什麼是棚改貨幣化的退場

① 老房子「停拆」了明年起老房子都按「這樣」處理，兩類人享福了

拆遷，伴隨著城市化，成為這個時代「暴富」的代名詞，門前一個大大的「拆」字，足以改變一個家庭的命運，一些人因此而實現人生的飛躍。

房地產快速發展的二十年，也是一個不斷「拆舊建新」的發展史，從本質上講，棚改是為改善居民的居住條件，但隨著城市地價的不斷攀升，房屋下面的地皮價值也越來越高，一般而言，在獲得拆遷後，會根據拆遷前房子的面積、家庭人口等因素來分配新住房，棚改貨幣化政策時候後，還可以直接分得現金，條件好的地方分房與現金補償同時進行。不過，隨著城市化進入到下半程，以及樓市調控的需要，比如貨幣化安置政策陸續退出，拆遷致富的現象正在消失。

另一類人參與舊改的企業及其從業人員。根據相關數據統計，按照目前舊改體量，僅每年各級財政的投入資金都過萬億元，這還不包括各種社會資金，眾多關聯行業和企業從中受益，比如水、電、氣、網路、綠化、建材、電梯、安防、停車設備、養老、體育健身等等，企業能獲得訂單業務和利潤，其從業者也能獲得穩定的工作機會，獲得升職加薪的機會。

結語。

可以看到，大規模的拆遷將逐步消失，雖然我們不少老房子的居民失去了暴富的機會，但這未嘗不是一件好事，沒有那麼多的拆遷，住房需求也將趨於穩定，有利於房地產市場的健康平穩發展。只要我們收入增長，買房或換房也不是一件難事。而且，我們買的房子，都有變老變舊的那一天，早晚都能獲得舊改的實惠。從這個角度看，也與國家提倡的「房住不炒」精神相一致。

今日話題：假如舊改和拆遷兩個選項同時擺在你面前，你會做何選擇？

房產知識，關注本號。

② 明年起老房子全部按「新規」處理，哪些人或將受益

明年起老房子全部按「新規」處理，哪些人或將受益？

眾所周知，房子在中國老百姓心中的地位很重，也正因如此，國內樓市紅火了很多年。按理說房子與「家」無異，國人原本應該非常在乎；然而在之前的「棚改」大潮中，很多人卻盼望著自己的房子外寫上那紅紅的「拆」字。究其原因，無非是因為棚改時期，拆遷房東往往能夠得到大筆的賠償款；甚至有些人因此放棄了自己原本的工作，過上了「拆二代」的奢侈生活。

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按照國家頒布的「計劃表」：截至今年年底，將完成39000個老舊小區的升級改造，5年內完成17萬個老舊小區改造，可以說工程還是相當浩大的。如此一來，原本指望拆遷暴富的人變得「心灰意冷」，「超二代」更是逐漸成為過去式；不過與此同時，卻有另外3類人大大受益，快來看看有你沒！

③ 貨幣化安置是什麼 棚改為什麼要主推貨幣化安置

目前的房地產高庫存和棚改安置辦法是互相矛盾的。一方面，各地庫存持續高企，另一方面棚改實物化安置的方式又必須大拆大建。

於是，在今年以來的樓市政策中，「貨幣化安置」被頻繁提及。它通常是和棚改是綁定的。那麼到底什麼是「貨幣化安置」呢？政府為什麼要採用這種安置辦法呢？一直以來，政府征地拆遷採取的都是實物保障與貨幣補貼並行的方案，而棚改初期也沿用了這一方案。在房地產庫存嚴重過剩的當下，這種方案的弊端越來越明顯：

1、實物安置這種方案需要興建大量的專用安置房。在商品房嚴重過剩的行情下，顯得不合時宜；

2、實物安置需要待安置居民等待相當長的時間，這個周期通常是2-3年；

貨幣化安置

貨幣化安置有三種形式：

1、居民自行購買商品房；

2、政府購買商品房賣給安置居民；

3、直接給與貨幣補償。

這三種形式各有特點。對於選擇自行購買商品房的居民，政府將引導開發商將普通商品房轉為安置房，棚改居民可自行購買；政府購買商品房賣給棚改戶這種形式，通常價格不會高於所在城市均價；貨幣補償則針對那些住房需求已經得到解決，且本人願意接受貨幣補償的居民。

