2021年貝殼市值多少美元

Ⅰ 世聯行倒下，背負138億應收賬款的貝殼緊張，房產中介的冬天來了

陷入困境的房地產巨頭恆大讓一眾金融機構驚惶無措之際，誰也沒有想到，最先倒下的竟然是房地產中介。

世聯行踩雷，貝殼緊張

2021年9月17日，A股上市公司世聯行公告稱，其與恆大集團存在業務往來，為恆大集團提供新房代理銷售服務，收取相應的傭金。近期，因恆大集團資金周轉困難，無力支付拖欠公司的賬款。截至2021年8月31日，世聯行與恆大集團之間應收票據余額為5.51億元，應收賬款余額為6.94億元。截至公告日，其與恆大集團已就應收款項中約2.46億元達成抵房解決方案，尚有應收款項余額9.99億元。

但是，聰明的資金早已嗅到了血腥味。早在世聯行公告之前，其股價已開啟了斷崖式下跌。從9月6日到9月17日，世聯行股價連續跌了9天，從8.05元跌至4.04元，近乎腰斬，市值蒸發80億。

二級市場的劇烈反應不難理解。2020年，世聯行的凈利潤只有1.1億元；恆大拖欠的世聯行賬款，是後者去年凈利潤的9倍。如果無法收回，則世聯行等於白乾9年。

但是，世聯行可能不是被房地產商引爆的最大地雷，背負150億應收賬款的中介龍頭貝殼才是房地產下行周期中潛在的最大犧牲品。

根據貝殼2021年半年報，截止2020年末和2021年6月末，其應收賬款分別高達131.84億元和138.32億元。 截止2018年末、2019年末，貝殼的應收賬款分別為34億元、81億元。

從數據可見，過去3年半，貝殼的應收賬款增長了4倍。貝殼的應收賬款主要為房地產商的新房銷售傭金，之所以增長如此迅猛，主要原因是貝殼從2019年開始發力新房代銷業務。

和二手房服務傭金相比，新房服務傭金金額大、回收周期也更長。2018年、2019年和2020年，貝殼新房銷售服務的回款周期分別為117天、96天和103天，同期，二手房服務傭金的回款周期只有14天、10天和8天。

貝殼的新房業務規模擴張很快。截止2018年末、2019年末和2020年末，貝殼平台上的新房項目分別為3486個、7769個、8639個。2018年，通過貝殼平台完成的新房交易規模為2808億元，新房交易數量19.6萬單；2020年，通過貝殼平台完成的新房交易規模增長至13830億元，新房交易數量達到92.4萬單。

貝殼與房地產商的合作模式很多，其中包括業內爭議頗多的獨家代理制，即開發商將某個項目銷售任務打包給某家房地產中介，由後者在指定期限內完成銷售任務。在這個模式下，中介可以向開發商要求更高的代理費率，但同時，為了拿到獨家，中介也要向開發商支付保證金。

通過先行繳納巨額保證金的對賭模式，貝殼利用資金優勢擊退了很多競爭對手，在全國搶佔了大量房地產商的新房銷售代理權。截止2019年末和2020年末，貝殼向房地產商繳納的保證金余額分別為33.11億元和21.24億元。

這意味著，截止2020年末，貝殼在房地產商積壓的應收賬款和保證金合計達到了153億元。 如此巨額的應收賬款，即使是對房地產中介霸主貝殼來說，也意味著沉重的回款壓力。2020年，貝殼凈利潤為27.78億元，首次實現凈利潤轉正。但其應收賬款和保證金為凈利潤的5.5倍。和世聯行相比，貝殼的盈利能力雖然強大很多，但信用損失風險也很大。

最大客戶欠款33億

從世聯行踩雷恆大應收賬款看，房地產中介機構對新房銷售服務費的損失風險完全沒有與時俱進地進行評估並計提相應損失准備。

世聯行2020年對應收賬款的壞賬計提比例高達14.4%。不過，從帳期看， 6個月以內的應收賬款壞賬計提比例為1.15%，6個月-1年的計提比例為6.19%，一年以上的壞賬計提比例提高至33.7%，2年以上的計提比例高達79.49%。

再來看世聯行的大客戶恆大。截止2020年末，世聯行6個月以內的應收賬款為13.04億元，商業承兌票據為7.03億元，合計超過20億元。

2020年，世聯行前五大客戶銷售收入為14.14億元，其中恆大一家貢獻了7.15億元，佔比超過50%。

截止2021年8月31日，世聯行與恆大集團之間應收票據余額為5.51億元，應收賬款余額為6.94億元。而根據半年報，世聯行的商業承兌票據余額總額為5.64億元。也就是說，這些應收票據全部來自恆大。

世聯行不僅毫無懷疑地接受了恆大的承兌票據，而且根據 歷史 經驗將這部分票據的壞賬計提比例設為0.65%。

和世聯行一樣，貝殼對房地產商應收賬款的信用風險估計同樣過於樂觀。

在貝殼2020年財報中，其泛泛提到了當下房地產商融資難的大環境以及應收賬款回收面臨的風險。「自2020年底開始，監管提高房地產商的融資要求，不能滿足『3條紅線』的房地產商無法獲得新的融資。如果我們合作的房地產商出現類似問題，可能無法按時償還賬款，我們將被迫增加損失准備或核銷相關賬款，這將影響公司業績。」

截止2020年末，貝殼的應收賬款總規模約143億元，對應損失准備為11億元，計提比例為7.8%；截止2019年末，貝殼應收賬款規模約85.5億元，對應損失准備為4.61億元，計提比例為5.39%。

可見，雖然貝殼在新房銷售業務大擴張的同時，提高了風險計提比例，但從世聯行的教訓看，房地產行業進入下行周期時，房地產商的流動性風險遠遠超出外界的樂觀預計。

貝殼沒有披露其前五大或前十大客戶情況，我們很難分析其應收賬款具體的風險暴露情況。但是，在招股書中，貝殼披露顯示，截止2019年末和2020年9月30日，貝殼最大單一客戶的應收賬款余額分別為31.84億元和19.96億元；在2020年年報中，貝殼更新披露顯示， 截止2020年末，貝殼最大單一客戶的應收賬款余額為32.61億元。這意味著，2020年四季度，貝殼最大單一客戶應收賬款猛增了12.65億元。

主要客戶都已焦頭爛額

貝殼的這個最大客戶是誰？貝殼沒有公開說明，但從諸多新聞報道里，我們或許可以發現貝殼的很多重要客戶的身影。2020年秋，貝殼在其發起的「全民找房節」活動中宣稱，其與恆大、萬科、碧桂園、富力、華潤、中海、保利、融創、藍光等全國上百個地產商合作，覆蓋北京、上海、深圳、武漢、鄭州等65個城市精選樓盤。

貝殼的最大客戶很可能是融創。公開信息顯示，融創是貝殼的股東之一，2017年，融創以26億元代價獲得鏈家6.25%的股權。貝殼2020年上市後，融創持有貝殼大約4%股份，按目前市值計算約為8.5億美元。

作為貝殼的股東，融創2019年開始成為貝殼新房銷售領域最大的戰略合作夥伴之一。據媒體報道，2020年初，貝殼剛推出VR售樓部，融創便率先試水。同年，融創將西安、大連、沈陽、長春、天津、重慶、成都、昆明、貴陽等9個城市樓盤全部上線貝殼VR售樓部。

然而，貝殼的好夥伴融創同樣面臨沉重的債務壓力。

2021年半年報顯示，融創中國總資產為12054.53億元，總負債為9971.22億元，資產負債率82.72%，比2020年末下降了1.24%從「三條紅線」要求看，截至2021年6月末，融創中國凈負債率約86.6%，非受限現金短債比約為1.11，剔除預收賬款後的資產負債率約為76.0%。 3條紅線中，融創勉強達標了兩條，但剔除預收賬款後的資產負債率仍然踩「紅線」。

如果貝殼的最大單一應收賬款客戶真的是融創，那麼，貝殼給予股東兼好夥伴融創的賬期是否是90天呢？目前，貝殼與融創的應收賬款余額剩下多少呢？

與此同時，貝殼的另一個好夥伴恆大已經陷入泥沼。

2021年6月，《 財經 》雜志報道稱，2020年銷售額破7000億元的恆大與中國實力最強的中介渠道商貝殼，大面積終止了合作。報道稱，在天津、武漢等地的大部分恆大樓盤，貝殼與恆大已經終止了合作，原因是恆大拖欠大量傭金。

