三道红线对房地产股票的影响

㈠ 影响房地产股票价格的因素

举一个例子说吧以下是招商证券08.01.25号出的行业策略报告(房地产)
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行业研究策略报告
勿需过分悲观，静待投资时机到来
贾祖国
2008年1月24日 ——房地产行业2008年度策略报告
周期性消费品 房地产 推荐（维持）
07 年8 月份以来出台的一系列严厉的房地产调控政策产生了一定的效果。但我们
认为不用对房地产行业过分悲观。对这些调控政策勿需反应过度。同时，有利于
行业基本面的一些因素依然在持续。我们预计房地产行业有望在1 季度末回暖。
􀂉 严厉的调控政策产生了一定的效果：2007 年政府继续出台一系列针对和房地
产市场有关的调控政策，尤其是8 月份后出台的4 个方面新的调控政策较为
严厉。这些政策主要包括：加快公共住房建设、对于第二套住房的信贷管理、
货币政策由“稳健”转为“从紧”以及房地产上市公司再融资的暂停。这些
调控政策产生了一定的效果。主要城市房地产的量价总体出现了一定的下降；
􀂉 对调控政策勿需反应过度：这些调控政策的实施，从长期看无疑有利于中国
房地产市场的健康发展。但从短期看，这些政策对房地产市场的实质影响并
不是很大：加快公共住房目前基本还停留在指导意见的层面，商品住宅的刚
性需求至少在4.56 亿平米左右， 08 年新增贷款将与07 年持平、长期贷款利
率上升的幅度应该会很小；
􀂉 有利于行业基本面的一些因素依然在持续：行业总体依然处于供不应求状态；
中国居民对房地产的购买力水平不断提高；流动性依然比较充足：预计08 年
外贸顺差保持在07 年3.37 万亿人民币的水平，M2 的年新增额大约为6.66 万
亿人民币；
􀂉 房地产行业有望在1 季度末回暖：1 季度末传统销售旺季到来、“两会”后房
地产调控政策或将趋于宽松、“两会”后房地产上市公司再融资有可能“开
闸”；
􀂉 我们维持行业“推荐”的投资评级：重点公司的估值已经具备了较强的吸引
力，08 年PE 总体在20 倍左右或更低，股价/RNAV 已经1-1.2 倍左右或更低。
我们给予招商地产、保利地产、华发股份、香江控股和珠江实业等公司强烈
推荐A 的投资评级。
重点公司主要财务指标
股价06EPS 07EPS 08EPS 07PE 08PE 评级
招商地产 53.80 0.92 1.34 2.50 40.1 21.5 强烈推荐-A
保利地产 63.17 1.20 0.96 2.58 65.8 24.5 强烈推荐-A
华发股份 52.00 0.55 1.22 2.20 42.6 23.6 强烈推荐-A
香江控股 19.54 0.17 0.23 3.07 85.0 6.4 强烈推荐-A
珠江实业 14.09 0.11 0.11 1.39 128.1 10.1 强烈推荐-A
中航地产 23.08 0.50 0.67 0.88 34.4 26.2 强烈推荐-A
万科A 25.33 0.49 0.75 1.45 33.8 17.5 推荐-A
金地集团 39.48 0.67 0.95 1.80 41.6 21.9 推荐-A
资料来源：招商证券
正文目录
一、严厉的调控政策产生了一定的效果
1、07 年主要调控政策回顾.
（1）加快公共住房建设..
（2）对于第二套住房的信贷管理
（3）货币政策由“稳健”转为“从紧”
（4）房地产上市公司再融资暂停
2、调控政策产生了一定的效果..
二、对调控政策勿需反应过度
1、公共住房政策短期主要影响了购房者的心理
2、第2 套房信贷政策短期有一定的影响，长期看实质影响有限.
3、08 年“从紧”的货币政策并未“很紧”
（1）人民币新增贷款总体与07 年相当.11
（2）继续加息对房地产的影响可能有限. 12
4、房地产上市公司再融资有望“开闸”.. 13
三、有利于行业基本面的一些因素依然在持续... 14
1、行业总体依然处于供不应求状态.. 14
2、中国居民对房地产的购买力水平不断提高.. 14
3、流动性依然比较充足. 15
（1）2008 年新增外汇储备将至少保持在2007 年的水平. 15
（2）08 年M2 继续保持较高增速. 16
四、行业有望在1 季度末回暖. 17
1、传统销售旺季的到来. 17
2、“两会”后房地产调控政策或将有所放松 17
3、房地产上市公司再融资或将“开闸”.. 17

