美国房地产投资股票价格

① 美国房产投资还有收益吗

据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，相比于去年同期1026亿美元增长了49%。中国人赴美置业的总金额高达317亿美元，比去年增加18.6%。

失业率达九年来新低4.3%，就业市场回暖等利好，加之美元近来贬值，不少投资人认为趁汇率低点买入美国资产是很好的时机。

作为最吸引海外投资者的地产市场，美国楼市会持续向好吗？哪些地方最值得投资？

1美国房地产市场目前概况

（1）市场持续复苏，房价继续上涨

按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

下图是Zillow今年第三季度对100多位经济学家和地产专家做的调查，对2017-2021年的美国房价做预测。

其中红虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨6.7%；绿虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨28.8%；两者之间的黑虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨18.4%。

美国三大新兴都市圈（来源：海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪？》）

达拉斯是德州最大城市，美国当之无愧的“新一线城市”，也是大城市中增长最快的一个，在20城房价指数中排名第3。另外，德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻，也被认为是最有潜力的城市之一。

总体来看，德州拥有全美国第二多的全球500强企业总部（54家），也是人口净流入最多的州，经济发展强劲。

位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特，被称为“美国东部硅谷”，城市群内有很多高科技产业兴起，同样也是未来发展比较看好的区域。

佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔，也被许多机构列为未来几年房地产投资的最佳城市，这与海外掘金（gold1849）在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈，未来的投资机会值得大家关注。

此外，科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼，在今年的房价涨幅榜排名第4，得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等，未来也是值得大家留意。

（2）美国房地产市场的地狱之城

在美国地产投资需要回避的城市方面，也选出了三个常被提到的城市，供大家自行判定：芝加哥、匹兹堡、底特律。

根据美国网站GOBankingRates.com的调查显示，芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%，人口增长率也下降了0.11%，因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中，芝加哥6月份的房价为20大城市中涨幅不大，仅3.2%，远低于全美平均的5.8%。

而匹兹堡、底特律两个城市，都与传统行业衰落，城市经历转型阵痛有关。其中，虽然底特律的租金回报率较高，但由于其房价没有很好的经济基本面支撑，依然属于冒险者的乐园。上述20城指数中，底特律房价虽然上涨7.6%，但也与其本身房价低有关。

若要投资这几个城市的地产，还需先行做好尽职调查。

数据来源：美国地产经纪人协会, 美国房屋建筑协会, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Corelogic, 美国抵押银行家协会、加州地产经纪人协会、佛州地产经纪人协会，Real Estate Economy Watch, Housing Wire, The Mortgage Reports, Realtors、 美国人口普查局、圣路易斯联储局、纽约主计处、MLS、Zillow、Douglas Elliman、Trulia、Investing。

4问答环节

（1）纽约和德州哪个更适合投资？

（2）美国投资房产哪个城市收益最高？

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在这个专栏里，你看到的不仅仅有答案，还有答案背后的分析逻辑和研究方法。

美国，加拿大，澳洲，新西兰，日本，英国、泰国，越南，印度。9个国家，11节音频，400多分钟，全球房产投资技巧及区域分析，其中更是有越南的证券市场概况分析，资深财经记者深入印度体验调研的干货分享。

哪个国家的租售比最高？哪个国家的升值空间最大？

哪个国家贷款利率最低？哪个国家买家税最吓人？

哪个国家法律制度最完善？哪个国家政治最不稳定？

如何解决这些问题，如何寻找这方面的信息？是踏上全球资产配置之旅的开始，也是非常关键的一步。

② 在美国，是投资房产好，还是投资股市好

美股创历史新高了。泡沫非常大。房地产，特别是哈佛，斯坦福等大学附近的学区房值得去投资。

③ 美国近20年股市与房地产哪个涨幅大

要看和哪个地方的房地产比了,但是总体的话,美国的房地产在上个世纪70年代到90年代已经涨过了,所以股市肯定比房地产涨幅大,但是在一些大城市,比如前十年的底特律,和现在的纽约等等。

