棚改貨幣怎麼處理

⑶ 河南汝南縣：鼓勵棚改舊改貨幣化安置

9月20日，河南省駐馬店市汝南縣發布《汝南縣促進房地產業良性循環和平穩健康發展的若干措施（試行）》，涉及穩定市場預期、服務群眾和企業、防範化解風險等三個方面的16條措施。
穩定市場預期：降土拍保證金，提高貨幣安置比例
《措施》文件顯示，汝南縣將優化用地供應結構。下調土地競買保證金比例至出讓總起始價的20%，並分期繳納土地出讓金，調整合同履約保證金制度。
《措施》顯示，汝南縣將下調土地競買保證金比例。土地競買保證金最低比例下調至出讓總起始價的20%；並允許土地出讓金分期繳納，在合同簽訂後1個月內，必須繳納出讓價款的50%的首付款，餘款要在合同簽訂後1年內繳清。
汝南縣將提高保障性住房貨幣化安置比例。新審批的棚改和舊城改造項目，鼓勵採取貨幣化安置方式進行安置。加快發展保障性租賃住房，探索閑置富餘安置房、存量商品房作為保障性租賃住房。
為活躍二手房市場交易，《措施》提出，對個人轉讓住房，未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，且不使用二手房「掌上辦」的，可按住房轉讓收入的1%核定徵收個人所得稅。
為購房家庭隨遷子女提供就學服務，提出推進購房家庭隨遷子女入學待遇同城化，在符合入學和學籍管理等有關規定的前提下，根據相對就近入學原則，保障隨遷子女平等享受基本公共教育服務。
《措施》還提出加快房地產調控長效機制建設。相關部門要加強對房地產市場運行情況及發展趨勢的分析研究，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價穩房價穩預期，及時科學精準調控，因城施策，確保房地產市場平穩健康發展。
服務群眾和企業方面：發購房補貼最高7萬元
《措施》顯示，允許調整住房套型結構。對於在建商品住房項目，在不超過原建築密度、容積率、綠地率、限高等修建性規劃指標和不改變建築外輪廓線並滿足公建配套的前提下，不作修規調整，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整。提倡商品住宅實施全部裝修成品房。
加大信貸支持力度方面，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為20%；文件還提出，對符合政策的房地產項目，適度加大流動性貸款等支持力度，對受困企業貸款展期、續貸，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持企業融資連續穩定。
降低個人住房消費負擔方面，《措施》提出對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。鼓勵向上級行爭取個人按揭貸款信貸額度，滿足居民合理住房需求。
充分發揮住房公積金作用，《措施》提出擴大住房公積金政策覆蓋范圍，鼓勵各類企業為職工全員繳存住房公積金，鼓勵自由職業者自主繳存住房公積金；推進組合貸款業務，各合作銀行和房地產開發企業不得以任何理由拒絕使用組合貸款；凡在汝南縣正常繳納住房公積金的外來務工人員，均可按照本市繳存職工同等條件申請個人住房公積金貸款和辦理住房公積金提取業務；鼓勵支持異地繳存職工在汝南縣購房置業。
汝南縣將施行購房補貼政策。自發文之日起在縣中心城區購置新建商品住房，且在簽訂商品房買賣合同（以網簽備案時間為准）之後繳納房產契稅的，可享受購房補貼。全日制博士生7萬元、全日制碩士生4萬元、全日制本科生2萬元、大中專生（含技工院校）1萬元；教育工作者、醫務工作者、公安幹警、現役軍人補助2萬元；因工作或上學等各種原因的購房者補助1萬元。
防範化解風險方面：堅持控新治舊，攻堅化解問題樓盤
在規范房地產市場秩序方面，汝南縣提出，加強對已供房地產開發用地的監管工作，嚴格督促按合同約定條件建設；加強閑置房地產開發用地的清理，嚴格按照政策處置閑置用地。
同時，提出加大聯合執法力度、頻次，嚴肅查處未批先售、虛假宣傳、規避預售資金監管、挪用預售資金、變相規避調控政策等違法違規行為。
汝南縣解讀指出，對資信不良、質量低劣及違規建設、交易的房地產開發企業，依法依規實施信用懲戒措施，營造良性、公平的房地產市場競爭環境。堅持控新治舊，消存量、控增量、防變數，攻堅化解問題樓盤。
汝南縣將鼓勵房地產企業優化重組，提出允許企業以投資、入股或轉讓方式進行合作，鼓勵規模化開發和集團化運作強化輿情監測。提出正確引導輿論和市場預期，加強輿情監測。

