power房地产投资信托股票趋势

『壹』 信托公司还有前景吗

一个行业都有其一个生命周期 现在信托应该进入鼎盛期了吧 慢慢要走下坡路了，现在不管什么行业都在改革，就看信托要怎么改革，创新了。

『贰』 中国房地产将来的发展趋势，兼谈与股市的关系

2018年房地产行业发展前景分析 机遇与挑战并存
调控“稳”字当先，预计限售、限价将常态化
目前各地楼市政策进入微调时期，目的为防止区域楼市出现“量”、“价”明显波动，预计限售、限价将成为各地调控的常态化举措，未来调控力度大幅上行的可能较小。
预计限售、限价将为常态化调控举措
限售政策能够精准打击投机炒房，既不伤及刚需又能抑制投机、平稳楼市，逐渐成为了各城市调控的首选和标配，2018年以来新出台调控的城市政策无一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市数量已近70个，限售年限在2-5年不等。此外，限价同样是各地调控不可或缺的方式之一，主要目的为通过行政干预防止一手房价格的大幅波动，多个城市一手房定价普遍低于周边二手房。考虑到目前楼市调控基调主要为稳定房地产市场，预计限售、限价将成为各地楼市调控的常态化举措。
三、四线销售增长动能趋弱，再融资压力对投资制约明显
商品房销售仍维持同比微增，三、四线城市表现虽优于一、二线，但销售增长动能略显不足。全国商品房销售增速呈现下降趋势，据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，截至2018年1-5月，全国商品房销售面积累计同比增长2.90%，其中4月商品房销售面积当月同比增速甚至为-4.09%，显示出全国商品房销售增长已有所乏力。分区域来看，大中城市市场有所回暖，30大中城市成交面积当月同比跌幅在2018年以来收窄，但全国商品房销售数据虽优于30大中城市表现却无明显上扬，显示出大中城市之外的三、四线销售增长动能有所减弱。
开发投资整体表现仍较好，但再融资压力对投资有较大制约
截至2018年5月底，房地产开发投资完成额累计同比增速达10.20%，较2017年底继续上升了3.20个百分点，投资数据仍表现抢眼，但实际从2018年3月以来，单月投资额同比增速则出现了持续走低，叠加社会融资规模数据2018年以来明显走弱，房地产开发到位资金来源累计同比增速承压，其中开发贷、按揭贷款累计同比已走入负值区间影响，房企投资增速存在下行压力。
预计行业销售稳中略降
目前核心一、二线城市限购、限贷、限售力度较强，同期部分城市首套房贷款折扣取消，利率甚至上升到基准利率的1.05-1.1倍不等，较大地削弱了贷款买房人群购买力，而三、四线城市尽管目前库存水平仍较低，但考虑到棚改及货币化安置力度边际将无明显增长，区域房价的上升也致使当地人群购买力下降影响，三、四线房地产销售的同比高增速难以维系，预计2018年全年商品房销售同比增速将收在约-2%。
开发投资增速趋弱
受全国商品房库存处于低位、行业集中度快速上升影响，房企补库存意愿十分强烈，但投资势必需要杠杆的扩张，在去杠杆政策背景下，房企再融资环境的大幅收紧对扩充资源的能力造成明显制约。我们依旧维持对房地产开发投资边际悲观的判断，预计2018年行业开发投资增速将小幅增长约3%左右。
大型房企深耕区域能力加强，销售集中度快速提升
在全行业销售、投资边际趋弱的背景下，大型房企的项目布局更为分散，抗击政策和市场变化的能力更强，行业销售集中度提升速度迅猛。截至2017年底，销售金额TOP10、TOP30的房企市场份额已分别达23.8%和38.1%，而在2018年1-5月TOP10、TOP30的市场占有率更进一步分别提升至31.5%和51.5%。此外，大型房企深耕城市能力加强，区域房企突围难度更大，除少数地方核心国企、个别实力较强的区域品牌房企外，区域房企已很难占据当地销售前列的位置，而反之如万科等龙头房企则位列多个城市的销售前5，预计随着龙头房企的市场布局进一步分散，各地销售前列的榜单中区域房企的身影将更为鲜见。
行业资源集聚效应明显，强化大型房企市占率提升趋势
2018年1-5月全国房地产企业拿地TOP10、TOP30权益拿地金额占300城土地出让金比例均达约24.05%和42.06%，该比例较2017年底略有下降但仍维持较高的水平。大型房企在获取资源优势十分突出，充足的土地储备进一步强化了其市占率持续提升的趋势。
各地调控进入微调阶段，限售、限价常态化稳定市场
目前各地调控政策进入微调阶段，主要针对投机炒房，核心目的求“稳”。2018年以来，出台调控政策的城市主要为前期无政策出台或政策力度不足、今年以来市场热度上升较快的城市，不同城市政策力度差异大。
行业融资难、融资贵现象日益突出，国有房企、龙头房企融资优势明显
房企融资方式主要包括银行开发贷、信托等非标融资、发行债券。从政策变化来看，银行开发贷、非标融资均面临不同程度的监管趋严影响，而债券发行虽然告别了2017年前三季度的“一刀切”情况，但主要发行主体仍以国企、上市品牌房企为主，募集资金用途多用于借新还旧，不能用于拿地和房地产项目建设(除住房租赁项目)。
从投资机构的风险偏好来看，投资机构更倾向于参考中房协或其他第三方机构出具的综合实力或销售排名，风险偏好由百强房企迅速收缩至前50甚至前30强，而房企信用债则受到行业下行、负面事件及监管趋严影响，市场风险偏好大幅降低，部分机构甚至对“民营房企”采取一刀切的态度。行业融资集中度上行明显，国有房企融资环境优于民营房企，而民营龙头融资环境又优于民营中小房企。

