日均線位置成為支撐，但上沖1900點整數上方之後仍遭遇短線阻力，整體行情盤勢依舊，且震幅收斂，成交量進一步萎縮。
場內熱點輪動頻繁，高速公路、鋼鐵、房地產等板塊輪番啟動，水泥建材、機械、工程建築等政策受益板塊也有所回穩，但漲幅有限，投資者參與氣氛仍然謹慎。大盤目前受阻於60日均線壓力而回落調整，周二上證指數在考驗1850點一帶獲得支撐，目前大盤在一個窄幅區間盤整波動，並圍繞1900點整數關口展開激烈爭奪。
短線來看，股指經過一周多的震盪調整後，滬指在失守1900點整數關口後又運行至30日均線敏感區域，但1951點的最低點位，還不是空方最後的擊破部位。
近期市場在挑戰60日均線無果後，重陷震盪拉鋸狀態。究其原因：首先，市場經過近20%的超跌反彈之後，技術上有震盪消化獲利籌碼的要求，短線獲利盤的沽出造成股指寬幅震盪頻現。其次，市場熱點斷檔導致市場觀望氣氛加重。在前期的基建主題股引領股指反彈至60日均線後，基建板塊由於短線漲幅較大開始進入獲利回吐期，市場重陷熱點散亂的狀態，市場賺錢效應開始降低。再者，隨著市場調整時間的延長，市場的做多能量得到較大的消耗，市場投資信心又開始變得謹慎。市場量能出現明顯的萎縮，這雖然顯示市場的惜售心態濃厚，兩市大盤還是在空方的勢力壓制之下，多條均線均呈向下排列，市場對多頭明顯不利，做多機會盡失或難有起色。
就目前市況而言，在近期股指的震盪拉鋸中，市場預期的利好遲遲不能兌現，導致市場投資信心又趨謹慎，市場量能開始出現明顯的萎縮，由於市場缺乏持續上漲的動能，無奈退一步蓄勢整理。而在股指的震盪拉據中，大小非的減持意願比較堅決。
根據在11月份公告的公司主要股東持股變化中，自月初到11月24日，重要股東總的減持數量為2.81億股，市值達22.56億元。而10月份的減持股數為1.65億股，市值約為10.77億元，與之相比，11月份的減持股數環比高出七成，減持市值環比高出一倍以上。在11月份的反彈行情中，大小非借反彈機會大幅減持的動力明顯增強。困擾市場的大小非問題，未得到根本的解決，市場信心難以有效恢復，大盤在築底過程中的反反復復在所難免。
技術上分析，近期市場明顯受到來自60日均線的壓力，盤中的震盪反復在所難免，不過，股指經過為期一周左右的震盪後，目前滬指再度運行30日均線。後市大盤將要展開新一輪的回調下探，以重新獲得上攻的動能。但股市將仍然維持強勢震盪，震盪的區間，將會在十日前大盤下跌底部的高點1812點（底部抬高、比原來最低點更高）、至60均線的2040之間展開。
自前周啟動的此輪反彈，經過前市一周多時間的持續大幅反彈之後，兩市大部分個股累積漲幅已達百分之三十以上。隨著反彈上漲的持續，前期大盤回調時的重心下移籌碼，瞬時轉化成實在的下檔獲利盤，這些獲利盤還會隨著股指的上漲而越積累越多。短線個股板塊均積累了相當多的獲利盤，正是這些數量極其巨大的獲利盤籌碼，一旦湧出，則將成為阻擊大盤上漲、迫其掉頭向下的最大殺手。其中即有許多的獲利盤需要消化，這從盤中近期的領漲品種進入獲利回吐期中可見一斑。
技術上分析，短線股指在連續急漲之後，技術上有回調整理清洗浮碼的要求，股指盤中震盪反復不可避免。但市場總體上將呈底部逐漸抬高、沖高回落後的震盪蓄勢走勢。兩市近十天的交易量，是前十天的1.5倍，並且做多資金並沒有撤離。短線下跌，中期看好，則成了目前股市的、本月最後一周的運行主基調。
從目前盤面來看，多空分歧加大，看多看空同時存在，1900點的位置，短線成了多空搏殺的交火線。央行剛剛宣布了27日開始實行的、新的息率雙降方案，這對股市的多方，提供了一定意義上的、較多的火力。好戲連台的市場多空搏殺，將給股市帶來新的好看點。
在GDP增長率回落，上市企業四季度業績下滑，股市將長時間在中期底部做廂型震盪的時段，股民散戶在股市操作上必須愈加謹慎，需分別採取高點賣出、適量補倉或擇股加倉的操作手法，適量增加賣出操作、減少買入動作。
即使加倉買入，也要選擇那類有政策扶持的強勢品種，或低價超跌的、累積漲幅不大、後市還有補漲空間的個股品種，以及市盈率還在十倍以下的、有大資金堆積做多的個股品種，但不要盲目地一味高位追漲。回調當中加倉買入輕套的股友，也還不必急於斬倉。空倉的朋友，也不要急於建倉，等到大盤有了一定的跌幅以後再買不遲。
盡管如此，而在大盤處於次低點的位置之時，那種最好的操作方式及其建議是：不求買在最低價，而是在次低點位的震盪中中長線布局，中長線建倉，中長線持有。這才是應當被推崇的、現階段的股市操作理念。
股市運行到現在這個位置，回調下探還沒有結束，那些獲利盤還沒有清洗完結，重回升勢的蓄勢更沒有得到蓄積，大盤還是運行在回調途中，短期市場弱勢市道不改。一般股民在繼續下跌的行情中極難挑選出短線能夠上漲的個股，因此現時還不宜入場做多及補倉。