⑷ 棚改貨幣化是什麼意思

• 01

  棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，讓他們再拿錢去買房。

  危房改造中產生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前模式拆房還房。棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，拆遷戶可以拿錢去買房。市場有了新資金，也產生了大量需求，大量的庫存房就這樣賣出去了。自上而下的城市棚改運動如今正在經歷微妙的變化，貨幣化補償逐漸被住建部推向棚改安置方式的第一線。而為了積極響應中央倡導的棚改貨幣化安置，各地紛紛出台細則，通過對貨幣補償實施獎勵、稅收稅費減免等方式鼓勵貨幣化安置。

  三四線城市是棚改主戰場，全國棚戶區規模中三四線城市佔比高達87%。 克而瑞研究中心數據顯示，2017年貨幣化安置去庫存超3億平方米，帶動銷售約21%。中國指數研究院最近也調研發現，許多三四線城市房地產市場在過去一年裡的優異表現均離不開棚改貨幣化帶來的需求增長，購買力提升，帶動成交量，價格走高。

⑸ 棚改拆遷補償標准

1、棚戶區的改造補償：通常是居民補償，又分為貨幣補償和產權置換補償。（1）產權置換包括：1：1.5的面積置換。（2）房屋重置成新價格，即把房屋折算成價格，其與房屋的新舊、裝修、結構均有關系。（3）其他的搬遷獎勵。 《國有土地上房屋徵收與補償條例》 第十七條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償； （二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

⑹ 棚改政策新政

法律分析：棚改貨幣化安置方式包括直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品住房安置和政府購買商品住房安置。各地應分別按照統計口徑核定棚改開工任務量。

法律依據：《住房城鄉建設部、財政部關於明確棚改貨幣化安置統計口徑及有關事項的通知》 一、明確棚改貨幣化安置方式和統計口徑

棚改貨幣化安置方式包括直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品住房安置和政府購買商品住房安置。各地應分別按照以下統計口徑核定棚改開工任務量：

（一）實行直接貨幣補償的，以棚改項目為單位，按照貨幣補償款核定開工套數。具體按以下公式核定：直接貨幣補償開工套數＝項目貨幣補償款／（當地上一年度新建商品住房均價×80平方米），計算結果取整不進位。實行實物安置與貨幣補償相結合的，要分別核定開工套數，其中，貨幣補償開工套數按照上述公式核定；實物安置住房開工套數按照《住房城鄉建設部辦公廳關於進一步明確城鎮保障性安居工程開工統計口徑有關事項的通知》（建辦保函[2015]1153號）執行。

（二）實行政府組織棚改居民購買商品住房（含當地政策性住房等）安置的，按被徵收人與房屋徵收部門簽訂的合同（協議）明確的購買住房套數核定開工量。按上述規定無法統計的，可按照上款公式核算。

（三）實行政府購買商品住房（含當地政策性住房等）安置的，按政府部門或其委託的單位與商品住房所有者簽訂的購買協議（合同）載明的購買住房套數核定開工量。

原有統計口徑與上述規定不一致的，統一按上述規定執行。

⑺ 貨幣化棚改誰提出的

目前的房地產高庫存和棚改安置辦法是互相矛盾的。一方面，各地庫存持續高企，另一方面棚改實物化安置的方式又必須大拆大建。

於是，在今年以來的樓市政策中，「貨幣化安置」被頻繁提及。它通常是和棚改是綁定的。那麼到底什麼是「貨幣化安置」呢？政府為什麼要採用這種安置辦法呢？一直以來，政府征地拆遷採取的都是實物保障與貨幣補貼並行的方案，而棚改初期也沿用了這一方案。在房地產庫存嚴重過剩的當下，這種方案的弊端越來越明顯：

