如何评价棚改货币化

㈠ 郑州：大力推进货币化安置，确保三年内群众回迁安置全部完成

为进一步完善、优化大棚户区改造安置政策，满足群众多元化安置需求，3月8日，河南省郑州市人民政府办公厅发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》（简称《实施意见》）。
《实施意见》明确，通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用三年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。
据悉，该实施方案适用于大棚户区改造中安置用地为开工建设的项目。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次棚改的工作，基于货币化安置的方式，有消化存量房源、满足动迁群众多元安置需求，所以可以理解为是一种很有效的去库存政策。此外，此次政策明确了三年的工作时间，由此未来三年期间棚改货币化工作将成为郑州楼市发展的一个新动力。
对于安置资金，《实施方案》显示，由辖区政府与项目单位签订货币化补偿协议后，启动改造方案调整工作。改造方案调整完成一个月内，项目单位按照补偿协议约定，及时缴纳货币化补偿费用，辖区政府具体组织货币化补偿工作。补偿协议和改造方案确定后，应及时报市领导小组办公室备案。
此次《实施方案》也明确了四项支持政策，包括土地政策支持、城市基础设施配套费减免、公积金政策支持、建设政策支持等。
其中明确，货币化安置群众属于公积金缴存职工且符合提取和贷款条件的，允许先提取住房公积金用于支付预付购房款，再根据需要申请住房公积金贷款；提取本人住房公积金账户中存储余额不足的，可提取配偶、父母、子女的住房公积金账户中的存储余额。住房公积金管理机构要优先办理货币化安置群众的贷款手续，及时发放住房公积金贷款。
严跃进指出，鉴于2018年以来各地关于棚改货币化的声音逐渐减少，此次郑州政策可以认为具有积极的信号意义。一是棚改的新开工等本身属于房地产开发投资的重要组成部门，有助于拉动当地房地产开发投资规模。二是棚改货币化安置释放了更多的资金，有助于激活更多的购房和住房消费需求。另外需要注意，鉴于过往棚改货币化工作中存在一些炒房等现象，所以要求郑州也要注意稳定市场预期，促进棚改和房地产工作稳定推进。

㈡ 你是如何看待菏泽取消限售限价的

第一，是维稳的需要。山东省是全国棚改货币化安置的第一大省。大批量拆迁户在2016年和2017年上车。本身拆迁的顺利推进是因为房价有上涨预期，大批量的拆迁户才配合拆迁。现在菏泽楼市也和全国其他城市一样，房价产生了下跌预期，尤其是棚改货币化安置基本被叫停，后期不产生房价上涨预期，这些为数众多的拆迁户利益受预期落空，同时又限制取得房产证后几年后才能出售，更是让维稳工作难做。特别是前期山东平保乱事件，让整个山东都处在维稳的敏感期。

第二，土地财政枯竭，后续项目资金跟不上，工程有烂尾的风险。国内很多三四线城市，因为产业基础比较薄弱，一般性公共预售收入及其有限，负债率又高，所以过度依赖土地出让带来的收入。前两年土地大卖，不少城市上马了一些建设周期比较长的项目，第一年靠土地财政支撑了这些项目建设，但是周期长，后续土地又卖不掉，且财政收入有限，又控制地方负债，这些项目后续资金投入成大问题。当楼市下行周期来临，房企拿地本身就谨慎，如果有一个限售政策存在，销量肯定不好，导致不少房企干脆就不拿地了。现在拿掉这个限售政策，其实是想卖地。只有卖地，才能给地方上的这些建设周期比较长的项目，续命。

再说了，虽然取消限购，会导致5年后二手房供应量井喷，严重影响楼市发展和价格上行。但是，地方行政长官人期制，5年后，在不在这个岗位还成问题，关键是解决眼前问题。

第三，是权衡过利弊做出的决定。菏泽没有限购，也没有公开的限价，只有限购，以及全国统一的限贷。目前菏泽能做的也就是取消限售。这一决定的实际作用，其实远弱于信号意义。楼市是做预期的市场，当市场预期向上的时候，大家都会跟着抢房。当市场预期向下的时候，大家都会观望。这个时候菏泽所做的，是稳定预期，或者说，是给楼市下行周期中，植入积极信号因素，改善预期。不然，菏泽这样的三四线城市，楼市的结局真的会有些悲惨

