什么是棚改货币化的退场

① 老房子“停拆”了明年起老房子都按“这样”处理，两类人享福了

拆迁，伴随着城市化，成为这个时代“暴富”的代名词，门前一个大大的“拆”字，足以改变一个家庭的命运，一些人因此而实现人生的飞跃。

房地产快速发展的二十年，也是一个不断“拆旧建新”的发展史，从本质上讲，棚改是为改善居民的居住条件，但随着城市地价的不断攀升，房屋下面的地皮价值也越来越高，一般而言，在获得拆迁后，会根据拆迁前房子的面积、家庭人口等因素来分配新住房，棚改货币化政策时候后，还可以直接分得现金，条件好的地方分房与现金补偿同时进行。不过，随着城市化进入到下半程，以及楼市调控的需要，比如货币化安置政策陆续退出，拆迁致富的现象正在消失。

另一类人参与旧改的企业及其从业人员。根据相关数据统计，按照目前旧改体量，仅每年各级财政的投入资金都过万亿元，这还不包括各种社会资金，众多关联行业和企业从中受益，比如水、电、气、网络、绿化、建材、电梯、安防、停车设备、养老、体育健身等等，企业能获得订单业务和利润，其从业者也能获得稳定的工作机会，获得升职加薪的机会。

结语。

可以看到，大规模的拆迁将逐步消失，虽然我们不少老房子的居民失去了暴富的机会，但这未尝不是一件好事，没有那么多的拆迁，住房需求也将趋于稳定，有利于房地产市场的健康平稳发展。只要我们收入增长，买房或换房也不是一件难事。而且，我们买的房子，都有变老变旧的那一天，早晚都能获得旧改的实惠。从这个角度看，也与国家提倡的“房住不炒”精神相一致。

今日话题：假如旧改和拆迁两个选项同时摆在你面前，你会做何选择？

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② 明年起老房子全部按“新规”处理，哪些人或将受益

明年起老房子全部按“新规”处理，哪些人或将受益？

众所周知，房子在中国老百姓心中的地位很重，也正因如此，国内楼市红火了很多年。按理说房子与“家”无异，国人原本应该非常在乎；然而在之前的“棚改”大潮中，很多人却盼望着自己的房子外写上那红红的“拆”字。究其原因，无非是因为棚改时期，拆迁房东往往能够得到大笔的赔偿款；甚至有些人因此放弃了自己原本的工作，过上了“拆二代”的奢侈生活。

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按照国家颁布的“计划表”：截至今年年底，将完成39000个老旧小区的升级改造，5年内完成17万个老旧小区改造，可以说工程还是相当浩大的。如此一来，原本指望拆迁暴富的人变得“心灰意冷”，“超二代”更是逐渐成为过去式；不过与此同时，却有另外3类人大大受益，快来看看有你没！

③ 货币化安置是什么 棚改为什么要主推货币化安置

目前的房地产高库存和棚改安置办法是互相矛盾的。一方面，各地库存持续高企，另一方面棚改实物化安置的方式又必须大拆大建。

于是，在今年以来的楼市政策中，“货币化安置”被频繁提及。它通常是和棚改是绑定的。那么到底什么是“货币化安置”呢？政府为什么要采用这种安置办法呢？一直以来，政府征地拆迁采取的都是实物保障与货币补贴并行的方案，而棚改初期也沿用了这一方案。在房地产库存严重过剩的当下，这种方案的弊端越来越明显：

1、实物安置这种方案需要兴建大量的专用安置房。在商品房严重过剩的行情下，显得不合时宜；

2、实物安置需要待安置居民等待相当长的时间，这个周期通常是2-3年；

货币化安置

货币化安置有三种形式：

1、居民自行购买商品房；

2、政府购买商品房卖给安置居民；

3、直接给与货币补偿。

这三种形式各有特点。对于选择自行购买商品房的居民，政府将引导开发商将普通商品房转为安置房，棚改居民可自行购买；政府购买商品房卖给棚改户这种形式，通常价格不会高于所在城市均价；货币补偿则针对那些住房需求已经得到解决，且本人愿意接受货币补偿的居民。