2. 中國房地產將來的發展趨勢，兼談與股市的關系

2018年房地產行業發展前景分析 機遇與挑戰並存
調控「穩」字當先，預計限售、限價將常態化
目前各地樓市政策進入微調時期，目的為防止區域樓市出現「量」、「價」明顯波動，預計限售、限價將成為各地調控的常態化舉措，未來調控力度大幅上行的可能較小。
預計限售、限價將為常態化調控舉措
限售政策能夠精準打擊投機炒房，既不傷及剛需又能抑制投機、平穩樓市，逐漸成為了各城市調控的首選和標配，2018年以來新出台調控的城市政策無一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市數量已近70個，限售年限在2-5年不等。此外，限價同樣是各地調控不可或缺的方式之一，主要目的為通過行政干預防止一手房價格的大幅波動，多個城市一手房定價普遍低於周邊二手房。考慮到目前樓市調控基調主要為穩定房地產市場，預計限售、限價將成為各地樓市調控的常態化舉措。
三、四線銷售增長動能趨弱，再融資壓力對投資制約明顯
商品房銷售仍維持同比微增，三、四線城市表現雖優於一、二線，但銷售增長動能略顯不足。全國商品房銷售增速呈現下降趨勢，據前瞻產業研究院發布的《房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，截至2018年1-5月，全國商品房銷售面積累計同比增長2.90%，其中4月商品房銷售面積當月同比增速甚至為-4.09%，顯示出全國商品房銷售增長已有所乏力。分區域來看，大中城市市場有所回暖，30大中城市成交面積當月同比跌幅在2018年以來收窄，但全國商品房銷售數據雖優於30大中城市表現卻無明顯上揚，顯示出大中城市之外的三、四線銷售增長動能有所減弱。
開發投資整體表現仍較好，但再融資壓力對投資有較大制約
截至2018年5月底，房地產開發投資完成額累計同比增速達10.20%，較2017年底繼續上升了3.20個百分點，投資數據仍表現搶眼，但實際從2018年3月以來，單月投資額同比增速則出現了持續走低，疊加社會融資規模數據2018年以來明顯走弱，房地產開發到位資金來源累計同比增速承壓，其中開發貸、按揭貸款累計同比已走入負值區間影響，房企投資增速存在下行壓力。
預計行業銷售穩中略降
目前核心一、二線城市限購、限貸、限售力度較強，同期部分城市首套房貸款折扣取消，利率甚至上升到基準利率的1.05-1.1倍不等，較大地削弱了貸款買房人群購買力，而三、四線城市盡管目前庫存水平仍較低，但考慮到棚改及貨幣化安置力度邊際將無明顯增長，區域房價的上升也致使當地人群購買力下降影響，三、四線房地產銷售的同比高增速難以維系，預計2018年全年商品房銷售同比增速將收在約-2%。