報道引用一位房地產區域高管的話說，貝殼在與地產商合作銷售新房時，一般要求新房網簽或草簽後90天內，結清七到八成的傭金。 2021年一季度，又提高到了90天內結清全款。但恆大拖欠傭金的期限一般是「半年到兩年不等」，基本都超過90天。

一個疑問是，貝殼與恆大此前的銷售應收賬款余額有多少？是否足額計提了風險准備金呢？

拋開最大單一客戶的風險問題，貝殼在很多新一線或二線城市也面臨巨大的應收賬款回款壓力。

例如，在河南省會鄭州，2017年下半年，手握重金的貝殼以70家加盟店的強大陣勢殺進新房銷售市場，並以保證金的模式橫掃當地地產商。媒體報道稱，最豪的一個代理項目，貝殼一次性支付給開發商1.6億保證金。憑借資金優勢，貝殼只用了兩年時間就打垮了鄭州當地的新房銷售公司，成為新霸主，截止2019年下半年，貝殼在鄭州擁有鏈家、德佑、房江湖、21世紀不動產等多個品牌的二手房門店約1500家。

就在9月初，河南房地產龍頭企業建業集團流出一份「求救信」，信中內容顯示，建業集團正面臨「罕見的困難、風險和危機」，有可能成為「下一個倒下和暴雷的企業」。截至2021年上半年，建業地產踩中「三道紅線」的兩條，其剔除預收款後的資產負債率、凈負債率以及現金短債比分別為87.2%、92.6%和1.93。

龍頭企業尚且如此，其他中小房地產公司的壓力可想而知。貝殼在鄭州新房市場的大肆擴張如今或許到了品嘗苦果的時候。

Ⅱ 貝殼找房，一家披著「偽科技」和「壟斷」皮的公司

文丨吳大郎
出品丨牛刀 財經 （niucaijing）

上市一周年，貝殼的神話，徹底破滅了。

就在貝殼找房發布2021年第二季度財報前的一周，其股價跌破20美元每股的發行價。

財報發布後，由於貝殼找房業績不及預期，股價低開為17.17美元每股，收盤價為19.66美元每股，依然低於去年上市時的發行價。

而貝殼找房上市，恰恰就是2020年8月13日。

上市一年，猶如黃粱一夢。

貝殼找房頂著居住服務平台第一股的光環，憑借著房產交易的巨大GTV，以及互聯網 科技 股的光鮮外衣，市場曾經一股給予極高的估值。

不僅上市當天股價漲幅一度高達87%，此後，貝殼找房的股價一度達到79.4美元每股，總市值超過900億美元。

8月11日晚間，貝殼找房公布了2021年第二季度財報。

財報數據顯示，貝殼找房2021年第二季度總交易額達到1.22萬億元，同比增長22.2%。其中，二手房交易總額為6520億元，同比增長11.7%；新房交易總額為4983億元，同比增長32.3%。

營收上，貝殼找房2021年第二季度營收為242億元，同比增長20%。其中二手房營收為94億元，同比增長僅為4.9%。新房交易營收為139億元，較去年同期的105億元增長31.9%，增速遠高於二手房交易。

財報發布後，貝殼找房的股價開盤大幅低開，主要是由於業績不及分析師預期。

貝殼找房第二季度的凈利潤為11.16億元，相比之下去年同期為人民幣28.39億美元，同比下降61%；調整後凈利潤為人民幣16.38億元，相比之下去年同期為人民幣29.51億元。

此前，華爾街5名分析師平均預期，不按照美國通用會計准則計算，貝殼找房第二季度每股美國存托股票收益將達0.25美元。財報顯示，不按照美國通用會計准則，貝殼找房第二季度歸屬於公司普通股股東的調整後每股美國存托股票攤薄凈利潤為人民幣1.37元，不及分析師預期。

早在貝殼找房上市之初，市場就對其「 科技 」外衣的身份有懷疑。 脫胎於鏈家體系，貝殼找房實際上是以鏈家為基礎，把一整套線下門店等業務裝入了線上的貝殼找房體系內。

但是由於其「 科技 」的外衣，市場給予了極高的估值。市值高點的900多億美金，超過了萬科等一眾房企，即便是當下，40多倍的市盈率也處於較高的水平。

從財報數據中可以看出，貝殼找房第二季度的GTV依然處於增長狀態，另外，今年年初有報道指出，貝殼找房的買賣房屋交易服務費用從買方的2%調整為買方2%+賣方1%。意味著，一套200萬元成交的二手房，中介費4萬元。費率上調後，同一套房子中介費上漲到6萬元。

GTV增長，再加上交易服務費用提高，貝殼找房的利潤竟然下滑。

財報中還披露，2021年第三季度，貝殼找房的營收將在145億元到155元之間，較去年同期下降約24.6%-29.4%。

自從貝殼上市以來，行業利空不斷。

其中貝殼找房對行業是否形成實質性的壟斷，這一隱患開始不斷放大。

尤其是年初重慶貝殼和鏈家將交易服務費上調為3%這一行為，讓市場更是擔憂其通過壟斷地位來對行業進行價格控制。

首先，數據方面 ，貝殼找房在深諳房地產的基礎上建構了大數據與雲計算，並推出了轟動業界的樓盤字典。樓盤字典是房屋信息資料庫，也是鏈家網引以為傲的核心資產。

另外，貝殼找房依託"樓盤字典"的底層基礎數據，結合業主、客戶、經紀人、平台之間深度連接產生的海量交互數據，打造和升級了全生命周期的真房源驗真系統，層層把關進行動態實時驗真，提高了買賣雙方的找房體驗和交易效率。

要知道，當前中國幾乎所有房地產中介企業做的都是小數據，而非大數據。

其次，流量方面 ，在很多平台上面，貝殼找房目前占據了所有的搜索入口，這意味著貝殼找房已經占據了所有的線上用戶。與競爭對手相比，貝殼找房擁有的是：線上的大數據與雲計算，線下的無數門店觸點 （加盟的德佑+自營的鏈家） ，線上線下正在高頻交互。

線上搶流量、線下搶門店、內部抓管理，用技術贏得核心競爭力，這或許是貝殼找房迅速發展壯大，並讓對手望而生畏的主要原因。

過去兩年多時間，貝殼找房，把線上線下兩件事強力糅合在一起，憑借著強大的融資能力，他們在中介領域打垮了所有對手。

據了解，貝殼找房分為三個體系，平台本身依靠向入駐的中介品牌收取平台費。

最新數據顯示，截至今年6月底，貝殼找房門店數量達到52868家，代理商數量為54.86萬人。

用左暉的話來說，「我們在做一個球場，希望在這里踢球越來越多，大家踢球的規則越來越好。我們的利益其實在市場的利益上。一個公平公正的協議和規則對貝殼平台的利益是最大化的。」

「我希望未來在這個平台達到100個品牌，有一個鏈家還有其他99個。這是一個極其復雜的博弈，最大的利益應該是博弈的規則。如果行業效率始終這么低，我們就永遠沒有成長空間； 我們的商業基礎結構在發生變化，要麼對抗要麼一起往前走。但行業必須走出信用損傷的囚徒困境，這是一個負循環。 所有人都在受損，只不過我們沒有感知。」

從上線之日起，關於貝殼找房的爭議和質疑就沒有停過，公司還一度受到同行的「圍追堵截」。

不同於鏈家主打線下直營，貝殼找房是一個基於互聯網的開放平台，貝殼找房以共享真實房源信息為號召，吸引中小地產中介、經紀人與經紀公司入駐，在帶看、成交等各個環節取得回報，共同切分收益。

創始人左暉就曾經說，有望將貝殼找房做成一個包含鏈家在內的房產中介都入駐的平台，大家配合分享資源和收益。

然而， 貝殼找房的這一模式從一開始就受到了行業內的質疑和反對。

同行們認為， 貝殼找房本屬於鏈家體系，鏈家入駐貝殼找房後，貝殼和鏈家就既是平台還是做買賣的商家，既是中介行業制定 游戲 規則者，又是參與者。

貝殼找房雖然定位於互聯網平台，但是最後的成交仍然要依靠鏈家等線下門店。

此前我愛我家集團董事長謝勇在接受媒體采訪時曾直接表示：「 那種既做線上、又做線下的平台，既做裁判員又做運動員，這在商業倫理和操作邏輯上是我們不太能接受的。 這個行業需要的是百花齊放，而非一枝獨秀。」

事實上，鏈家聯合中介抵制開發商的同時，自己也在被行業抵制。2018年，58集團牽頭組成「反鏈家」聯盟；金華百家房地產中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》。