『叁』 未来信托受益权转让业务会成为主流趋势么

个人认为不会，信托收益权转让业务的产生本质是信托拆分，大量互联网金融平台在追捧。
信托原先批着刚性兑付的外衣，还是有一定的吸引力，而且收益相对来说也较高，10%/年左右。
刚性兑付的逐步打破使得信托产品逐步会成为高风险高收益的品种，个人认为大量平台就是利用信托产品发行方的背书来圈客户而已，他们找到其他更好的模式马上就会换资产的。

『肆』 房地产金融发展的趋势主要表现在哪些方面

信托：存量资产的不确定性造就并购机会

大业信托有限责任公司总经理王毅：

2015年，我们感觉到整个房地产的市场正在发生明显的变化。

主要表现在几个方面。第一，在总量上，房地产供应总量和需求的关系，已经发生了变化，而且在结构方面正在发生重大的变化。突出反映在一种去化的模式上，无论在区域还是在类型方面都发生了一些变化。

第二，整个房地产供应的资金链从2014年以来呈现越来越谨慎的状态。

第三，房地产业务的发展空间随着城市化的要求，随着经济发展的要求，随着整个居民生活要求的改变，也在有一些特定的需求来补充，包括老龄化的问题，健康的问题。但是这种结构化的问题，并没有发现主导性的、战略性的、实在的需求。

第四，由于缺乏现金流，房地产在估值上也在发生变化，这是我们金融机构最担心的问题。过去十年里，房地产在迅速发展的过程之中，房地产比价率的设定，以及资产的变现性都是非常好的。可是资产的价格和去化一旦达到一定的边界的时候，它的流动性、估值、现金流就非常引起重视。作为融资和投资这种机构重视了，很可能这种估值会引起金融风险的积聚。

我们金融机构是打规模战，不适合游击战。可是打规模战，就要有大规模行业的导入去衔接。接下来2015年在房地产的存量方面，可能是我们一个试探性，摸索性阶段，基于过十年发展经验的积累的可复制性进入。

存量关注两个方面，一个是存量的房子控制房源，看去化率，是不是可以带来现金流。当然这种存量的东西肯定是出现了某些不确定性，这种不确定性是我们进行并购、介入企业重组、债权资产重组的机会。第二，在存量已售资产方面判断它的收益性，能不能带来有稳定的现金流去支持产品的设计和发行。