開發投資增速趨弱
受全國商品房庫存處於低位、行業集中度快速上升影響，房企補庫存意願十分強烈，但投資勢必需要杠桿的擴張，在去杠桿政策背景下，房企再融資環境的大幅收緊對擴充資源的能力造成明顯制約。我們依舊維持對房地產開發投資邊際悲觀的判斷，預計2018年行業開發投資增速將小幅增長約3%左右。
大型房企深耕區域能力加強，銷售集中度快速提升
在全行業銷售、投資邊際趨弱的背景下，大型房企的項目布局更為分散，抗擊政策和市場變化的能力更強，行業銷售集中度提升速度迅猛。截至2017年底，銷售金額TOP10、TOP30的房企市場份額已分別達23.8%和38.1%，而在2018年1-5月TOP10、TOP30的市場佔有率更進一步分別提升至31.5%和51.5%。此外，大型房企深耕城市能力加強，區域房企突圍難度更大，除少數地方核心國企、個別實力較強的區域品牌房企外，區域房企已很難占據當地銷售前列的位置，而反之如萬科等龍頭房企則位列多個城市的銷售前5，預計隨著龍頭房企的市場布局進一步分散，各地銷售前列的榜單中區域房企的身影將更為鮮見。
行業資源集聚效應明顯，強化大型房企市佔率提升趨勢
2018年1-5月全國房地產企業拿地TOP10、TOP30權益拿地金額佔300城土地出讓金比例均達約24.05%和42.06%，該比例較2017年底略有下降但仍維持較高的水平。大型房企在獲取資源優勢十分突出，充足的土地儲備進一步強化了其市佔率持續提升的趨勢。
各地調控進入微調階段，限售、限價常態化穩定市場
目前各地調控政策進入微調階段，主要針對投機炒房，核心目的求「穩」。2018年以來，出台調控政策的城市主要為前期無政策出台或政策力度不足、今年以來市場熱度上升較快的城市，不同城市政策力度差異大。
行業融資難、融資貴現象日益突出，國有房企、龍頭房企融資優勢明顯
房企融資方式主要包括銀行開發貸、信託等非標融資、發行債券。從政策變化來看，銀行開發貸、非標融資均面臨不同程度的監管趨嚴影響，而債券發行雖然告別了2017年前三季度的「一刀切」情況，但主要發行主體仍以國企、上市品牌房企為主，募集資金用途多用於借新還舊，不能用於拿地和房地產項目建設(除住房租賃項目)。
從投資機構的風險偏好來看，投資機構更傾向於參考中房協或其他第三方機構出具的綜合實力或銷售排名，風險偏好由百強房企迅速收縮至前50甚至前30強，而房企信用債則受到行業下行、負面事件及監管趨嚴影響，市場風險偏好大幅降低，部分機構甚至對「民營房企」採取一刀切的態度。行業融資集中度上行明顯，國有房企融資環境優於民營房企，而民營龍頭融資環境又優於民營中小房企。

