中國房地產市場和股票市場價格變動的相關性研究

㈠ 房地產價格影響因素及其對應政策研究

地產業在整個國民經濟體系中屬於基礎性、先導性產業。房地產業的重要性決定於房地產的重要性。因此，分析、研究影響房地產價格的因素，將有利於我們分析房地產市場，進而採取行之有效的、有針對性的調控措施，不斷滿足廣大居民有效需求的增長，實現房地產業與整個國民經濟的持續、平穩、協調發展。
［關鍵詞］房地產價格影響因素
1．引言
房地產業的運行和發展涉及眾多的相關產業，顯示出很強的相關性。房地產業在許多國家和地區成為支柱產業，佔GDP的比重在10%以上。在我國，房地產業對全國GDP的直接貢獻率和間接貢獻率約佔15％，帶動一大批關聯產業發展，初步成為國民經濟的支柱產業。然而，房地產業也呈現出投資過熱，價格過高的現象。盡管，政府一次次出台新的政策對房地產價格進行調控，在一定程度上控制了房價上漲的速度，但是，我國的房價依然遠遠超出了老百姓的購買能力。
因此，認識和掌握房地產市場價格特徵、制約因素及其變化規律，將有利於我們分析房地產市場，進而採取行之有效的、有針對性的調控措施，實現房地產業與整個國民經濟的持續、平穩、協調發展。
2．房地產價格組成
房地產價格是房地產經濟中的一個核心問題，它關繫到房地產所有權和使用權在經濟上的實現，房地產市場運行的秩序和房地產資源的優化配置。房地產價格是房產價格和地產價格的統一，是房地產商品價值和地租資本化價格的貨幣表現。我國房地產價格主要由以下幾部分構成：
1） 土地費用
土地費用，包括土地取得費用和土地開發費用。房價與地價之間的互動關系，在有較多土地供應者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決於房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農產品價格水平決定的一樣。但在我國目前房地產開發用地由政府獨家壟斷供應的情況下,土地一級市場上的地價水平，在很大程度上影響著新建商品房的價格水平。
2）建安成本
建安成本包括：前期工程費（前期規劃、可行性研究、勘察、設計及施工的三通一平等工程前期所發生的費用.）；基礎設施建設費（建造小區內的道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環境衛生等的建設費用。）；建築安裝工程費（建造商品房及附屬工程所發生的建築工程費、設備購置費和安裝工程費.）；公共配套設施准設費（建造小區內的非營業性的公共配套設施的建設費用。）這部分費用的上漲直接表現為房價上漲。
3）相關稅費
稅費對房價的影響最直接體現在稅費對房地產開發成本及銷售價格的影響上。
3．影響房地產價格的因素
1）需求拉動是房地產價格上漲的直接因素。
房地產的需求主要分為消費需求和投資需求。
①從消費需求來說，近年來隨著中國城市化進程的加快、舊城改造的加速，以及70年代的出生高峰導致最近幾年結婚人口大量增加，形成了對房地產市場巨大的需求。
②從投資需求來說，近年來隨著我國經濟健康快速發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金在尋找投資渠道。而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示範效應使得投資性購房快速增長，並保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用於購置房屋，以保值增值。
2）成本推動是房地產價格上漲的內在動力
①近年來土地價格上漲較快並成為房地產價格的很大一部分，土地交易價格的漲幅持續高於同期房屋銷售價格的漲幅。
②建安成本的上漲也較為明顯。一方面建材等價格上漲帶來了成本的增加；近幾年來，我國建築材料的價格呈現出持續快速上漲的趨勢，建築鋼材、木材、混凝土產品的需求呈現出持續增長的趨勢，其價格也呈現出不斷上漲的趨勢。另外，新建住宅品質的提升也帶來成本增加。
③在商品房開發成本中，各種稅費也佔了不小的比重。稅費繁多，稅費種類交叉是房地產稅費不合理的表現。這種表現的一個很重要的原因，是稅費種類的設置和調整跟不上市場的變化。
3）消費者預期是房地產價格變動的根本原因：
僅從一般商品的價格形成那樣只從成本和供求關系兩個方面來分析房價上漲的原因是不夠的。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的並不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期，也就是說，經濟社會預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。
另一方面，開發企業為了自身的利益，一味強調房價在未來將繼續上漲。給了消費者一種房價還要上漲的預期。在房地產銷售過程中，房地產企業通過「銷控」的方式，實現價格低開高走的走勢，同時並利用消費者的信息劣勢，也給消費者製造房價即將上漲的壓力，甚至通過媒體宣揚「房價還要繼續上漲」的觀點，這就給了消費者一種房價只漲不跌的預期。這種消費預期是影響房地產價格的根本原因。
4）投機的作用對房價上漲影響頗大
按照經濟學的理論有效需求等於消費需求加上投機需求,消費需求是實實在在的需求,這種需求不會引發房地產泡沫,而投機需求的產生則為泡沫的產生提供了必條件. 投機需求的產生源於人們的非理性預期以及中國百姓的投資渠道缺乏。投機群體在房產體系中對房價快速上漲起到了推波助瀾的作用，在房產體系中最後一層是老百姓，也成了高房價的最後買單者。