對貝殼找房和鏈家「既做裁判員，又做運動員」行為進行抵制。

這也許是貝殼被質疑壟斷的原因。

什麼是壟斷？指一個行業里有且只有一家公司 （或賣方） 交易產品或者服務。

該 （徵求意見稿） 明確地指出，在特定個案中，如果直接事實證據充足，只有依賴市場支配地位才能實施的行為持續了相當長時間且損害效果明顯，准確界定相關市場條件不足或非常困難，可以不界定相關市場，直接認定平台經濟領域經營者實施了壟斷行為。

真金不怕火煉。貝殼找房是否真的壟斷了市場，只有看市場相關部門是否具有一雙明察秋毫的「火眼金睛」。

Ⅲ 優屋與貝殼關系

二者都是從事房屋中介服務等服務且二者都是在杭州

貝殼起於鏈家，但不同於鏈家網的垂直自營模式，其使命是締造平台。[1]

2020年8月，貝殼以1000億元人民幣市值位列《蘇州高新區·2020胡潤全球獨角獸榜》第14。

2020年8月13日，貝殼找房在紐交所正式掛牌上市，IPO發行定價為20美元/ADS，股票代碼「BEKE」，成為中國居住服務平台第一股。上市當天，貝殼股價上漲87.2%，收於37.44美元，公司市值達到了421.95億美元。[2]9月25日—10月30日，貝殼找房攜全國眾多房企傾力打造的「全民新房節」將登陸全國60多個城市。[3]

2020年12月12日，由人民日報社指導、人民網主辦的「2020人民企業社會責任高峰論壇暨第十五屆人民企業社會責任獎頒獎典禮」在北京舉行。貝殼找房「線上貸簽」獲「年度案例獎」。[4]

2021年4月9日，貝殼找房推出簽約服務中心，通過專屬簽約服務場景、培養專業簽約經理，並深度聯動整合資金存管、線上貸簽等多項服務，為用戶和行業帶來安全、高效、優質體驗的新一代簽約服務。全國鋪設超300家 已營業超100家。

Ⅳ 壟斷陰影未除，失去左暉的貝殼還能走多遠

作者|劉工昌

5月19日貝殼公布了2021年一季度財報。

財報顯示，截至3月31日，貝殼的營業收入為207億元，同比增長190.7%，凈利潤10.59億元，調整後凈利潤為15.02億元。在住房交易上，貝殼一季度總交易額（GTV）為10696億元，同比增長224.2%，其中，二手房6734億元，同比增長244.2%，一手房3434億元，同比增長194.9%，其他業務527億元，同比增長197.3%。

結合2020年全年財報來看，總交易額34991億元，凈收入705億元，與2019年相比增幅都在50%以上，而調整後的凈利潤為57.20億元，同比增長245.4%。

這意味著貝殼從去年至今，一直處於業績大增的狀態。放眼全行業，以全國房屋交易額計算，2019年貝殼的市佔率為9.5%，而主要競爭對手中原地產、我愛我家、樂有家為代表的主流經紀公司市佔率分別僅為4.3%、1.9%、1.3%，與貝殼差距原拉越大。

貝殼到今天是怎麼來的呢？

貝殼作為一個公司的名字正式出現只有7年，但它背後的載體鏈家的誕生則有了一段並不算短的 歷史 。

1992年左暉從北京化工大學計算機專業畢業，在北京奔波軟體銷售，後來又做了保險，有了一定的積蓄。2000年8月，左暉成立北京鏈家房地產展覽展示中心，首創個人購房房展會。2001年11月12日，左暉成立鏈家地產。此後幾年，鏈家發展一直出於不溫不火之中。

2005年，「國八條」的出台，使得房地產行業第一次呈現行業趨冷，使得中間銷售階層的房屋中介紛紛倒閉，左暉的鏈家卻趁機逆勢擴張，迅速躋身主流中介企業中。

以樓盤字典打造行業標准

2008年，左暉雇了幾百號人，不計成本地到30多個城市的小區數房子。

在虛假信息充斥市場的2012年，左暉高調提出提出「100%真房源」：真實存在、真實在售、真實價格。

然而，這次「逆行」讓鏈家連續損失了3個月。但也如左暉所篤定的，「100天後這些客戶又會回來。問題在於，你能否堅持並忍受100天。

貝殼曾在全國上百個城市同步發起過一場「全民較真計劃」，對於虛假房源舉報核實的，獎勵舉報者100元。此後，貝殼宣布天津、寧波等地真房源率達到了96%，貝殼通過房源VR化和樓盤字典給房源建立「身份證」的方式確保房源信息。

為什麼鏈家要如此大張旗鼓的追求「100%真房源」呢？

左暉等人認識到，「互聯網對傳統企業的改造，底層的沖突存在於互聯網精神與傳統企業秩序之間。而『真房源』本質上就是信息對稱，實現了這一點，權力便從傳統組織轉移到了系統和數據。」

由此，「樓盤字典」的概念被推出並在鏈家內部不斷升級。2020年加入的彭永東很好地解釋了背後的邏輯，「在這個行業裡面，有房子、客戶、經紀人這三方。所有數據必須有一個最初的載體，而最好的載體就是物理不動的房子。」

「這不是偶然的行動，而是戰略性的判斷，鏈家當時的目標就是要做中國房地產的基礎資料庫，它收錄了包括房源房間門牌號、標准戶型圖、屬性信息、配套設施信息、 歷史 業務數據等多維度信息。」知情人士介紹。

2014年6月，鏈家便成立了專門的數據中心，提供二手房、新房、租房、旅居房產、海外房產等房產交易服務，並擁有業內獨有的房屋數據、人群數據、交易數據，以數據技術驅動服務品質及行業效率的提升。此後，「樓盤字典」不斷升級，2018年2月28日，歷經數年准備的貝殼找房悄然上線，端出了國內數據量最大、覆蓋面最廣、維度最全面的房屋信息資料庫「樓盤字典」，以及在鏈家內部已經驗證的ACN機制，向全行業開放。

2019年，彭永東參加了中國發展高層論壇。他在會上提出：「行業的進化即標準的進化，對於房產服務業來說，就是物的標准、服務的標准和人的標準的進步。」並將物、服務、人定義為居住服務業三大要素。

到2019年年初，鏈家記錄在庫的真實房屋突破1.85億，覆蓋中國325個城市的45萬個小區。到了2020年貝殼找房4.0時代，公司進一步通過「蟻巢」智能集采系統確保了「樓盤字典」的真實性，相應的樓盤數據的豐富程度由100多個欄位擴展到433個欄位來定義一套房屋。與此同時，每套房源的身份ID也保證了信息的統一和真實。

鏈家推出的「樓盤字典」解決了物的標准——真實，房源信息的真實。鏈家認為，這應是房地產交易的基礎。

打造標准背後的規則

對貝殼來說，如果說「樓盤字典」解決了物的標準的話，那麼，ACN（經紀人合作網路）解決的就是服務的標准和人的標准背後的規則問題。

2007年，鏈家引入了SE系統（SaleEfficiency），保證經紀人完成從房源錄入、過程管理到成交撤單的所有環節，讓公司對整個過程進行監督和風險管控。

經紀人合作網路（ACN）就是典型案例，其核心邏輯是拆流程、分利益、立規則。具體來看，鏈家把房源交易的各個環節拆分，每個環節對應房源錄入人、鑰匙的持有人、房子的帶看人、客源成交人等，每個角色都會根據不同的貢獻在ACN的制度下得到相應的利益分成。

「從本質上來看，ACN的合作機制把幫助客戶的簽約過程切分成了10個環節，基本上每一筆交易的背後都會有四五個經紀人的角色分擔了這10個環節的工作，並按照不同的貢獻獲得各自的收入。」

如果說確立以真實房源為交易標准，是鏈家為良莠不齊的房產行業注入了一劑新鮮的活水的話，採用ACN經紀人合作網路系統的房產交易平台，貝殼通過傭金分配機制規定房屋合作交易中心的經紀人角色、權利和義務，房產經紀人的工作模式被以工業化標准程式被分割。這也被外界視作左暉創立貝殼後給行業帶來的最大變化。就是說，它給亂象叢生的房產交易模式注入了可以清晰量化的工業化標准。

從非標到重新梳理流程、切分環節、實現分段標准化，鏈家用了18年的時間，所以大家說貝殼是「18年鏈家+2年貝殼」的集合體。「數字化的技術不難，難的是用數字化的技術重建規則，這是非交易型平台所不具備的經驗，也是貝殼用20年時間打造的護城河。」分析人士表示。