银行：打造全产业链金融服务

中国民生银行地产金融事业部总裁叶天放：

现在从商业银行的收益来讲，简单的贷款产品一是增量有效，二是价格也上不去，能贷的企业价格也不是太高。房地产行业到现在，我们确实感觉到它的风险，其症结的根源是资产流动不起来。

因为对房地产市场风险把控，所以会有相对的分类。比如说服务客户不是要数量，而是针对客户服务的深度加强；原来只是资金的提供方，现在往产业链渗透，帮助企业更加健康。未来，民生银行会在某一个细分领域里与比较专业的，商业模式持续客户，做更加战略层面的合作。从贷款到它的战略层面，投资、并购、产业链、结构化、上市等等。

证券化也是民生银行考虑的一部分，我们把它放在资产管理方面在做。今年在给我们布置的资产证券化的步伐想象空间很大，把商业物业好的资产，通过资产管理的手段实现。

但是其中也有我们解决不了的几个问题，第一解决不了继续负债的问题，第二解决不了公募市场上的投资人的相对受益人要求低的问题。

基金：持续打造REITs等主题明确的产品

中信金石基金管理有限公司总经理周芊：

从2015年开始，房地产金融进入越来越产品化的时代。在房地产和金融结合的过程中，房地产占据的因素和重要性，进入一个越来越重要的时代。

通过近7年的摸索，中信金石目前整个房地产这个业务模块，分成了5个板块。

第一个板块是简单的私募融资，这有很多的方式，也有和金融机构合作的。第二块业务是私募基金，我们做了两只私募基金，一种是我们开发的，它的模式比较简单，卖完房子后分利润，我们目前的投资规模超过1300万元，是市场上最大的开发基金。另一种是持有型基金，现在已经开始运作了，可能会有更大的体量。

第三块业务是REITs，我们有两块业务，一个是交易所的REITs，一个是银行间的REITs。我们在2012年的时候推出了一只银行间的天津市的保障房REITs，它吸取了台湾地区的经验，做成了全业务性的REITs。这是REITs进场的第一步，以后可能还会有更多的公开的产品出来，也会有不同的交易结构。