㈡ 中國房地產市場價格過高的原因及對策

中國房地產市場價格過高的原因及對策： 摘要：針對我國房地產價格過高上漲過快的問題，從政府、房地產企業、房地產購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩定房價的對策建議。
關鍵詞：房地產泡沫：成本推上、國際游資、經濟適用房

一、近年來我國房地產價格持續快速上漲

我國自1998年開始實施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點，逐步建立私有產權為主，其他產權形式並存的多元化產權制度，有效拉動了社會需求，刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。然而，隨著中國房地產市場的發展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問題。 過去的2007年，房地產價格經歷了快速上升階段，各省城市房價不斷攀升，截止到2007年12月，國家統計局國房景氣指數連續8個月上升，創下2004年2月以來新高。不斷走高的房地產價格，尤其在一些大城市，已遠超大多數居民的購買能力。
房地產價格的快速上漲已成為我國經濟平穩運行中的突出問題。從房地產業在國民經濟中所佔比重以及該產業同其他產業的關聯度大小來看，房地產業在國民經濟中所佔比重不斷增加；房地產產業的產業鏈長，波及面廣，國民經濟中的絕大部分產業和房地產業都有關聯關系；此外，房地產業還關繫到民生問題。
驅動房地產價格上漲的因素主要有：國民經濟的持續快速增長，居民收入增長加快；城市化進程的加快及我國人口結構因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預期。人民幣近年來兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風港，房地產行業作為不可貿易品部門，必然會吸引大量外資，從而推動其價格上漲；房地產升值預期的形成導致開發商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產價格上漲。
以上因素是房地產價格不斷上漲的主要因素。可見，房地產價格的上漲既有經濟發展帶來的必然因素，同時還存在一些不確定因素。全面房改以來，原本為體制因素壓抑下的購房需求爆發出來，加之20世紀末擴大內需的一系列政策，房地產價格一漲再漲。 1999—2009年間，房屋銷售價格指數呈明顯上升趨勢。據國家發改委、國家統計局調查，2009年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家大力打壓下，我國房地產價格不降反升。 房價過高過快增長引發了房地產泡沫。由於房地產虛擬需求過度膨脹導致房地產價格相對於理論價格的非平穩性上漲，當經濟快速發展，財政狀況好轉時，盲目或有目的地投機房地產，而產生房地產價格暴漲現象被稱為房地產泡沫。當價格上漲到一定程度泡沫破裂，價格就會急劇下降。因而需要根據泡沫的具體成因採取有效對策，控制房地產價格繼續大幅上漲。 二、近期我國房地產價格持續快速上漲的原因

1.政府方面
有關房地產的各種現行制度在執行過程中有許多不規范之處。雖然國家出台了很多鼓勵中低價房產，特別是經濟適用房的開發政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監督管理。
2.房地產企業方面
(1)房地產市場具有高交易成本特徵，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什麼可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在於房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特徵。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，佔有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至於房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特徵可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。
(2)房地產具有一定的壟斷性特徵，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特徵。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特徵則衍生出了房地產的壟斷性特徵。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特徵，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特徵最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由於中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向於開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源於土地自然特徵及稀缺性特徵，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。
(3)開發成本。 ①土地使用成本上升。城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續上升。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權屬於國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權。使用權取得時，用地者要將批租期限內的大部分稅費一次性繳付，短期內會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數不法之徒進行權錢交易的資本。 在銷售時轉嫁給了購房者，提高了房價。 ②開發企業融資成本上升。近年來，為了打壓房地產泡沫，制止房地產過度開發，管理部門出台了一系列政策，提高了開發企業的貸款門檻，造成新建房地產項目融資成本上升。對此，開發企業的反應無非兩種：一是減少開發量，二是提高已建房產價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價。可見，如果調控力度過猛，調控手段過於生硬，不僅不能達到預期的效果，甚至可能適得其反。
(4)需求方面。 ①城市化進程加快，家庭規模縮小。隨著城市化進程的加快和原有城市規模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規模是指家庭平均人口數。家庭規模與住房價格變化方向相反。隨著經濟發展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現家庭小型化趨向。根據我國人口普查數據，1982年我國家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國家庭規模20多年來急劇變小，人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。 ②社會心理因素。當房地產價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產的持有會帶來更大的增值，於是爭相購買，推動價格繼續上升。再加上投機者利用市場信息的不對稱，宣揚房價繼續上漲的觀點，形成大規模跟風購買，造成短期內房價非正常上漲。另外，國家為了控制房地產開發過熱，採取了一系列措施，但從普通消費者看，這些政策只意味著「開發商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價來保持高收益」，於是爭相購買，推動房價繼續上漲。

