房地产和股票的影响因素

A. 股票和房地产有什么相互关系

当前国内股市火爆，吸引了各方眼球，决策者密切注意，很多学者也纷纷发表宏见，纵论是真牛市还是幻像。但这里我不想点评股市火爆背后的原因，想关注的是，股市火爆之后，那些获丰厚收益而畅怀开心的股民们会把盈利用到何方，特别是到底会把多少比例的盈利用到扩大自己的消费上。

真正意义的个人浮动资产

在过去，中国经济主要是靠投资拉动，政府行为处于主导。但现在已经慢慢过渡到靠内需推动的时代，居民的消费行为对经济增长起到决定性作用，而且这个重要性会越来越大。这时候，居民在消费倾向上的微小变化对宏观经济的影响都能凸现出来了。

在计划经济时代，中国人基本上都没有什么个人资产，消费完全由收入决定，而绝大多数的收入就是靠工资，而工资高低又是由宏观经济，更准确地说，宏观经济中的实体部分来决定的。

居民的生活消费是完全被动地接受宏观经济作用，特别是国家政策和政府投资的作用。那时候，条件好一点的人能有一些现金和银行储蓄存款或者一点黄金，再后来，又开始拥有些国债和企业证券。中国居民们逐渐累积属于自己的个人资产，其消费模式也不再是当月吃光工资，有多少用多少，而会开始做长远决策和短期决策相结合，跨期消费。但这些个人资产收益小而稳定，资产价值几乎不会发生波动，也不会对居民的消费发生任何意外的冲击和干扰。

1991年国内股市开通，中国居民们开始拥有真正意义上的个人浮动资产。股市的第一桶金和几轮牛市熊市变换行情让很多人积累了大量的股票资产，也让更多人认识到股市的阴晴变化之快，股价的变化无常。相当比例的人因为股市行情的一点波动就会使生活处境和消费能力发生天翻地覆的变化。

当房子有了价格

中国居民的经济生活在上世纪90年代还遇到另外一件大事：房地产市场的放开。这意味着住房不再是免费发放的福利品，房子可以买卖了，有价格了，而且这个价格还会变化，且变化还很快、很大。

当资产价格变动引起居民消费的变动，这就是我们所说的“财富效应”。这个话题在国外已经被研究了很长时间。如前面所说，因为现金和银行存款、债券等资产价值变化很小，一般人们主要讨论股票市场和住宅房地产的财富效应。早在20世纪70年代，著名经济学家、曾因为创立“生命周期消费假说”而获1985年诺贝尔经济学奖的莫迪格亚尼(Modigliani)就在一系列文章中就提出，假定劳动收入不变，财富每增加1美元会导致美国消费者支出增加5美分。从那时起，资产价值变动对消费的财富效应就逐渐成为经济学尤其宏观方针政策研究的一个讨论重点。莫迪格亚尼的5美分论断也被广泛引用，包括成为美国宏观经济决策的参考。

之后的研究虽然对这个论断有一些微调，但总体上经济学界承认，财富变动会引起消费变动。

学者们开始区分股票价值变动对居民消费的长期效应和短期效应，直接效应和间接效应。长期和短期效应从字面上就可以理解，是仅仅影响当前消费支出，还是会作用到很久之后的消费决策。直接效应，简单来说，就是觉得自己变富了，至少手头变阔绰了，就想多花钱了。

有人就此质疑，股票盈余还停留在账面时候不存在这个效应，“纸面财富”只有真正卖了、套现了、落袋为安了，才可能算是财富。但如果套现了，那只是一次性收益，该股民不会预期将来每次都遇上好运气，不会认为自己的一生收入(劳动收入＋资产收益)真的发生重大改善，那么最多有短期效应，长期来看就没有什么了。所以，有人认为间接效应更重要。

直接和间接效应

所谓股票市场的间接财富效应，是指股票价格的变动，会被人们认为是重大的宏观基本面信息，导致人们对未来经济发展的预期发生改变，从而影响居民的消费支出。简单来说，股市上升会让你对未来更加乐观，你因此增加消费。你会预期到未来收入会增加，那么何不现在就开始消费。但如果如此去理解股票市场的间接财富效应，那股市财富效应就变得没有什么实际意义，因为如果股票上升本身就不过是个传导信号的作用，并不是效应发生的真正根源，股价和消费只是有形式上的统计关联

B. 房地产和股票之间有什么关联关系

这个问题太复杂了，很难一两句话概括他们之间的关系。我简单的解释下吧，日本那不叫政府提高利率，日本是市场主导的，政府很少干预，主要是市场经济形成泡沫，没人接盘了，自然就崩盘了，股市崩盘，是因为大家炒房失败，都没钱了或者欠银行很多钱，自然就没人炒股了。真要说什么关系的话，就是因为没钱了。

