股权被收购烂尾楼怎么办

① 请问股权收购在建工程应注意的几点问题

每一次经济危机来临，都是行业整合与并购的前夜。与其他行业不同的是，房地产这个行业的整合与并购，充满着与众不同的杀青与血腥。
对于一个房地产开发企业来说，行业的整合并购尤其是在建工程股权收购与一般的股权转让不同，一般的公司股权收购，通常主要把防范或有债务的风险条款设计作为股权收购协议的重点。以股权收购方式收购在建工程，除了要防范被收购企业的或有债务以外，人员的安置、在建工程的处理、债权与债务的转让、合同的解除、税费的交易设计交叉概括。双方在这个过程中的利益博弈与其中的法律风险不容忽视。
第一，在建工程的抵押查封处理
在建工程转让之时，为了融资开发企业通常已经进行了抵押，甚至因为债务问题，烂尾楼项目已经被多家法院查封，这时候，通过收购的方式进驻的股东，在支付股权交易价款的设计上，为了保证资金的安全，一是可以作为转让价款的重要考虑因素，充分了解抵押权的价值和查封可能导致的违约责任赔偿，以便控制好转让的节奏和变更的最佳时点。二是要将上述抵押登记的解除和被查封债权的清偿作为防控风险的重点，在抵押登记中，选择直接代为清偿并要求股权出让方配合办理抵押登记注销手续，或者设定同时履行条款，来规避风险。在查封情况下，可以要求股权出让方清偿，调解，或者股权受让者代为清偿等方式在股权转让价款中做出对价的安排。
第二，在建工程建设的合同处理
在建工程在股权转让过程中，往往已经做了大量的前期工作，签署了大量的合同，这些合同有的已经履行完毕，比如勘察设计合同，有的尚在履行过程中，比如施工合同，有的还未履行完毕，比如全程策划合同，物业委托合同，销售代理合同等等，股权转让后，对于这些合同的处理，通常选择两种方式，一是解除合同，二是通过继续履行合同。
解除合同情形下，需要注意解除合同引发的违约责任，有些收购者只要注意到了合同的标的价款，没有注意合同履行中已经出现的违约责任，接收在建工程后，被诉承担巨额的违约金，在合作开发项目或者房地产商利用关联关系的施工单位建设情况下，尤其要注意该方面的风险。
继续履行合同中，则要以股权转让的某个节点作为双方权利义务的分界，对于已经履行的合同如建设工程施工合同建设进度，已完工程量等进行固定或者鉴定、公证，审价，以明确界定在建工程的价值。继续履行合同中，对于与股权出让方具有关联关系或者特殊关系的合同主体，也要高度关注，避免出让方利用合同转嫁风险。
对于已经取得预售许可证或者未取得预售已经私下认购的在建工程，与认购者或者买房人的商品房买卖合同的履行或者解除，收购方要在转让协议签署前要进行摸底统计，并作出妥善安排。
对于已经签订的材料供应合同的处理，除应注意上述几点之外，还应该严格审查材料的交付、移交和检测资料等。
第三、在建工程安全和质量
对于在建工程的股权收购，如果在地基基础工程完成前进行收购的项目，首先要审查勘察设计合同和地下水的施工条件，笔者处理的一起股权转让纠纷在地基工程尚未完成前就进行转让，外地的股权收购方进驻后才发现，该转让的真实原因是因为地下基础工程施工中出现了开发单位无法解决的地下水和沙层，随后收购方在开发中因必须投入巨额的技术、桩基处理费而使预期开发利润大大缩水。
已经完成的工程的质量安全检测，需要双方采取具有证据效力的方式对于质量和安全进行检测，并对提取的样本、隐蔽工程进行封存固定，以避免出现纠纷之时，无法举证或者举证因效力程序方式问题不被法院或者仲裁机构采纳。
第四，在建工程的施工和技术资料
在建工程的施工和技术资料，在继续履行合同的情况下，相对容易解决，只要股权收购方和出让方把资料的查验作为一个条款内容作出明确约定即可。在股权收购方确定要解除施工合同的情况下，在不能付清已经完成工程价款的情况下，施工单位往往不予移交施工和技术资料，这就要求，股权收购方和出让方要对施工合同进行全面的配合，尤其是对于变更部分的工程量和工程价款的认定，以及已完工程的质量保修金的处理作出妥善的安排。
第五，在建工程的交易税费
股权收购在建工程，除了涉及股权转让环节的税费之外，对于在建工程尤其是已经接近封顶，或者已经取得预售许可证的项目的税费匡算，要高度重视，
第六、公司的管理权、印鉴移交和项目移交
股权转让后，双方要进行公司管理控制权的移交，和在建工程的资料、现场等的移交。在股权转让过程中，我们一般建议双方在签订收购协议书或者框架协议中，就明确列明移交的资料清单，避免双方在实际移交之时扯皮，推诿责任，影响股权收购的最终完成。
第七，收购外地在建工程的法律风险
收购外地企业的在建工程，因为各地的开发政策和管理可能不尽一致，也可能存在股权收购方和出让方的信息不一致，从而加大了股权收购方的法律风险，因此，股权收购方应从项目考察开始就通过律师尽职调查或者亲自向开发主管部门调查核实在建工程的方式对拟收购的在建工程或者企业进行全面深入的了解，针对不同的目标主体（被收购主体）的财产和开发实际情况，从而设计不同的收购模式和计价方式、最大限度的规避收购带来的风险条款。
第八、股权收购中技术人员的安置
被收购企业为资质比较高的建筑或者房地产企业的，建筑房地产企业相应资质要求的技术人员相对比较多，劳动关系情况也比较复杂，因此，除了普通劳动关系的处理之外，在股权收购中，对于该部分人员的安置处理要符合资质要求，根据双方的实际情况作出妥善安排。
如前所述，股权收购方式收购在建工程中，收购方和出让方处于不同的角度，在信息不对称的情况下，彼此都存在较大的法律风险。出让方要实现在建工程转让的最大效益，保障转让价款安全。收购方要在信息不对称的情况下，避免围绕在建工程的、企业或有债务、合同陷阱、税费设计等方面不确定的法律风险，使自己不至于限于收购陷。收购方尤其需要具有实务操作技巧，了解当地开发管理流程，且非常有必要聘请专业的律师参与收购，聘请专业的审价机构参与在建工程已完工程价款审价，聘请税务师从税务的角度进行策划和预估涉及的税费，以便从各个侧面规避风险，顺利实现在建工程的收购。