㈢ 我國宏觀經濟、房地產市場、股票市場和外匯市場的聯動關系

資本市場中股票市場是核心，前面的所有品種除了外匯都會受股票市場的影響，因為股票市場是經濟的晴雨表，但其他的市場也會因為自己的表現在單一方面反作用於股票市場，對股票市場產生局部影響。
外匯市場比較特別，是可以有獨立行情的，因為外匯市場代表各國利益，是國家間的博弈，超越了股票市場的范疇，不過還是受經濟的影響的。
一般來說，經濟學里只研究債券、黃金、股票三者關系。債券黃金好的時候股票差些，股票好的時候債券黃金好些。這和風險偏好有關系。
在大陸做投資肯定首先是看上海A股表現了，商品類的就是看上海大連鄭州三大商品交易所。
黃金看紐約金，原油看紐約原油，外匯全世界都一樣。

㈣ （房地產）市場供求及價格形成理論是什麼謝謝！

時下流傳的房地產泡沫說，往往從不同人嘴裡出來的是不同的概念。中國究竟有沒有地產泡沫，見仁見智，亂成一團的主要原因是參照標准問題。平頭老百姓不懂什麼是「地產泡沫」；專家學者懂泡沫，依據是房價收入比遠高於國際標准，還有空置率的國際比較；政府部門更懂得「泡沫」意味著什麼，所以絕不承認有泡沫，房地產開發商傻呵呵的最樂觀，認為中國房地產是處於快速發展階段，根本沒有泡沫的影子。房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感，已經形成一種公眾輿論。輿論殺人。大千世界，無奇不有。可以隨便找出1000條理由，來說明一項沒來由的事情。我們從近來媒體上闡述地產泡沫的N個方面，來看看泡沫吹起和膨脹的全過程。
本人：其實現在買房總比以後買，按照目前中國形勢看，房價將會持續上升，加之資源逐漸減少，會導致物價上揚，那麼商品房會隨之漲價。

關於房地產市場，並沒有出現泡沫破裂的現象。盡管史蒂芬·羅奇先生被摩根士丹利任命為全球首席經濟學家，謝國忠先生被任命為亞太區首席經濟學家，取得這樣「高大」的頭銜，也可能做出錯誤的預測，但是樓市出現泡沫危險信號和局部泡沫現象是不爭的事實。 針對越來越蔓延的房產「泡沫論」、「崩潰論」，建設部出台課題報告予以反擊，甚至預言「未來10年，中國房價還將平穩上漲。」 經濟學界，也有一部分經濟學家，說出了和主流意見截然相反的話。像社科院的易憲容還有經濟學界的巨擘吳敬璉等。

為什麼吳敬璉對股市的預言正確而羅奇和謝國忠會出錯？關鍵在於股市是虛擬的，而樓市是具體的。但是他們不同的是，吳敬璉模糊地說出了股市在制度和體制上的缺陷，而羅奇、謝國忠則沒有說出中國樓市的制度缺陷。正是制度缺陷在很大程度上導致了樓市、股市的價格泡沫。

其實，任何專家都可能出現判斷失誤，只有市場是最徹底、最真實的，市場供求規律是決定一切的試金石，通過研究中國股市、樓市的制度、市場結構現狀，揭示供求規律發生作用的條件、過程和結果。

一、市場供求規律是解析股市與樓市價格泡沫現象的理論基礎
（一）市場供求規律作用機制：
無論在房地產市場、股票市場中，還是在其他產品市場中，供給和需求都是以價格作為橋梁的，而最終交易也是以價格作為媒介。正常市場（產品沒有差異，買賣雙方沒有差異且不能影響市場）的市場中存在完全競爭，如果市場上只有幾個供應者，將出現不充分競爭的寡頭局面，極端情況下甚至出現只有一個供應者即壟斷情形。在完全競爭的市場，價格是不可能被操縱的，在寡頭市場和壟斷市場，價格極易被操縱，其中壟斷市場中存在高價格的定價權和超額壟斷利潤。
生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求價格彈性小，奢侈品的需求價格彈性很大；市場范圍越大需求彈性越小，市場范圍（行業）越小需求彈性越大；時間越長需求彈性越大，時間越短需求彈性越小。