㈡ 房产限购对房产股票的影响是什么样的

1、楼市的成交量大幅度下降这是必然的了。那大规模的炒房资金不可能安心的去买理财产品，必然会想办法寻找出去处？大家自然想到了会来股市，但是股市和房市还是有明显的区别，买房赚钱是深入人心了，并不需要任何研究直接买就好了，股市需要技术和研究，去年的亏损还心有余悸，不可能房市那边限购，立马就全部跑来买股票，会有一个缓慢、逐步入市的过程，短期只有小部分先知先觉的大资金进来股市，散户是没有耐心去等待，需要买入就赚，所以只有等股市趋势走好了，炒房的资金才能大规模的入市。但是必然会大规模减少股市的资金再进入房市。
2、限购政策对房地产股票影响，成交量大幅度下降对房地产市场肯定是利空，但到了资本市场并不是利空就一定会下跌，利好就会上涨这样简单直接的影响，房地产行业这两年销售额是大幅度增长，但是确认业绩有一个滞后性，所以未来一二年房地产公司的业绩是有保障的。房地产股票除了万科其它股票并没有因为房价大涨股价出现大涨，保利地产15年以来最低价也就8块钱，现在9.6元，几乎是没涨。所以房地产股票如果出现了一个深跌应该是一个买入的机会，可以搏一把短线。但是如果房地产股票没有下跌，从价值上来说我并不认为房地产股票可以买入。
3、虽然在限购的同时，并没有说要限制土地供应，像南京还出台了加大土地供应，如果供应量不变，那建房的材料就不会少，对经济就不会有影响，但是需求方在减少，供应还在增大，必然的结果就是跌，所以我是不会相信地方政府看到房价大幅下还会大幅度增加供应。这一二年经济的企稳全靠房地产，现在房地产再次下滑，国家必然要找到新的增长点来保证经济的L型，从目前出台的政策看，加大PPP是最有可能替代房地产经济的。

㈢ 假如把房地产资金赶到股市，会产生怎样的影响

假如房地产资金真赶到股市去，很自然就是利空房地产利好股市，将会产生以下不同重要影响:

（1）房价肯定会大幅降价

房价也是靠资金来维持或者推高的，一旦资金撤离楼市，房价是有价无市，无人买房开放商资金面临回笼问题，只能被迫降价出售回笼资金，直接蔓延到全国楼市持续降价；对于楼市抽资金就如股市抽资金一样，股市发生系统性风险！

（7）房地产股票走跌

房价大幅降价，开发商就直接面临亏损，也就是地产相关上市公司业绩直接出现亏损，从而影响二级市场投资者对地产股的排斥，直接抛出地产股买其他，直接让地产股缺乏资金支撑走出下跌行情，享受不到牛市带来的喜悦

（8）水泥，钢铁，建材等相关股票出现滞涨

水泥、钢铁、建材等相关上市公司直接性收房地产降价的影响，促使相关行业的上市公司订单减少，影响上市公司业绩，从而直接影响股票的表现！

当房地产资金抽离进入股市后，相关行业都会产生不同程度的影响，会造福一批股市投资者，也会使地产大鳄资产缩水，炒房客负债累累！

㈣ 中国地产100强三道红线情况是什么

所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策，将于2021年1月1日起全行业推行。“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

(4)三道红线对房地产股票的影响扩展阅读：

“绿、黄档”安全区房企增多剔预资产负债率仍为“老大难”

2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”，其中包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。

据中国网地产统计，目前12家试点房企中，除保利发展、阳光城、绿地未发布年报外，其余9家均发布年报及公布“三道红线”数据。其中，中海、华润、华侨城3家为均未踩线的绿档房企，万科、融创、碧桂园、新城、中梁5家房企踩中一条安全线至黄档房企。