货币化安置的优点

政府提出在2016年货币化安置的比例不能低于50%，并将货币化安置方式逐渐确定为主流安置方式。它的优点主要有两点：

1、过渡期短。被安置群体不用等待太久，货币化安置所需的房子直接来自于存量房市场。政府也能节省大量过渡安置费。

2、购买存量房，可选度更好，能满足不同人群的需求。

3、最重要的是，能够消化一部分库存。

为了鼓励货币化安置的推行，各地正在采取以下三类措施：

1、财政资金。财政资金安排专项拨款，并给与按期搬迁家庭一定额度的补助和奖励；

2、贷款融资。这主要是通过国家开发银行定向贷款。为了鼓励选择货币化安置，被安置群体购买商品房时还可享受贷款利率折扣等优惠措施。

3、税费支持。通过在交易环节减免契税、营业税等措施，鼓励人们选择货币化安置。

货币化安置确实是解决库存的有效措施，不过在货币化安置的过程中，如何让选择货币化安置的人群得到住房保证，需要政府在政策制定时考虑周全，比如儿女入学问题，是否能在原址划片学校上学等。

（以上回答发布于2016-03-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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④ 棚改圆满“结束”，三四线城市的房子是卖是留北大专家直言不讳

2013年时，地产大佬王健林直言预测，未来10年，一二线城市的房价仍然会涨得很厉害，但三四线城市由于不是人口流入地，而是人口流出地，市场不易被消化，所以风险很大，房价也没有多少上涨空间。

不仅如此，随后的2017年在接受福布斯专访时他再次重点强调，“三四线城市由于过度开发建设，现在的房地产泡沫已达到前所未有的程度。”

七年时间过去了，不得不说即便是曾经的地产“商业之王”的预测也错得离谱。根据国家统计局发布的统计数据显示，2015年-2018年，全国房价上涨最激烈的城市不是一二线城市，而是很多人“看不上”的三四线城市——全国160多个三四线城市平均房价上涨了55%，环一线卫星城涨幅更达到200%-300%：2015年之前绝大多数三四线城市房价水平是三四千一平，但经历三四年时间的“全线补涨”后，连很多名不见经传的三四线城市房价都妥妥过万元一平，随随便便一套房子总价也过百万了。普通工薪家庭就算年入10万，也要不吃不喝工作至少20年才能买得起。

对于全国众多的三四线城市，其实2015年之前业内还是观点一致认为“没有潜力”： 经济学家任泽平认为，人口不断向大都市圈聚集集中这是未来大的趋势，未来的楼市分化会非常明显。三四线城市不管是人口、经济还是住房供需都没有优势，所以房地产的发展没有多少投资价值；独立经济学家马光远也苦苦劝诫，“投资三四线城市是火中取栗，因为三四线城市住房早已严重过剩。”

无独有偶，地产大佬余英更直言不讳道，“对有些投资三四线城市房产的，或者有三四线城市土地的，我建议大家赶紧卖，落袋为安。”

专家大佬甚至是开发商们都“不看好”三四线的楼市，我们认为归根结底是三方面原因：其一、三四线城市确实存在过度开发建设的情况，尤其是2013年-2015年，很多三四线城市的存销比竟然高达40个月以上；其二、三四线城市的基本面不足以支撑房地产高速发展，尤其是人口常年流失和经济发展缓慢这两项，更成为制约绝大多数三四线城市发展的瓶颈；其三、三四线城市是棚改的重点区域，尤其是老城区到处都是破屋烂院，2015年之前棚改“拆旧建新的以房换房”政策虽然在施行，但是拆迁速度较慢，主要原因是拆迁成本较高以及拆迁资金很难到位。

为什么2015年之后，三四线城市能力压一二线城市一头，彻底迎来全面腾飞？ 专家们认为是新型城镇化导致的大量农村人口进城，以及投资购房需求暴增等推动的，但是明眼人都知道这是“开脱之词”，过去四五年三四线城市房地产迎来快速发展，房价短期快速飙涨，“罪魁祸首”是棚改货币化安置政策的实施。

