首批公募reits对股票的影响
『壹』 什么是REITs
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。
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REITs的特点在于：
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2、收益的大部分将用于发放分红；
3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。
『贰』 深交所：完善公募REITs规则体系及配套政策
深圳证券交易所副总经理李辉日前在“中国（北京）2020国际REITs发展论坛”上表示，REITs试点通知发布以来，深交所根据证监会统一部署，配合发改委工作安排，加紧开展各项准备。目前，配套规则即将发布，首批试点储备项目已上报至国家发改委，业务技术系统准备就绪。接下来，深交所将会同各方加快推进相关工作，进一步完善规则体系及相关配套政策，优化交易机制，提升二级市场流动性，同时也期待与市场各方主体有更多的合作交流，合力推动中国REITs市场的长远健康发展。
目前，深交所累计发行私募REITs产品近1000亿元，初步形成国内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的特色REITs板块。
李辉认为，公募REITs试点工作平稳落地，需要各参与方凝聚发展共识，形成合力。结合公募REITs配套规则建设、试点项目储备等方面工作实践，建议关注以下四方面关键问题。
一是完善基础设施项目的合规性要求。筛选优质项目，确保基础设施REITs稳健起步和可持续发展，是本次试点最为关键的环节。有不少项目或多或少存在土地或股权转让限制、特许经营权转让需取得主管部门同意等相关问题。深交所正在积极发挥与各省市政府和主管部门对接合作的渠道作用，密切配合发改部门，配合各方共同商议，研究对策，完善项目合规性要求。
二是健全REITs治理长效机制。本次REITs试点采用“公募基金+基础设施资产支持证券”产品结构设计，可以有效借鉴现有上市公司治理经验，明晰基金管理人、托管人、运营管理机构、基金持有人等各参与主体的权利和义务，建立有效治理决策机制，形成良好的协同和制衡机制，切实保护投资者合法权益，提升基础设施基金的运营管理水平。
三是丰富二级市场交易机制。结合前期调研，为更好地契合投资者需求，提高二级市场流动性，深交所配套规则明确在现有竞价交易、大宗交易基础上进行适度优化并引入询价交易方式，基础设施基金可作为质押券参与债券质押式协议回购和债券质押式三方回购业务，可以选定流动性服务商提供流动性报价服务。接下来，将进一步推动拓宽投资者群体，优化交易机制，更好满足投资者现实交易需求。
四是推动出台配套支持政策。结合首批试点项目情况，基础设施项目仍然面临一些共性的实际问题，例如，在资产重组和资产运营环节尚未实现税收中性；在国资转让环节，存在需要履行国资进场交易程序。目前，部分区域的试点项目已有可借鉴的创新实践。深交所正在配合证监会积极出台相关配套支持政策，为REITs产品的长期发展奠定基础。
30年来，深交所持续打造创新资本市场、产品、技术体系，为基础设施公募REITs试点创造了更好的生态氛围与环境基础。深市市场体系清晰、产品类型丰富、市场活力充沛、流动性充裕，今年以来，深市股票累计成交金额超过115万亿元，全球排名第三，拥有更为多元化的投资者群体。深交所创业板、中小板和核心成分指数升幅在全球位居前三，市场成长特色显著，投资者回报丰厚。同时，技术体系自主可控，为包括基础设施公募REITs试点在内的市场改革创新提供有效的技术保障支撑。
『叁』 房地产私募股权基金和REITS区别
1、性质不同
REITS一般指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
2、要求不同
房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。
REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。
3、关系不同
房地产私募股权基金是股权关系。
房地产信托投资基金是信托关系。
『肆』 什么是reits基金
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。
