公寓投资管理的股票市值
1. 数万亿规模公募REITs助燃长租公寓市场
虽然此前盛传将于4月出炉的首批公募REITs试点产品可能延期，但公募REITs真的要来了！
公募REITs事关长租公寓行业的金融退出机制，也是保障行业稳定健康发展的重要一环。在本月初发布全国首单省级人才租赁类REITs产品——海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划之时，深交所方面表示“将积极推进公募REITs进程”。
据北大光华学院统计，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元的庞大规模。《每日经济新闻》记者注意到，此前上交所也曾召集十多家基金公司开会，鼓励上报公募REITs方案，公募REITs产品可谓呼之欲出。
呼之欲出
“就像一栋楼的IPO。”对于公募REITs，戴德梁行高级董事胡峰通俗地解释为“将一栋物业权益分成不同的份额上市交易，像投资股票一样，每人都能持有一部分的份额，享受该部分的收益，这部分的份额流动性较好。”
事实上，我国已经有很多类REITs产品。
据相关研究机构数据，截至2018年12月31日，我国共发行类REITs产品46支，发行金额累计957.1亿元。
2018年，国内共发行类REITs产品15只，发行金额为277.58亿元，持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、物流仓储中心、书店和社区商业等。
2019年2月，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表署名课题文章中指出:“目前，中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来，国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业，已发行的境外REITs资产收益表现良好。”
《每日经济新闻》记者注意到，在2018年发行的类REITs产品中，超过50%的标的资产物业类型集中在租赁住房。
克而瑞研究中心报告指出，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年增长了168%。截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。
据了解，目前多家大型基金公司正在积极上报公募REITs方案，试点产品或在年内出炉。
资金激活
虽然行业的普遍共识是长租公寓充满前景，但是无法否认的是，长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，也令其陷入了尴尬的境地。
对于长租公寓等新业务，万科董事长郁亮曾表示：“如果说我们指望新业务要赚大钱，那是痴心妄想。”
龙湖CEO邵明晓也认为：“但现在还在投入期，这个板块刚刚开始。”
从国外公寓类REITs发行情况看，该行业的资金吸引能力也不甚乐观。据戴德梁行发布的《亚洲房地产投资信托基金研究报告》，截至2018年6月30日，亚洲市场上共有168只REITs，总市值达2348亿美元，而公寓类REITs只有8只，占比较小。
国内为打破长租公寓的资金掣肘，近一两年各种背景企业的REITs类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。
公寓类REITs增长速度是所有资本类型中最快的。据戴德梁行统计，截至2019年3月，国内已发行的租赁住房资产证券化产品在过去1年半的时间内已达14单，发行规模170亿元。最近的15单类REITs产品中，长租公寓项目占据了9席，是最近发行势头最猛烈的资产类型。