（二）房地產市場的供求分析：
房地產（土地）的需求彈性和供給彈性分析。一個區域的居住和商業辦公對房地產的需求是對必需品的需求，需求價格彈性較小；供給價格彈性就不一樣，作為石油、土地等不可再生的資源，盡管土地的總體供應沒有彈性，但其區域性、行業性供給價格彈性較明顯，而且由於房地產（土地）開發周期較長（一般2年以上），比一般商品更具有時間彈性。

（三）股票市場供求關系及其特殊性
對比各類市場，有的市場屬於快速市場，有的市場屬於粘性市場。股票市場相對其他市場，既有一般市場特性，也有其獨特市場特性。一方面，股市遵循市場供求一般規律，一方面股市有極大的特殊性。房地產市場上價格對供求的調節非常緩慢，如果政府幹預後現行價格低於均衡價格則價格趨於向上，價格上升的速度取決於現行價格下供求缺口大小，缺口越大則價格上升空間越大、速度越快。可是，股票價格對供求的變化反應非常迅速，而且由於股票價格虛擬特性強，其價格波動還極大地取決於市場信心和市場趨勢，信心主要來自製度和市場，比如市場機制是否健全、政府信用是否堅挺、信息披露是否規范真實、投資是否具有財富效應等。

（四）政府與市場的關系如何
政府調控政策的利弊分析：國家和地方出台了不少控制房地產投資過熱的政策，而且產生了較大影響，但是其影響的好壞需要進行定性評估分析。這里藉助房地產領域以外的兩個例子，其一是農業高科技問題，其二是歐佩克油價問題。

首先說農業科技問題，由於農業科技導致農產品產量大大增加，導致價格下降，同時，社會對農產品的需求是相對無彈性的，因此需求不增加意味著最終導致農民的總收益減少，看來農業科技對農民不利，當然對社會是十分有利的，這就是農業科技導致的在不同社會群體之間的利益矛盾。再說歐佩克油價問題，油價變化說明在短期的石油供給、需求均缺乏價格彈性，因為短期內儲藏、產能一定，供給缺乏彈性；因為消費習慣（把石油作為必需品消費）不能馬上應變導致需求缺乏彈性。但是長期內，產能逐漸增加，替代產品出現，必然導致價格下降；同時人們逐漸清醒地認識到自己的消費習慣不妥，於是工業需求、公共需求、日常需求紛紛減少，也必然導致油價下降。總之，類似房地產的石油在短期缺乏供給、需求價格彈性，而在長期具有明顯的供給、需求價格彈性。

可見，政策可能導致社會矛盾（比如農業科技問題），政策尺度必須尊重市場規律，出台政策的時機必須恰當，否則效果不一定最佳（比如油價問題）。

在市場經濟中，供求規律很好地發揮作用，但是在現行價格下供不應求時出現短缺，而供過於求時出現過剩，原因在於所謂「現行價格」並非市場均衡價格。這種供求失衡導致的短缺或過剩經常會出現在政府對經濟的干預中，比如制定農產品最低價格高於均衡價格，將導致農產品過剩；租金控制時最高租金限制低於均衡租金，將導致公寓短缺；汽油供應限價低於均衡價格，導致排隊購油現象；失業也是勞動力資源過剩的表現，因為最低工資高於市場均衡工資。政府也知道會出現短缺和過剩，但是為什麼政府的調節往往失敗呢？原因在於政府很難確定干預市場的時機和合適的力度，結果往往引起市場的過激反應。

所謂政府失靈是指不完全信息、效率低下、資源浪費、決策失誤導致政府失去產生調節市場的應有功能；所謂市場失靈是指經濟異常波動、市場缺乏競爭、社會成本高、公共物品供應不足、市場欠缺、信息失真導致市場失去產生應有經濟效率的應有功能。因此，政府與市場的相互關系是，市場第一、政府第二，只有在市場失靈時政府才發揮作用糾正市場失靈，當然政府糾正市場失靈需要考慮調節的時機和力度，因為政府對經濟的干預是一把雙刃劍。比如，市區住宅改造計劃原本是為了窮人提供更好的居住環境，結果低收入住房毀壞的多、建的少；租金控制導致住房質量差、困難人群居住更加困難；最低工資雖然幫助部分工人卻導致其他人失業；我國長期的實踐證明，政府對經濟一放就亂、一管就死。