依据“三道红线”规定，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

据中国网地产统计的73家房企“三道红线”指标中，绿档房企达33家，占比45.21%，黄档房企32家，占比43.84%，橙档房企5家，占比6.85%，红档房企3家，占比4.11%。

㈤ “三道红线”压力下 稳居“绿档”房企迎来冲刺窗口期

自去年8月，“三道红线”监管新规公布以来，一直是行业热议的话题。“2021年1月1日开始执行，力争3年内全行业达标”的计划，让房企在2020年的年报业绩分析中，大都将笔墨着眼于降负债、调结构、增加现金流。

据中国房地产业协会、某房地产研究院发布的相关报告显示，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，同比下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，同比下降11.62个百分点，相比2019年有大幅改善。

当多数房企都忙于脱“红”之时，部分稳居“绿档”的企业，则迎来了属于他们的冲刺窗口期。

“三道红线”效果显现 房企整体负债好转

2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”，其中包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。

依据“三道红线”规定，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”监管新规的出台，对房企财务指标提出更为具体的要求，明确限制房企债务规模的无序增长。“控负债、降杠杆”成为众多房企聚焦的热点和发展的方向。

时隔半年有余，随着房企年报的集中发布，“三道红线”的效力开始显现。

截至2020年末，除了龙湖集团、合生创展、华润置地、中海地产、世茂股份、大悦城地产、SOHO中国、信达地产、华侨城A等仍保持“零踩线”以外，迪马股份、越秀地产、金辉集团、远洋集团、中国金茂、五矿地产、建发国际等房企通过“促回款、降负债”等措施的实施，也实现“降档”，跻身“绿档”房企行列。

据贝壳研究院发布统计表明：截至3月31日，超62家房企发布年报，其中近五成房企“三道红线”实现降档，3家房企保持红档，12家房企保持绿档。被统计的房企中，未出现“升档”企业。

综上，贝壳研究院认为，“三道红线”融资新规效果逐渐显现，房企“降负”成为行业整体趋势，且成果显著。同时，房企包括融资、取地、分拆上市等重要经营环节，都将与企业踩线情况密切关联，预期房企整体负债情况将进一步好转。

管理红利时代 良好财务结构构筑更广发展空间

回溯2020年发展，在多家2019年被划为红档的房企忙于降负债、调结构之时，龙湖集团、招商蛇口、中海地产等始终保持在“绿档”的房企显得更为从容。

以龙湖集团为例：根据龙湖集团发布的年报显示，截至2020年末净负债率较上期进一步下降至46.5%，达到近5年来最低水平；现金短债比达到4.24倍，剔除预收款后，资产负债率为67%，依然稳居“三道红线”绿档。

截至2020年末，龙湖集团综合借贷总额为1673.7亿元，平均借贷成本降至4.39%，平均贷款年限增至6.59年，境外美元票据、国内公司债券的长年期、低票息屡屡刷新业内记录。截至2020年末，龙湖集团现金及银行存款合计778.3亿元，同比增长28%。

扎实稳健的财务盘面，给龙湖的发展留下了足够的运营和拓展空间，且让其在销售、土地拓展、多元化开拓等方面均取得不错进展。

2020年龙湖实现全口径销售合约销售金额2706.1亿元，销售面积1616万平方米，分别同比增长11.6%和13.5%，目标完成率104%。截至报告期末，新增土储建筑面积2567万平方米，其中权益面积1847万平方米，权益占比72%左右。其中一二线城市获取的土地总建面达到88%。

在商业运营方面，尽管受到疫情黑天鹅影响，2020年龙湖全年仍然守时、保质地新开10座商场，商场销售额增长14%至305亿元，商业租金增长23%至58.2亿元。同时，在租赁住房、智慧服务等也取得新进展。

龙湖集团战略执行层面展现的韧性，亦是其他“绿档”头部企业的一个缩影。在行业整体忙于调整债务结构之时，这些企业在已率先调整好状态迎接行业新的挑战。

例如，中海地产便在不久前的业绩上表示，“未来5年，销售规模肯定会按年两位数增长；商业的收入、物业出租的租金，也应该会按照比较好的两位数增长。”而华润置地亦有着相类似的目标，预计“十四五”末期将在2020年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。