我个人估计，菏泽的取消限售，大概率会成型。因为当地维稳压力很大。更何况，限售影响居民的财产权，当楼市大热的时候，没办法也得上。但是现在楼市行情变了，维持楼市稳定，依然是政策主轴逻辑，再说菏泽有社会唯稳的因素在里面。

以前，当下，以及将来，因城施策依然会是楼市调控逻辑的主轴。菏泽的这种做法，也属于正常操作范围。我预期，接下去在2019年，会有更多城市，通过各种公开的和非公开的方式，放开之前的一些楼市限制措施。

㈢ 郑州出台大棚户区改造放票安置办法，你最看好哪一项改革

郑州出台了多种大棚户区改造安置方法，我最看好的就是棚改货币化安置政策，这个实施意见是利好人民的，能够进一步完善安置政策，也能优化棚改政策，更能满足人民多元化要求。而且货币化安置也能够加快郑州地区棚户区改造的进程，是棚户区改造的助力。这次郑州棚户区改造是大面积的，也是多样的，也是创新的，值得推广。

第三，货币化安置没有开工的建设，在原则上安置房不能调整为商品房，也是为了让利百姓，我很看好。但如果有特殊情况的话，会按照相关政策进行调整。安置之后的土地，会享受多方面的政策。旨在提升居民的幸福感。而且对于居民的安置，会开辟绿色通道，也会尽快办理，让居民能够早点住上安置房，享受到拆迁待遇。棚户区改造也有很多保障措施，特殊情况也采用一事一议的办法。

㈣ 2019年多地下调棚改目标：货币化安置政策收紧

近日，多个省市相继进入地方两会时间，各地2019年棚户区改造计划也陆续亮相。过去一年，棚改货币化政策曾多次引发讨论，全年棚改任务完成量依旧超额完成。但随着货币化安置政策收紧，2019年多地也纷纷下调目标任务。在因地制宜和防控重大风险的大背景下，稳定将成为2019年棚改主基调。

势头放缓

1月27日，浙江、上海、贵州、陕西、重庆等省市地方人大会议开幕，多地政府工作报告在2019年保障民生计划中，均提到加强保障性住房的建设。而根据此前各地召开的住房工作会议，新的一年，地方仍将继续推进棚户区改造计划。

住建部1月22日公布的数据显示，2018年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成了去年度580万套的目标任务。在地方层面，以浙江为例，2018年，该省棚改计划完成开工29.2万套，实际开工40.6万套，完成率达139%。

不过，据21世纪经济研究院分析师的不完全统计，相较于2018年的“突飞猛进”， 2019年各地的棚改目标均有所下降，且下降幅度较大。其中，山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；北京也从2.36万套下调到1.15万套。

有媒体据此解读称2019年棚改目标或将大幅缩水，整体跌幅可能过半。对此，克而瑞地产研究团队发布的评论文章指出，从已经公布的19个省市2019年的棚改开工目标来看，总体较2018年计划开工量下调幅度约21%，这与全国棚改计划开工量下调幅度一致。

上述文章表示，各省市间有升有降，其中广西、辽宁、陕西、重庆等6个省市2019年计划开工量同比增长，历年开工量在20万套以上的江西、湖北、河北等3个棚改大省在2019年计划开工量同比持平或者微跌。“前期棚改开工量较大的省出现阶段性回调符合客观规律和市场预期，例如河南省，2018年棚改实际开工量就已达到2016年的1.8倍，2019年计划目标回落也在预期之中。”

根据国务院常务会议的安排，2018-2020年三年棚改攻坚计划定下了再改造各类棚户区1500万套的目标。而从分割的年度计划看，2018年为580万套，2019年、2020年均保持在460万套。

