如何評價棚改貨幣化

㈠ 鄭州：大力推進貨幣化安置，確保三年內群眾回遷安置全部完成

為進一步完善、優化大棚戶區改造安置政策，滿足群眾多元化安置需求，3月8日，河南省鄭州市人民政府辦公廳發布《關於積極推進大棚戶區改造項目貨幣化安置工作的實施意見》（簡稱《實施意見》）。
《實施意見》明確，通過實施貨幣化安置，滿足動遷群眾多元安置需求，縮短群眾安置周期，提高安置效率，減少過渡安置費用，集約建設用地，消化存量房源，促進房地產市場健康持續發展。結合安置房建設三年攻堅行動，集中利用三年時間，大力推進貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。
據悉，該實施方案適用於大棚戶區改造中安置用地為開工建設的項目。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次棚改的工作，基於貨幣化安置的方式，有消化存量房源、滿足動遷群眾多元安置需求，所以可以理解為是一種很有效的去庫存政策。此外，此次政策明確了三年的工作時間，由此未來三年期間棚改貨幣化工作將成為鄭州樓市發展的一個新動力。
對於安置資金，《實施方案》顯示，由轄區政府與項目單位簽訂貨幣化補償協議後，啟動改造方案調整工作。改造方案調整完成一個月內，項目單位按照補償協議約定，及時繳納貨幣化補償費用，轄區政府具體組織貨幣化補償工作。補償協議和改造方案確定後，應及時報市領導小組辦公室備案。
此次《實施方案》也明確了四項支持政策，包括土地政策支持、城市基礎設施配套費減免、公積金政策支持、建設政策支持等。
其中明確，貨幣化安置群眾屬於公積金繳存職工且符合提取和貸款條件的，允許先提取住房公積金用於支付預付購房款，再根據需要申請住房公積金貸款；提取本人住房公積金賬戶中存儲余額不足的，可提取配偶、父母、子女的住房公積金賬戶中的存儲余額。住房公積金管理機構要優先辦理貨幣化安置群眾的貸款手續，及時發放住房公積金貸款。
嚴躍進指出，鑒於2018年以來各地關於棚改貨幣化的聲音逐漸減少，此次鄭州政策可以認為具有積極的信號意義。一是棚改的新開工等本身屬於房地產開發投資的重要組成部門，有助於拉動當地房地產開發投資規模。二是棚改貨幣化安置釋放了更多的資金，有助於激活更多的購房和住房消費需求。另外需要注意，鑒於過往棚改貨幣化工作中存在一些炒房等現象，所以要求鄭州也要注意穩定市場預期，促進棚改和房地產工作穩定推進。

㈡ 你是如何看待菏澤取消限售限價的

第一，是維穩的需要。山東省是全國棚改貨幣化安置的第一大省。大批量拆遷戶在2016年和2017年上車。本身拆遷的順利推進是因為房價有上漲預期，大批量的拆遷戶才配合拆遷。現在菏澤樓市也和全國其他城市一樣，房價產生了下跌預期，尤其是棚改貨幣化安置基本被叫停，後期不產生房價上漲預期，這些為數眾多的拆遷戶利益受預期落空，同時又限製取得房產證後幾年後才能出售，更是讓維穩工作難做。特別是前期山東平保亂事件，讓整個山東都處在維穩的敏感期。

第二，土地財政枯竭，後續項目資金跟不上，工程有爛尾的風險。國內很多三四線城市，因為產業基礎比較薄弱，一般性公共預售收入及其有限，負債率又高，所以過度依賴土地出讓帶來的收入。前兩年土地大賣，不少城市上馬了一些建設周期比較長的項目，第一年靠土地財政支撐了這些項目建設，但是周期長，後續土地又賣不掉，且財政收入有限，又控制地方負債，這些項目後續資金投入成大問題。當樓市下行周期來臨，房企拿地本身就謹慎，如果有一個限售政策存在，銷量肯定不好，導致不少房企乾脆就不拿地了。現在拿掉這個限售政策，其實是想賣地。只有賣地，才能給地方上的這些建設周期比較長的項目，續命。