胡峰向《每日经济新闻》记者表示：“长租公寓是非常适合发行REITs的资产类别。一方面，长租公寓本身具有‘资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰’的特点，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。因此，租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择，预计未来将占据REITs市场重要地位。”
风险防范
然而每个硬币都有两个面，公募REITs的风险同样值得防范。
首先是物业质量问题。公募REITs关注的应该是较为优质的资产，可以持续带来收益，如果专业机构没有做好尽职调查，“使得收益较差资产通过过度包装进入公募REITs市场，则会令公募REITs成为一些企业资产退出通道的风险。”胡峰说。
其次是物业运营能力将受到更大考验。令存量资产持续增值，必然对物业的运营能力提出了更高要求。
胡峰表示：“如果不能在运营质量上提高，那么REITs的收益也很难得到提高，毕竟任何投资都有风险。”
据北大光华学院统计，从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元，这样一个庞大的市场，目前是呼之欲出的。
公募REITs再一次让长租公寓领域充满想象。
2. 蛋壳公寓持续大涨，盘中涨幅一度扩大至100%，为何会出现这种情况
自从2020年11月18日蛋壳公寓股价大幅度上涨到75%以后，2020年11月19日的凌晨，蛋壳公寓股价再一次大涨，当天蛋壳公寓的股票价格一3.45美元的价格一直高开，蛋壳公寓盘中涨幅一度扩大到了100％，截止到股市收盘为止，蛋壳公寓股价就已经大涨90.42%，每个股报价已经达到了4.57美元，它的总市值达到了8.36亿美元。除此之外，也就在这两天的时间内蛋壳公寓因股价异动登上微博热搜，同时，一则“我爱我家即将接盘蛋壳公寓”的行业消息也迅速扩散开来。但是，根据相关媒体的报道，针对于我爱我家即将接盘蛋壳公寓的传言，我爱我家官方公开表示“目前没有接到相关的通知”。
在这样的情形下为何，蛋壳公寓在近期股市会大盘上涨，期待后期的报道。
3. 万亿长租公寓市场 VC/PE如何投资布局
长租公寓市场的竞争还在延续。无论各大品牌对于规模的渴求有多么的强烈，资金问题还是要解决的。尽管当前龙湖冠寓的经营资金以集团投入为主，但从年初的30亿住房租赁专项债券开始，龙湖一直在尝试扩充融资渠道。
据了解，龙湖向来善于跟机构投资者打交道。
而这次，它找来了全球最富盛名、规模最大的主权财富基金之一，新加坡政府投资公司（GIC，新加坡主权基金）。
龙湖长租公寓投资平台
6月12日，龙湖集团宣布，将与新加坡政府投资公司，共同设立一个长租公寓投资平台。
平台专项投资公司位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元，约合人民币64亿元。
目前，龙湖在北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南以及宁波等17个城市，经营超过1.5万间公寓房间。
今年这个数字还要翻几倍，龙湖冠寓正计划将累计开业房间数量增至6.5万间的规模。大规模的扩张，无疑需要大量银码为其背书。
同样与市场上众多的长租公寓品牌一样，龙湖并不讳言盈利挑战。龙湖创新业务负责人韩石曾在接受包括观点地产新媒体在内的媒体采访时就表示，集团希望在三年内主要考虑的是品牌和规模，因而在这段时间内不考核长租公寓的利润情况。
细看龙湖2017年全年业绩，其投资性业务不含税租金收入为25.9亿元，其中商场业务占比高达97.7%，其他业务为0.8%，冠寓业务则占剩余的1.5%（租金收入约为3885万元）。
另外，观点地产新媒体也获悉冠寓未来会逐步走向轻重资产并举，最终使资产轻重比达到2:8。但在重资产模式运营下，长租公寓租金除了需要覆盖装修成本外，还需要覆盖收购成本。有分析指，不考虑任何租金上涨的情况下，回本时间需要大约18年。