總之，政府與市場供求規律的關系非常微妙，政府必須尊重市場供求規律，考慮市場供求規律的政府政策比無視供求規律的政策更為安全有效，不利的副作用更少。

二、樓市與股市泡沫亂象形成過程

（一）市場化供地模式扭曲供求關系、放大泡沫效應
地價上漲導致房價上漲，還是房價上漲導致地價上漲？一般而言，房價的主要決定因素有市場因素和成本因素。市場因素主要是供需導致價格變化，如果供不應求導致市場均衡被打破，房價必然上漲，從而導致地價上漲，因此從市場因素而言，房價帶動地價上漲，是一種引致效應。房屋成本主要是地價、建築成本和相關稅費，在建造成本、利稅一定的情況下，地價成為房價高低的主要變數，按經驗統計其比例一般大約是40%—50%，因此從成本角度而言，地價影響房價，高地價可能導致高房價。
市場化土地出讓引發不少問題？經營性土地出讓的市場化模式（招標、拍賣、掛牌），其主要宗旨是為了通過市場化方式選擇開發商，確定科學客觀的出讓土地定價模式，建立市場化的地價形成機制，避免土地出讓過程中可能出現的腐敗。可是，這種市場化模式可能導致矛盾發生轉化，即市場化的代價就是地價可能被人為抬高。

市場化供地後，城市土地價值顯現，地價明顯上浮，這種壟斷地價模式對經濟發展的雙重影響，其正面效應是，土地一級市場壟斷後，城市土地資源價格上升，促進了區域經濟發展，吸引資本流入，投資增長，使商業機會增加，整個地區呈現繁榮景象，真正實現了 「土地是財富之母」；負面效應是，過高的地價，形成過高的房價水平，無疑會加大商業成本和辦公成本，使得經濟和商業活動的邊際收益遞減，最終減弱城市的市場競爭力。

實際上，目前的我國供地模式實際上是政府壟斷。一方面，農村集體土地國有化即征地的過程不按市場價定價，大量土地同時符合供給條件，而政府是唯一的土地獲得者，短期內需求十分有限，因此農用地國有化是供過於求的（需求曲線嚴重扭曲地左移，必然導致供求曲線的交點左移，即均衡價格嚴重扭曲地降低）。一方面，政府在土地市場上形成了單一的政府壟斷供給。市場化供地模式導致的短期限量出售土地造成了人為的供不應求，以至於招標拍賣土地價格不斷攀升（供給曲線嚴重扭曲地左移，必然導致供求曲線的交點左移，即均衡價格嚴重扭曲地升高）。由於征地與供地均被政府壟斷，二者之間存在巨大價差，政府「壟斷經營」土地的結果必然是，一方面導致農民、政府、用地者間的利益矛盾的巨大沖突，一方面通過短期限量供地導致土地價格上漲，嚴重扭曲了市場供求關系，扭曲了市場價格形成機制，使房地產市場價格信息失真。在地方政府壟斷土地一級市場供給的條件下，土地價格的變動主要受政府供給土地量多少的影響，這樣價格不會是真正的市場價格。政府對土地壟斷的程度越高，對房價的影響也就越大，從而對房地產的市場價格形成機制的影響也就越強烈。
獲取農用地和國有土地供應的寡頭壟斷模式是鑽了市場供求規律的空子，假若取消農用地國有化時的供過於求的管道、賣地時的供不應求的管道，而是直接由農民直接與市場需求者進行交易，那麼農用地的交易價格絕對不會如此之低，而市場買地的價格也絕對不會如此之高，這中間的差價也就會自然轉化為對農民的補償、對開發商的補償、以及對消費者的補償，當然政府也可以收取各類稅費，只是壟斷利潤不會如此之高。即便是退而求其次，如果政府賣地時將近期內計劃出讓的土地同時推向市場，交易價格肯定下降（其供給量增加，導致供求曲線的交點右移，交易價格必然下降），何必要實行全國上下的針對房地產的全面聲討？其實，發展商並不想房價高企，以免引起政府、消費者的不滿。房價高企的原罪一方面在於市場投機猖獗，一方面在於政府的土地寡頭壟斷模式，政府必須承認這個體制缺陷並承擔這個責任，這才是真正的尊重民意、尊重市場、尊重真理。

（二）股票市場的泡沫扭曲過程：股權分置的制度設計原罪
股票市場長期以來最大的問題之一就是股權分置。所謂股權分置，是指由於早期的制度設計，只有占股票市場總量三分之一的社會公眾股可以上市交易(流通股)，另外三分之二的國有股和法人股則暫不上市交易(非流通股)。股權分置問題作為我國資本市場上特有的股權結構問題，長期以來困擾著我國資本市場的發展。股權分置問題的產生，主要根源於早期對股份制的認識不統一，對證券市場的功能和定位的認識不統一，以及國有資產管理體制的改革還處在早期階段，國有資本運營的觀念還沒有完全建立。截至2004年底，我國上市公司總股本7149億股，其中非流通股份4543億股，占上市公司總股本的64%，國有股份在非流通股份中佔74%。