④ 美股投资五年了，今天聊聊投资股票为什么选择美股

作为美股投资首先说买美股的好处：相对低的整体市盈率，相对低的风险，能买到一些非常优秀但是A股买不到的公司的股票，比如阿里巴巴，同时有机会能买到超低估的股票，比如去年4月前的AMD。。。

美股监管更严，金融犯罪的成本更高，所以市场会相对规范一些。
有好处自然也有坏处，相对低的整体市盈率导致整体波动逊于A股，美股投资来分析美股研究社讲到相比较于A股选择美股更让人放心一些；而且美股交易时间是在中国的晚上，操作不便，虽然有诸多下单类型帮助你追踪股市变化，但是毕竟用各种追踪单还是不如自己眼睛看的好。而且美股市场上，机构投资者多，专业投资者占比高，你在A股市场上能战胜大妈们，不代表你能战胜美股的专业级对手。

综上，我选择买美股，就买自己很了解的行业，相对了解的公司，并且长线投资。少做短线可以尽量避免与市场的专业机构正面交锋

假设一个中国投资者仅希望投资于自己所了解的中国企业，那么当他只在A股投资的时候会发现一个问题：互联网新经济的代表公司是基本缺位的。比如：网络（祝早日倒闭）、阿里、腾讯（谢天谢地，他在H股）、携程等等。这些公司都是中国投资者非常熟悉的，然而A股完全没有同等对应。因为天朝的IPO规则限制，拿了境外美元投资，搭了境外架构的公司很难在境内上市。而现在方兴未艾的互联网企业恰恰是早年境外美元基金集中投资的对象。当我看好这一类企业的时候，我可能只能出海投资。

把假设再放开一点，假如一个中国投资者希望投资于他自己熟悉的中国经济（而不仅仅是中国企业），那么他将更加依赖美股和港股市场。前面提过的互联网公司就不再赘述了。当我们想投资中国经济的时候，我们会发现A股缺了两端，一边是我们缺少的资源类公司，一边是外资渗透比例很高的下游行业。我们有河钢和宝武，可是除了一个规模很小的海矿之外，铁矿石股去哪里买？只能去美股买淡水河谷。当我们想买消费品的时候，你会发现除了家化之外，宝洁和联合利华都不在A股。如果要买个奢侈品行业的公司，A股索性绝迹了。作为世界上最大的奢侈品市场，相应的标的却都在海外。更不要说博彩股（当然，主要在H股）这一类受到国内法规限制却主要来自中国需求的奇葩了。

另外，美股还有很多中概股，也是比较容易了解到的。简而言之，无论一个投资者仅仅想投资自己熟悉的中国公司，还是希望投资于蓬勃向上的中国经济，A股市场都不可能完全满足他的需求。

⑤ 美股暴跌波及全球，对美国房产长期收益有直接影响么

可以看到，美国房地产的收益表现介于美股和美债之间，年化收益率约为9.1%，标准差为7.6%。同时，35年以来美国房地产指数的最大回撤仅为16.86%，而美股的最大回撤高达近40%。