C. 影响房地产股票价格的因素

举一个例子说吧以下是招商证券08.01.25号出的行业策略报告(房地产)
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行业研究策略报告
勿需过分悲观，静待投资时机到来
贾祖国
2008年1月24日 ——房地产行业2008年度策略报告
周期性消费品 房地产 推荐（维持）
07 年8 月份以来出台的一系列严厉的房地产调控政策产生了一定的效果。但我们
认为不用对房地产行业过分悲观。对这些调控政策勿需反应过度。同时，有利于
行业基本面的一些因素依然在持续。我们预计房地产行业有望在1 季度末回暖。
􀂉 严厉的调控政策产生了一定的效果：2007 年政府继续出台一系列针对和房地
产市场有关的调控政策，尤其是8 月份后出台的4 个方面新的调控政策较为
严厉。这些政策主要包括：加快公共住房建设、对于第二套住房的信贷管理、
货币政策由“稳健”转为“从紧”以及房地产上市公司再融资的暂停。这些
调控政策产生了一定的效果。主要城市房地产的量价总体出现了一定的下降；
􀂉 对调控政策勿需反应过度：这些调控政策的实施，从长期看无疑有利于中国
房地产市场的健康发展。但从短期看，这些政策对房地产市场的实质影响并
不是很大：加快公共住房目前基本还停留在指导意见的层面，商品住宅的刚
性需求至少在4.56 亿平米左右， 08 年新增贷款将与07 年持平、长期贷款利
率上升的幅度应该会很小；
􀂉 有利于行业基本面的一些因素依然在持续：行业总体依然处于供不应求状态；
中国居民对房地产的购买力水平不断提高；流动性依然比较充足：预计08 年
外贸顺差保持在07 年3.37 万亿人民币的水平，M2 的年新增额大约为6.66 万
亿人民币；
􀂉 房地产行业有望在1 季度末回暖：1 季度末传统销售旺季到来、“两会”后房
地产调控政策或将趋于宽松、“两会”后房地产上市公司再融资有可能“开
闸”；
􀂉 我们维持行业“推荐”的投资评级：重点公司的估值已经具备了较强的吸引
力，08 年PE 总体在20 倍左右或更低，股价/RNAV 已经1-1.2 倍左右或更低。
我们给予招商地产、保利地产、华发股份、香江控股和珠江实业等公司强烈
推荐A 的投资评级。
重点公司主要财务指标
股价06EPS 07EPS 08EPS 07PE 08PE 评级
招商地产 53.80 0.92 1.34 2.50 40.1 21.5 强烈推荐-A
保利地产 63.17 1.20 0.96 2.58 65.8 24.5 强烈推荐-A
华发股份 52.00 0.55 1.22 2.20 42.6 23.6 强烈推荐-A
香江控股 19.54 0.17 0.23 3.07 85.0 6.4 强烈推荐-A
珠江实业 14.09 0.11 0.11 1.39 128.1 10.1 强烈推荐-A
中航地产 23.08 0.50 0.67 0.88 34.4 26.2 强烈推荐-A
万科A 25.33 0.49 0.75 1.45 33.8 17.5 推荐-A
金地集团 39.48 0.67 0.95 1.80 41.6 21.9 推荐-A
资料来源：招商证券
正文目录
一、严厉的调控政策产生了一定的效果
1、07 年主要调控政策回顾.
（1）加快公共住房建设..
（2）对于第二套住房的信贷管理
（3）货币政策由“稳健”转为“从紧”
（4）房地产上市公司再融资暂停
2、调控政策产生了一定的效果..
二、对调控政策勿需反应过度
1、公共住房政策短期主要影响了购房者的心理
2、第2 套房信贷政策短期有一定的影响，长期看实质影响有限.
3、08 年“从紧”的货币政策并未“很紧”
（1）人民币新增贷款总体与07 年相当.11
（2）继续加息对房地产的影响可能有限. 12
4、房地产上市公司再融资有望“开闸”.. 13
三、有利于行业基本面的一些因素依然在持续... 14
1、行业总体依然处于供不应求状态.. 14
2、中国居民对房地产的购买力水平不断提高.. 14
3、流动性依然比较充足. 15
（1）2008 年新增外汇储备将至少保持在2007 年的水平. 15
（2）08 年M2 继续保持较高增速. 16
四、行业有望在1 季度末回暖. 17
1、传统销售旺季的到来. 17
2、“两会”后房地产调控政策或将有所放松 17
3、房地产上市公司再融资或将“开闸”.. 17

D. 房地产对股市有什么影响

房地产是国家经济的支柱，房地产破灭，股市绝对崩盘，想想美国金融危机就知道。

E. 投资房地产上市公司股票应该考虑哪些主要因素

房地产上市公司股票建议：看好三类地产公司的表现：一是具有良好销售数据的全国及地方龙头地产公司；二是商业类地产公司；三是具有明显估值优势的二三线地产公司。
全国龙头方面：万科、保利地产、金地集团、招商地产。
地方龙头方面：首开股份、滨江集团。
商业地产方面：金融街、浦东金桥
目前投资地产股主要需面临的风险是两种：需求萎缩高于预期，出现大幅度房价调整；另外也可能房价继续上涨，将继续面临新的调控政策。一点拙见，仅供参考。

F. 房地产市场与股票市场有什么关系

中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系，因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业，每当中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场，反之亦然。目前中国股市沉寂了多年，而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点，政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡，否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。不过作为一个以资源换发展的农业国家，在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下，必然选择持续大规模的城市化道路不断激化内部市场需求，以拉动经济增长。所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一，只是经常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。

G. 请教房地产和股票的关系

一般来说，房地产的高速发展都伴随着经济的快速前进，房地产业涉及到建材，钢铁等等其他诸多行业，基本上关系到了国民经济发展的其他各个命脉。也就是说地产的发展肯定会刺激相关领域的发展。国民经济是股市的基础，只要国民经济稳定健康的发展，股票的趋势必然是向上的。因此可以简单的推断，只要房地产行业趋势向好，股市向好的概率也是比较大的。

相反，如果房地产行业恶化，那么就会直接影响到国民经济的主要支柱性行业，比如建材和钢铁等等，也可以说房地产在一定程度上影响着国家的经济，而国家的经济好或坏，也会直接反应在股票市场上。