施工企业如何进行股权转让

A. 请问股权收购在建工程应注意的几点问题

每一次经济危机来临，都是行业整合与并购的前夜。与其他行业不同的是，房地产这个行业的整合与并购，充满着与众不同的杀青与血腥。
对于一个房地产开发企业来说，行业的整合并购尤其是在建工程股权收购与一般的股权转让不同，一般的公司股权收购，通常主要把防范或有债务的风险条款设计作为股权收购协议的重点。以股权收购方式收购在建工程，除了要防范被收购企业的或有债务以外，人员的安置、在建工程的处理、债权与债务的转让、合同的解除、税费的交易设计交叉概括。双方在这个过程中的利益博弈与其中的法律风险不容忽视。
第一，在建工程的抵押查封处理
在建工程转让之时，为了融资开发企业通常已经进行了抵押，甚至因为债务问题，烂尾楼项目已经被多家法院查封，这时候，通过收购的方式进驻的股东，在支付股权交易价款的设计上，为了保证资金的安全，一是可以作为转让价款的重要考虑因素，充分了解抵押权的价值和查封可能导致的违约责任赔偿，以便控制好转让的节奏和变更的最佳时点。二是要将上述抵押登记的解除和被查封债权的清偿作为防控风险的重点，在抵押登记中，选择直接代为清偿并要求股权出让方配合办理抵押登记注销手续，或者设定同时履行条款，来规避风险。在查封情况下，可以要求股权出让方清偿，调解，或者股权受让者代为清偿等方式在股权转让价款中做出对价的安排。
第二，在建工程建设的合同处理
在建工程在股权转让过程中，往往已经做了大量的前期工作，签署了大量的合同，这些合同有的已经履行完毕，比如勘察设计合同，有的尚在履行过程中，比如施工合同，有的还未履行完毕，比如全程策划合同，物业委托合同，销售代理合同等等，股权转让后，对于这些合同的处理，通常选择两种方式，一是解除合同，二是通过继续履行合同。
解除合同情形下，需要注意解除合同引发的违约责任，有些收购者只要注意到了合同的标的价款，没有注意合同履行中已经出现的违约责任，接收在建工程后，被诉承担巨额的违约金，在合作开发项目或者房地产商利用关联关系的施工单位建设情况下，尤其要注意该方面的风险。
继续履行合同中，则要以股权转让的某个节点作为双方权利义务的分界，对于已经履行的合同如建设工程施工合同建设进度，已完工程量等进行固定或者鉴定、公证，审价，以明确界定在建工程的价值。继续履行合同中，对于与股权出让方具有关联关系或者特殊关系的合同主体，也要高度关注，避免出让方利用合同转嫁风险。
对于已经取得预售许可证或者未取得预售已经私下认购的在建工程，与认购者或者买房人的商品房买卖合同的履行或者解除，收购方要在转让协议签署前要进行摸底统计，并作出妥善安排。
对于已经签订的材料供应合同的处理，除应注意上述几点之外，还应该严格审查材料的交付、移交和检测资料等。
第三、在建工程安全和质量
对于在建工程的股权收购，如果在地基基础工程完成前进行收购的项目，首先要审查勘察设计合同和地下水的施工条件，笔者处理的一起股权转让纠纷在地基工程尚未完成前就进行转让，外地的股权收购方进驻后才发现，该转让的真实原因是因为地下基础工程施工中出现了开发单位无法解决的地下水和沙层，随后收购方在开发中因必须投入巨额的技术、桩基处理费而使预期开发利润大大缩水。
已经完成的工程的质量安全检测，需要双方采取具有证据效力的方式对于质量和安全进行检测，并对提取的样本、隐蔽工程进行封存固定，以避免出现纠纷之时，无法举证或者举证因效力程序方式问题不被法院或者仲裁机构采纳。
第四，在建工程的施工和技术资料
在建工程的施工和技术资料，在继续履行合同的情况下，相对容易解决，只要股权收购方和出让方把资料的查验作为一个条款内容作出明确约定即可。在股权收购方确定要解除施工合同的情况下，在不能付清已经完成工程价款的情况下，施工单位往往不予移交施工和技术资料，这就要求，股权收购方和出让方要对施工合同进行全面的配合，尤其是对于变更部分的工程量和工程价款的认定，以及已完工程的质量保修金的处理作出妥善的安排。
第五，在建工程的交易税费
股权收购在建工程，除了涉及股权转让环节的税费之外，对于在建工程尤其是已经接近封顶，或者已经取得预售许可证的项目的税费匡算，要高度重视，
第六、公司的管理权、印鉴移交和项目移交
股权转让后，双方要进行公司管理控制权的移交，和在建工程的资料、现场等的移交。在股权转让过程中，我们一般建议双方在签订收购协议书或者框架协议中，就明确列明移交的资料清单，避免双方在实际移交之时扯皮，推诿责任，影响股权收购的最终完成。
第七，收购外地在建工程的法律风险
收购外地企业的在建工程，因为各地的开发政策和管理可能不尽一致，也可能存在股权收购方和出让方的信息不一致，从而加大了股权收购方的法律风险，因此，股权收购方应从项目考察开始就通过律师尽职调查或者亲自向开发主管部门调查核实在建工程的方式对拟收购的在建工程或者企业进行全面深入的了解，针对不同的目标主体（被收购主体）的财产和开发实际情况，从而设计不同的收购模式和计价方式、最大限度的规避收购带来的风险条款。
第八、股权收购中技术人员的安置
被收购企业为资质比较高的建筑或者房地产企业的，建筑房地产企业相应资质要求的技术人员相对比较多，劳动关系情况也比较复杂，因此，除了普通劳动关系的处理之外，在股权收购中，对于该部分人员的安置处理要符合资质要求，根据双方的实际情况作出妥善安排。
如前所述，股权收购方式收购在建工程中，收购方和出让方处于不同的角度，在信息不对称的情况下，彼此都存在较大的法律风险。出让方要实现在建工程转让的最大效益，保障转让价款安全。收购方要在信息不对称的情况下，避免围绕在建工程的、企业或有债务、合同陷阱、税费设计等方面不确定的法律风险，使自己不至于限于收购陷。收购方尤其需要具有实务操作技巧，了解当地开发管理流程，且非常有必要聘请专业的律师参与收购，聘请专业的审价机构参与在建工程已完工程价款审价，聘请税务师从税务的角度进行策划和预估涉及的税费，以便从各个侧面规避风险，顺利实现在建工程的收购。