从住建部近几年公布的全国棚改开工总量占比数据不难发现，过去5年全国棚改开工总数是3300万套，其中有2200万套都在三四线城市，三四线城市过去5年的棚改开工总量占总量的75%以上，这意味着过去5年棚改“货币化安置”撬动的4万多亿资金有3万亿都流向了三四线楼市。

不仅如此，棚改拆迁2.0模式的货币化安置还彻底解决了拆迁资金来源和购房需求两大问题——拆迁资金全部由央行先行垫付，后期由地方拆迁后卖地偿还，不仅形成了资金闭环，还给地方留下了充足的长期低息贷款的空间；拆迁不再实物安置，改为货币安置，这意味着被拆迁者必须拿着资金到市场上去购买商品房，可以说此举不仅解决了长期积压的库存的需求问题，还凭空创造了庞大的购买力。

后来发生的一切我们也都看到了，2015年后，棚改货币化安置政策一经实施，全国的三四线城市都闻风而动，自此房价也迎来了3年多的连续上涨。尤其是环一线三四线城市，叠加承接了大量的一二线城市的溢出投资需求和资金，房价两年内就上涨了一倍多。非但如此，数以万计的投资客更是扎堆聚集在三四线城市，他们大肆购买囤积三四线的房产，以期获得和一二线城市一样的房产快速升值，暴赚之后转身离场。

理想很丰满，但现实很骨感。2019年后，棚改逐渐开始收缩规模，国开行不仅收回了地方的审批权限，2019年底，住建部更公开宣布，“未来旧城改造不再大拆大建”，言外之意，未来棚改要全面推进更以人为本的“旧改”，棚改拆迁就此要圆满“结束”了。

棚改真的圆满“结束”了吗？事实确实如此：首先，2019年棚改开工总量较2018年腰斩下跌，根本原因是国家在全力“踩刹车”，一方面是棚改偏离了轨道，尤其“地方借棚改之名大肆发债”现象越来越严重，国家不得不出手；另一方面，棚改存量所剩无几，按照经济学家朱海斌的估测，最迟到2022年，棚改就会全面退场。彼时旧改才是老城区改造的普及模式；

其次，棚改大拆大建的模式越来越不得民心。一方面它导致了不公平造富行径，有人甚至凭借拆迁一夜资产上亿；另一方面棚改货币化安置拆迁成本较高，不仅比实物安置高出30%，更没有旧改方便快捷；

最主要的是，按照国家在2017年制定的“棚改三年规划”，2020年本来就是棚改的“收尾之年”。事实上，2020年“旧改”已经提前入场了，住建部2020年底发布的旧改数据显示，2020年旧改完成了4万多个小区的改造工作，比预期的3.9万个多。基于此，住建部长重点提到，2021年将全面推进旧改工程。不仅如此，2021年的国家重要议题中，也只提了旧改，棚改只字未提。中原地产专家解析认为，棚改已经圆满结束，属于旧改的时代已经正式到来了。

棚改圆满“结束”，将对三四线城市的房价走势有何影响？未来三四线城市的房价是涨是跌，对于在三四线城市持有的房产，到底是卖还是留呢？北大专家一语说透了：

据红星新闻报道，2021年3月23日，北大国家发展研究院院长姚洋在一场经济论坛上直言，“九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间。但是由于棚改的圆满结束以及推进新的城市化道路和城市化战略，非中心城市区域的房价就难以维持，特别是那些人口流出比较严重的城市，房价下行的压力更大。”

未来三四线城市房价是涨是跌？北大专家一语说透了：难以维持。换言之就是伴随着棚改拆迁这一核心支撑动力的缺失，以及国家重点发展超大特大城市，重点推进城市群建设等战略的实施，未来三四线城市的发展岌岌可危，房价下跌势明显。尤其是人口流出严重的城市，房价下跌的压力就更大了。

三四线城市未来的房价走势已经一目了然，对于这类城市持有的房产到底该卖还是留？ 上述专家直言不讳道：因需求而异 ——自住型住房即使未来房价有所波动，也不应该焦虑，盘算着卖掉止损并不是聪明的做法，毕竟解决居住是第一重要的，以当前的市场行情，卖掉三四线也很难有更好的归宿，所以留着更合理；