鏈家靠什麼盈利？

在2010年彭永東作為IBM咨詢團隊中的一員進駐貝殼。據知情人士講述，當時IBM曾給鏈家總結出8種生意模式，其中之一為「收費站模式」，就是以交易為核心，然後向上下游延展。

貝殼手握真房源樓盤字典和ACN兩大武器，這使得它能在充滿主觀意願的房產交易中盡量做到工業化的規范要求。具體來說，在平台規則下，房產交易流程被拆分為多個環節，鼓勵經紀人間相互合作，參與到不同環節中，分享收益；平台上的經紀品牌可無差別共享所有真實房源信息。

貝殼現在由新房+二手房業務部分組成，新房傭金跳點，二手房是總傭金8%+800手續費（銀行審批300+過戶500）

貝殼的口號是合作共贏，一套房源由多個角色組成，分別有錄入人、維護人（三公里內）、實勘人（攝像師）、鑰匙人、委託人人（身份證、房產證復印件）、成交人組成，而比例是5-10-5-5-10-65組成，而傭金最低可以折到60%。傭金收取後，統一交至貝殼總部，2個工作日後打回相應的傭金數額。

鏈家二手房中介費率：

從二手房中介費率來看，鏈家高於其他品牌。

2020年度貝殼平台上，除了鏈家完成10119億元二手房交易額之外，其他品牌完成的二手房交易額為9281億元。

2019-2020年，貝殼平台對其他經紀品牌二手房交易額收取的服務費率0.34%、0.32%。

互聯網+經紀人、新房+二手房、自營+平台，是房地產經紀行業的關鍵詞。目前市場上，把這六個關鍵片語合的最好的是貝殼，這中間的根本原因是分利，貝殼的經紀人的利益鏈接做得更好。

從總體上講，鏈家網模仿的是美國著名的房地產信息查詢網Zillow的經營模式，它是從美國房產中介MLS買過來房產原始數據，進而通過能以此給客戶提供有信服力的數據這一前提，將網站區域的代理權以賣給經紀人，進而從經紀人這里收取傭金。

所以這個事的邏輯是，①Zillow從MLS處買房子數據，通過分析計算，精準的告訴消費者這套房子值多少錢。②經紀人購買Zillow的區域代理或者是廣告佔位，乃至於點擊量，行成精準獲客。③經紀人根據MLS系統獲取房源，帶看成交。

現在的貝殼相當於Zillow與MLS的結合體。現在的MLS系統融合了美國90%以上的二手房源，不過其房源主要靠花錢去買，而貝殼早期主要靠人去數，現在它沒有公開公布房源信息的來源，估計多半也是靠買，從這點上貝殼與MLS逐漸趨同。

而MLS其存在價值，更多的像律師，房源方可以委託給經紀人來掛牌、出售，而買房經紀人也會幫忙帶看、砍價，各為其主，這才是MLS的核心。

今後的貝殼要想擴大利潤來源，靠單純的吃差價和廣告也是不夠的，它也要像MLS一樣，從房產交易本身再分一杯羹，才能獲取其利益的最大化。從這個意義上講，你說貝殼吃了原告吃被告，是說得過去的。

但中國目前沒有一個統一的房源，各家房地產公司，只賣自己賣的房子，或者與少部分關系好的同業交換房源，但局限性很強。也正是因為這種情況，使消費者在房地產交易上變得事倍功半，也造成信息的不流通，產生因為不透明化而導致的房地產市場不規范，交易品質下降，客人花了錢，卻買不到滿意的房子。

而鏈家敢於開放自己的所有基因，服務過15萬經紀人8000門店的鏈家運營體系將會開放給加入貝殼的各大商家與經紀公司，這本身需要極大的魄力的。

鏈家的做法是賦能於行業，給同行完全一樣的鏈家基因，幫助良性運營。線上的流量質量應該有個全網提升，我們真實消費者才信。規矩的建立，今天的行業由經紀人損害客戶或者公司利益最多會被開除，換個公司繼續干，未來整個行業的應該是有一個共有的規矩的，經紀人想要長期職業化發展就要守規矩。改變經紀人和客戶的博弈關系，通過機制去讓客戶信任而不是話術去套路對方。平台化也應當去保障經紀人的權益，需要有個組織去維護經紀人的利益。

「我們在做個球場，希望在這里踢球的人越來越多，規矩越來越好」，左暉曾用足球形容貝殼，在他看來，行業本質在發生變化，貝殼做的事情，是以店長和經紀人為中心在重築整個行業生態。

貝殼高歌猛進

2015年，鏈家先後在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二線發達城市以不同方式合並了伊誠地產、德佑地產、易家、中聯(地產)集團、北京高策等共計11家房地產中介企業。收購之後，鏈家的經紀人數量從5萬人猛增至近10萬人。

短短兩年時間，貝殼找房做到了中國最大的房產交易和服務平台。

一切就緒，准備赴美上市。2020年8月13日，貝殼找房在紐交所敲鍾。招股書顯示，貝殼找房2019年實現GTV（交易總額）2.13萬億元，同比增長84.5%。在中國所有商業平台中，其體量僅次於阿里巴巴。2020年其總營收達到705億元，同比增長53.2%，全年凈利潤為27.78億元。

招股書披露，本次IPO前，貝殼集團所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中左暉通過PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份，但擁有46.8%的投票權，為公司第一大股東。

另外，騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司SVFII Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴資本及其相關實體分別持有貝殼12.3%、10.2和5.3%的股份。

從目前來看，貝殼各項指標都處於房地產行業的極好段位。決定房產行業關鍵的現金流，貝殼在2017年至2019年儲備的現金及現金等價物分別為82億元、128億元和319億元。

上市首日，貝殼找房開盤價達到35.06美元/股，較發行價暴漲75%；最終收盤報37.44美元/股，漲幅超87%，總市值達422億美元。

上市後三個月左右，貝殼找房股價股價翻了200倍左右。2020年11月25日，貝殼找房又宣布完成20.5億美元增發。

貝殼上市後，股價最高點達79.4美元/股，市值940億美元，約為人民幣6000億元，幾乎相當於中國頭部房地產公司碧桂園、萬科、恆大市值之和。

壟斷陰影未除

4月10日，前58集團CEO姚勁波曾公開質疑貝殼找房「二選一」，呼籲國家對其進行處罰。與此同時，姚勁波還附上了兩張圖片，其一是貝殼找房APP中，房源信息下明確標有「獨家」標識；其二是一頁協議照片，照片內容顯示貝殼在合同中要求乙方「自願」選擇獨家與貝殼合作。

針對此事，貝殼方面回應表示，自創立起，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以 科技 驅動行業良性發展。

實際上，伴隨著這幾年貝殼的發展，壟斷的質疑並非首次出現。貝殼找房CEO彭永東曾表示，貝殼是在做行業的基礎設施、規則，本身並沒有跟誰競爭，因此，不存在壟斷問題。

來源微博截圖

4月14日，市場監管總局集中公布互聯網平台企業《依法合規經營承諾》(第三批)。愛奇藝、貝殼找房、當當、多點、去哪兒、搜狗、58同城、餓了么、閱文、阿里巴巴、貝貝網（第三批）

毫無疑問貝殼確實已經進入了總局監管的最高名單，而且是34家被「點名」的全國性互聯網平台中唯一的房產中介平台。不少人認為貝殼既做平台網站又做經紀業務，相當於「既做裁判員又做運動員」。

5月8日，有媒體報道，目前貝殼找房平台正在配合監管部門自檢自查，至於貝殼找房是否涉嫌壟斷，還需要詳盡的數據調查。如今，地方政府的調控之矛，也越來越多地指向貝殼。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞……紛紛盯上貝殼，或者下架房源，或者提出二手房調控目標。

更早之前，2019年9月，浙江省金華百家房地產中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》，聯盟中530家門店喊出「反對壟斷，抵制不良競爭」；2020年4月，江蘇鹽城百家中介公司也以「抵制不良競爭」理由反抗貝殼系。

5月25日下午，路透社突然同時發布了一則消息，消息人士稱，最近幾周，國家市場監管總局一直在正式調查貝殼找房是否強迫房地產開發商只在其平台上列出住房信息，包括鏈家和貝殼，也就是所謂的「二選一」。該調查尚未公開宣布。目前還不知道調查何時結束，也不知道它可能會給貝殼找房帶來什麼影響。

根據《反壟斷法》，一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的，可以推定經營者具有市場支配地位。由於房地產行業基本屬於在地交易，各類中介平台會在不同的城市相互競爭。