第四块业务是业务的输出，目前主要还是跟一些大型的央企和金融机构合作，我们怎么样在各个环节做房地产的服务，也是考虑的因素。

第五块业务，进入下一个十年，鸡犬升天的日子没有了，产品就成为市场上立足的最主要的资本。而主题明确，产品有竞争力，适合市场的需求，是我们的主攻方向。

『伍』 房地产投资信托基金是什么一种模式

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。

自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。

据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。

比如：

1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。

这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。

此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。

房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

所以现在信托公司业务方向主要有几大块：

一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。

二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。

三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。

四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。

五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。

房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。

房地产信托运作的几大模式

1、房地产债权信托

房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：

四证：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证

三成：
自有资本金投资比例达到30%

二级：
具有房地产开发二级资质

房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）

房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。

2、房地产股权信托

房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

股权获得方式：
受让原有股东股份
增资
出资新设项目公司

与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。

房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等

3、房地产财产权信托

房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。

(一)房企作为委托人的财产权信托

以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。

(二)个人作为委托人的房地产财产权信托

个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。

房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。

房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。

房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。

我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。

4、房地产资产证券化信托

资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）

5、基金化房地产信托

基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。

信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。

下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？

判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；

2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；

3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；

4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。

『陆』 你认为我国沪深股市今年下半年房地产类股票走势如何并说明理�

招商地产中报净利润预增超过1倍，刺激房地产板块飘红，招商地产今日更是大涨了8.9%。地产指数涨幅近愈5%。
对于业绩大幅增长，招商地产表示主要是因为报告期内结算面积较上年同期大幅增加，使得营业毛利及净利润相应增长。公告显示，上半年招商地产实现签约销售面积136.05万平方米，同比增长16.34%；实现签约销售金额199.66亿元，同比增长23.77%。观察另外三大房企的销售简报，也表现不俗，其中万科在销售面积和销售额方面依然为四大房企之最，2013年上半年共实现销售面积716.4万平方米，销售金额836.7亿元。金地集团销售面积和销售金额同比增幅分别达到了32.25%和46.52%。另外，保利地产上半年销售面积同比增速也达到28.4%。
四大房企今年上半年销售保持较好势头无不与今年上半年房地产市场销售火爆有关，不过火爆背后是地产行业业绩分化日趋明显。已公布的28家上市房企中报预告显示，预增的仅11家，占比不足4成，续亏和首亏合计也达11家。其中预增上市房企中，最高增速为世荣兆业，其净利润增速预计超2000%。亏损房企中，中航地产预计亏损达1113%。业内分析认为，部分房企因结算时点(南国置业)或基数原因(滨江集团)业绩大幅增长。但也有部分企业因受前期调控影响或结算时点问题(金地集团)出现负增长。上半年主要房地产企业基本完成销售任务，而2012年下半年成交基数较上半年高出75%，加之今年下半年政府对预售证的管理将进一步扩大到二三线城市,另外叠加下半年资金面较上半年收紧的趋势，市场普遍预计下半年房地产市场销售较上半年会有所回落。平安证券预计下半年全国住宅销售面积同比将下降4.8%,全年增速为5.2%。申银万国报告称，目前市场销售状况较平淡，预计7-8月销售亦缺乏亮点，政策趋严概率不大。
对于地产股后市走势而言，申银万国认为，短期股价受再融资放开预期等事件催化将有所反弹，目前一、二线城市的房地产市场还是处于供不应求的局面，如果这个局面得不到缓解，业内认为房价上涨的可能性很大，最好的解决办法是加大供应量。目前房企融资渠道主要是依靠发行信托融资和境外融资，而近期信托融资在整顿也会导致房屋供应有进一步收紧的可能。不过，平安证券认为，从大逻辑上判断年内全面放开再融资的概率偏小。房企再融资市场更倾向于有条件地放开。建议配置流动性较好的龙头公司作为短期博弈筹码，如果再融资实现放开，推荐关注两类公司：一是大股东拥有大量资源等待注入的深振业A、深长城、招商地产、中航地产、中粮地产等；二是长期资金受困、手中具有较好项目资源的中天城投、鲁商置业。
值得注意的是日前被网友戏称为“空军一号”的独立经济学家谢国忠对楼市罕见唱多。谢国忠表示，在明年年初，地方政府的财政压力将影响到中央政府，中央政府将会释放相关的房地产市场的利好信号，因此带动房价回暖。去年12月底，谢国忠曾指出未来五年大城市的房价会跌50%。

『柒』 目前中国的房地产资产证券化正处于什么趋势

中国楼市存量时代正在来临，一种将房地产投资直接转变成有价证券形式的房地产资产证券化方兴未艾，中国房地产资产证券化正爆发式增长。
近两年占据中国房地产资产证券化市场半壁江山的戴德梁行最新发布“三季度上海楼市及中国房地产资产证券化数据报告”，揭示中国房地产资产证券化市场近年呈现出三方面特点：

因应存量时代轻资产化需要，中国房地产抵押债券(Asset-Backed Securities，简称ABS)产品发行规模涨幅迅猛。今年1月至9月，资产证券化产品共计发行18单，发行金额417亿元，相较去年同期增长约300%。这主要得益于超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿。商业地产抵押贷款(CMBS)和房地产信托投资基金(REITs)类产品为盘活存量商业地产起到了积极有效的作用。