过往的积累，让绿档头部房企们在充满不确定的大背景下，看到更多确定性。与此同时，面对不断变化的市场环境，他们也在巩固更多锚定未来的能力。

如龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓所言，多年来，龙湖集团一直在强化能力杠杆、降低财务杠杆。“未来房地产的发展是很难再依靠高的财务杠杆去做，更多要靠未来的能力杠杆去做。”

围绕“空间即服务”战略，龙湖集团的宽业务围栏能力正在不断强化。今年年初，龙湖集团正式推出全新生活服务品牌“塘鹅”，将房屋租售、房屋装修增设为集团新的主航道业务，围绕居住需求的衍生，激发新的增长动能。

有业内人士表示，“三条红线”“两集中”等政策相继出台，标志着房地产行业正式进入管理时代，这是唯有能力者居之的行业新阶段，而达标、稳健的财务数据则是这个时代的入场券。

在这个土地红利、金融红利相继褪去的新时代里，“绿档”房企们的冲刺窗口期或已经来临。

㈥ “三道红线”利剑高悬 房企资金链迎大考

数据显示，历年1月均为房企债券融资高峰期，今年也不例外，但总体发债规模低于市场预期。贝壳研究院数据显示，2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元，同比下降5.3%。专家表示，“三道红线”威力开始显现，房地产债券今年到期规模增多，对资金链带来考验。
发力美元债市场
贝壳研究院数据显示，1月房地产企业发行的债券中，境外债券占54%。贝壳研究院称，2021年房企融资新规与银行房地产贷款集中度管理制度均处于实施前过渡期。监管更趋严格，房企对金融环境预期偏紧。境内融资承压，房企开年继续发力美元债市场。
1月房地产企业境内发债平均票面利率为4.75%，环比下降0.28个百分点;境外发债平均票面利率为7.11%，较上月下降0.68个百分点。
分析人士称，2020年末发布的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度将加剧房企金融集中度，预计2021年房企融资能力和融资成本将加速分化。
“2021年房企面临大规模的债券到期，借新还旧压力较大，故年初不少房企抓住融资成本较低的窗口期加紧发债。”中国指数研究院企业事业部研究副总监刘水说。
境内融资方面，刘水认为，2021年房地产融资仍然处于收紧状态，在“三道红线”试点范围可能扩大的背景下，房企境内债券融资规模将呈现小幅增长，融资成本将大致保持稳定。
境外融资方面，目前房企海外发债只能用来借新还旧，预计2021年该政策仍将延续，因此全年海外债券发行规模将受限于到期规模。受疫情影响，欧美等国家继续实施宽松货币政策，海外流动性较为充裕，2021年房企境外融资成本有望进一步降低。
监管部门此前明确的房企融资“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率上限为70%、净负债与股本之比上限为100%、现金与短期债务比上限为1。
偿债压力上升
贝壳研究院数据显示，2021年1月境内外房地产企业债券到期规模约1447亿元，较上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企偿债规模将继续增加，全年偿债压力上升。
中指院数据显示，今年上半年房企到期债务规模将创出近年来新高，而全年到期规模将同比增加16.94%至8888.83亿元。由于借新偿旧仍为债务偿还的主要方式，因此房企纷纷加快债券融资步伐以应对偿债高峰的到来。
中信证券分析师认为，目前已有9家境内发债房企发生债券实质违约，虽然大型房企违约案例不多，但重大负面信用事件正频繁发生。
“未来房地产金融政策将维持偏紧态势，同时‘三道红线’有可能扩围，房企应重视现金流管理，积极调整杠杆水平，拓展多元化融资渠道，提升自身抗风险能力。”刘水建议。

㈦ 银监会严禁理财资金违规进入楼市对房地产股票是利好还是利空

硬要说的话，是利空，理财资金多多少少是会进入房地产和股市的，不过其实这个规定对股市的影响不大对房地产有一点点冲击，也无大碍，因为理财资金本身就是追求安全性，这些有风险的市场会投但是不会占很高比重，不过这样反过来说是保障了理财资金的安全，总的来说对以上两个市场有影响但影响不大。