而据韩石去年透露，在轻资产模式下，冠寓项目的毛利率是35%以上，但动态投资回收期还是要长达5到6年。
总的来说，长租公寓不仅投资回报周期长，而且前期投资非常大，且如何真正盈利还不明朗，企业获取资金支持受到限制。
在这种情况下，新加坡主权基金是一个“恰到好处”的合作伙伴。
作为一支主权基金，GIC被赋予的最关键任务是，要战胜通胀，而不是要一夜暴富。其最害怕的，不是回报不够好，而是发生一次性的大幅度投资损失（比如之前对大悦城的投资，曾一度缩水近50%）。
分析认为，正因为如此，在旁人看来盈利周期长、流通性较低的长租公寓投资，在GIC眼里颇具价值，因为这家基金的一般投资周期长达8-10年。
况且，在政策红利推动下，未来国内租赁市场的未来发展已不必再用冗长辞句描画。GIC产业投资（GIC Real Estate）首席投资官李国绅此前出席活动时曾表示，他看好中国快速增长的长租公寓市场的前景。
另一方面，龙湖集团方面也回复观点地产新媒体称，此次与GIC合作，系以股权投资的形式进行。
“未来，除龙湖自持的长租公寓外，我们其实也会投资其他长租公寓资产。同时除GIC外，目前集团也在跟其他投资者接洽，不排除会有更多合作。”
来自新加坡的资本捕手GIC
北纬1°18′，东经103°51′，狮城新加坡是全球最国际化的国家之一。一条细细长长的马六甲海峡促使其积累了大量财富。
上世纪七八十年代，由于经济增长强劲、高储备率和鼓励节俭的财政政策，新加坡外汇储备持续增加，数量很快超出正常需求。“我们有这幺多的可流动外汇储备，需要更有效率地管理。”在时任新加坡总理李光耀的提议下，新加坡政府投资公司于1981年成立。
公开资料显示，新加坡的外汇储备被分为两部分，一部分由新加坡金融管理局持有，用于调节外汇市场和作为货币督察局发行货币的保证。
另一部分资金则交由GIC管理，目标是保证获得持续的长远回报，以保障资产的实际价值。同时，GIC还能调动国家的财政储备。
截至2018年2月，GIC管理的基金规模已经超过3500亿美元，位列世界第八。次于挪威养老基金、中国投资有限责任公司、阿联酋阿布达比投资公司，以及科威特投资公司等。
在每年的年度报告中，GIC都在不断重申自己的使命：公司的投资策略是建立一个，包括各种丰富资产类别的投资组合，其保证能够长时间产生良好的实际回报，同时不会超出我们客户的风险承受能力。
因此，GIC的投资组合被分成两大类型。第一是参考组合，这个投资组合包括65%的全球股票，和35%的全球债券。是GIC做出其他投资决策的参考，其他投资的长期投资回报，至少要比参考组合这样的投资组合更好。
GIC的实际投资组合也分两种，一种叫主动组合，由一帮有胆识的基金经理操作，寻求通过承担超出平常的投资风险，来获得超额投资回报。
另一种叫政策组合（Policy Portfolio），其主要分为六大核心资产类别，房地产投资就包含其中。
通常，发达国家股票会占上述组合的20%-30%份额；发展中国家股票占15%-20%；一般政府债券和现金占25%-30%；防通胀债券占4%-6%，房地产投资占9%-13%；私募股权占11%-15%。
而根据该公司2016-17年度报告（截至2017年3月末），房地产这种偏风险资产只占了当年政策组合中的7%。但在他们看来，房地产的非流动特性也十分有利于对冲通货膨胀。
据了解，GIC现时的相关投资，包括传统的私人地产砖头资产、公共股权（如入股开发商）、房地产投资信托基金和房地产相关的债务。
而物业资产包括办公室、零售、住宅、工业和酒店业。当中，GIC团队在选择具体标的时，会基于以下几个方面进行分析，包括建筑位置、建筑质量、租户组合，租赁到期概况和收入流展望，这与其他同行并无差别。
受公司策略影响，GIC近年来非常热衷于投资公寓类产品，特别是学生公寓。有数据显示，GIC正成为全球学生宿舍最大的投资者之一。
