商业金融用地如何评估价格

① 商业用地评估方法

法律分析：(一)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：土地总价地总单价×土地总面积修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积。由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。(二)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：土地总价业用地总价+住宅用地总价正后的商业用地单价×商业分摊土地面积+修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积

其中面积分摊的原则为：不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来

进行分摊不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。

(三)以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：

土地总价业用地总价+住宅用地总价正后的商业楼面地价×商业建筑面积+修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积。

现以某城市基准地价为例，分别用上述三种方法评估商住综合楼用地价格。

法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十一条 土地使用权年限到期后,续期应当重新签订土地出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

② 如何进行规范出让土地价格评估工作

土地招拍挂出让价格评估，是估价人员根据拟出让地块条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》组织，对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。笔者通过对土地招拍挂出让评估方法的研究，认为土地出让价格评估具有以下特点：

采取公开市场价值标准

由于国有建设用地使用权招拍挂出让是遵循公开、公平、公正的原则，属于一种真正的市场行为，因此土地招拍挂评估理应采用公开市场价值标准。也就是拟出让宗地在估价基准日时，并且在设定的容积率、建筑密度、绿地率、开发程度等条件下的正常公开市场价格。特别指出的是，土地招拍挂出让评估不同于强制拍卖评估，因为强制拍卖评估要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减。

估价基准日应为招拍挂出让日

在实际估价工作中，估价人员通常将实地查勘估价期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。而国有建设用地使用权招拍挂出让，一般都会提前一段时间在新闻媒体上刊登公告，土地出让人要先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行评估。为真正体现出所评估的土地使用权价格是在出让日正常、公开市场条件下的价格水平，其估价基准日应与出让时间相一致。

③ 商业金融、批发零售用用地比例

商业金融、批发零售用用地比例1比3.
我国的土地性质分为两种，一种是国有土地，一种是农民集体所有的土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，按照土地性质分可以分为五类:商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地、其他用地。

商业用地可以用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等，大致上可以分为以下四大类。

1、批发零售用地

主要用于商品批发、零售的用地，包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。

2、住宿餐饮用地

主要用于提供住宿、餐饮服务的用地，包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。

3、商务金融用地

企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。

4、其他商服用地

上述用地以外的其他商业、服务业用地，包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。

商业用地分为哪四大类
2商业用地被征收如何赔偿
商业用地属于国有土地类型，国有土地使用权的取得*有划拨、出让、出租、入股等，有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出资、抵押和继承。那么商业用地被征收如何赔偿呢？

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

1、若房屋和土地分开补偿，则土地按商业用途补偿，房屋及其附属物按重置成新价补偿。此外，还有搬迁补助、正常营业的还有停产停业损失。

2、如房地合一补偿，则按照商业房地产市场价值（评估确定）进行补偿。此外，也有搬迁补助、正常营业的还有停产停业损失。

所以商业用地被征收也是可以得到一定的不错的，与普通住宅拆迁不同的是，商业用地被征收除了安置费、土地补偿以及房屋补偿之外，还会给予停产停业补偿。

商业用地被征收如何赔偿
3商业用地赔偿1比3
每个地方对于商业用地赔偿的比例是不同的，所以1比3的赔偿比例可能就是某个地方的个例，具体的补偿政策还是要看当地的政策文件。

商业用地的拆迁补偿是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行的。具体的补偿方法如下：

1、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

2、因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

3、对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

以上就是关于商业用地的相关内容，希望能对大家有帮助！齐装网CCTV展播品牌，深耕互联网装修8载，比熟人更靠谱。

商业用地赔偿1比3

④ 商业地产评估购物中心价值的评估方法

商业地产评估购物中心价值的评估方法

决定购物中心价值(Determining the Value of A shopping Center)

建立不动产的价值基于许多原因，包括取得财务借款吸引买 主出售或衡量成长。

不动产价值的评定方式有许多种，传统的估价通常包含下列 三种推演方式：

重建成本估价法(Reproction Cost)：此方法的立论是将该购 物中心所在土地先视为空地，评定其市场价值，而后加上重建类 似购物中心所需的建造成本，减去可能折旧的总值。折旧估量是 影响这种估价方式准确与否的关键，尤其是成立很长时间的购物 中心，其价值可能因折旧的估量而存在认知上的差异，另外开发商所建立的商誉也难以纳入所考虑的因素。