貨幣化安置的優點

政府提出在2016年貨幣化安置的比例不能低於50%，並將貨幣化安置方式逐漸確定為主流安置方式。它的優點主要有兩點：

1、過渡期短。被安置群體不用等待太久，貨幣化安置所需的房子直接來自於存量房市場。政府也能節省大量過渡安置費。

2、購買存量房，可選度更好，能滿足不同人群的需求。

3、最重要的是，能夠消化一部分庫存。

為了鼓勵貨幣化安置的推行，各地正在採取以下三類措施：

1、財政資金。財政資金安排專項撥款，並給與按期搬遷家庭一定額度的補助和獎勵；

2、貸款融資。這主要是通過國家開發銀行定向貸款。為了鼓勵選擇貨幣化安置，被安置群體購買商品房時還可享受貸款利率折扣等優惠措施。

3、稅費支持。通過在交易環節減免契稅、營業稅等措施，鼓勵人們選擇貨幣化安置。

貨幣化安置確實是解決庫存的有效措施，不過在貨幣化安置的過程中，如何讓選擇貨幣化安置的人群得到住房保證，需要政府在政策制定時考慮周全，比如兒女入學問題，是否能在原址劃片學校上學等。

（以上回答發布於2016-03-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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④ 棚改圓滿「結束」，三四線城市的房子是賣是留北大專家直言不諱

2013年時，地產大佬王健林直言預測，未來10年，一二線城市的房價仍然會漲得很厲害，但三四線城市由於不是人口流入地，而是人口流出地，市場不易被消化，所以風險很大，房價也沒有多少上漲空間。

不僅如此，隨後的2017年在接受福布斯專訪時他再次重點強調，「三四線城市由於過度開發建設，現在的房地產泡沫已達到前所未有的程度。」

七年時間過去了，不得不說即便是曾經的地產「商業之王」的預測也錯得離譜。根據國家統計局發布的統計數據顯示，2015年-2018年，全國房價上漲最激烈的城市不是一二線城市，而是很多人「看不上」的三四線城市——全國160多個三四線城市平均房價上漲了55%，環一線衛星城漲幅更達到200%-300%：2015年之前絕大多數三四線城市房價水平是三四千一平，但經歷三四年時間的「全線補漲」後，連很多名不見經傳的三四線城市房價都妥妥過萬元一平，隨隨便便一套房子總價也過百萬了。普通工薪家庭就算年入10萬，也要不吃不喝工作至少20年才能買得起。

對於全國眾多的三四線城市，其實2015年之前業內還是觀點一致認為「沒有潛力」： 經濟學家任澤平認為，人口不斷向大都市圈聚集集中這是未來大的趨勢，未來的樓市分化會非常明顯。三四線城市不管是人口、經濟還是住房供需都沒有優勢，所以房地產的發展沒有多少投資價值；獨立經濟學家馬光遠也苦苦勸誡，「投資三四線城市是火中取栗，因為三四線城市住房早已嚴重過剩。」

無獨有偶，地產大佬余英更直言不諱道，「對有些投資三四線城市房產的，或者有三四線城市土地的，我建議大家趕緊賣，落袋為安。」

專家大佬甚至是開發商們都「不看好」三四線的樓市，我們認為歸根結底是三方面原因：其一、三四線城市確實存在過度開發建設的情況，尤其是2013年-2015年，很多三四線城市的存銷比竟然高達40個月以上；其二、三四線城市的基本面不足以支撐房地產高速發展，尤其是人口常年流失和經濟發展緩慢這兩項，更成為制約絕大多數三四線城市發展的瓶頸；其三、三四線城市是棚改的重點區域，尤其是老城區到處都是破屋爛院，2015年之前棚改「拆舊建新的以房換房」政策雖然在施行，但是拆遷速度較慢，主要原因是拆遷成本較高以及拆遷資金很難到位。

為什麼2015年之後，三四線城市能力壓一二線城市一頭，徹底迎來全面騰飛？ 專家們認為是新型城鎮化導致的大量農村人口進城，以及投資購房需求暴增等推動的，但是明眼人都知道這是「開脫之詞」，過去四五年三四線城市房地產迎來快速發展，房價短期快速飆漲，「罪魁禍首」是棚改貨幣化安置政策的實施。

從住建部近幾年公布的全國棚改開工總量佔比數據不難發現，過去5年全國棚改開工總數是3300萬套，其中有2200萬套都在三四線城市，三四線城市過去5年的棚改開工總量占總量的75%以上，這意味著過去5年棚改「貨幣化安置」撬動的4萬多億資金有3萬億都流向了三四線樓市。

不僅如此，棚改拆遷2.0模式的貨幣化安置還徹底解決了拆遷資金來源和購房需求兩大問題——拆遷資金全部由央行先行墊付，後期由地方拆遷後賣地償還，不僅形成了資金閉環，還給地方留下了充足的長期低息貸款的空間；拆遷不再實物安置，改為貨幣安置，這意味著被拆遷者必須拿著資金到市場上去購買商品房，可以說此舉不僅解決了長期積壓的庫存的需求問題，還憑空創造了龐大的購買力。