最具代表性的是，2016年9月，GIC联合迪拜基金斥资4.3亿英镑买下了英国Three Sixty学生公寓资产包，包括7150个床位，是2016年学生公寓市场最大的一笔投资。
除此之外，GIC还收购了这些学生公寓的运营公司Student Housing Company，直接介入英国学生公寓的运营环节。
而在2017年，在新加坡向美国砸下95亿美元进行的地产投资中，GIC就占据了近四分之三。这家主权基金投资了包括位于德意志银行美国总部写字楼，以及一系列学生公寓。
包括2017年3月，GIC联合了加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）和某芝加哥地产公司，斥资16亿美元投资了一个美国的学生住宿物业项目。
最近，在2018年1月3日，GIC旗下一间合资公司则以11亿美元，收购一组24个美国学生宿舍，总计1万3666个床位。
对于如此大量的投资，李国绅就曾指出：“从总体投资组合角度来看，学生公寓对经济周期的依赖程度较低，波动性小，因此能提供有别于其他传统房地产行业的防御性和多元化收益。”
市值就是当前你买入的股票的价值，也是把浮动盈亏计算在内的价值，浮动盈亏是市值-你的投资。
5. 股票市值什么意思
股票总市值是指所有上市公司在股票市场上的价值总和，一家上市公司每股股票的价格乘以发行总股数即为这家公司的市值，整个股市上所有上市公司的市值总和，即为股票总市值。
(5)公寓投资管理的股票市值扩展阅读
股票市值亦称“股票市价”，股票在市场上的交易价格。股票市值是在股票市场上通过买卖双方的竞争买卖形成的，是买卖双方均认可的成交价格。决定和影响股票市值高低的因素较多，主要有股票面值、净值、真值和市场供求关系等。
一般讲，股票市值是以面值为参考起点，以股票净值和真值为依据，在市场供求关系的变动之中形成的。其中，股票值、真值与股票市值是同方向变化的，净值、真值上升的股票，其市值必然会提高。
6. 蛋壳股价一直下跌会怎么样
蛋壳股价一直下跌的话就会引起市场恐慌。
7. 股票市值的市值管理
市值管理是建立在价值管理基础上的，是价值管理的延伸。价值管理主要致力于价值创造，而市值管理不仅要致力于价值创造，还要进行价值实现。
价值管理是基于公司股东价值最大化的管理体制，是强调价值创造的管理体制。企业集中于股东价值创造可以有效地平衡不同利益相关者之间相互冲突的利益。也就是说股东回报是首要的，因为只有保证股东能得到足够的回报，公司才能受到资本市场的青睐，获得维持发展的资金。而其他利益相关者才能从公司的持续发展中受益。 市值管理是建立在价值管理基础上的，是价值管理的延伸。价值管理主要致力于价值创造，而市值管理不仅要致力于价值创造，还要进行价值实现。价值管理是基于公司股东价值最大化的管理体制，是强调价值创造的管理体制。企业集中于股东价值创造可以有效地平衡不同利益相关者之间相互冲突的利益。也就是说股东回报是首要的，因为只有保证股东能得到足够的回报，公司才能受到资本市场的青睐，获得维持发展的资金。而其他利益相关者才能从公司的持续发展中受益。
市值是上市公司股本乘以股价之积(市值=股本×股价)股价是个变量，瞬息万变，它直接传导市场的真实波动，在股本可比的情况下，市值因股价的涨跌而增减。因此，市值的变化要看市场的脸色。在估值能力强有效的成熟市场里，市值是上市公司投资价值的具体体现，等于上市公司全体股东的财富价值。但在中国这种弱有效市场中，股本×股价之积只是市值的外在表现，市值的内在本质在于它是公司综合素质或价值的集中体现。
证券投资学理论告诉人们，有两大因素影响股价：一是内因，即股票的内在价值；一是外因，即市场对股票内在价值的发现和认同。前者是本，因为价格是价值的体现。好的价值，理论上来说，就会有一个好的价格；反之，没有好的价值，就难有好的价格，即便出现了好价格，由于没有价值的支撑，也不可能持久。然而，后者也是影响股价的重要因素。由于市场这只无形之手，它有自己的估值标准、涨跌周期和行为偏好，加上信息不对称因素，所以同样价值的股票在市场上，可以有溢价和折价之分。