市场比较法(Market Sales Comparison)：这种方法最为简易，为比较在近期内类似购物中心在附近区域的售价， 标准比较的方式包括每一平方米建筑物的售价，然而这一评估方式最大的制约条件是市场中经常缺乏可以进行比较 的案例。

现金流量推估法(Cash Flow Analysis)：这种方法为推估该购物中心在其运营周期中或特定时段内将每年可能产 生的净现金流量累计后的现在值，现在值的含义是将每年净现金流量减去利息后直至预定时日的累计值，但是其准 确性则视预估品质与所使用折现率(Capitalization Rate)的合理性。

收入推估法－净现金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

计算营业净收入、应税收入及净现金收入的基本步骤：

1、决定购物中心整体租金收入减去空屋及其他租金损失。

2、将前述金额减去营运费用支出即是营业净收入(NOI)。

3、将营业净收入减去当期折旧额度及借贷利息支出即是应税收入。

4、应税收入减去按投资者税率的营业税、所得税即是税后收入。

5、税后收入减去借贷本金支出是已经支付的现金项目。

6、加回折旧(因其并非实际现金支付)，则为净现金收入。

简言之：

－营业毛收入

－营业费用支出

－营业净收入

－折旧

－利息

－所得税（营业税）

－借贷本金偿还

－折旧

－净现金流入

收入推估法－折现为现值(The Income Approach-Capitalization Into Value)

运用净现金流入的方法可以推估购物中心价值，因为不动产本身是一个资本密集的产业，其获利需要经过长期 持有，同前所述，一个投资性的产品是将可能的收入转换成今天的币值(在预定的一段时限推估其收入的现值总 合)，此程序称为折现(Capitalization)，它决定在公开市场上愿意支付不动产的金额(Capital Sum)以换取在未来持有 时间内推估的净现金流量。而将收入转换成价值的系数称为折现率(Capital Rate)，它是一个百分比数字，由风险 折扣(Discount Rate)与资本回收报酬率(Capital Recovery)两者之比而成，这一数字不包括资本本身的通货贬值 或借贷服务费用，这一数字由市场力量经由谈判所获得，这一利率水准也受下列情况的影响：

·不动产市场状况及不同的投资机会。

·资本市场——在此市场，买卖双方在一起交易不同形式的长期金融商品(长期表示一年以上)，如股票、基金、 债券。

·金融市场，包括各种形式一年期以下各式金融商品，而金融市场与资本市场间存在着互动的关系，通常越是 长时间才能获得的金钱表示其风险越高，也就是其利率水平应该越高，所以长期投资工具的利率及回收应比短期投 资工具要高。

净现金收入推估不动产价值的公式如下：

不动产价值(V)=净现金收入(Net Operating Income)/折现率(Capitalization Rate)

以下为一个简单的计算案例：

购物中心规模：100,000

购物中心土地成本：$300,000

购物中心建筑成本：$5,000,000

营业毛收入：$11

营业费用：$3

折现率：11．75％

净现金流入：(营业毛收入减营业费用)

($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

不动产价值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511

这一不动产的市场价值是$6,800,000

由于折现率反应的是市场的状况，购物中心价值将随不同地区的折现率而有所不同。

仔细的经营管理可以影响价格(What Careful Management Can Do to Affect Value)

在管理费用上，即使是很小的支出，经折现率调整后，在不动产价值上都将产生显著的影响。举例来说，假设 公共区域管理费支出$78,600，其中若仅有$50,500可以根据租约规定由承租零售商承担，若能将这一条款删除，其 差价为$28,100元，以11％折现率计算，则表示购物中心的市场价值将有$255,455的改善。

营收的经营管理(Income Management)

对购物中心经理人而言，如何实现最大净现金流入并且不影响购物中心长期生产力与竞争力就非常重要，购物 中心经理人对租赁契约的各项内容必须详细审视，包括：

·租赁一般条款

·税负及保险责任

·租金减免与百分比租金

·公共区域维护管理费用

·承租户信用程度

对于长期承租契约可能的条款，下列各项内容应该进行进一步的审视：

·重新确定有关税负的租金条款和其它搬迁税负

·广告条款

·租赁契约中止条款

·管理费用分摊条款

·基本净租金条款(包括一般租金、百分比租金、其它费用分摊)