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REITs本质是一种资产证券化的方式，就是让不动产动起来，怎么动？在证券交易所上市，与股票一样可以进行交易（上市的REITs就是一种股票）
上市交易的是公墓基金REITs,占REITs市场的2/3左右，还有一类资产就是私募REITs,也就是将不动产进行了证券化，只在非公开的市场交易，海外知名对冲基金黑石，橡树资本等都有专门投资私募的REITs的产品
『伍』 REITS的涨跌和房地产涨跌周期并不完全一致是不是正确的
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。
先做个基本知识的普及，REITS的全称是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地产投资信托基金。
我举个例子。我修了一条高速公路，以后收过路费，但是初期投资太大，需要100个亿。按道理说，如果这100个亿我凑不出来，那么这条路我就别想修了，我也别想今后收过路费了。
这时候金融魔法师就过来了。我就可以把这个公路的所有权+未来的过路费打包做个资产证券化（ABS），然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千万万个散户。通过散户，来募集我修路的资金。这样，在我自有本金不够的情况下，我也能凑齐开工修路的资金。
但是，作为回报，我路修成后每年收取的过路费，80%要交给基金回馈给投资基金的散户。这么一说，大家就明白了吧。
所以，所谓的REITs，对我来说就是一种新的融资形式。而对散户来说，是一种新的投资品种。而且我和散户的利益是一致的，公路项目运营的好，我这个修路的和散户投资者是双赢的。
这样，本来一条因为资金不够而不能完成的修路项目，在金融魔法师的运作下，成功的建成了。
那么，这次的REITS，到底跟房地产有什么关系呢？
我们知道房地产税一旦开征，比如一套1000万的住宅，按1%的比率征收空置税，一年就是10万。那么就有炒房客不堪重负，将房产抛给银行断供。那么如果抛压增大，银行集中拍卖断供房而收不回资金的话（银行拍卖断供房，接盘的对象是个体刚需，需要他至少一次性拿出首付来接盘，能力十分有限，大量的断供房进入市场很容易形成踩踏效应），金融体系就会面临很大的风险。而这次的REITS就是针对这个问题设计的。你不是大量的断供房需要人接盘么？没事。我开通REITS，大量收集民间富余资本（比如支付宝开通REITS投资专区，各路资本蜂拥而来，你一万我五万，分分钟将资本募集齐全）这样最大程度保证了断供房拍卖的资金来源。REITS在筹集好资金后，将断供房集中，委托专业的物业公司统一管理，收取租赁费。而这个租赁费，就是REITS资金的回报来源，反馈给散户投资者。这样，基本上就杜绝了踩踏效应。
通过这样，我们也能看到，租金这个回报率，反馈性的给房子重新定价。比如我一间房子每个月能收4000的租金，那么市场化的理财产品年化收益率是5%，通过租金我就能反向定价房子的价格。
这就是REITS推出的意义，等于给房价安了跌停板。它的推出也印证了，房地产税是必然开征的了，所有的一切都准备好了。
但是,REITS对民间资金有着强大的分流作用，这也表示了，我大A股黎明前的黑暗，还要继续一段时间。
『陆』 公募REITs规则出炉 上交所已储备多单优质项目
上海证券交易所公募REITs三项主要规则29日出炉。上交所方面表示，已储备多单优质项目，将全力保障首批项目顺利上市。
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》等三项主要规则的正式发布，标志着上交所推进基础设施公募REITs试点工作取得阶段性进展。
基于打造“简明友好型”REITs业务规则体系的理念，三项规则主要明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程，对市场参与主体有较强的规范和指导意义。
业界普遍认为，公募REITs能有效盘活存量资产，带动增量投资，形成良性投资循环，降低企业杠杆率，提高直接融资比重，推动资本市场更好地服务实体经济。同时，公募REITs可为投资者提供除股票、债券、基金和衍生品之外新的大类资产配置类别，填补当前金融产品空白，丰富资本市场投资工具，拓宽社会资本投资渠道。
上交所相关负责人表示，公募REITs试点启动后，上交所从市场发展、业务规则、技术开发、内部规程、产品运营和综合新闻等方面全线推进。目前上交所已储备多单优质项目，技术系统也将于近期准备就绪。
这位负责人表示，下一步将重点做好项目跟踪与服务、交易机制优化和流动性建设等工作，全力保障首批项目顺利上市。