市值差别=股价差别(如股本不变)
市值的大小的确与股价涨跌密切相关；但真正决定市值的不是股价，而是股价背后、影响股价的深层价值因素(盈利能力、成长前景、行业地位、团队素质、治理结构、运营规范、战略思路、投资者关系)，人们不能仅仅将市值的大小由股价的高低来确定，还应该看看公司的深层因素。
市值管理=股价管理(甚至股价操纵)
市值管理的确需要关注股价，但关注决不等于直接管理甚至操纵。因为股价由市场形成，不能、不可、也不容许管理。从这个角度说，市值管理是价值管理，重心在决定价格基础的价值上。
市值管理=迎合市场(市场主力)
市值管理需要考虑市场因素(周期、规律、市场人气、投资偏好、估值标准等)，但考虑市场因素决不等于迎合市场。不迎合≠不理睬；你不理市值，市值不理你；市值管理是必修之课；市值管理要遵循市场规律，贵在因势利导。
市值管理=追求股价的最高化
股价上扬的确对提升市值有直接影响，但股价最高化决非市值管理追求的目的；公司和股东价值最大化也不等于股价最高化。价值管理发端于成熟资本市场企业价值最大化理论，人们可以把价值管理定义为“企业通过各种手段实现尽可能高于投资者投资成本之资本收益”。价值管理是通过科学专业的方法与工具提高股东收益―― 这一收益将主要反映在企业股票市值上。
公司价值之体现，涉及公司战略、公司理财、公司治理、投资者关系4个方面的内容。而这4方面，又可细化出若干涉及企业方方面面的管理课题。与单纯追求高股价相比，上市公司良好的价值管理更应该体现在能够得到资本市场广泛认同方面，机构投资者、中小投资者要认同公司的理念、内在价值，市场要认同公司能够保持业绩持续增长、维持估值目标。上市公司作为中国资本市场的基础性变革，股权分置改革的完成标志替全流通时代已经到来。在这个全新的制度环境中，所有上市公司都将面临一个问题：如何有效管理市值，如何有效激励管理层。
市值管理是公司经营哲学和经营理念的深刻转型，这个转型的核心内容是企业经营的目标从利润最大化向企业价值最大化过渡。在成熟市场经济和国际惯例里，企业价值最大化(即市值最大化)已经成为公司经营的最高目标和体现经营绩效的综合性指标。传统的“利润最大化”成为一个追求市值最大化的过渡性指标。这种经营目标的转型．将引发经营思维、经营内容、公司治理、业绩考核、管理层激励等方面的一系列变化。
在股权分置情况下，当非流通股价格无法以流通价衡量时。非流通股股东倾向于以净资产最大化而非市值最大化为目标。国有上市公司出于资产保值、增值的考虑，更是普遍选择了将净资产作为国有企业考核体系的核心因素。
股改完成后，国有股获得流通并体现出市场价格。股东价值取向逐渐趋于一致，企业价值的考核方式也在适时进行调整。现在将市值作为重要指标纳入考核，有利于引导上市公司管理层关心公司市值变化，致力于实现公司价值最大化。
继股权激励后，国贤委提出市值考核并不是偶然的，本质上是一个事物的两个方面：双轮驱动管理层努力实现公司价值最大化。 全流通使所有股票都获得了上市流通的权利，实现了“同股同价同权”，为上市公司市值反映公司内在价值搭建了一个良好的平台。投资者可以根据自己的预期对上市公司价值进行评估，得到一个其所偏好的市场价值，然后根据上市公司市值的表现来决定是买人还是卖出，股票市场价格发现功能开始恢复。
近几年来，中国股市中机构投资者的规模迅速增加．其在资本市场中的比重在2005年底已提高到25%，这改善了中国股市上的投资者构成，使整个证券交易市场上的投资者行为趋于理性，对上市公司的估值更接近于实际价值。