② 烂尾楼开发商怎么处理

如果只是开发商资金断裂，给开发商一点时间，开发商如果能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，烂尾房就可以复活。
其次，如果开发商破产楼房烂尾，不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里，优先级别低于消费者关系。
最后，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。房地产公司破产房子烂尾买房人要根据情况确定房屋买卖合同的效力以维权。在开发商已经破产的状况之下，应该确定楼盘是不是已经建成完成，并且满足交房的条件和开发商销售房产的证件是否齐全，从而明确房屋买卖合同的效力，进而区分不同的情况进行分析。如果楼盘已经建成并且满足交房的条件，而且房屋的买卖合同确实有效的，可以要求开发商进行协助和办理房屋过户的相关手续。如果只是开发商资金断裂，给开发商一点时间，开发商如果能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，烂尾房就可以复活。其次，如果开发商破产楼房烂尾，不可将房子退给开发商。
因为退房以后，购房者只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里，优先级别低于消费者关系。最后，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。
1、拍卖：如果开发商资不抵债并宣布破产，房子已经存在烂尾的危机了，那么开发商的财务就会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，购房者比债主更容易等到一些房产企业的补偿款的。
2、赔偿：遇到房地产项目烂尾的时候，业主一定要齐心一致，去法院起诉开发商，这样才能获得赔偿。如果业主不齐心，法院也没办法处理，烂尾楼解决不了，也可能得不到赔偿。
3、寻求政府帮助：房子烂尾后，可去市、区政府找融资平台解封重新抵押复工。当地政府会根据不同的情况采用不同的方法进行干涉处理。如果是开发商缺资金，那么政府会期限该企业筹集资金或者是引入合伙人。如果是违法违规的，那么政府会要求其在制定的时间内进行整改。
法律依据：《中华人民共和国企业破产法》第五条
依照本法开始的破产程序，对债务人在中华人民共和国领域外的财产发生效力。
对外国法院作出的发生法律效力的破产案件的判决、裁定，涉及债务人在中华人民共和国领域内的财产，申请或者请求人民法院承认和执行的，人民法院依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约，或者按照互惠原则进行审查，认为不违反中华人民共和国法律的基本原则，不损害国家主权、安全和社会公共利益，不损害中华人民共和国领域内债权人的合法权益的，裁定承认和执行。

③ 如果买的房子烂尾楼了怎么办

【法律分析】：出现烂尾楼的处理办法。烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。具体处理办法如下：1、出现烂尾楼情况的，可以找开发商协商处理办法；2、出现烂尾楼情况的，可以找政府等管理部门介入处理；3、出现烂尾楼情况的，开发商不处理并且拒绝处理的，可以找媒体曝光相关情况；4、出现烂尾楼不想购房人交房的，可以正常房屋烂尾要尽快提起民事诉讼获得赔偿。建议购房者最好是不要把房屋退给开发商，因此烂尾的开发商都是没有钱的，退房之后，购房者一般是拿不到购房款的，只能拿到收据或者是欠条，购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。如果开发商最后资不抵债宣布破产，资产被法院拍卖了，那么购房者较普通债权人更容易得到清偿。
【法律依据】：《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

④ 烂尾楼拍卖怎么办

烂尾楼拍卖业主应敦促开发商筹措资金、完成后续工程；开发商资不抵债宣布破产的，业主有权依照规定以该房折价，或者以烂尾楼拍卖、变卖的价款优先受偿。《民法典》第七十二条清算期间法人存续，但是不得从事与清算无关的活动。法人清算后的剩余财产，按照法人章程的规定或者法人权力机构的决议处理。法律另有规定的，依照其规定。清算结束并完成法人注销登记时，法人终止；依法不需要办理法人登记的，清算结束时，法人终止。第七十三条法人被宣告破产的，依法进行破产清算并完成法人注销登记时，法人终止。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