3. 房地產業融資體系的現狀與趨勢

房地產業融資體系的現狀與趨勢
房地產業融資體系的現狀與趨勢

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我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已佔了貸款余額的20%強。國內房地產開發的資金來源幾乎60～80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資佔10～15%，而股權和各種直接融資則佔70%。與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，國務院和央行出台了一系列宏觀調控政策，壓縮投資，抽緊銀根，並已取得了初步成效。
央行銀根緊縮無異於扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平台，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以採用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信託、房地產資產證券化以及融資租賃等等。本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。
1. 合作開發或項目公司被收購
去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。2003年7月，摩根士丹利先後與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造「錦麟天地雅苑」，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海「復地雅園」；新加坡騰飛基金收購並開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決於兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。對於國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。
2.房地產企業上市
據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場佔有量佔全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業佔了近8成的市場份額。隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。
中國證監會在《關於進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年後才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特徵，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。
3.房地產投資基金
房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信託基金有三個分類。一是股本房地產投資信託基金。該基金投資於房地產，收入來自於租金和房產銷售利潤，如新加坡政府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信託基金。該基金是向房地產主貸款，收入來自於抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信託基金。該基金既投資於房地產，也向房地產商貸款。目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。
現在美國有300多隻房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由於我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。據統計，中國目前有57隻信託基金，其中20隻投資於房地產，但並非國際定義的房地產投資信託基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信託基金相關法律下運作的。隨著信託業「一法兩規」的出台，不僅規范了信託業務，也使信託開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地產投資信託
房地產投資信託的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信託計劃；信託公司發行信託，募集信託資金；信託公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信託公司分配投資收益、回購股權；以及信託公司向信託受益人分配信託財產。信託在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信託基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信託方式進入房地產領域。一般的信託期在3年以內，預期收益率最高達8．4％，絕大部分都在4％以上，預期收益遠遠高於銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。
目前房地產企業把信託資金當成債券或貸款來用，成本高於銀行，風險也並不比銀行低。信託產品及其宣傳與營銷策劃還需要有完善的市場來支撐，使其流通更為便捷。信託在國內還不能與銀行貸款相抗衡。因此，盡管信託有著很多優勢，但由於信託產品有一定的先天局限性，又受到嚴格的政策限制，對於個人投資者來說門檻比較高，給融資造成困難。
5．房地產資產證券化（含住房貸款 證券化RMBS和商業物業證券化CMBS）
實施證券化必須建立起獨立的評估體系、信用擔保中間人體系，以及全國性的銀行交易網路。我國目前還沒有完整的住房金融體系和相關的保險體系，住房公積金制度也僅限於部分城鎮地區，在缺乏有影響力的獨立資產評估公司和信用擔保中間人的情況下，對房地產地價、地面建築質地的評估，顯然存在技術難度，增大了住房抵押貸款證券化的風險。房地產信貸不僅是銀行質量最好的資產，而且增長速度也很快。目前個人住房抵押貸款年均增長率達112.8%；個人貸款余額2003年底達到11780億元，是1977年的60倍，占社會貸款余額16.98萬億的6.69%。如果沒有完整的信用擔保體系大面積推行住房信貸資產證券化，將是銀行潛在的風險。資產證券化，不僅有利於房地產商，同樣對銀行有利，降低了銀行單純依賴貸款的風險性。
據悉，關於房屋抵押貸款證券化的方案醞釀了3年，已於2003年3月遞交國務院。相信不久亦將出台。
6.地產金融新產品（含按揭保險和權屬保險）
目前的保險行業可運用資金規模已經超過8000億人民幣。保險公司通過對項目進行專業評估，得到有關建築各方面存在有意外情況發生的可能，並對這種可能採取有針對性的防範措施；另外，保險公司還會請專業人士對建築工程的整個過程進行監理，將各種不安全的因素降到最低；對於購買投保了建築保險項目的消費者，保險公司的介入等於為項目增加了一個監理機構，而對於由於意外造成的損失，保險公司將按照保險合同予以賠償，這無疑降低了投資置業的風險。龐大的保險資金介入長期穩定性的房地產應該是一個新的融資途徑，保險涉足房地產業，這是又一條非常重要的融資新渠道。但現有市場上可用的工具比較少，政策上也有一定的障礙，與房地產業的銜接還有一個緩沖的過程。
7.房地產融資租賃
房地產融資租賃即指擁有一塊土地的開發商，將該土地出租給另外的投資者開發建設房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請開發項目全額的長期抵押貸款；或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權和佔用權後，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。
房地產融資租賃公司作為一個市場化的經營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場採取借貸、拆借、發債上市等融資手段，吸收社會投資。房屋使用者通過支付租金直接獲得使用權。房地產融資租賃可以為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協商租金價格。同時房地產公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司採用房地產融資租賃方式促銷自己的產品。對出租人來說，由於在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，故大大地降低了房屋消費的門檻，降低風險。出租人通過收取租金獲得收益，以相對無風險的方式獲得高於銀行利息的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信託等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經營風險。
在租賃業比較發達的美國、英國等西方國家，融資租賃業年平均增長達30％，成為僅次於銀行信貸的第二大融資方式。隨著我國社會主義市場經濟的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之後的第三個重要資本市場籌資方式。當前我國居民儲蓄存款多，民間資本充裕，但投資渠道不多，且風險大，這為房地產融資租賃方式提供了空間。