由于所有股票都能够在二级市场上流动，敌意收购的可能性将会增加。敌意收购指收购方在目标公司不情愿的情况下，通过大量购买目标公司股票取得控股权的收购行为。市值被低估的上市公司最容易成为敌意收购者的目标。有时收购者目的是通过敌意收购扩大自己业务范围，提高自身影响力。但更常见的是，在上市公司市值低估时低价购买公司，然后在市值恢复正常时卖出，从中赚取超额收益。这种做法会影响到上市公司正常经营活动，不利于上市公司长远发展。而且，敌意收购忽略了管理层的意见，对公司内部来说是不受欢迎的。因此．上市公司有动力进行市值管理．避免其市值被低估。宏观经济在股权分置条件下，因为股票价格不能准确反映上市公司的真实价值，股市作为宏观经济晴雨表的功能被扭曲。近年来．虽然中国GDP一直高速增长．股市表现却不尽如人意，出现与宏观经济走势相悖的怪现象。全流通后，伴随着股票市场价格发现功能的恢复，股票市场中的市值表现将真正成为公司、行业、乃至整个宏观经济发展状况的反映。
市值管理同时也会给宏观经济带来一定的影响。
首先，随着投资者对股市信心的恢复，会有一部分资金从银行流入股市．股票市场上的资本量增加．上市公司的融资渠道扩大，融资成本降低。
其次，股市资本配置功能逐渐完善，投资者根据自己的预期在不同行业间投资．这就能通过市场的力量完成资本配置。微观经济学原理表明，市场的配置是最有效率的。它能够确保资本在不同行业间合理分配以实现收益最大化，那些最有发展潜力的行业将能够吸引更多的资金。市值管理给资本市场带来的变化将促进公司间的发展和竞争，从而推动整个宏观经济健康发展。存在问题全流通是中国股市建立以来意义最为深远的一次变革。股市基本功能开始健全，投资者信心得以恢复。但由于中国股市发展还不够完善．市值管理还存在一些问题。其根本问题是，中国股市是一个弱有效市场．上市公司市值变化难以迅速准确地反映其内在价值的变化。一个完善的股票市场需要有雄厚资金参与，需要有大型上市公司作为标的，需要富有弹性的价格机制，需要有良好的信息传递机制以及大量理性投资者虽然股权分置改革以来，中国股市在这些方面有了很大提高，但与发达资本市场相比还存在着很大差距。
全流通带来的利好消息吸引了大量资金进入股市，扩充了市场容量，市场定价机制在逐渐恢复。同时，由于股市上机构投资者比例提高，市场上的投资者行为呈现出较强的理性色彩。全流通给市场带带了很大变化， 使市场逐渐走向成熟，股市基本功能开始恢复，但仅仅依靠市场的手段是难以解决所有问题的。国家有关部门要完善立法，规范投资者行为，建立透明的信息披露机制，为市值管理建立一个良好的法律监管环境。
8. 蛋壳公寓被纽交所除牌，市值蒸发多少
截至最后一个交易日（3月15日），蛋壳公寓股价停留在2.37美元/每股，公司总市值仅剩2.33亿美元，相比最高市值27亿美元而言，市值最高蒸发了超80%。
据了解，蛋壳公寓是一家长租公寓行业的创业公司，成立于2015年，于2020年1月17日登陆美国股市，成为国内长租公寓第二家赴美上市的品牌，更是2020年内第一家在纽交所上市的中概股，市值一度达到27亿美元。
到了2021年，蛋壳公寓现金流长期入不敷出，多地租客迎来维权潮，与此同时，创始人、CEO、CFO等高管也随即“跑路”或者被抓，让这家公司的市值于2020年10月下跌至3亿美元。
(8)公寓投资管理的股票市值扩展阅读：
蛋壳公寓终究还是没能躲过退市的命运
2021年4月6日晚间消息，纽约证券交易所宣布，其监管部门"纽交所监管局"（NYSE Regulation）工作人员已决定启动程序，将蛋壳公寓（NYSE:DNK）从纽约证券交易所摘牌，其美国存托股（ADS）也将立即被暂停交易。
对于上述决定，蛋壳公寓有权要求纽交所董事会委员会进行复审。纽约证券交易所将在完成所有适用程序，包括蛋壳公寓提出的任何上诉，向证券交易委员会（SEC）申请将蛋壳公寓的股票摘牌。
本次除牌原因，或与蛋壳公寓并未按照纽交所监管局要求提供信息有关。2021年2月和3月，纽交所监管局曾宣布，蛋壳公寓未能及时、充分和准确地向其股东和投资公众披露信息。此外，蛋壳公寓并未在指定期限内递交Form 6-K表格（提供半年度财务信息），也没有就此次申报拖欠情况进行必要的新闻稿披露。