股權分置問題的存在，不利於形成合理的股票定價機制；影響證券市場預期的穩定；大股東不關心上市公司的股價變動，流通股股東「用腳投票」形不成對上市公司的有效約束，使公司治理缺乏共同的利益基礎；不利於國有資產的順暢流轉、保值增值以及國有資產管理體制改革的深化；制約資本市場國際化進程和產品創新等。可以說，股權分置問題已經成為完善資本市場基礎制度的一個重大障礙，需要積極穩妥地加以解決。

一方面由於長期以來實行發行審批制，市場需求沒有彈性，在短期內股票是分開發行、上市的，顯然是供不應求的，必然導致價格高企；一方面由於股權分置，大部分股份不流通，導致供不應求的情形加劇，再次導致股價上升。所以，股市長期以來被扭曲，少量的流通股在市場供求規律的作用下，發行價、交易價高高在上，以至於首日的交易價就大大偏離其正常的投資價值，投資者大多數被這種制度性風險包圍，幾乎95%以上的投資者是虧損的。正是這種審批、發行制度和股權分置制度缺陷，導致了投資者承擔巨大的市場風險。

三、政府利益與政府邊界
政府必須正確處理自身利益與其邊界的關系。政府不從土地市場交易主體的地位退出、變政府直接參與土地市場變為間接干預，實際上是利益沖動使然。在市場經濟中，政府職能應定位於提供公共服務、維護公平的市場環境。政府只為公共利益征地是國際通行做法。政府退出土地市場主體後，應主要通過規劃管制和對房地產征稅的方式間接調控市場。只有這樣，才能保證政府是權利有限的政府，政府的邊界才可能清晰。

首先，政府必須遏制自身參與某種資產市場的初始沖動。從所謂「鼓勵上市發行股票」到所謂「經營城市」，乃至以房地產繁榮拉動經濟發展，都是政府介入不同形式資產市場的表現。一旦政府直接或間接參與市場，則必然扭曲市場。股市投資者長期以來始終依賴政府的政策救市，這顯然不是一個成熟的市場。而房地產市場在當前的政府操作下，很容易形成同樣的結局。因此，明智的政府與市場保持距離，是高於市場的調控者，是不偏不倚維持市場秩序的裁判者。當前某些地方政府聲嘶力竭強調房地產運行的健康性，本身就違背了政府職能的基本原則。第二，政府必須遏制自身維護某種資產價格的持續沖動。即使行政力量在資產市場發展中並未發揮直接或間接參與的作用，但是市場總有波動，在不成熟的市場經濟體中，投資主體往往會要求政府給予扶持。而不成熟的政府往往會基於諸如維持市場穩定、避免投資者受損等諸多理由平準市場。當然，面對某種資產的過度異常投機，政府出於維護公眾利益而托市另當別論。第三，政府必須遏制自身限制某種資產價格的善良沖動。目前社會各界對房地產泡沫的憂慮，於是形成了在具體操作層面由政府直接平抑房價的動議。同樣，在直觀意義上，這一考慮是正確的，但是在政治經濟學意義上，這將是極其危險的政策設計。一方面，市場漲跌自有其規律，當前的狂漲並不意味著今後不會走跌，而政府介入干預房價本身又意味著對原先投資者的不負責任，只有讓其自然波動，投資者願賭服輸的市場心理才能健全。因此，壓低房價和之前的托市在本質上不存在區別。另一方面，面對當前過高房價導致的低收入居民無處棲身的問題，行政當局只有兩種手段可供選擇。一是增加供應量，抵消市場過度的需求。二是財政、貨幣政策，調節貸款利率或者貨幣補貼從而調節整個市場需求。

勿容置疑，政府肯定難免利益考慮。其實，政府的最大利益出發點在於全體國民，在於國家經濟，而在房地產市場中具體集中的利益就是土地價值。目前的土地供應機制並不能保證長期穩定、科學合理的土地收益，它更有可能助長政府官員的短期政績沖動，甚至產生腐敗，而土地的有限性可能導致未來政府土地收益越來越少，因此科學的做法是，土地收益應如同稅收一樣穩定、均勻、制度化地回收，才可能保證政府未來的各期收益，也可以減輕市場的沉重負擔，也減少了政府官員的短期政績沖動。所以，以年地租的方式實現政府對國有土地所有者的權益，實行年租制，就需要在法律上明確。這樣既可使政府土地收益長期化，避免政府在土地收益上的短期行為，也可促進城鎮存量用地的流動，推動城鎮土地資源的合理配置。