4. 房地產投資信託基金是什麼一種模式

我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。

兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。

自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。

據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。

比如：

1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。

2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。

3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。

5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。

這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。

此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。

房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。

所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：

一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。

二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。

三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。

四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。

五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。

房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。

房地產信託運作的幾大模式

1、房地產債權信託

房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。

根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：

四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證

三成：
自有資本金投資比例達到30%

二級：
具有房地產開發二級資質

房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）

房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。

2、房地產股權信託

房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。

股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司

與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。

房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等

3、房地產財產權信託

房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。

(一)房企作為委託人的財產權信託

以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。

(二)個人作為委託人的房地產財產權信託

個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。

房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。

房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。

房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。

我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。

4、房地產資產證券化信託

資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。

不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）

5、基金化房地產信託

基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。

信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。

下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？

判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；

3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。

5. 簡述房地產投資信託股權投資模式下,附加回購股權投資與真實股權投資的主要區別

當然是理財產品。不是股權投資。股權投資沒有預期幾個點，幾個點的收益，都是浮動的。同時股權投資風險也是最高的

6. 房地產投資信託基金 與房地產信託有什麼區別

房地產基金是一種主要投資於房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。房地產信託,就是信託投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目,為委託人獲取一定的收益。
區別在於基金是投資於股票，相當於投資虛擬產業資本，實際是在資本市場上的的投資
而信託所做的是實業方面的開發，資金參與的可能是某個項目，並非是僅僅入股，可能會參與具體的事宜。
房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符合條件的地產商融資，資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。

7. 美國房地產信託投資基金指數知多少

場上最具代表性的美國REITS指數為MSCI開發的美國REITS指數，包含110個成份股，當前總市值約為4661.3億美元（截止*月*日），涵蓋了住宅地產和商業地產等各類REITS，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等。

8. 房地產投資信託是什麼意思啊

Real Estate Investment Trusts，REITs（房地產投資信託基金）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

9. 如何准確認識房地產投資信託基金

您好，房地產投資信託基金房地產投資信託（REITs）最早的定義為「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。

從國際范圍看，房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
發展現狀：據調查數據顯示，房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，成為與銀行業高度依存的一個行業。國家展開了一系列的宏觀調控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產融資渠道單一的缺點顯露出來。於是，構建渠道多元化、高效並且有利於風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。我國的房地產投資信託正是由於國家對房地產公司信貸資金加強了管理，在政策高壓下，房地產公司為了保證資金鏈條而與信託投資公司合作，從而推動了房地產投資信託的發展。
從組織形態來看，我國的房地產投資信託都是契約型的，即信託投資公司推出信託計劃，然後由投資者與信託公司簽訂信託合同，每份合同都有最低的認購金額(根據規定最低為五萬元)。
從組織形態來看，公司型具有基金經理和公司股東信息不對稱、股東權益難以得到保護、雙重稅收負擔(公司所得稅和股東分紅個人所得稅)等缺點;而契約型因所有權與收益權的分離使得信託財產具有相對獨立性，基金收益可得到法律保護，此外契約型只需納稅一次，可提高基金收益。美國作為成熟的REITs市場主要為公司型，考慮到我國初期REITs的發展應以穩定為主，減少風險發生的可能性，我國在初期宜采有契約型模式，雖然不利於基金的擴張，但它可以保證基金的相對穩定，不會因投資者的退出而使基金解散或削弱。

發展優勢：
REITs具有其他投資產品所不具有的獨特優勢。第一，REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能；第二，可免雙重征稅並且無最低投資資金要求；第三，REITs按規定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩定的即期收入；第四，在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被徵收資本利得稅；第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資；第六，由於REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，具有相當高的流動性；第七，上市交易的REITs較房地產業直接投資，信息不對稱程度低，經營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督。從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。 另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資。