再說了，雖然取消限購，會導致5年後二手房供應量井噴，嚴重影響樓市發展和價格上行。但是，地方行政長官人期制，5年後，在不在這個崗位還成問題，關鍵是解決眼前問題。

第三，是權衡過利弊做出的決定。菏澤沒有限購，也沒有公開的限價，只有限購，以及全國統一的限貸。目前菏澤能做的也就是取消限售。這一決定的實際作用，其實遠弱於信號意義。樓市是做預期的市場，當市場預期向上的時候，大家都會跟著搶房。當市場預期向下的時候，大家都會觀望。這個時候菏澤所做的，是穩定預期，或者說，是給樓市下行周期中，植入積極信號因素，改善預期。不然，菏澤這樣的三四線城市，樓市的結局真的會有些悲慘

我個人估計，菏澤的取消限售，大概率會成型。因為當地維穩壓力很大。更何況，限售影響居民的財產權，當樓市大熱的時候，沒辦法也得上。但是現在樓市行情變了，維持樓市穩定，依然是政策主軸邏輯，再說菏澤有社會唯穩的因素在裡面。

以前，當下，以及將來，因城施策依然會是樓市調控邏輯的主軸。菏澤的這種做法，也屬於正常操作范圍。我預期，接下去在2019年，會有更多城市，通過各種公開的和非公開的方式，放開之前的一些樓市限制措施。

㈢ 鄭州出台大棚戶區改造放票安置辦法，你最看好哪一項改革

鄭州出台了多種大棚戶區改造安置方法，我最看好的就是棚改貨幣化安置政策，這個實施意見是利好人民的，能夠進一步完善安置政策，也能優化棚改政策，更能滿足人民多元化要求。而且貨幣化安置也能夠加快鄭州地區棚戶區改造的進程，是棚戶區改造的助力。這次鄭州棚戶區改造是大面積的，也是多樣的，也是創新的，值得推廣。

第三，貨幣化安置沒有開工的建設，在原則上安置房不能調整為商品房，也是為了讓利百姓，我很看好。但如果有特殊情況的話，會按照相關政策進行調整。安置之後的土地，會享受多方面的政策。旨在提升居民的幸福感。而且對於居民的安置，會開辟綠色通道，也會盡快辦理，讓居民能夠早點住上安置房，享受到拆遷待遇。棚戶區改造也有很多保障措施，特殊情況也採用一事一議的辦法。

㈣ 2019年多地下調棚改目標：貨幣化安置政策收緊

近日，多個省市相繼進入地方兩會時間，各地2019年棚戶區改造計劃也陸續亮相。過去一年，棚改貨幣化政策曾多次引發討論，全年棚改任務完成量依舊超額完成。但隨著貨幣化安置政策收緊，2019年多地也紛紛下調目標任務。在因地制宜和防控重大風險的大背景下，穩定將成為2019年棚改主基調。

勢頭放緩

1月27日，浙江、上海、貴州、陝西、重慶等省市地方人大會議開幕，多地政府工作報告在2019年保障民生計劃中，均提到加強保障性住房的建設。而根據此前各地召開的住房工作會議，新的一年，地方仍將繼續推進棚戶區改造計劃。

住建部1月22日公布的數據顯示，2018年全國各類棚戶區改造開工626萬套，超額完成了去年度580萬套的目標任務。在地方層面，以浙江為例，2018年，該省棚改計劃完成開工29.2萬套，實際開工40.6萬套，完成率達139%。

不過，據21世紀經濟研究院分析師的不完全統計，相較於2018年的「突飛猛進」， 2019年各地的棚改目標均有所下降，且下降幅度較大。其中，山西從12.52萬套下調至3.26萬套；河南從50萬套下調至15萬套；四川從25.5萬套下調至15萬套；北京也從2.36萬套下調到1.15萬套。

有媒體據此解讀稱2019年棚改目標或將大幅縮水，整體跌幅可能過半。對此，克而瑞地產研究團隊發布的評論文章指出，從已經公布的19個省市2019年的棚改開工目標來看，總體較2018年計劃開工量下調幅度約21%，這與全國棚改計劃開工量下調幅度一致。

上述文章表示，各省市間有升有降，其中廣西、遼寧、陝西、重慶等6個省市2019年計劃開工量同比增長，歷年開工量在20萬套以上的江西、湖北、河北等3個棚改大省在2019年計劃開工量同比持平或者微跌。「前期棚改開工量較大的省出現階段性回調符合客觀規律和市場預期，例如河南省，2018年棚改實際開工量就已達到2016年的1.8倍，2019年計劃目標回落也在預期之中。」