可以说，美国的房产是稳健投资的绝佳选择。因此，投资了美国地产项目的投资人，对于这次的美股大调整完全不用慌。

⑥ 美国房产投资收益率上涨了吗

购买新房还是二手房？
在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。
如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不够完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。
当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。
房子是不是越老越不值钱？
答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。
一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子,几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。
这里要提一下，美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观；如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。
总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的；当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏,经济衰退，房子的价值也有可能下降。
买学校附近的房子（学区房）好不好？
是否购买美国学区房，这是要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。
如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。
选择城市屋还是独立屋？
城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。
如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。
如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋（作为投资的情况）。
该买在哪个城市？
首先确定自己的购房预算，能够拿多少钱来买房？综合预算和其他因素，就可以考虑选择哪个城市了。美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。
相对来说，中国人赴美买房，比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约、华盛顿周边和波士顿。业内人士表示，是美国新城镇的扩张远没有中国迅猛，像在国内购房一般买便宜的地段，等发展起来再升值，在美国是难以行通的，应该重点选择发展较好的成熟区域。
由于美国有世界上最好的教育，现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人，因此，与此相关的房产需求十分庞大，绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求，给即将赴美留学的孩子作打算。因此，有教育资源的城市、地段，就成为中国人在美国买房的最热门地区，如纽约、洛杉矶、旧金山、华盛顿周边、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的，投资和自住都有，还有的是以房养学，退休养老。
然后，结合自己的客观目的，选择房产：为分散资产风险？就不要考虑太多短期的收益；为投资？预期则不要太高，美国房地产要像国内过去10年那样大幅上涨的可能性不是很大，怀着暴涨的预期闯入市场估计会失望而返；为居住？则重点考虑生活的便利性、华人聚集区域；为移民？则考虑社区的完整配套、工作机会；为孩子上学？大多数中国人都会把这个因素列为首位，美国也有中国所谓的学区房概念，好的学区房一般都大幅贵过周围，房产税也高。但如果是主要为孩子未来的教育考虑，则应该尽量购买学区附近的房源。

⑦ 美国股市房产股市盈率多少

2013年很不错，平均7、8%

⑧ 美国房地产市场也出现过炒房现象吗

美国没有炒房的现象。

美国投资渠道多元化，多元化，理性投资更加时尚。在中国，不仅有单一的投资渠道，而且有狭窄的投资市场，投资者别无选择，只能投机房地产。当然，投机者还可以炒药，炒茶，炒蔬菜。简而言之，如果没有足够的投资，就必须有更多的投机活动。一旦一切都无法推测，它将变成一切。相反，美国的投资市场不仅庞大，而且运作成熟。它不仅拥有全球最大的现货市场（股票，债券和基金），而且拥有全球最大的衍生品市场（期货，期权和远期合约）。无论从投资渠道还是市场容量的角度来看，它都能满足世界各地投资者的各种投资和投机需求。

⑨ 美国的地产现在还值得投资吗

美国地产投资一向是国内投资人的热门选择，因为美国的房屋产权是永久的，租金和租售比较国内也比较高，只是因为流程太复杂，项目信息不完善和一些其他市场乱象导致很多国内投资人望而却步，现在有一家蜂巢众投BFunz平台就是专门帮国内投资人处理这些问题的。

⑩ 怎么投资美国房地产基金

美国房地产基金一般指美国房地产信托投资基金。
20世纪90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。

1 基金表现
投资在房地产信托投资基金有如买入公司股票，或其他种类基金一样，价格可升可跌，亦有[综合]指数反映整体表现，有如一些常见的金融及股票指数如s&p五百，罗素二千，纳斯特等。以近二十年的平均回报计，房地产信托投资基金[综合]指数显示约有百分之十一回报。但若表现，尤以短期不多于三年的，则有百分之十三余（二000年指数更升了百分之二十五）。

2 基金种类
主要有直接投资物业（equity），有些则投资房地产借贷（debt），有些两类都有，分别在结构，回报及风险等层面。至于哪种类有较好表现亦没有定案，长期（十至二十年）以直接投资物业的房地产信托基金为优胜，约百分之十二三的年回报，短期（尤以过去一年）则投资房地产借贷的房地产信托基金有较好业绩，差不多约百分之五十，这些回报包括资产升值及定期收入。

3 资产值
根据资料及统计，整体上市的房地产信托基金共拥有约三千四百亿美元资产，其中直接投资物业的房地产信托基金占九成，即三千亿元左右，剩下的大部分属于投资房地产借贷的房地产信托基金。此外，这三千四百亿美元资产包括一些现金，票据及非房地产收益等， 实占约二千五百亿美元。

4 购买方式
目前国内有很多国外地产交易平台，同时，还有相关股票可以购买。