购物中心经理人对于其它内容也须深入了解，包括：

·当地零售市场的竞争性

·社会、经济、政治及环境变化

·特别重视承租零售商的销售能力、展示企划和广告行销理念。

关键字： 商业地产

⑤ 办公，住宅，厂房三类综合用地怎么评估

1、一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。
2、另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。
a、分算法
适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
b、合算法：适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。

⑥ 工业用地具备一定商业价值,评估价格可以上浮吗

可以的。
工业地价评估的方法有以下几点：
1、市场比较法。市场比较法直观而有说服力，是最重要、最常用的基本估价法之一，也是国外通用的经典估价法。
2、成本逼近法。成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。
3、基准地价系数修正法。基准地价系数修正法是我国特有的土地估价方法。
4、收益还原法。这种方法只适用于有现实收益或潜在收益的工业用地估价，其精确度取决于土地的纯收益及还原利率的准确程度。

⑦ 天津滨海新区土地评估价多少钱一亩是商业金融用地

具体的多少钱一平米这儿还需要竞赛来决定的，还有就是现在的土地价格可是相当的不便宜的。

⑧ 深圳市商业用地楼面地价怎么测算

1、楼面地价的具体计算公式为：楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。
2、也可以这样理解：楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格，简单地可以理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价最真实地反映了建筑单价中所包含的单位土地成本价格。
楼面地价的计算公式如下： 楼面地价 ＝ 土地价格 / 规划建筑面积 ＝ 土地单价 / 容积率
备注：规划建筑面积＝土地面积×容积率

⑨ 一处商铺、沿街房如何评估价值

你好：
我就是做房产开发的，问题是这样的。

问题关键：
1、你的房子土地是划拨用地
2、你的房子使用性质是主宅用地
3、你的房子是70年的主宅使用权，还剩48年。

现在我来回答你的问题：

该房子售价应该是多钱？
正常商铺应该是8到10年的汇报率，按照租金价格计算，计算公式为：
让你久等了,我们继续.
每年的租价X10年÷出租的商铺面积=该房子每平米的市场价格
由于你描述的情况不是很详细,只能自己算算了.在这里我可以很负责任的告诉你,你的房子每平米价值不低于6000元.原因有下列2个原因:
A\使用年限与对面的商铺年限一样.
B\你的房子是纯一层,而对面是上下加起来的.

你需要了解什么叫划拨土地?和出让土地？

出让土地：要交土地出让金,出让获得的土地可以转让、抵押、出租、使用、收益。
划拨土地：不用交土地出让金，只可以使用、收益，不可以转让、抵押、出租，如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。

给你的建议：
只是个人建议，供你参考
1、涨租金，不出售
如果我是你的话，我不会轻易出售现有房屋，可以适当涨价，借助现在道路拓宽，涨价是正常现象，价格比对面低一点就可以（如果只是因为房屋外观的情况下）。不到万不得已的地步，不要轻易出手，住宅的成本，商铺的回报，这样的房子很难得。

2、装修门面
适当装修，调整租金，一劳永逸。

3、实在想出售的办法
划拨土地房屋，也可以正常办理房产转让手续。与出让土地房屋不同的是，划拨土地房屋在出售办理完房屋所有权登记手续后，按照现行规定，办理土地使用证过户手续时，受让人需要向国土资源局另行补交1%的土地出让金。

4、出售价格
建议不要底于6000元每平米，原因上面我有说过
A\道路拓宽了.
B\使用年限与对面商铺一样.
C\你的是纯一层,利于出租.

⑩ 40平米商务金融用地过户要多少钱

你好
要知道房产现总价及房产证出证日期才能算。税费约为房产报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的唯一住宅免）、营业税5.5%（房产证大于2年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。

买卖过户如房产证过五年也不用交个税，只需交契税1.5%，其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。

报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介，因为他们经常去过户，知道能最低报多少可以通过，所以建议你去中介那了解下。

二手房需带证件及过户基本程序是：签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。
签买卖合同是指：买卖双方连同中介方（如果有的话），就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。
递件是指：买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排队）交税是指：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。
完税过户是指：买卖双方交纳各自税费后，双方一起带身份证和各自交税费的全部税票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。
领证是指：买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。
望采纳，谢谢