⑤ 烂尾楼怎么处理

1、弄清房屋产权归属要经过合法的法律咨询，确定自己的产权归属。购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否依照法定程序进行了刊出;如已合法刊出，购房者可凭工商部门出具的开发商合法刊出证明，以及商品房销售合同原件、个人身份证等材料，到房管部分请求处理房产证。2、联合交涉维权如果所购买的楼盘仅仅存在“烂尾”可能，能够试着给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹集到资金，完结后续工程，购房者的丢失便可降到最少。若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款。若决定要申诉时，业主也必须联合维权。

⑥ 烂尾楼怎么解决

关于烂尾楼，政府会依据不同状况，采纳不同方法进行干涉：缺资金的，政府会期限由企业筹集资金或引入合伙人；违法违规的，政府会要求在指定日期内整改；触及经济纠纷，要打官司的，政府也会插手干预。关于开发商破产或尽力后仍然无法持续施工的政府将依法收回项目并对外投标，或者开发商自己找到接盘侠。

如果开发商破产后房已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证。购房者应到工商部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销； 如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等相关资料，到房管部门申请办理房产证。

有产权在手，比什么都得不到强。房管部门经核实后，应当予以办理。在搞清楚产权归属后，购房者应尽量与其他业主一起，获得法律支持。

烂尾楼的形成原因

1、资金跟不上

局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马，被迫停工。

2、市场定位不准

资金投入决策时对产品的定位和市场风险认识不足，市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使开发商要“改弦易辙”，停工求变。

3、施工质量低劣

因施工质量低劣，存在严重的质量问题，只好爆破拆除，被迫停工。

4、债权债务等纠纷

债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

⑦ 烂尾楼一般最后都是怎么处理的买到烂尾房该怎么办

买房子之后，特别是期房，人们最担心的就是烂尾，因为房子烂尾之后，我们不仅仅钱打了水漂，甚至一些已经办理还房贷的，还需要按时支付房子，房子也没有，是一件很闹心的事情。烂尾楼一般最后都是怎么处理的？买到烂尾房该怎么办？

买房 子之后，特别是期房，人们最担心的就是烂尾，因为房子烂尾之后，我们不仅仅钱打了水漂，甚至一些已经办理还房贷的，还需要按时支付房子，房子也没有，是一件很闹心的事情，在我们国家烂尾的房子太多了，但是最后这样的房子难道就不处理吗。那么我就来介绍一下 烂尾楼 一般最后都是怎么处理的？买到 烂尾房 该怎么办？

烂尾楼一般最后都是怎么处理的

一、烂尾楼一般最后都是拍卖。如果开发商陷入财务纠纷，资不抵债房子已经有烂尾趋势了，那么开发商财务会被拍卖。之后购房者和债主会得到相应的补偿。

二、烂尾楼一般最后都是请求政府支援。当地的政府会根据情况采用不同的方法进行干预。期限企业集资或者引入合伙人。前提是这个工程是合法开发的。

三、烂尾楼一般最后都是赔偿。遇到烂尾楼的情况。 业主 们要齐心一致，联合去法院起诉开发商。这样才能获得赔偿。切记业主们一定要齐心。法律会维护我们的合法权益。

买到烂尾房该怎么办

1、在开发商因资金紧张无法按期交房时，购房人可以按照双方合同的约定，要求开发商支付 违约金 。

2、如果 开发商交房 严重超期，并符合合同约定的合同解除条件时，购房人可以以开发商交房为理由，要求解除与开发商签订的 购房合同 ，并要求开发商退还购房款并承担合同约定的违约责任。

不过，开发商交房时一般都会伴随资金紧张的情况，某些开发商甚至已经资不抵债，而开发商开发的 房产 上一般均设有银行的抵押权。也就是说，购房人即使解除合同，开发商也很可能无力返还购房款，而作为 抵押权人 的银行则可以要求变卖房产并优先受偿，购房人权利反而无法得到保护。

因此，建议购房者不要轻易解除购房合同，而是等待开发商交房。根据我国法律规定，消费者在交付全部或者大部分款项后，其有权要求开发商交房，抵押权人和施工人的权利均不得对抗消费者的该项权利。若消费者不解除购房合同，当该 房屋 符合交付条件，消费者可以要求开发商将房屋交付给自己。

3、如果开发商因资不抵债而停止工地施工，导致房屋一直无法交付的，购房者可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序，一旦进入公司破产程序，就可以由法院组织成立由相关部门参与的破产清算小组，由破产清算小组组织对开发商进行破产重组，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。

以上是我介绍的烂尾楼一般最后都是怎么处理的？买到烂尾房该怎么办？不同地方处理烂尾楼的方式是不一样的，很多烂尾楼都是一直在烂尾中，当然了，有一些烂尾楼被拍卖之后，业主会拿到一定的赔偿，但是相对来说，把自己的钱都砸在里面好了很多。