後來發生的一切我們也都看到了，2015年後，棚改貨幣化安置政策一經實施，全國的三四線城市都聞風而動，自此房價也迎來了3年多的連續上漲。尤其是環一線三四線城市，疊加承接了大量的一二線城市的溢出投資需求和資金，房價兩年內就上漲了一倍多。非但如此，數以萬計的投資客更是扎堆聚集在三四線城市，他們大肆購買囤積三四線的房產，以期獲得和一二線城市一樣的房產快速升值，暴賺之後轉身離場。

理想很豐滿，但現實很骨感。2019年後，棚改逐漸開始收縮規模，國開行不僅收回了地方的審批許可權，2019年底，住建部更公開宣布，「未來舊城改造不再大拆大建」，言外之意，未來棚改要全面推進更以人為本的「舊改」，棚改拆遷就此要圓滿「結束」了。

棚改真的圓滿「結束」了嗎？事實確實如此：首先，2019年棚改開工總量較2018年腰斬下跌，根本原因是國家在全力「踩剎車」，一方面是棚改偏離了軌道，尤其「地方借棚改之名大肆發債」現象越來越嚴重，國家不得不出手；另一方面，棚改存量所剩無幾，按照經濟學家朱海斌的估測，最遲到2022年，棚改就會全面退場。彼時舊改才是老城區改造的普及模式；

其次，棚改大拆大建的模式越來越不得民心。一方面它導致了不公平造富行徑，有人甚至憑借拆遷一夜資產上億；另一方面棚改貨幣化安置拆遷成本較高，不僅比實物安置高出30%，更沒有舊改方便快捷；

最主要的是，按照國家在2017年制定的「棚改三年規劃」，2020年本來就是棚改的「收尾之年」。事實上，2020年「舊改」已經提前入場了，住建部2020年底發布的舊改數據顯示，2020年舊改完成了4萬多個小區的改造工作，比預期的3.9萬個多。基於此，住建部長重點提到，2021年將全面推進舊改工程。不僅如此，2021年的國家重要議題中，也只提了舊改，棚改隻字未提。中原地產專家解析認為，棚改已經圓滿結束，屬於舊改的時代已經正式到來了。

棚改圓滿「結束」，將對三四線城市的房價走勢有何影響？未來三四線城市的房價是漲是跌，對於在三四線城市持有的房產，到底是賣還是留呢？北大專家一語說透了：

據紅星新聞報道，2021年3月23日，北大國家發展研究院院長姚洋在一場經濟論壇上直言，「九個中心城市和城市群的房價恐怕還有上漲的空間。但是由於棚改的圓滿結束以及推進新的城市化道路和城市化戰略，非中心城市區域的房價就難以維持，特別是那些人口流出比較嚴重的城市，房價下行的壓力更大。」

未來三四線城市房價是漲是跌？北大專家一語說透了：難以維持。換言之就是伴隨著棚改拆遷這一核心支撐動力的缺失，以及國家重點發展超大特大城市，重點推進城市群建設等戰略的實施，未來三四線城市的發展岌岌可危，房價下跌勢明顯。尤其是人口流出嚴重的城市，房價下跌的壓力就更大了。

三四線城市未來的房價走勢已經一目瞭然，對於這類城市持有的房產到底該賣還是留？ 上述專家直言不諱道：因需求而異 ——自住型住房即使未來房價有所波動，也不應該焦慮，盤算著賣掉止損並不是聰明的做法，畢竟解決居住是第一重要的，以當前的市場行情，賣掉三四線也很難有更好的歸宿，所以留著更合理；

對於投資型住房，專家認為應該早做點落袋為安。但該專家同時提醒，即使研判透了未來幾年三四線城市房價的下跌趨勢，也很難賣房變現，原因有二：一方面市場會長期處於「有價無市」的尷尬局面，另一方面棚改核心支撐動力消失後，購房需求和資金都會出現斷層，想高位套現幾乎不現實。所以投資炒房客不想被長期套住，一定要學會放低姿態，早早主動割肉降價，以達到順利脫身的目的。否則就真的成了為開發商、為國「光榮接盤」了。一句話，三四線城市的投資型住房，應該趁早全部賣掉，一套也不沒必要留。

基於上述「九個中心城市和城市群的房價恐怕還有上漲的空間」言論，賣掉三四線城市之後應該抓緊配置這些房價仍然有上漲潛力的城市，這才是當前階段三四線城市投資者最明智的資產優化配置方式。

⑤ 長春為什麼取消棚改項目貨幣安置

從長春市政府獲悉，8月29日，長春市人民政府辦公廳發布《關於取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》稱，為加強房地產市場調控，穩定商品房銷售價格，鼓勵被徵收人選擇房屋安置。新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。