從全國范圍看，貝殼所佔比率目前還不到10%。貝殼找房CEO彭永東回應壟斷話題時曾表示，「我們2018年的市佔率只有5.3%，2019年達到9.1%，今年大概達到了12%-13%。」

但在單一城市內，比如北京，左暉在2015年時就曾對媒體表示，鏈家在北京的市場份額約為55%—60%。這毫無疑問已夠得上壟斷標准。

貝殼旗下有包括鏈家、自如、德佑、中環、住商、21世紀不動產等多個品牌。在線下，貝殼擁有45.6萬經紀人與4.2萬家經紀門店；在線上，貝殼已經形成了2.26億套房源信息的樓盤字典庫，將交易和服務標准化。樓盤字典+經紀人，貝殼築起了它的商業護城河。

靠線上、線下的合圍，很少有買房人能躲過貝殼之手。

盡管貝殼極力辯解，但人們還是從貝殼的行為上找到了壟斷因子。

有觀點認為，貝殼利用自身優勢地位在一些城市提高二手房交易傭金，十分「強勢」。據此前多家媒體報道，今年年初，貝殼在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個熱點城市將中介費由2%上調至3%，其中買家承擔2%，賣家承擔1%。

不僅消費者，連開放商也不放過。貝殼在天津的206個項目，渠道費為3%以上的項目竟然有122個，有18個項目的渠道費超過了5%。

據說，2017年的某個論壇上,一位清華大學教授對鏈家網CEO彭永東說：「你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購房者。」

中信證券在去年7月發表的研報中指出，長期來看，貝殼能否真正定義房屋交易的基礎設施？這既是一個商業賽道的競爭問題，也是一個市場監管的問題。

左暉曾說，中國的中介費並不算高，大概在2.5%左右，美國、日本都是6%，南非是8%，香港雖然是2%但是有預支費用。

言下之意，貝殼的野心還只是八字一撇，中介費上漲仍有空間。

2021年4月，北京對鏈家、我愛我家等6家涉嫌炒作學區房的門店進行停業整改。違法違規行為包括：以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發布房源信息。北京列舉了嚴打的行為，就包括房地產經紀機構製造緊張氣氛、炒作學區房、哄抬房價行為等。更早之前，鏈家在上海、北京曾實施「獨家代理」模式，推漲房價，被住建委叫停。

這里要說一下，我們前面講過，這里二手房傭金賣家買家雙承擔，實際上是貝殼商業模式中擺脫虧損走向正財務循環的一個趨勢，從本質上講，貝殼選擇這樣的商業模式，走到這一步就是無法避免的，但究竟是不是額外利用了其局部地區居於壟斷地位的商業支配，還需要進一步觀察。

風光並非永遠無限

貝殼如此風光，不能不引起行業巨頭高度警惕。

如果說姚勁波的58同城們在貝殼眼裡已不足為慮的話，另兩家巨頭的進入則該引起貝殼的足夠警惕。

首先是易居聯手阿里天貓好房剛剛成為易居全資子公司，易居董事局主席周忻在發布會上信心滿滿地喊出「房產交易因我們而簡單」的口號，表示未來要實現平台每日活躍用戶300萬、年交易額超2萬億、年營收500億的目標。

其次是恆大推出的房車寶。

據恆大管理層在今年的業績會上披露，目前房車寶已有門店4.3萬家，去年交易規模（GTV）為1.2萬億元，預計在2021年底GTV達2.2萬億，進一步接近貝殼。

相比之下， 截至2020年末，貝殼找房旗下門店數約4.69萬，交易規模為3.5萬億元。如此看來，房車寶的規模正向貝殼步步逼近。

更重要的是，恆大已為今年房車寶進行更大規模的並購提供了充足的「彈葯」。3月29日，恆大官宣房車寶引入17家戰略投資者，融資額達163.50億港元。今年，恆大計劃將「房車寶」通過資本市場上市。

目前，房車寶上還大多是恆大的房源，後續能否如願成為開放平台尚未可知。不過，留給房車寶的市場空間仍舊很大。

據CIC報告估計，2024年全國房產交易總額可達30.7萬億元，2019年至2024年復合增長率可達到6.6%。貝殼目前其市佔率不到四分之一。

在整個市場仍處於一片藍海狀態下，貝殼依靠房源真實與經紀人規范化所構築的20年護城河能否禁得起後來巨頭們的強烈沖擊，誰也說不清楚。

也正如左暉所說，貝殼做的「難而正確」的事情，要走的路還很遠。而今他的離去，無疑給這份未竟的事業增添了更大的不確定性。

Ⅳ 貝殼董事長離世，年僅50歲！最後一條朋友圈：你還記得夢想嗎

本文轉自媒體：21世紀經濟報道、鳳凰網 財經 、紅星資本局

2021年5月20日下午，貝殼找房發布消息稱，貝殼找房創始人、董事長左暉因病去世，享年50歲。

左暉生於1971年1月，陝西人。1992年畢業於北京化工學院（現北京化工大學）計算機系。2001年，左暉在北京創立鏈家地產，正式進入房地產經紀行業。2018年，脫胎於鏈家的貝殼找房成立，左暉擔任董事長。2020年8月，貝殼找房在紐交所上市。

左暉是房地產經紀領域公認的領軍人物，其創建的鏈家和貝殼，已經成為中國最大的經紀公司和最大的居住服務平台企業，坊間對於左暉也有「中介之王」的稱呼。

成立多年來，鏈家在某種程度上推動了整個行業服務標準的提高，其對行業發展的貢獻被業內廣泛認可。左暉本人也因此享有盛譽。

貝殼找房成立後，一度面臨同行的爭議。左暉甚少正面回應這些爭議，在其公開表態中，更多站在行業角度，表示出推動行業進步的願望。左暉生前發布的最後一則朋友圈，是對貝殼三周年的感悟，其中便提到「為行業做出貢獻」的初衷。

公開資料顯示，左暉於1971年1月出生，本科就讀於北京化工大學，而立之年創立鏈家，一手打造了一個房產「帝國」，在知天命之年卻溘然長逝。

據媒體報道，左暉生前喜歡看足球，也喜歡踢足球，曾開玩笑說，現在自己「踢不動了」「哲學是生命在於不動」。另外左暉還喜歡打太極拳，曾表示「原來覺得這東西很不靠譜，現在發現還挺有意思的。」

鳳凰網 財經 從貝殼內部人士處得知，左暉所患疾病為「肺癌，應該有幾年了。」 另據財新網報道，一份早期鏈家路演資料顯示，左暉於2013年9月診斷出肺癌，在國內手術，切掉了三分之一的肺後在做化療和細胞療法。

此前坊間曾有傳聞稱，最早在2015年，鏈家董事長左暉就生了重病，而且是要做手術的。之前融創投資樂視新聞發布會上，融創地產董事長孫宏斌談到之前投資鏈家時的一些細節時曾透露到：「大家知道老左身體...老左在養身體，一年就吃了四次飯都是跟我吃的，喝了四次酒也都是跟我喝的。」

上周，2021年新財富500富人榜單發布，地產富豪排名大洗牌，左暉取代了此前的楊惠妍及許家印，成為新一任地產首富，身家2220億元。

左暉由房產中介起家， 鏈家、貝殼、自如皆出自他手， 上一年，他的財富值僅有300多億元，而貝殼成功IPO，帶動其身家暴增。

自2001年始，左暉進入房產中介行業整整二十年。這一行業十分特殊，它既需配合國家做好實現居者有其屋的理想，又要樹立口碑吸引消費者，同時還要保護從業者的尊嚴。這讓鏈家很容易陷入收費困境——中介費高，消費者不願意買單；中介費低，就難有足夠的資金用來吸引優秀的經紀人，而後者直接決定了一家平台的服務質量與消費者體驗。

顛覆者

成立於2001年的鏈家地產，並不是行業里的「安分」者。

新世紀之初的北京房地產市場，遠不是如今的「存量時代」。當時新房交易占據主流，而以房改房為主的存量房交易十分低頻。按照一位資深從業者的說法，「當時的經紀人，一年也就成交三四套房子。」加上房價水平低，單靠傭金的話，經紀人很難保證收入。

由於交易缺乏規范，買賣雙方信息極度不對稱，「吃差價」成為當時的普遍做法。「吃差價」是指中介公司低價買進房源，然後高價售出。在整個交易過程中，買賣雙方甚至不會見面。當時有一個說法，「不會吃差價的業務員不是好業務員」。