『捌』 冲基金是什么房地产投资信托基金是什么

对冲基金的英文名称为Hedge Fund，意为“风险对冲过的基金”，起源于50年代初的美国。当时的操作宗旨在于利用期货、期权等金融衍生产品以及对相关联的不同股票进行实买空卖、风险对冲的操作技巧，在一定程度上可规避和化解投资风险。1949年世界上诞生了第一个有限合作制的琼斯对冲基金。虽然对冲基金在20世纪50年代已经出现，但是，它在接下来的三十年间并未引起人们的太多关注，直到上世纪80年代，随着金融自由化的发展，对冲基金才有了更广阔的投资机会，从此进入了快速发展的阶段。20世纪90年代，世界通货膨胀的威胁逐渐减少，同时金融工具日趋成熟和多样化，对冲基金进入了蓬勃发展的阶段。据英国《经济学人》的统计，从1990年到2000年，3000多个新的对冲基金在美国和英国出现。2002年后，对冲基金的收益率有所下降，但对冲基金的规模依然不小，据英国《金融时报》2005年10月22日报道，截至目前为止，全球对冲基金总资产额已经达到1.1万亿美元。
对冲基金的运作

最初的对冲操作中，基金管理者在购入一种股票后，同时购入这种股票的一定价位和时效的看跌期权(Put Option)。看跌期权的效用在于当股票价位跌破期权限定的价格时，卖方期权的持有者可将手中持有的股票以期权限定的价格卖出，从而使股票跌价的风险得到对冲。在另一类对冲操作中，基金管理人首先选定某类行情看涨的行业，买进该行业几只优质股，同时以一定比率卖出该行业中几只劣质股。如此组合的结果是，如该行业预期表现良好，优质股涨幅必超过其他同行业的股票，买入优质股的收益将大于卖空劣质股的损失；如果预期错误，此行业股票不涨反跌，那么较差公司的股票跌幅必大于优质股，则卖空盘口所获利润必高于买入优质股下跌造成的损失。正因为如此的操作手段，早期的对冲基金才被用于避险保值的保守投资策略的基金管理形式。可是，随着时间的推移，人们对金融衍生工具的作用的理解逐渐深入，近年来对冲基金倍受青睐是由于对冲基金有能力在熊市赚钱。从1999年到 2002年，普通公共基金平均每年损失11.7%，而对冲基金在同一期间每年赢利11.2%。对冲基金实现如此骄人的成绩是有原因的，而且它们所获得的收益并不像外界所理解的那么容易，几乎所有对冲基金的管理者都是出色的金融经纪。

被对冲基金所利用的金融衍生工具(以期权为例)有三大特点：第一，它可以以较少的资金撬动一笔较大的交易，人们把其称为对冲基金的放大作用，一般为20至100倍；当这笔交易足够大时，就可以影响价格(见图1)；第二，根据洛伦兹·格利茨的观点，由于期权合约的买者只有权利而没有义务，即在交割日时，如果该期权的执行价格(strike price)不利于期权持有者，该持有者可以不履行它。这种安排降低了期权购买者的风险，同时又诱使人们进行更为冒险的投资(即投机)；第三，根据约翰·赫尔的观点，期权的执行价格越是偏离期权的标的资产(特定标的物)的现货价格，其本身的价格越低，这给对冲基金后来的投机活动带来便利。

对冲基金管理者发现金融衍生工具的上述特点后，他们所掌握的对冲基金便开始改变了投资策略，他们把套期交易的投资策略变为通过大量交易操纵相关的几个金融市场，从它们的价格变动中获利。