1、實物安置這種方案需要興建大量的專用安置房。在商品房嚴重過剩的行情下，顯得不合時宜；

2、實物安置需要待安置居民等待相當長的時間，這個周期通常是2-3年；

貨幣化安置

貨幣化安置有三種形式：

1、居民自行購買商品房；

2、政府購買商品房賣給安置居民；

3、直接給與貨幣補償。

這三種形式各有特點。對於選擇自行購買商品房的居民，政府將引導開發商將普通商品房轉為安置房，棚改居民可自行購買；政府購買商品房賣給棚改戶這種形式，通常價格不會高於所在城市均價；貨幣補償則針對那些住房需求已經得到解決，且本人願意接受貨幣補償的居民。

貨幣化安置的優點

政府提出在2016年貨幣化安置的比例不能低於50%，並將貨幣化安置方式逐漸確定為主流安置方式。它的優點主要有兩點：

1、過渡期短。被安置群體不用等待太久，貨幣化安置所需的房子直接來自於存量房市場。政府也能節省大量過渡安置費。

2、購買存量房，可選度更好，能滿足不同人群的需求。

3、最重要的是，能夠消化一部分庫存。

為了鼓勵貨幣化安置的推行，各地正在採取以下三類措施：

1、財政資金。財政資金安排專項撥款，並給與按期搬遷家庭一定額度的補助和獎勵；

2、貸款融資。這主要是通過國家開發銀行定向貸款。為了鼓勵選擇貨幣化安置，被安置群體購買商品房時還可享受貸款利率折扣等優惠措施。

3、稅費支持。通過在交易環節減免契稅、營業稅等措施，鼓勵人們選擇貨幣化安置。

貨幣化安置確實是解決庫存的有效措施，不過在貨幣化安置的過程中，如何讓選擇貨幣化安置的人群得到住房保證，需要政府在政策制定時考慮周全，比如兒女入學問題，是否能在原址劃片學校上學等。

⑻ 2019年咸寧市城區棚戶區改造貨幣化安置辦法解讀

過去幾年，咸寧市棚戶區改造的主要模式是將原有棚戶區拆除後建設新住房，讓棚戶區居民實現原地或者異地安置。《咸寧市城區棚戶區改造貨幣化安置辦法》實行以後，棚戶區拆遷後群眾可以通過房地產市場自由選購住房，盡快入住新購住房，既解決了生活困難，又緩解了還建徵收矛盾。全文如下：

第一條為全面加快我市棚戶區改造進程，改善人民群眾居住條件，根據《物權法》、《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《省人民政府關於進一步加快推進棚戶區改造工作的通知》(鄂政發〔2014〕50號)和《關於推進棚戶區改造貨幣化安置的指導意見》(鄂建〔2015〕8號)等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用於咸寧市城區的溫泉、永安和浮山三個辦事處，各縣市可參照執行。

第三條本辦法所指城市棚戶區改造項目(以下簡稱棚改項目)是指由市人民政府主導，市城市建設投資開發有限公司或市人民政府指定的項目實施單位實施，並列入我市棚改建設計劃范圍內的項目。

第四條對本辦法實施後批準的棚改項目，應積極引導棚戶區居民優先選擇貨幣化安置方案。原已審批的棚改項目，具備實行貨幣化安置條件的，取得棚戶區居民同意，也可採取貨幣化安置。

第五條棚改項目被徵收房屋貨幣化安置補償金額，按房屋徵收時的評估價值確定。

第六條實施棚改貨幣化安置補償的項目，應由項目實施單位編制貨幣化安置補償方案及資金測算報告，報市人民政府批准後執行。

第七條棚改項目被徵收人利用徵收補償金在房地產市場或政府搭建的公共交易平台重新購置住房時，當購房成交價不超過被徵收房屋貨幣補償金的，對新購房屋免徵契稅;當購房成交價超過被徵收房屋貨幣補償金的，對超過部分按規定徵收契稅。

第八條棚改項目被徵收房屋的補償面積，住宅按不超過其合法有效建築面積的1.2倍計算，非住宅按不超過1倍面積計算。補償面積的具體倍率由項目實施單位在貨幣化安置補償方案中予以明確。