2004年，鏈家率先提出不吃差價。此舉不僅招致同行的鄙夷，鏈家的經紀人也大量流失。但左暉不為所動，繼續招募新的經紀人，並最終渡過難關。

此後，北京房地產市場進入快速發展階段，經紀行業的一批公司開始做大，其中就包括鏈家。到2010年，鏈家在北京的市場份額達到30%以上，隨後坐穩了老大的位置。

2011年，鏈家提出「真房源」標准，並啟動賠付機制。此舉再度引起軒然大波。

當時的網路平台上充斥大量虛假房源信息，其時鏈家已經成立了網路平台鏈家在線（鏈家網的前身），「真房源」提出後，鏈家在線的流量迅速上升。而很多房屋信息服務平台因擔心流量下滑，對鏈家實施抵制。當時亦有同行嗤之以鼻，認為作為行業的一項「潛規則」，真房源最終會淪為空想。

但隨後的發展證明，作為打破信息不對稱的重要因素，真房源是買賣雙方的共同訴求。如今，真房源已成為行業的統一服務標准。

在此期間，鏈家還做了很多嘗試，比如資金監管、金融服務、線上化等等。其中不少舉措引領行業風氣之先。

2015年，鏈家收購了包括上海德佑、成都伊誠、廣州滿堂紅、深圳中聯、大連好旺角在內的10多家經紀公司，迅速實現全國化布局。鏈家也超過中原地產，成為國內規模最大的房地產經紀公司。

到成立貝殼找房之前，鏈家已覆蓋32個國內城市，共有員工15萬名，其中一線經紀人超過13萬。2016年到2018年，鏈家GMV連續三年突破萬億，夯實了行業老大的地位。

貝殼找房的成立，被認為是左暉將價值觀推廣至全行業的一種嘗試。入駐貝殼找房的企業，服務標准和協作機制均比照鏈家地產而設定。其中，鏈家於2014年正式建立的經紀人合作網路(即ACN網路)成為亮點。這一網路的核心在於，把整個服務鏈條細化，根據經紀人在各個環節的貢獻率進行分佣，從而使分佣機制趨於均等化。

這種做法顛覆了傳統的經紀人分佣模式，資深經紀人的分佣比例下降，一批老經紀人萌生退意，新人則獲得成長空間。

經過2016年的B輪和2017年的C輪融資後，鏈家地產的一級股東一度達到37個。此後，這些股東通過鏡像協議轉移到貝殼找房，助力貝殼上市，並一同分享資本紅利。

分析人士稱，這背後既包含了資本對中國存量市場的信心和貝殼商業模式的認同，又有對左暉本人的商業格局和領導力的認可。

貝殼找房上市

截至今年5月20日，貝殼的市值達到595.12億美元，摺合人民幣3829.6億元人民幣。

最後一條朋友圈對生病隻字未提

從該人士提供的左暉朋友圈截圖可見，左暉4月23日上午10點左右發布的生前最後一條內容，系轉載一篇名為《相信價值觀的力量、相信相信的力量！——寫在貝殼三周年》。左暉就此評論稱：「價值觀的梳理能幫助我們釐清利益相關方之間的關系，讓我們的事業更 健康 穩定地成長。」左暉還在文中提到，每個人都有自己的夢想。希望大家問問自己：你還記得你當初許下的夢想嗎？你每天在做的事是在無限接近它嗎？是離你的夢想是越來越遠了還是越來越近了？我們一起努力！

左暉朋友圈截圖

對於左暉離世的原因，據武漢晨報報道，貝殼找房內部人士稱：「肺癌，應該有段時間了。」

這位創始人離去後，貝殼找房的權力真空由誰填補？其管理模式和發展戰略是否會發生變化？貝殼的行業地位是否會動搖？這些問題都有待解答。

貝殼找房的CEO是彭永東。彭曾任職於IBM戰略咨詢部，並為鏈家提供咨詢服務，2010年加入鏈家，曾擔任鏈家網CEO。據悉，貝殼董事長的人選將由董事會討論決定。彭永東被認為是最接近的人選，但他的履歷背景和行事風格都與左暉有所不同。

貝殼找房執行董事單一剛也被認為是可能的董事長人選，單一剛是鏈家的創業元老，見證了公司發展的全部階段，在公司內部頗具威望。

「世界沒有一種生意是真的蛇吞象」

「消費者」是左暉當天最常提到的一個詞，「用戶至上」也構成了左暉的價值觀。在左暉眼裡，鏈家的發展一直是比較線性的。他不認為世界有一種生意是真的蛇吞象，或者如何能夠迅速讓自己變大。

在左暉眼裡，鏈家的發展一直是比較線性的。他不認為世界有一種生意是真的蛇吞象，或者如何能夠迅速讓自己變大。

一個確定的事實是，房地產經紀行業失去了一位領軍人物。

Ⅵ 市值跌去4000億後，貝殼正面臨周期的考驗

2021年是極其特殊的一年，許多巨頭公司都在面臨顛覆性的考驗，貝殼這個在線房產交易的巨獸，也不例外。

在剛上市的那幾個月里，貝殼市值一度超過6000億，超越萬科、碧桂園兩家房企龍頭之和。

未料到在進入2021年之後，先是反壟斷的「達摩克里斯之劍」高懸，隨後創始人左暉離世、中概股遭遇監管風暴，房地產調控也愈發嚴厲。

短期內的貝殼遭遇了前所未有的危機，投資者們也不斷用腳投票，其股價在過去的20天里直接腰斬。從高點至今，貝殼的股價已跌去了超過4000億。

行業政策高壓下，貝殼交出了一份還算不錯的中報。

從上半年整體情況來看，貝殼仍然保持著高速增長。比如說GTV這一項就創了 歷史 新高。財務數據顯示，貝殼上半年GTV達2.29萬億元，同比增長72.3%。

在具體項上，截至今年6月30日，貝殼存量房業務GTV為1.33萬億元，同比增長70.1%，新房業務GTV達8417億元，同比增長70.7%。此外，貝殼新興及其他業務營收也同比增長68.9%，突破12億元。

這意味著發生在貝殼平台上的新房交易，已佔據近十分之一。按照國家統計局的數據，今年上半年，全國商品房銷售額92931億元，同比增長38.9%。

細看下，二季度里貝殼的財務數據發生了些微妙變化。

財報顯示，貝殼在今年第二季度凈營收為人民幣242億元，同比增長20%，凈利潤為11.16億元，較去年同期的28.39億元下降了61%。經調整後的凈利潤為16.38億元，也低於去年同期的29.51億元。

有地產分析師分析稱，二季度凈利潤下滑主要原因是去年同期的基數較高。受到疫情影響，去年一季度很多消費者的決策延遲至二季度。

最大的變化則發生在二季度營收結構中。 在第二季度，貝殼二手房交易服務營收為96億元，同比僅增長4%，新房交易服務營收為139億元，同比增長31.9%，新興服務和其他服務營收為6.6億元，同比增長50.6%。

這也是貝殼上市後，首次出現單季度二手房服務營收低於新房交易服務營收的情況。在今年一季度，貝殼二手房交易服務營收的水平還在102億元，略超新房交易服務收入的99億元。

這種變化的原因在於，二手房交易正成為房地產調控的主戰場。 在今年2月深圳出台二手房參考價制度之後，成都、西安等城市也隨後表態跟進，其後寧波、上海、紹興等10餘個城市也出台政策管控二手房價格。

並且 在業內看來，針對二手房的調控政策還將更廣泛地鋪開，這也將繼續對貝殼的業務造成沖擊。

有中介分析師對華爾街見聞表示，近期各地二手房參考價政策紛紛出台，對房源掛牌形成很大約束，這也將徹底打破以貝殼為首的中介在二手房定價中的慣常玩法，貝殼的房源掛牌價格被迫下線。

因不少政策是在7月份起才陸續實施，這意味著二季度中貝殼財報所遭受的沖擊，還不算個事，貝殼會在第三季度開始遭遇真正的考驗。

貝殼內部在短期內也並不看好。貝殼預計，2021年第三季度營收在145億元至155億元之間，較2020年同期下降約24.6%~29.4%。

貝殼CFO徐濤表示，預計下半年新房市場GTV將同比下滑。不過他認為，下半年開發商獲客難度加大，會將更加依賴經紀人渠道。

貝殼這個去年8月剛上市的新星，在不到一年的時間里股價坐上了過山車，市值從最高6000億跌到了不足2000億。

過去這幾個月，貝殼遭遇了中概股監管、反壟斷和房地產調控的多重壓力，貝殼的股價跟著整個中概股板塊的下滑，隨波逐流。

創新高的GTV，也未能彌補投資者對貝殼發展的憂慮。財報後首個交易開盤，貝殼股價下滑超過15%，創下上市來的新低。

「第一房地產在線交易平台」的身份，讓貝殼受到了互聯網平台反壟斷大潮的影響。業內也有質疑聲音，說貝殼的VIP協議涉嫌二選一。

8月12日，貝殼召開投資者電話會議，對於外界疑慮貝殼是否涉嫌壟斷的問題，彭永東表示，在過去這段時間里，貝殼積極配合相關部門，認真自查和整改，得到了很多與相關部門高密度溝通與匯報的機會，不僅收獲了相關主管部門的肯定，也同時進行了持續向內歸因的思考。