现时，对冲基金常用的投资策略多达20多种，其手法可以分为以下五种：

* (一)长短仓，即同时买入及沽空股票，可以是净长仓或净短仓；

* (二)市场中性，即同时买入股价偏低及沽出股价偏高的股票；

* (三)可换股套戥，即买入价格偏低的可换股债券，同时沽空正股，反之亦然；

* (四)环球宏观，即由上至下分析各地经济金融体系，按政经事件及主要趋势买卖；

* (五)管理期货，即持有各种衍生工具长短仓。

对冲基金的最经典的两种投资策略是“短置”(shortselling)和“贷杠”(leverage)。

短置，即买进股票作为短期投资，就是把短期内购进的股票先抛售，然后在其股价下跌的时候再将其买回来赚取差价(arbitrage)。短置者几乎总是借别人的股票来短置(“长置”，long position，指的是自己买进股票作为长期投资)。在熊市中采取短置策略最为有效。假如股市不跌反升，短置者赌错了股市方向，则必须花大钱将升值的股票买回，吃进损失。短置此投资策略由于风险高企，一般的投资者都不采用。
“贷杠”(leverage)在金融界有多重含义，其英文单词的最基本意思是“杠杆作用”，通常情况下它指的是利用信贷手段使自己的资本基础扩大。信贷是金融的命脉和燃料，通过“贷杠”这种方式进入华尔街(融资市场)和对冲基金产生“共生”(symbiosis)的关系。在高赌注的金融活动中，“贷杠”成了华尔街给大玩家提供筹码的机会。对冲基金从大银行那里借来资本，华尔街则提供买卖债券和后勤办公室等服务。换言之，武装了银行贷款的对冲基金反过来把大量的金钱用佣金的形式扔回给华尔街。

著名的对冲基金

对冲基金中最著名的莫过于乔治·索罗斯的量子基金及朱里安·罗伯逊的老虎基金，它们都曾创造过高达40%至50%的复合年度收益率。采取高风险的投资，为对冲基金可能带来高收益的同时也为对冲基金带来不可预估的损失。最大规模的对冲基金都不可能在变幻莫测的金融市场中永远处于不败之地。

量子基金

乔治·索罗斯

1969年量子基金的前身双鹰基金由乔治·索罗斯创立，注册资本为400万美元。1973年该基金改名为索罗斯基金，资本额跃升到1200万美元。索罗斯基金旗下有五个风格各异的对冲基金，而量子基金是最大的一个，也是全球最大的规模对冲基金之一。1979年 索罗斯再次把旗下的公司改名，正式命名为量子公司。之所谓取量子这个词语是源于海森堡的量子力学测不准原理，此定律与索罗斯的金融市场观相吻合。测不准定律认为：在量子力学中，要准确描述原子粒子的运动是不可能的。而索罗斯认为：市场总是处在不确定和不停的波动状态，但通过明显的贴现，与不可预料因素下赌，赚钱是可能的。公司顺利的运转，得到超票面价格，是以股票的供给和要求为基础的。

量子基金的总部设立在纽约，但其出资人皆为非美国国籍的境外投资者，其目的是为了避开美国证券交易委员会的监管。量子基金投资于商品、外汇、股票和债券，并大量运用金融衍生产品和杠杆融资，从事全方位的国际性金融操作。凭借索罗斯出色的分析能力和胆识，量子基金在世界金融市场中逐渐成长壮大。由于索罗斯多次准确地预见到某个行业和公司的非同寻常的成长潜力，从而在这些股票的上升过程中获得超额收益。即使是在市场下滑的熊市中，索罗斯也以其精湛的卖空技巧而大赚其钱。至1997年末，量子基金已增值为资产总值近60亿美元。在1969年注入量子基金的1美元在1996年底已增值至3万美元，即增长了3万倍。

老虎基金

1980年著名经纪人朱利安·罗伯逊集资800万美元创立了自己的公司——老虎基金管理公司。1993年，老虎基金管理公司旗下的对冲基金——老虎基金攻击英镑、里拉成功，并在此次行动中获得巨大的收益，老虎基金从此名声鹤起，被众多投资者所追捧，老虎基金的资本此后迅速膨胀，最终成为美国最为显赫的对冲基金。

20世纪90年代中期后，老虎基金管理公司的业绩节节攀升，在股、汇市投资中同时取得不菲的业绩，公司的最高赢利(扣除管理费)达到32%，在1998年的夏天，其总资产达到230亿美元的高峰，一度成为美国最大的对冲基金。

1998年的下半年，老虎基金在一系列的投资中失误，从此走下坡路。1998年期间，俄罗斯金融危机后，日元对美元的汇价一度跌至147：1，出于预期该比价将跌至150日元以下，朱利安•罗伯逊命令旗下的老虎基金、美洲豹基金大量卖空日元，但日元却在日本经济没有任何好转的情况下，在两个月内急升到115日元，罗伯逊损失惨重。在有统计的单日(1998年10月7日)最大损失中，老虎基金便亏损了20亿美元，1998年的9月份及10月份，老虎基金在日元的投机上累计亏损近50亿美元。