發展意義：
中國引入房地產投資信託基金有著非常重要的作用。
首先，引入房地產投資信託基金有利於完善中國房地產金融架構。房地產信託投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信託投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信託基金，將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
其次，引入房地產投資信託基金有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特徵的房地產信託基金，將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力，提高金融體系的安全性。
再次，引入房地產投資信託基金有助於疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信託基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信託基金具有保值增值的功能，因此房地產投資的收益相對比較穩定。

運行模式：
房地產投資信託基金作為房地產企業一種創新的融資手段，首先產生於20世紀60年代的美國。20世紀60年代後期，美國、日本等發達國家就已經形成了初步成熟的房地產證券化模式。進入20世紀80年代之後，房地產證券化得到了迅猛發展，英國、加拿大等其他國家和地區也先後開展了證券化業務。 2003年，房地產投資信託開始進入香港房地產市場運作，其資金管理採取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規則允許房地產投資信託投資海外地產，並允許借款不超過持有房地產價值的45%。
美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律，而稅法則規定了REITs能夠享受稅收優惠的一些主要條件，從而解釋為什麼了美國REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月，香港證券和期貨事務監察委員會（香港證監會）頒布了《房地產投資信託基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結構，以信託計劃(或房地產地產公司)為投資實體，由房地產地產管理公司和信託管理人提供專業服務。

按《房地產投資信託基金守則》規定，香港REITs每年必須將不低於90%的凈利潤以紅利形式分配給信託單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯系，尤其是美國的REITs發展基本上是稅收優惠驅動，收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產投資信託基金守則》規定上市的REITs必須交納地產稅，REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重征稅。香港採用的是比較謹慎而且限制性較強的模式，除了對結構、投資目標、收入分配等方面的規定外,《房地產投資信託基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規定。
可見，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發展的，其REITs的起源有明顯的稅收優惠特徵;而香港對REITs的規范不是通過稅法中稅收優惠的杠桿而實現，而是通過專項的立法、修改投資、信託等有關法律或新建法令，對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規定,並沒有明顯的稅收優惠驅動的特徵，因而可以說香港的REITs是發展是專項法規型，這種模式對控制REITs這類新產品的風險有積極的作用。美國的 REITs的發展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導致的結構變異也得益於比較成熟的市場化經濟，以及其較成熟的金融體系；而由於REITs在香港的發展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規要求的規范框架內，因而REITs在香港也沒有形成由市場環境所致的結構上的變異。

發展政策：
法律體系
房地產投資信託(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產投資信託業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信託法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制定一些房地產投資信託基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信託基金從一開始就以較規范的形式發展。另外，還需對稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。

人才培養
加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信託運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資；同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信託人才的培養，需要盡快建立起一支既精通信託業務、又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信託業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

道德風險
從美國的房地產投資信託運作經驗來看，其經營與管理由受託人委員會或董事會負責。受託人委員會或董事會通常由三名以上受託人或董事組成，其中大多數受託人必須是「獨立」的。借鑒美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信託業務的信託公司中建立類似的受託人委員會，負責制訂房地產信託的業務發展計劃，並且要求受託人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系，還要創造一種環境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外，有限合夥形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，最大限度地防範風險。

信用制度
建立信託企業信用制度，以完善的法律體系促進信託市場的誠信，保證信託市場的健康發展。建立信託企業徵信體制，劃分信託企業信息類型，實現徵信數據的開放；發展信用中介機構；建立標准化的信託企業徵信資料庫；建立健全失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；大力發展信託企業信用管理教育。

披露制度
有的信託公司將募集資金投入關聯方、並由關聯公司進行擔保，但信託合同中對此沒有揭示，使投資者身處風險隱患而不知情。信託投資公司應真實、准確、及時、完整地披露信息，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息，並在會計附註中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。

10. 分析股票，基金，期貨，外匯，黃金，信託產品，保險，房地產等哪些適合投資，說明你的理由

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