其實台灣省土地改革模式值得借鑒。當年國民政府遷台，政府推行土地改革方案，採用不流血的政策使台灣農民耕者有其田。並制定了相應的政策來穩定土地政策和農民，以避免大量的農業失業人口沖擊脆弱的城市。到了上世紀70代，面臨巨大的社會壓力和財團壓力，國民黨政府最終反對開放土地買賣，而是將資本引入農村，過渡到台灣工業化後期，全社會進行社會資產再分配，解決社會貧富分化問題和工農業分化問題。過了十多年，台灣完成工業化，經濟發展到了較高的水準後，台灣放寬了土地政策。這時候的土地價格已經從每甲四萬新台幣上升到了三千萬到四千萬不等。大量的農民因為出賣土地而得到了多年的補償，享受到了國家工業化的經濟成果。社會財富再次通過土地買賣得到了再分配，避免了大量農民的破產。工農業發展平衡，同時造就了大量的中產階級，使台灣社會更趨向穩定。另一方面，在經濟上，出讓土地造成了部分人群的資本富裕，社會消費和投資都帶動了起來。重要的是這些「暴富」的農民拿到出賣土地的財富之後，將資本轉向高風險的高技術行業，正是這些知識含量不高的「暴富」農民，成為台灣產業提升和轉型的資本輸入者，而此點則可以算是台灣土地政策的意外收獲。

四、制度缺陷與市場缺陷共振：股市與樓市價格泡沫類似
人們越來越清楚，中國的樓市和股市一樣，存在重大制度缺陷。其表現有三：其一，房地產市場和股市一樣，是一個權力介入型市場，權力資本的作用超過了其他資本，產品市場化而要素非市場化不對稱，導致了住房市場畸形以及價格居高不下。其二，地方政府發展房地產業更多是迫於財政支出的壓力，出於追求發展政績的沖動，這一點與當年發展股市只是迫於企業融資壓力、迫於為國有企業脫困圈錢非常相似。其三，房地產商推高資產價格的市場操作手法與股市黑庄頗為類似。在股市中，如果有人控制了一隻股票足夠籌碼，就完全可以操縱股價。而莊家推動整個市場價格上漲的奧秘就在首先推高高價股票的價格，誘使其他中低價股票的價格自然會被帶上來，這一手法在房地產市場中也已經被使用；2005年房地產投資商提出轉戰二、三線城市。從技術上看，這一做法十分類似於股市中莊家炒作某個板塊或概念的股票時使勁拉升龍頭股票的手法，龍頭股票的賺錢效應引誘散戶拚命殺入同板塊或概念的垃圾股，只要龍頭不倒，其他股票就跟著上漲，一旦莊家達到目的，散戶的末日就來臨。許多城市的價格已經翻番，少數項目價格甚至上漲數倍。這與股市庄托的做市效應是一樣的；為了推高價格，房地產商偽造大量虛假成交合同，通過這些虛假合同，使得房地產價格「無量空漲」。這一做法類似於股市莊家自我對敲拉抬價格。

然而，一個不規范的市場是不可能實現持續快速的成長的，股市如此，房地產市場亦如此。可見，股市、樓市的制度規范和市場規范是缺一不可的。

㈤ 為什麼美國索羅斯財團或者其他財團向中國房地產和股票市場進軍，中國的房價和股票會增長

股票漲要靠量的配合，你想呀，有大筆的資金砸進來不漲才怪呢

㈥ 房地產行業的變動是否會對股市有影響呢

近期歐美金融危機愈演愈烈，並且呈現不斷擴大的趨勢，並已經影響到「新興國家」的金融行業的穩定和投資者的信心。本次金融危機雖說是金融行業「百年一遇」的內在危機爆發，但是卻源自於房地產行業。由於歐美連年的房地產泡沫的爆裂，導致「次貸危機」爆發，進而影響到投資人的信心，並反過來進一步影響房價，最終導致的金融危機不斷深化。因此可以說房地產泡沫的爆裂是這次金融危機的「導火索和推手」。

房地產行業雖說是屬於第三產業，但是卻是屬於「資金密集型」行業，和金融行業密不可分共生共榮。從2005年-2007年的「流動性過剩」可以看出，信貸在房地產行業的過度發放、外行業及股市融資大量進入房地產行業、外資過多資本介入房地產行業、銀行給買房人的過度放貸，都是對整個房地產行業的過度發展起到主要的「推波助瀾」的作用。

而這恰恰是中國房地產市場化以來從來沒有經歷過的。

本次外部的金融危機還沒有見底，還沒有人知道到底對全球乃至我國的房地產行業影響的程度有多深，房地產行業還有部分人對政府的救市存在盲目樂觀。但是第一政府已經加大了住房保障的投入，相信這也是「救市」的重要舉措，這個投入可以極大地拉動房地產投資的增長，進而保持GDP的增長，但是對商品房房價的回調會「袖手旁觀」;其次房地產市場化多年的發展表明，政府的政策影響持續下降，在巨大的市場面前，政策越來越顯示出力不從心。因此更多的是要知道整個金融危機影響到的投資人的信心，進而影響到的房地產市場的影響。