嚴躍進認為，該政策規定有條件的棚改項目可減少回遷安置房，其實就是實物安置的重要體現。類似做法可以降低地方政府財政壓力，也有助於形成更多的棚改住房項目。

⑥ 什麼是棚改貨幣化安置政策

法律分析：棚改貨幣化安置，是指政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而後居民再到商品房市場上購置住房。2015年6月國務院頒布《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，棚改補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先，棚改由1.0進入2.0。棚改2.0區別於棚改1.0的最大特徵，在於補償模式由實物安置和貨幣安置並重轉向貨幣化安置優先。在棚改2.0時代，之所以政府敢於倡導成本更高的貨幣化安置方式，在於央行推出的PSL（抵押補充貸款）創新性政策工具，部分解決了棚改貨幣化安置的資金問題。央行在14年推出的PSL（抵押補充貸款）創新性政策工具，部分解決了棚改貨幣化安置的資金問題。央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環。由於一二線城市棚改貨幣化安置套數佔比很小，因此PSL相當於對三四線城市定向貨幣寬松。從PSL的期末余額來看，其規模擴張態勢明顯，從2015年5月的6459億，在不到兩年的時間內，已增加至2017年2萬億左右的規模。從PSL每月新增貸款量上來看，15年5月至17年3月期間，每月平均新增貸款約800億元，有力地支持了棚戶區的改造建設。

法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第十七條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

（一）被徵收房屋價值的補償；

（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

第十八條 徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十九條 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

⑦ 叫停拆遷2021年「舊改」接替「棚改」，這2類房子要吃香了

從2021年開始，棚改將退出 歷史 舞台，取而代之的是「舊改」。其實，國內最大規模開展棚改，是從2013年到2018年期間，在這一個時期內，面臨拆遷的居民有一億左右，這一億居民因為拆遷的原因居住條件得到了改善。到了2018年，棚改貨幣化被逐漸停止，這也意味著棚改貨幣化安置逐步落下了帷幕，曾經轟轟烈烈的拆遷行動到2020年底算是退出 歷史 舞台。

那麼棚改為什麼會被叫停，取而代之的為什麼又是「舊改」呢？第一，·棚改貨幣化安置在一定程度上，推高了當地的房價，因為，拆遷居民拿了大量的拆遷費後，就跑到周邊去大量購買商品房，導致當地商品房價的大漲。而當地的居民是靠工資收入來買房的，當然就買不起被推高的房價。

第二，由於現在央行、銀保監會推出房企融資的「三道紅線」，房企要想融資越來越難了，但拆遷的成本卻在不斷地上升，本來房企拿一畝地只要幾百萬就搞定了，現在卻要上千萬甚至上億。再加上現在全國各地房價出現分化，房企不計成本拿地，也存在著較大風險，房企感覺到高價拿地的風險太大，拆遷成本他們實在承受不了。

第三，棚改貨幣化安置造就了一大批富翁，拆遷族與附近居民的貧富差距明顯拉開了距離。之前有媒體報道，深圳有一個城中村，村裡有1000多個拆遷戶成為了千萬富翁，除此之外，還有30多位居民成為了億萬富翁。於是，就有炒房者專門購買城中村的老房子，豪賭這里動拆遷。這樣不勞而獲的現象在各地盛行。

那麼什麼叫舊改呢？說白了就是舊區改造，就是在原有房子的基礎上，對老房子進行修繕、改造，主要是加裝電梯、外牆粉刷、翻修老舊線路和管道，搞好小區綠化和健身器械，主要是以提高當地居民的居住條件為目的，避免了「大拆大建」。通過舊改之後，居民的老房子也煥發了新的面貌，樓里居民也過上了美好的生活。

當「舊改」之後，有兩類房子將會更好出租或更好賣了：一個是在城市黃金地段的老舊房子。由於老房子處於核 心區域，這一類房子的周邊地區各種配套設施比較完善，如果再加裝電梯，再對內部結構進行修繕，業主居住的舒適度肯定大幅提高，屆時這類房子要出售或出租都是不錯的選擇。

另一個是，容積率比較低，就是樓房間距比較寬的房子。過去人們喜歡買高層建築，認為比較高大氣派。但高層建築也有缺陷，房子的容積率高，樓宇間距較窄，私密性差。而相對老房子容積率較低，並且樓房之間的距離比較寬闊一些。在彼此沒有遮擋的情況下，採光和通風也是很不錯的。也就是說，舊改之後買容積率較低的老房子，居住的舒適度較好，也將會受到購房者的青睞。

從今年開始，拆遷將退出 歷史 舞台，取而代之的是「舊改」，舊改主要是對老舊小區進行修繕、改造，以提高其居民的舒適度。所以，現在開始老舊小區的居民有福了。不過在老舊小區的房產當中，有兩類房子會成為購房者或租房客心目當中的香餑餑，它們是處於黃金地段的老舊房子，以及容積率較高的老舊小區，如果你擁有這二類房子，就不愁租不出去，或無法出售的房產了。