政策收紧

不论是目标减半还是下调21%，2019年棚改都将迎来政策性拐点，放缓已经成为大趋势。

去年6月围绕棚改货币化政策走向的话题却走到风口浪尖。虽然一个月后，住建部的声明指出，并未叫停棚改货币化政策，但相较于此前的大力倡导，政策风向悄然转变。住建部明确，要因地制宜地推进棚改货币化安置。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

从历年情况看，棚改货币化安置在地方楼市去库存过程中扮演着关键角色。然而，与2017年强调三四线城市和县城要继续做好去库存工作不同，2018年底召开的全国住房工作会议并未提及去库存相关内容。

同时，更为关键的是，据多家媒体报道，去年12月，在住建部下发的2019年棚改计划提出，政府购买棚改服务模式将被取消。

在各地实施棚改计划过程中，政府购买棚改模式是主要的融资方式，由政府选择具有实力的平台公司，与其签订购买服务协议，由平台公司负责具体实施，项目资金来源于国家开发银行、农业发展银行等政策性银行的棚改专项贷款。这意味着，政府需要对项目进行兜底，因而一定程度上将增加地方政府隐性债务风险。

而在防控重大风险的大背景下，各级都在严控债务问题。上述2019年棚改计划指出，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

在地方层面，相关政策已经初见端倪。江西省住建厅在2018年住房工作会议上提出，要有针对性地调整完善货币化安置政策，对商品库存不足、房价上涨压力大的市县，取消货币补偿奖励政策，加大安置住房建设力度。2016年和2017年，江西省该项表述分别为“力推棚改货币化安置和政府购买服务”、“加大棚户区改造力度，大力推进政府购买棚改服务”。

迎合市场所需

戴德梁行首席政策分析专家魏东向从市场角度进行观察称：“棚改货币化政策的确能够很大程度上改善民生，帮助棚户区居民提升生活质量。但是中国房地产市场自2015年以来呈现连续上扬的态势，在一二线城市纷纷限购的背景下，一些热钱在末班车心态的引领下也纷纷流入三四线城市，推高了当地房价，同时放大了有效需求，造成房价高于真实价值，所以棚改货币化的政策调整是适应了当下的市场现状。”

不过，基于2019年或取消政府购买棚改模式的考虑，天风证券固收团队测算，2019年棚改资金需求在1.3万亿元左右，落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿元。但在政府购买服务模式取消后，保守估计2019年棚改专项债有6000亿元的配额，因此还有接近6000亿元的资金缺口。

实际上，随着2019年地方新增债务限额将提前下达，全年地方专项债有望进一步扩容。作为专项债的主要品种之一，棚改的资金来源一定程度上能够得到保障。

去年10月召开的国常会也明确，各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前各地棚改目标的调整，体现了一城一策的导向。可以预计的是，很多2018年房价上涨过快的城市，尤其是东北、西北和西南等省会城市，棚改政策也会略有调整。当然目前新的情况在于，国家发改委对于轨道交通等建设的支持力度重新加大，实际上轨道交通沿线的棚改力度依然不会降低，这也是政策调整下新的市场机会。

㈤ 棚户区改造将增大货币化安置比例，会产生怎样的经济影响

随着近年来棚户区改造力度加大，尤其是经济形势的变化，居民的需求多种多样，有的要求“拿钱走人”，有的要实物房源；有的要原址重建，有的要异地安置；有的要商品房，有的要二手房。原棚户区改造安置方式已不能满足形势的变化，2015年起中央决定在棚户区改造方式中实行转型，大力推进棚改货币化安置政策，加大货币化安置力度成为各地转变安置模式的重点要求。推进棚改货币化安置不仅能使居民多元化的需求得到满足，而且打通了保障性住房和存量商品房的通道，消化了房地产市场库存，拉动内需，盘活了市场经济。然而随着货币化的大力推进，各地库存的大幅下降，房价已开始上涨过快，今年住建部已要求各地慎重考虑货币化安置方式，对库存小的区域，已不再要求进行货币化安置。