第九條棚改項目被徵收人在規定時限內與項目實施單位簽訂徵收協議的，可以給予被徵收人一定獎勵，其獎勵辦法由項目實施單位在貨幣化安置補償方案中予以明確。

第十條棚改項目被徵收房屋的評估價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按被徵收房屋毗鄰或相近區域內，已建成的同類性質樓盤銷售的平均價格計算，並經項目實施單位予以確認。被徵收房屋的室內裝修及土地收儲等補償方法由項目實施單位在貨幣化安置補償方案中予以明確。

第十一條從項目實施單位同被徵收人簽訂徵收協議之日起，按市場平均租金和人均住房面積標准，給予被徵收人的臨時安置補助費按過渡期限6個月計算。

第十二條棚改項目被徵收人取得貨幣補償金後仍無力重新購置商品住房的，應優先安排已建成的公共租賃住房，為其提供基本的住房保障;被徵收人具備重新購置商品住房能力的，不再享受我市有關住房保障的政策支持。

第十三條市公共資源交易中心應搭建房屋公共交易平台，由項目實施單位招標確定符合條件的開發企業提供房源，方便棚改項目被徵收人選購住房。項目實施單位也可以招標確定整體購買符合條件的在建房地產項目作為棚改安置房。為方便被徵收人盡早入住新購住房，招標對象原則上應是能夠提供現房的房地產開發企業。

第十四條列入棚改貨幣化安置的項目，其土地由市土地儲備中心按有關規定程序予以收儲。

第十五條棚改貨幣化安置工作由市人民政府統一協調，市城市建設投資開發有限公司或市人民政府指定的項目實施單位負責組織實施，市財政、稅務、國土資源、城鄉規劃、房產、城管、審計、城投公司、咸安區人民政府等有關部門和單位依照相關法律法規和職責分工，相互配合，確保棚改房屋徵收與貨幣化安置補償工作順利推進。

第十六條棚改貨幣化安置補償資金統一劃入市城市建設投資開發有限公司融資平台專用賬戶管理，按有關規定程序審批使用。

第十七條實施棚改貨幣化安置工作，應主動接受社會監督，建立社會穩定風險評估機制，確保被徵收人的權益。對損害被徵收人合法權益，弄虛作假、高估冒算等行為，將依法依規追究當事人責任。

第十八條本辦法自5月1日起施行,有效期2年。

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咸寧市棚戶區改造貨幣化安置一舉三得

棚改戶安置選擇方式更多過去幾年，咸寧市棚戶區改造的主要模式是拆除原有棚戶區，在原地還建新房。

現在棚戶區改造鼓勵貨幣化安置後，棚戶區居民有了更多安置方式選擇。一是棚戶區居民拿到補償金後，可以自行選購市場的住房，解決自身居民問題;二是政府搭建公平交易平台，招標能提供質優價廉住房的企業，棚戶區居民可以從中選擇性價比高的住房;三體棚改項目實施單位整體團購住房，安置棚戶區居民。

⑼ 用好棚改貨幣化政策工具

棚戶區改造是一件意義重大的民生工程，該項工作從2009年開始進行，棚改貨幣化補償安置是從2014年開始提出，2015年8月份之後逐步展開的。隨著實踐的深入，棚改貨幣化在房地產市場發展中的作用日益被市場關注。在有關房地產調控的文件里，棚改貨幣化一再被提及。實踐表明，棚改貨幣化是調控樓市的重要手段，有必要對其作用機理進行一番梳理，以便更好地使用該工具。

從市場演變過程看棚改貨幣化作用

回顧2014以來的房地產市場演變可以看出，轉折點發生在2015年的8月份，促成市場出現轉折的正是棚改貨幣化。

對房地產的溫和刺激政策從2014年中開始，但市場在2015年8月份之前一直處在疲軟狀態。2014年前五個月，房地產的成交量和成交金額都出現10%左右的下滑，5月份的70個大中城市新建商品住宅價格環比下跌0.16%，是自2012年6月份以來首次由漲轉跌。隨著房地產市場景氣的下降，各地開始出台刺激政策，多個城市實施放鬆限購、限貸政策，呼和浩特市和海口市出台買房落戶政策，安徽蕪湖等多城市放寬了公積金買房的條件。