根據國務院常務會議的安排，2018-2020年三年棚改攻堅計劃定下了再改造各類棚戶區1500萬套的目標。而從分割的年度計劃看，2018年為580萬套，2019年、2020年均保持在460萬套。

政策收緊

不論是目標減半還是下調21%，2019年棚改都將迎來政策性拐點，放緩已經成為大趨勢。

去年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風口浪尖。雖然一個月後，住建部的聲明指出，並未叫停棚改貨幣化政策，但相較於此前的大力倡導，政策風向悄然轉變。住建部明確，要因地制宜地推進棚改貨幣化安置。對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

從歷年情況看，棚改貨幣化安置在地方樓市去庫存過程中扮演著關鍵角色。然而，與2017年強調三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作不同，2018年底召開的全國住房工作會議並未提及去庫存相關內容。

同時，更為關鍵的是，據多家媒體報道，去年12月，在住建部下發的2019年棚改計劃提出，政府購買棚改服務模式將被取消。

在各地實施棚改計劃過程中，政府購買棚改模式是主要的融資方式，由政府選擇具有實力的平台公司，與其簽訂購買服務協議，由平台公司負責具體實施，項目資金來源於國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行的棚改專項貸款。這意味著，政府需要對項目進行兜底，因而一定程度上將增加地方政府隱性債務風險。

而在防控重大風險的大背景下，各級都在嚴控債務問題。上述2019年棚改計劃指出，對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。

在地方層面，相關政策已經初見端倪。江西省住建廳在2018年住房工作會議上提出，要有針對性地調整完善貨幣化安置政策，對商品庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，取消貨幣補償獎勵政策，加大安置住房建設力度。2016年和2017年，江西省該項表述分別為「力推棚改貨幣化安置和政府購買服務」、「加大棚戶區改造力度，大力推進政府購買棚改服務」。

迎合市場所需

戴德梁行首席政策分析專家魏東向從市場角度進行觀察稱：「棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生，幫助棚戶區居民提升生活質量。但是中國房地產市場自2015年以來呈現連續上揚的態勢，在一二線城市紛紛限購的背景下，一些熱錢在末班車心態的引領下也紛紛流入三四線城市，推高了當地房價，同時放大了有效需求，造成房價高於真實價值，所以棚改貨幣化的政策調整是適應了當下的市場現狀。」

不過，基於2019年或取消政府購買棚改模式的考慮，天風證券固收團隊測算，2019年棚改資金需求在1.3萬億元左右，落實到政策性銀行貸款與專項債的共有1.17萬億元。但在政府購買服務模式取消後，保守估計2019年棚改專項債有6000億元的配額，因此還有接近6000億元的資金缺口。

實際上，隨著2019年地方新增債務限額將提前下達，全年地方專項債有望進一步擴容。作為專項債的主要品種之一，棚改的資金來源一定程度上能夠得到保障。

去年10月召開的國常會也明確，各地要嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務。保持中央財政資金補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發行力度。對新開工棚改項目抓緊研究出台金融支持政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前各地棚改目標的調整，體現了一城一策的導向。可以預計的是，很多2018年房價上漲過快的城市，尤其是東北、西北和西南等省會城市，棚改政策也會略有調整。當然目前新的情況在於，國家發改委對於軌道交通等建設的支持力度重新加大，實際上軌道交通沿線的棚改力度依然不會降低，這也是政策調整下新的市場機會。

㈤ 棚戶區改造將增大貨幣化安置比例，會產生怎樣的經濟影響

隨著近年來棚戶區改造力度加大，尤其是經濟形勢的變化，居民的需求多種多樣，有的要求「拿錢走人」，有的要實物房源；有的要原址重建，有的要異地安置；有的要商品房，有的要二手房。原棚戶區改造安置方式已不能滿足形勢的變化，2015年起中央決定在棚戶區改造方式中實行轉型，大力推進棚改貨幣化安置政策，加大貨幣化安置力度成為各地轉變安置模式的重點要求。推進棚改貨幣化安置不僅能使居民多元化的需求得到滿足，而且打通了保障性住房和存量商品房的通道，消化了房地產市場庫存，拉動內需，盤活了市場經濟。然而隨著貨幣化的大力推進，各地庫存的大幅下降，房價已開始上漲過快，今年住建部已要求各地慎重考慮貨幣化安置方式，對庫存小的區域，已不再要求進行貨幣化安置。