㈥ 棚改货币化政策暂缓对上海楼市影响如何

目前暂缓棚改货币化政策主要针对三四线城市，主要目的是抑制三四线城市上升过快的房价。上海市场受棚改政策影响较小，短期来看不会有太大波动。

㈦ 货币化安置是什么 棚改为什么要主推货币化安置

目前的房地产高库存和棚改安置办法是互相矛盾的。一方面，各地库存持续高企，另一方面棚改实物化安置的方式又必须大拆大建。

于是，在今年以来的楼市政策中，“货币化安置”被频繁提及。它通常是和棚改是绑定的。那么到底什么是“货币化安置”呢？政府为什么要采用这种安置办法呢？一直以来，政府征地拆迁采取的都是实物保障与货币补贴并行的方案，而棚改初期也沿用了这一方案。在房地产库存严重过剩的当下，这种方案的弊端越来越明显：

1、实物安置这种方案需要兴建大量的专用安置房。在商品房严重过剩的行情下，显得不合时宜；

2、实物安置需要待安置居民等待相当长的时间，这个周期通常是2-3年；

货币化安置

货币化安置有三种形式：

1、居民自行购买商品房；

2、政府购买商品房卖给安置居民；

3、直接给与货币补偿。

这三种形式各有特点。对于选择自行购买商品房的居民，政府将引导开发商将普通商品房转为安置房，棚改居民可自行购买；政府购买商品房卖给棚改户这种形式，通常价格不会高于所在城市均价；货币补偿则针对那些住房需求已经得到解决，且本人愿意接受货币补偿的居民。

货币化安置的优点

政府提出在2016年货币化安置的比例不能低于50%，并将货币化安置方式逐渐确定为主流安置方式。它的优点主要有两点：

1、过渡期短。被安置群体不用等待太久，货币化安置所需的房子直接来自于存量房市场。政府也能节省大量过渡安置费。

2、购买存量房，可选度更好，能满足不同人群的需求。

3、最重要的是，能够消化一部分库存。

为了鼓励货币化安置的推行，各地正在采取以下三类措施：

1、财政资金。财政资金安排专项拨款，并给与按期搬迁家庭一定额度的补助和奖励；

2、贷款融资。这主要是通过国家开发银行定向贷款。为了鼓励选择货币化安置，被安置群体购买商品房时还可享受贷款利率折扣等优惠措施。

3、税费支持。通过在交易环节减免契税、营业税等措施，鼓励人们选择货币化安置。

货币化安置确实是解决库存的有效措施，不过在货币化安置的过程中，如何让选择货币化安置的人群得到住房保证，需要政府在政策制定时考虑周全，比如儿女入学问题，是否能在原址划片学校上学等。

（以上回答发布于2016-03-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈧ 棚改政策新政

法律分析：棚改货币化安置方式包括直接货币补偿、政府组织棚改居民购买商品住房安置和政府购买商品住房安置。各地应分别按照统计口径核定棚改开工任务量。

法律依据：《住房城乡建设部、财政部关于明确棚改货币化安置统计口径及有关事项的通知》 一、明确棚改货币化安置方式和统计口径

棚改货币化安置方式包括直接货币补偿、政府组织棚改居民购买商品住房安置和政府购买商品住房安置。各地应分别按照以下统计口径核定棚改开工任务量：

（一）实行直接货币补偿的，以棚改项目为单位，按照货币补偿款核定开工套数。具体按以下公式核定：直接货币补偿开工套数＝项目货币补偿款／（当地上一年度新建商品住房均价×80平方米），计算结果取整不进位。实行实物安置与货币补偿相结合的，要分别核定开工套数，其中，货币补偿开工套数按照上述公式核定；实物安置住房开工套数按照《住房城乡建设部办公厅关于进一步明确城镇保障性安居工程开工统计口径有关事项的通知》（建办保函[2015]1153号）执行。

（二）实行政府组织棚改居民购买商品住房（含当地政策性住房等）安置的，按被征收人与房屋征收部门签订的合同（协议）明确的购买住房套数核定开工量。按上述规定无法统计的，可按照上款公式核算。

（三）实行政府购买商品住房（含当地政策性住房等）安置的，按政府部门或其委托的单位与商品住房所有者签订的购买协议（合同）载明的购买住房套数核定开工量。

原有统计口径与上述规定不一致的，统一按上述规定执行。