徐濤也補充， 「目前，公司未接受任何與反壟斷問題相關的正式檢查」，不過貝殼已經及時提交自我檢查報告。

此外，身處房地產行業高壓式的周期調控中，營收主要來自於新房和二手房交易的貝殼，在住宅交易的價格和次數都被「掐住脖子」的情況下，其業績、股價和市場預期都將被直接影響。

貝殼管理層少見地回應了中介費用調整的傳聞。這則傳聞指，中介費將降為當地社平工資的3倍。

徐濤稱，對這個傳聞表示震驚，在與住建部溝通求證後，住建部明確回應此前並不知道這樣的消息。

徐濤認為，調控政策更多是為了提升房產過戶交易流程的規范性，幫助市場規范發展。在這個背景下，誰受益、誰面臨挑戰顯而易見，對此並不擔心，完全擁護和支持。

中金研報稱，房地產市場整治力度的加大和交易量的階段性下滑，將加速中小房產中介機構的出清，合規頭部機構的服務溢價更為凸顯。

對於貝殼這個龐然大物而言，更需要思考的，不是短期內市值和業績的波動，而是如何在一個更長的 歷史 視角下，穿越周期，獲得發展。

過去20年，貝殼伴隨著中國城市化和房地產市場的爆發，收獲了自己的模式和「地盤」，成長為第一獨角獸，但站在當下，如何面對更久遠的未來？

在彭永東看來，中國房地產走過了四大階段，政策調控是為了平滑周期。

大致上，房地產行業每三年一個周期，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾開始，房價出現波動，對應的抑制政策則會出台。「每當市場均衡被破壞，就會出現相應的政策，市場逐漸降溫，直至下一個循環。」

已經20歲的貝殼，都經歷了這些周期並壯大。因此，彭永東判斷，短期內房地產市場的調整，不會改變消費者長期對美好居住的嚮往和需求。貝殼也將會像過去20年來所經歷的，去找尋穿越市場波動，在未來長期創造價值的機會。

當下，房地產行業正從金融源頭戴上緊箍咒，從開發端到消費端，一個全新的周期才剛剛開始。 貝殼顯然不能依賴舊有的路徑，也要同其他房企轉型那樣，尋路「第二增長曲線」。

彭永東介紹，今年公司發展的側重點在於第二賽道。他所言的第二賽道，是包括家裝、在內的新業務發展，6月，貝殼花80億收購了聖都家裝，重倉C2C裝修業務。

不過從目前的財務數據來看，新興服務和其他服務營收占總體營收的比重不足3%，短期內還不能成長為公司的支柱性業務。

貝殼未來的路並不那麼好走。眼下，恆大、碧桂園、萬科、龍湖等行業巨頭，都已經紛紛盯上了「房地產在線」業務，並積極布局，這將分食貝殼的優勢市場；而所謂第二曲線業務，也都是「窄門」，目前都還沒有成熟的模式。

貝殼，註定一直要做探路者。或許，這也正應了左暉所說的那句話，「要做難而正確的事」。

Ⅶ 貝殼現在怎麼樣了

未來的幾年裡貝殼面臨的挑戰恐更加殘酷。
2020年8月13日，貝殼找房（以下簡稱：貝殼）在紐交所掛牌上市。從那時起到現在的14個月時間里，經歷了股價下跌、估值回到原點、創始人左暉離世、裁員傳聞、地產政策調控等等事件的貝殼，至今依然未走出困境。
進入2021年，貝殼股價已經從年初的最高點78美元/股跌至21.3美元/股，跌幅達到72.7%。雪上加霜的是，一直堅定看好貝殼的投資人融創近半年一直在減持貝殼股權，減持數量達到5591.7萬股。
據《2020下半年中國移動互聯網大報告》顯示，在房產信息APP這一垂類里，安居客的滲透率達到61.2%，位列行業第一，貝殼找房以25.4%活躍滲透率排在第二。

Ⅷ 左暉：做難而正確的事

2021年5月20日下午，貝殼找房發布消息稱，貝殼找房創始人、董事長左暉因病去世，享年50歲。這位信奉「做難而正確的事」的企業家，深刻地改變了房產中介這個行業。作為房地產經紀領域公認的領軍人物，左暉創建的鏈家和貝殼，已經成為中國最大的經紀公司和最大的居住服務平台企業。

從業20年來，左暉更多扮演行業變革者的角色。從早期的不吃差價、真房源，到後來成立貝殼找房，都是他力主推進的結果。左暉猝然離世，對公司和行業的影響是震撼性和持續性的。

初入職場：想成功需「知己知彼」

1971年1月，左暉生於陝西渭南。1992年，他於北京化工學院（現北京化工大學）計算機系畢業後，決定留在北京，開始了自己的北漂生活。

他先是被分配到北京郊區的一家工廠，但沒干幾個月，他就跳槽到中關村的一家軟體公司。在這里，他負責的工作是接電話、搜集客戶反映的情況。這對於不善言辭的左暉來說，實在痛苦——每天不得不面對各種投訴電話，「那段時間，一下班，耳朵里全是『嗡嗡』作響的聲音，腦子里常常是一片空白」。

在堅持了三年後，左暉選擇了跳槽。他來到另一家軟體公司，做市場銷售。當時為了給同事們准備出一份介紹產品的詳細資料，左暉三四個月的時間里沒有過一天休息日。他以為憑著一份好的資料宣傳單就能取得相應的市場效果，但結果卻是事與願違。

通過反思，左暉想明白了，作為一名市場工作人員，素材和工具優秀並不是第一位的，重要的還是與人溝通的能力、公關的能力，而這些能力卻恰恰是他的短板，他並不是一個合格的市場銷售人員。

他也逐漸意識到：「一個人在自己並不擅長的專業里做事情，永遠不可能激發出最大的潛質。面對眾多職業選擇，弄清楚自己不適合做什麼後就不要繼續浪費時間。做事情，最重要的是發揮自己的長處。」

1995年，左暉決定辭職創業，他與兩位同學各拿了5萬元錢成立了一家保險代理公司。這對於行業小白的他們來說，是個不小的挑戰。為了在行業中脫穎而出，左暉想，如果自己的團隊能比這些人研究得更細致，做得更專業，就會有機會。

那段時間，左暉晚上自學，白天上班在黑板前給員工培訓，現學現賣。由於左暉和他的團隊對產品更了解，對行業更了解，對競品更了解，所以業務做得非常不錯。這家小公司一度在北京幾百家同行之中，占據了3%的市場份額。

好成績的取得，離不開左暉清醒的頭腦，「在激烈的市場競爭中，如果說知道『己之長短』是一個年輕人選擇事業的出發點的話，那麼『知彼』則是你戰勝對手的有效法寶。」

後來，當國家准備對保險市場作政策性的調整時，左暉和他的團隊撤出了保險代理市場。彼時，三位股東獲得的收益是當年投入的100倍。

行業顛覆者：做難而正確的事

如今，左暉更為人所熟知的身份是貝殼創始人兼董事長。從草莽市場中沖出重圍，從鏈家蛻變到貝殼，再到貝殼集團籌劃上市，闖入資本市場，一路走來，實為不易。

2001年，北京鏈家房地產經紀有限公司誕生，左暉正式踏入房產經紀行業。當時，他剛滿30歲。從業20年來，左暉更多扮演行業變革者的角色。「做難而正確的事」，是他常掛於嘴邊的一句話。從早期的不吃差價、真房源，到後來成立貝殼找房，都是他力主推進的結果。

泰康保險集團董事長陳東升評價道：「左暉是一個『炙手可熱的創新人物』。雖然企業家群體已經成為了一個龐大的 社會 階層，但真正帶來創新，為行業帶來新變化的仍是少數，而左暉無疑是其中之一。」

不吃差價

21世紀之初，正處於「1998年房改」後，國家取消了「福利分房」，全部實行市場化的階段。當時，新房建設和二手房交易活躍起來，房地產中介應勢崛起。左暉正是敏銳地看到了這個市場機遇，於2001年在北京成立了鏈家，正式進軍房產經紀行業。