㈥ 棚改貨幣化政策暫緩對上海樓市影響如何

目前暫緩棚改貨幣化政策主要針對三四線城市，主要目的是抑制三四線城市上升過快的房價。上海市場受棚改政策影響較小，短期來看不會有太大波動。

㈦ 貨幣化安置是什麼 棚改為什麼要主推貨幣化安置

目前的房地產高庫存和棚改安置辦法是互相矛盾的。一方面，各地庫存持續高企，另一方面棚改實物化安置的方式又必須大拆大建。

於是，在今年以來的樓市政策中，「貨幣化安置」被頻繁提及。它通常是和棚改是綁定的。那麼到底什麼是「貨幣化安置」呢？政府為什麼要採用這種安置辦法呢？一直以來，政府征地拆遷採取的都是實物保障與貨幣補貼並行的方案，而棚改初期也沿用了這一方案。在房地產庫存嚴重過剩的當下，這種方案的弊端越來越明顯：

1、實物安置這種方案需要興建大量的專用安置房。在商品房嚴重過剩的行情下，顯得不合時宜；

2、實物安置需要待安置居民等待相當長的時間，這個周期通常是2-3年；

貨幣化安置

貨幣化安置有三種形式：

1、居民自行購買商品房；

2、政府購買商品房賣給安置居民；

3、直接給與貨幣補償。

這三種形式各有特點。對於選擇自行購買商品房的居民，政府將引導開發商將普通商品房轉為安置房，棚改居民可自行購買；政府購買商品房賣給棚改戶這種形式，通常價格不會高於所在城市均價；貨幣補償則針對那些住房需求已經得到解決，且本人願意接受貨幣補償的居民。

貨幣化安置的優點

政府提出在2016年貨幣化安置的比例不能低於50%，並將貨幣化安置方式逐漸確定為主流安置方式。它的優點主要有兩點：

1、過渡期短。被安置群體不用等待太久，貨幣化安置所需的房子直接來自於存量房市場。政府也能節省大量過渡安置費。

2、購買存量房，可選度更好，能滿足不同人群的需求。

3、最重要的是，能夠消化一部分庫存。

為了鼓勵貨幣化安置的推行，各地正在採取以下三類措施：

1、財政資金。財政資金安排專項撥款，並給與按期搬遷家庭一定額度的補助和獎勵；

2、貸款融資。這主要是通過國家開發銀行定向貸款。為了鼓勵選擇貨幣化安置，被安置群體購買商品房時還可享受貸款利率折扣等優惠措施。

3、稅費支持。通過在交易環節減免契稅、營業稅等措施，鼓勵人們選擇貨幣化安置。

貨幣化安置確實是解決庫存的有效措施，不過在貨幣化安置的過程中，如何讓選擇貨幣化安置的人群得到住房保證，需要政府在政策制定時考慮周全，比如兒女入學問題，是否能在原址劃片學校上學等。

（以上回答發布於2016-03-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈧ 棚改政策新政

法律分析：棚改貨幣化安置方式包括直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品住房安置和政府購買商品住房安置。各地應分別按照統計口徑核定棚改開工任務量。

法律依據：《住房城鄉建設部、財政部關於明確棚改貨幣化安置統計口徑及有關事項的通知》 一、明確棚改貨幣化安置方式和統計口徑

棚改貨幣化安置方式包括直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品住房安置和政府購買商品住房安置。各地應分別按照以下統計口徑核定棚改開工任務量：

（一）實行直接貨幣補償的，以棚改項目為單位，按照貨幣補償款核定開工套數。具體按以下公式核定：直接貨幣補償開工套數＝項目貨幣補償款／（當地上一年度新建商品住房均價×80平方米），計算結果取整不進位。實行實物安置與貨幣補償相結合的，要分別核定開工套數，其中，貨幣補償開工套數按照上述公式核定；實物安置住房開工套數按照《住房城鄉建設部辦公廳關於進一步明確城鎮保障性安居工程開工統計口徑有關事項的通知》（建辦保函[2015]1153號）執行。

（二）實行政府組織棚改居民購買商品住房（含當地政策性住房等）安置的，按被徵收人與房屋徵收部門簽訂的合同（協議）明確的購買住房套數核定開工量。按上述規定無法統計的，可按照上款公式核算。

（三）實行政府購買商品住房（含當地政策性住房等）安置的，按政府部門或其委託的單位與商品住房所有者簽訂的購買協議（合同）載明的購買住房套數核定開工量。

原有統計口徑與上述規定不一致的，統一按上述規定執行。