在地方政府刺激房地產市場的同時，各部委也出台了一系列政策來穩定房地產市場。但這些刺激政策並沒有讓房地產市場復甦，尤其是三四線城市的房價在2014年下半年至2015年仍處在下滑狀態。

2015年8月，住建部和開發銀行聯合發布《關於進一步推進棚改貨幣化安置的通知》，要求貨幣化安置比例不低於50%。該政策對此輪房地產市場行情產生了巨大的推動作用，隨後房地產市場迎來了一輪全國性的普漲行情。

提出棚改貨幣化的初衷是為了房地產去庫存。鑒於2014年前後房地產價格開始走低，去庫存成為房地產市場的政策導向，為了緩解市場的供大於求的矛盾，有觀點開始提議對棚戶區改造採取貨幣化補償替代實物安置，此舉不僅可以刺激住房需求，而且提高被補償者購房選擇的靈活性。

2016年和2017年的棚戶區改造計劃都是600萬套，如果其中一半實行貨幣化安置，則意味著新增了300萬套的住房需求，對房地產市場的邊際影響是巨大的。近幾年新房銷售量大約在每年1500萬套左右，由棚改貨幣化導致的新增需求相當於其中的1/5。在一些三四線城市的住房需求中，棚改貨幣化占據了一半以上份額。考慮到部分得到貨幣化補償的居民加杠桿操作，實際的刺激作用更大。

棚改貨幣化的另外一個重要作用是改變了貨幣傳導機制。棚改的資金來源主要是央行的PSL(抵押補充貸款)，國開行再向地方投放，地方政府運用這一資金進行棚改。可見棚戶區改造貨幣化安置不僅是住房制度方面的一種創新，更是基礎貨幣投放的一種創新，也是貨幣傳導機制的創新，相當於在中央銀行與中小城市房地產市場之間架設了專門的貨幣投放渠道，對三四線城市的房地產市場產生了深遠影響。

根據以往的貨幣傳導機制，當信貸與貨幣擴張時，一線城市的房地產市場率先受到刺激，三四線城市受到擴張性貨幣政策的影響程度要明顯小於一線城市，因此，當三四線城市的房價開始上漲時，往往是行情結束的信號。而棚改貨幣化機制打破了以往的貨幣傳導規律，起到了貨幣政策定向寬松的效果。這就是本輪房地產周期中，三四線城市價格上漲持續時間長於以往歷次周期的根本原因。

慎用棚改貨幣化政策工具

筆者認為，凡是影響力強的政策工具就越要謹慎使用，否則容易出現矯枉過正的現象。棚改貨幣化屬於強力政策工具，使用該工具必須慎之又慎。

棚戶區改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蘊含的金融風險是不可忽視的。從金融的角度看，棚改貨幣化是讓支付能力低的居民獲得按揭貸款的機會，很多居民的按揭首付正是來源於棚改的貨幣化安置。正因為如此，居民的按揭貸款快速增加，2015年之前，按揭貸款佔全部新增貸款的比例一直在20%左右，但自棚改貨幣化政策實施之後，按揭貸款佔全部新增貸款的比例迅速提高，在2016年的部分月度，新增加的貸款中按揭貸款占據80%以上，在對按揭貸款實施嚴格控制的背景下，2017年度新增貸款中居民貸款仍然佔53%(主要是按揭貸款)，超過企業貸款，這也是最近幾年個人債務杠桿快速增加的主要原因所在。

在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠桿的快速上升透支了未來需求。三四線城市的居民收入水平低，用棚改貨幣化的手段刺激需求，金融風險已經隱現。在這些城市的購房者中有不少是農村居民和工礦企業的職工，他們的收入水平較低且不穩定，貸款的償還能力存在一定不確定性。

其副作用表現在，該政策工具的進退會引起市場波動。總之，棚改貨幣化是重要的政策工具，如何正確使用該工具還需要進一步深化。

（文章來源：中國證券報）