但當時的市場情況不甚樂觀。當時新房交易占據主流，而以房改房為主的存量房交易十分低頻。按照一位資深從業者的說法，「當時的經紀人，一年也就成交三四套房子。」加上房價水平低，單靠傭金的話，經紀人很難保證收入。

由於交易缺乏規范，買賣雙方信息極度不對稱，「吃差價」成為當時的普遍做法。

初期，鏈家跟其他中介無二，也是利用信息不對等吃差價。面對中介，老百姓不懂 游戲 規則，極易受騙上當。

對於行業亂象，左暉表示：「我們吃到差價的那種欣喜是很真實的，消費者找過來，那種憤怒也是很真實的。」他開始反思，「不能不管不顧，不能不在意別人的感受，不能完全那麼自我。你需要照顧到別人的感受，然後再去實現個人抱負。」

2004年，鏈家率先提出不吃差價。此舉不僅招致同行的鄙夷，鏈家的經紀人也大量流失。但左暉不為所動，繼續招募新的經紀人。同時，鏈家編制了北京房地產經紀行業第一本《用戶手冊》，這本手冊從顧客的角度，把鏈家積累的「寶貴結晶」都掏了出來。181個問答，全方位為百姓解惑釋疑。

當時有人問左暉，你把這些可藏貓膩的地方都告訴顧客，你還賺什麼錢，左暉說，君子愛財取之有道。

事實證明，左暉的做法是正確的。隨著鏈家口碑的樹立，鏈家店面開始快速擴張，2004年時，鏈家只有30多家店，但到2005年已經增至105家。

真房源行動

「做難而正確的事情」，是左暉常掛在嘴邊的一句話，也成為他做事的一貫准則。

他曾在接受央視采訪時，具體解釋過這句話：「有對的事情，有錯的事情，有對的方式，有錯的方式，但一般情況下，對的事情都難。用正確的方式做事情，就是難。誰不願意走捷徑呢？走捷徑都很容易，但是捷徑的事情都是錯的。所以，怎麼能推動大家去做一些今天看起來很難，但明天其實是更好的事情。這個我覺得是真正重要的。」

2011年，鏈家又冒著得罪同行的風險，率先打破行業「潛規則」，提出了「真房源」行動，並啟動賠付機制。此舉再度引起軒然大波。

當時，為了帶動點擊量，許多房屋信息服務平台會將真假房源信息混合發布，貼出一些低價房源、甚至不存在的房源信息來吸引客戶。這樣雖然能帶動點擊量，但消費者的體驗受到影響。有關虛假房源的比重，至今存在爭議，從業者普遍認為，當時最嚴重時能達到70%至80%。

真房源行動的提出並非一時興起。其實，早在2009年，左暉便有了「真房源行動」的想法。所謂真房源，就是真實存在、真實在售、真實價格、真實信息的房源。為了弄清房源的真實信息，左暉招募了上千人，在30多個城市中的不同小區數房子。這項浩大繁瑣的「房屋普查」工作，彼時看起來不僅無用，而且就連左暉也不知道何時才能產生價值，但他依然提出要「不計成本投入」開發，因為在他看來，給客戶提供真實的信息是正確的事情。

歷經十年的「數樓」工作，一份包含房屋原始數據、房屋戶型圖、房屋坐標、樓盤環境、與地鐵距離、 歷史 交易數據等信息的「樓盤字典」，孕育而生。這份「字典」如今已覆蓋中國322個城市、2.4億條記錄在庫的真實房源信息，成為國內數據量最大、覆蓋面最廣、維度最全面的房屋信息資料庫。

在「樓盤字典」有了一定規模的真實數據後，2011年，左暉在鏈家開始推動「真房源行動」。隨後的發展證明了左暉決策的正確性，作為打破信息不對稱的重要因素，真房源是買賣雙方的共同訴求。如今，真房源已成為行業的統一服務標准。

貝殼找房

2015年，鏈家又收購了包括上海德佑、成都伊誠、廣州滿堂紅、深圳中聯、大連好旺角在內的10多家經紀公司，迅速實現全國化布局。

隨著業務的擴張，左暉也發現了一個企業瓶頸：必須要設定越來越多的門店，養活越來越多的房地產中介經紀人才可能覆蓋越來越多的客戶。但是客戶的成交量並不是隨著覆蓋數量的增加而增加的，這中間產生的巨大的養人成本，使得很多中介企業苦不堪言。

他認為，「這是一個創造更大價值的機會，如果不到一個更大的舞台上來，就會面臨各種各樣的限制。」

在這樣的考量之下，2018年鏈家網升級成了貝殼找房平台。入駐貝殼找房的不僅有鏈家、德佑等鏈家系品牌，還有大量的第三方地產經紀公司。通過構建ACN網路，貝殼找房使房源信息充分共享，將經紀服務流程標准化、模塊化，促進交易達成與效率提升。這樣做把整個服務鏈條細化，根據經紀人在各個環節的貢獻率進行分佣，從而使分佣機制趨於均等化。

這種做法顛覆了傳統的經紀人分佣模式，資深經紀人的分佣比例下降，一批老經紀人萌生退意，新人則獲得成長空間。左暉也藉此調整經紀人的學歷結構，他希望鏈家的經紀人中，大學的統招本科的比例超過一半。通過對學歷的篩選，來提高服務質量。

左暉的「特立獨行」，使之成為行業的異類，但左暉並不在意同行的目光。

左暉表示，「我們不太看競爭者，因為今天中國很多行業的發展都是不夠的，比如在20分、30分的服務水平上面。其實他做20分你做25分，或者他做30分你做35分，沒有任何的意義，消費者的要求是60分。所以你看競爭，不如看消費者的要求。」在他看來，「企業的進步不是來自於競爭或者環境的變化，而是能夠為產業創造核心的不可取代的價值。」

2020年8月13日晚間，定位於「中國領先的線上線下房產交易和服務平台」貝殼找房成功上市。

貝殼上市後，股價大幅高開，截至北京時間8月14日凌晨美股收盤，貝殼報收於每股37.44美元，較發行價上漲87%，市值高達422億美元。相較於所有的中概股公司，貝殼的市值排在阿里、拼多多、京東、網易、網路之後，位居第六位。

2021年5月20日，左暉猝然離世。對於左暉的英年早逝，輿論評價出現了兩極分化的現象。

一方面，企業界紛紛發文悼念，痛惜這位整體提升了房產中介行業發展水平的企業家，尤其是贊賞他提倡「做難而正確的事」的價值觀；另一方面，相當一部分人在網路上表達了對左暉所創建的鏈家、貝殼、自如等公司以及房產中介行業的不滿，很多人甚至將房產中介亂像和高房價歸咎於左暉。

但客觀地說，左暉應該得到足夠的尊重，也值得我們不吝贊美。對整個中國地產行業而言，左暉及其一手創辦的鏈家、貝殼和自如，其意義與價值是毋庸置疑的：它們深刻地改變了中國過去良莠不齊、虛假泛濫的房屋租賃、二手房買賣市場，推動了房地產居住和服務行業的數字化進程，影響了中國房地產行業的數字化轉型和基礎設施建設。（王環環）

Ⅸ 貝殼價值觀是什麼

貝殼的價值觀是客戶至上、誠實可信、合作共贏、拼搏進取，這十六個字看起來並不花哨，甚至顯得有些朴實，但這可能是幫助貝殼持續前行的關鍵。

在貝殼找房平台推出之前，其前身鏈家早已成為國內領先的房產經紀品牌。鏈家2001年成立於北京。當時整個行業流行吃差價等行為，為了活下來，鏈家最初的選擇和同行並無二致。左暉曾表示，當時賺錢的喜悅是真實的，但客戶投訴的憤怒也是真實的。

透明交易盡管有利於客戶，但卻不利於經紀人快速獲利。這一變動帶來的直接沖擊是很多員工紛紛離職。

早期的鏈家，甚至曾經一度面臨買賣經紀人全部走光的窘境。作為替補手段，鏈家不得不選擇招沒有經驗的新人入行，從零開始培養。市場也很快對鏈家這個價值選擇給予了正向反饋，第一批不吃差價，具有價值觀「基因」的經紀人活下來了。

很顯然，貝殼已經找到了屬於自己的第一性原理，那就是價值觀。在這樣的背景下，貝殼選擇用價值觀研討，自我反省的方式慶祝生日，也就顯得毫不意外了。

以上內容參考：網路-貝殼