從中國來看，房地產中長期的發展是持續健康穩定的，但是眼下短期的調整已經在所難免，如何堅持到「春天」就是整個行業企業需要認真面對的了。可以說外部金融危機對整個行業的價值觀、風險意識等影響深遠。

㈦ 中國房產市場的發展趨勢及房地產價格的走向

第一部分：中國房地產業的發展現狀
一、目前的總體發展態勢
（一）房地產開發總量及增長率
（二）銷售總量及變化
1、銷售增長速度放緩，出現有效需求不足端倪
2、存量住房市場火爆
（三）銷售價格變動狀況
1、總體發展態勢
2、第一第二季度房地產銷售價格分析，重點以北京、上海為例
二、地區發展態勢
三、房地產行業效益情況
1、2001 年上市公司效益分析。
2、2002 年房地產上市企業業績預測
四、目前的行業運行環境
第二部分：未來3 到5 年內房地產行業的發展趨勢研究
一、政策因素的影響
1、土地供應政策的變化
2、預售條件及開發貸款門檻的提高
3、貨幣化分房政策的落實
4、經濟適用房政策的推行
二、經濟發展因素的影響分析
1、GDP 與人均GDP 的高速發展對房地產行業的影響
1、1、未來10 年內我國GDP 的增長情況預測
1、2、GDP 的增長將帶動「十五」期間住房消費的增加
1、2、1 人均GDP 的增長將增大住房消費支出
1、2、2 為了實現GDP 的既定增長目標，必然要發揮房地產對經濟的杠桿作用
2、規模城鎮化對房地產的推動。
3、西部大開發的積極影響
4、加入WTO 對房地產業的長期利好
5、奧運帶動城市建設，從而促進房地產業的發展。
三、行業相關因素分析
1、技術因素變革（交通、通訊）的影響
1、1、交通技術的革新和交通工具的完善
1、2、現代通訊技術的進步
1、3、節能與供熱方式改革。
1、4、節水、節地和治理污染。
1、5、住宅一次裝修到位
2、自然環境因素的影響
3、消費者文化品位與生活方式的提升對房地產的影響。
第三部分、對全國房地產市場前景的總體判斷
一、發展態勢總體判斷
(一)總體展望------三個判斷
1、我國房地產發展還處於初級階段，發展空間很大
2、我國房地產業仍將處於高速發展階段
3、未來三年房地產業將在高位上進行調整，商品房銷售面積增幅將有所降低，
估計，未來三年增幅在15%左右
(二)未來三年房地產業運行格局
1、市供需兩旺，但供大於求，空置房將增加
2、市場體系逐步完善
3、住房金融快速發展
4、住宅投資性消費將進一步增長
5、行業集中度將提高
6、區域性房地產泡沫已經產生
二、市場需求分析專題
（一）市場消費需求觀念的變化
（二）未來幾年房地產潛在市場需求的預測
1、「十五」時期房地產市場投資總量的預測。
2、「十五」時期房地產市場潛在市場需求的預測
3、未來幾年房地產消費主要群體特徵
（三）消費者有效需求的變化方向
三、房地產周期性研究專題
四、中國房地產業的市場空間與競爭狀況預測專題
（一）市場競爭主體的增多
1、外資房地產開發商的湧入。
2、地涌現出新的競爭主體。
（二）跨區域競爭加劇
（三）土地儲備資源的競爭加劇
1、新的土地使用政策導致土地的供應量可能會供不應求
2、入世使得土地市場競爭加劇
（四）對消費者群體有效需求的競爭加劇
（五）市場營銷和管理方面的競爭。
第四部分：房地產行業發展的風險和挑戰專題
一、政策風險
1、土地轉讓制度的改變，加大企業開發成本。
2、房地產企業貸款政策的改變，使得企業融資渠道受阻
二、經營風險
1、規模風險。
2、財務風險
2、1 負債率高，盈利能力差
2、2 房屋空置面積很大，沉澱營運資金量大。
2、3 市場利率風險
三、結構性風險
四、區域性風險
第五部分：對房地產企業發展的戰略建議
一、組織架構的制度創新
二、規劃設計的創新：個性化開發
三、營銷創新：品牌魅力
四、管理創新：激發員工的敬業精神
五、戰略創新：合作比競爭更重要

㈧ 目前中國股票市場價格波動與哪些指標相關性大

短線炒熱點
中線炒題材
長線炒位置

短線不抓熱點漲停無望
中線不辨題材漲幅難測
長線不明位置上下成空

無論短中長線都只有與政策導向相符合才能發揮最大的效力