1999年，罗伯逊重仓美国航空集团和废料管理公司的股票，可是两个商业巨头的股价却持续下跌，因此老虎基金再次被重创。
从1998年12月开始，近20亿美元的短期资金从美洲豹基金撤出，到1999年10月，总共有50亿美元的资金从老虎基金管理公司撤走，投资者的撤资使基金经理无法专注于长期投资，从而影响长期投资者的信心。因此，1999年10月6日，罗伯逊要求从2000年3月31日开始，旗下的"老虎"、"美洲狮"、"美洲豹"三只基金的赎回期改为半年一次，但到2000年3月31 日，罗伯逊在老虎基金从230亿美元的巅峰跌落到65亿美元的不得已的情况宣布将结束旗下六只对冲基金的全部业务。老虎基金倒闭后对65亿美元的资产进行清盘，其中80%归还投资者，朱利安•罗伯逊个人留下15亿美元继续投资。

对冲基金投资案例

已经被人们了解的众多对冲基金投资案例中，对冲基金对金融市场价格的扰动引起对实质经济和货币体系的破坏时，这些价格才会向对冲基金期望的方向持续地跌落。同时，被攻击的国家被破坏得越严重，对实施攻击的对冲基金越有利。其结果，是对冲基金与民族国家之间的一次财富再分配。从分配的公正性角度看，对冲基金的这种行为被认为接近于垄断，那么它所获得的收入则近乎垄断利润。经济学界所公认，市场作为一个配置资源的机制是有效的，但是，一旦有对冲基金操纵价格，不仅输赢的机会不均等，而且会导致对包括货币体系在内的市场本身的破坏，更谈不上提高市场的效率了。从经济学的价值观来看，既然没有效率，也就缺乏道德基础。因为这种行为导致的财富再分配，赢者的收入不仅以输者同等的损失，而且以输者更大的损失，以至其货币体系及经济机制的崩溃和失效为代价；从全球角度看，都是一种净的福利损失。

1992年狙击英镑

1979年始，还没有统一货币的欧洲经济共同体统一了各国的货币兑换率，组成欧洲货币汇率连保体系。该体系规定各国货币在不偏离欧共体“中央汇率”的25％范围内允许上下浮动，如果某一成员国货币汇率超出此范围，其他各国中央银行将采取行动出面干预。然而，欧共体成员国的经济发展不平衡，财政政策根本无法统一，各国货币受到本国利率和通货膨胀率的影响各不相同，因此某些时候，连保体系强迫各国中央银行做出违背他们意愿的行动，如在外汇交易强烈波动时，那些中央银行不得不买进疲软的货币，卖出坚挺的货币，以保持外汇市场稳定。

1989年，东西德统一后，德国经济强劲增长，德国马克坚挺，而1992年的英国处于经济不景气时期，英镑相对疲软。为了支持英镑，英国银行利率持续高企，但这样必然伤害了英国的利益，于是英国希望德国降低马克的利率以缓解英镑的压力，可是由于德国经济过热，德国希望以高利率政策来为经济降温。由于德国拒绝配合，英国在货币市场中持续下挫，尽管英、德两车联手抛售马克购进英镑，但仍无济于事。1992年9月，德国中央银行行长在《华尔街日报》上发表了一篇文章，文章中提到，欧洲货币体制的不稳定只有通过货币贬值才能解决。索罗斯预感到，德国人准备撤退了，马克不再支持英镑，于是他旗下的量子基金以5％的保证金方式大笔借贷英镑，购买马克。他的策略是：当英镑汇率未跌之前用英镑买马克，当英镑汇率暴跌后卖出一部分马克即可还掉当初借贷的英镑，剩下的就是净赚。在此次行动中，索罗斯的量子基金卖空了相当于70亿美元的英镑，买进了相当于60亿美元的马克，在一个多月时间内净赚 15亿美元，而欧洲各国中央银行共计损伤了60亿美元，事件以英镑在1个月内汇率下挫20％而告

『玖』 房地产业融资体系的现状与趋势

房地产业融资体系的现状与趋势
房地产业融资体系的现状与趋势

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我国房地产业投资自1998年以来，已连续5年保持年均近20%的增长。1999年以来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款余额的20%强。国内房地产开发的资金来源几乎60～80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占10～15%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。
央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：合作开发或项目公司被收购，企业上市，居民住房按揭贷款，商业抵押贷款，基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁等等。本文将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。
1. 合作开发或项目公司被收购
去年以来，已有多家国内企业与外资成功合作开发房地产项目。2003年7月，摩根士丹利先后与上海永业集团合资成立境外项目公司，投资9000千万美元，打造“锦麟天地雅苑”，与上海复地集团合作投资5000万美元，建造上海“复地雅园”；新加坡腾飞基金收购并开发上海腾飞大厦。国际投资机构是否参与国内企业投资合作主要取决于两个方面，一是项目的基本强弱因素，二是企业形象、专业性和市场化程度。对于国内企业来说，通过与强手合作，可寻找到高质资金的来源，达到投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。
2.房地产企业上市
据了解，在美国，资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%；在香港，也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。随着房地产开发的要求越来越高，在未来3年内，中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头身上。
中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。但是，发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求非常严格，而房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征，目前大多数房地产公司都无法达到此要求。随着二板市场的建立，或许能给开发商带来一点惊喜，但是，这个新投资市场出现，也可能使得部分资金撤出房地产投资市场，更加促进房地产行业优胜劣汰的步伐。
3.房地产投资基金
房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。
现在美国有300多只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的主要障碍。据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地产投资信托
房地产投资信托的程序分为如下几个步骤：设立房地产投资集合资金信托计划；信托公司发行信托，募集信托资金；信托公司向房地产公司投资，形成股权；项目方（或第三方）承诺股权回购；第三方为股权回购提供履约担保；项目方对项目进行开发、建设；项目方向信托公司分配投资收益、回购股权；以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独具优势，可以引入海外基金，可以充当国内的产业投资信托基金，以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司，在适当的时候将项目公司包装上市，完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。根据不完全统计，2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地产领域。一般的信托期在3年以内，预期收益率最高达8．4％，绝大部分都在4％以上，预期收益远远高于银行的协议贷款，因此对投资者有相当大的吸引力。
目前房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用，成本高于银行，风险也并不比银行低。信托产品及其宣传与营销策划还需要有完善的市场来支撑，使其流通更为便捷。信托在国内还不能与银行贷款相抗衡。因此，尽管信托有着很多优势，但由于信托产品有一定的先天局限性，又受到严格的政策限制，对于个人投资者来说门槛比较高，给融资造成困难。
5．房地产资产证券化（含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）
实施证券化必须建立起独立的评估体系、信用担保中间人体系，以及全国性的银行交易网络。我国目前还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系，住房公积金制度也仅限于部分城镇地区，在缺乏有影响力的独立资产评估公司和信用担保中间人的情况下，对房地产地价、地面建筑质地的评估，显然存在技术难度，增大了住房抵押贷款证券化的风险。房地产信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快。目前个人住房抵押贷款年均增长率达112.8%；个人贷款余额2003年底达到11780亿元，是1977年的60倍，占社会贷款余额16.98万亿的6.69%。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。资产证券化，不仅有利于房地产商，同样对银行有利，降低了银行单纯依赖贷款的风险性。
据悉，关于房屋抵押贷款证券化的方案酝酿了3年，已于2003年3月递交国务院。相信不久亦将出台。
6.地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）
目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿人民币。保险公司通过对项目进行专业评估，得到有关建筑各方面存在有意外情况发生的可能，并对这种可能采取有针对性的防范措施；另外，保险公司还会请专业人士对建筑工程的整个过程进行监理，将各种不安全的因素降到最低；对于购买投保了建筑保险项目的消费者，保险公司的介入等于为项目增加了一个监理机构，而对于由于意外造成的损失，保险公司将按照保险合同予以赔偿，这无疑降低了投资置业的风险。庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径，保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少，政策上也有一定的障碍，与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。
7.房地产融资租赁
房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。
在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。