对于投资型住房，专家认为应该早做点落袋为安。但该专家同时提醒，即使研判透了未来几年三四线城市房价的下跌趋势，也很难卖房变现，原因有二：一方面市场会长期处于“有价无市”的尴尬局面，另一方面棚改核心支撑动力消失后，购房需求和资金都会出现断层，想高位套现几乎不现实。所以投资炒房客不想被长期套住，一定要学会放低姿态，早早主动割肉降价，以达到顺利脱身的目的。否则就真的成了为开发商、为国“光荣接盘”了。一句话，三四线城市的投资型住房，应该趁早全部卖掉，一套也不没必要留。

基于上述“九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间”言论，卖掉三四线城市之后应该抓紧配置这些房价仍然有上涨潜力的城市，这才是当前阶段三四线城市投资者最明智的资产优化配置方式。

⑤ 长春为什么取消棚改项目货币安置

从长春市政府获悉，8月29日，长春市人民政府办公厅发布《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格，鼓励被征收人选择房屋安置。新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

严跃进认为，该政策规定有条件的棚改项目可减少回迁安置房，其实就是实物安置的重要体现。类似做法可以降低地方政府财政压力，也有助于形成更多的棚改住房项目。

⑥ 什么是棚改货币化安置政策

法律分析：棚改货币化安置，是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改由1.0进入2.0。棚改2.0区别于棚改1.0的最大特征，在于补偿模式由实物安置和货币安置并重转向货币化安置优先。在棚改2.0时代，之所以政府敢于倡导成本更高的货币化安置方式，在于央行推出的PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。央行在14年推出的PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。由于一二线城市棚改货币化安置套数占比很小，因此PSL相当于对三四线城市定向货币宽松。从PSL的期末余额来看，其规模扩张态势明显，从2015年5月的6459亿，在不到两年的时间内，已增加至2017年2万亿左右的规模。从PSL每月新增贷款量上来看，15年5月至17年3月期间，每月平均新增贷款约800亿元，有力地支持了棚户区的改造建设。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

⑦ 叫停拆迁2021年“旧改”接替“棚改”，这2类房子要吃香了

从2021年开始，棚改将退出 历史 舞台，取而代之的是“旧改”。其实，国内最大规模开展棚改，是从2013年到2018年期间，在这一个时期内，面临拆迁的居民有一亿左右，这一亿居民因为拆迁的原因居住条件得到了改善。到了2018年，棚改货币化被逐渐停止，这也意味着棚改货币化安置逐步落下了帷幕，曾经轰轰烈烈的拆迁行动到2020年底算是退出 历史 舞台。

那么棚改为什么会被叫停，取而代之的为什么又是“旧改”呢？第一，·棚改货币化安置在一定程度上，推高了当地的房价，因为，拆迁居民拿了大量的拆迁费后，就跑到周边去大量购买商品房，导致当地商品房价的大涨。而当地的居民是靠工资收入来买房的，当然就买不起被推高的房价。

第二，由于现在央行、银保监会推出房企融资的“三道红线”，房企要想融资越来越难了，但拆迁的成本却在不断地上升，本来房企拿一亩地只要几百万就搞定了，现在却要上千万甚至上亿。再加上现在全国各地房价出现分化，房企不计成本拿地，也存在着较大风险，房企感觉到高价拿地的风险太大，拆迁成本他们实在承受不了。

第三，棚改货币化安置造就了一大批富翁，拆迁族与附近居民的贫富差距明显拉开了距离。之前有媒体报道，深圳有一个城中村，村里有1000多个拆迁户成为了千万富翁，除此之外，还有30多位居民成为了亿万富翁。于是，就有炒房者专门购买城中村的老房子，豪赌这里动拆迁。这样不劳而获的现象在各地盛行。

那么什么叫旧改呢？说白了就是旧区改造，就是在原有房子的基础上，对老房子进行修缮、改造，主要是加装电梯、外墙粉刷、翻修老旧线路和管道，搞好小区绿化和健身器械，主要是以提高当地居民的居住条件为目的，避免了“大拆大建”。通过旧改之后，居民的老房子也焕发了新的面貌，楼里居民也过上了美好的生活。

当“旧改”之后，有两类房子将会更好出租或更好卖了：一个是在城市黄金地段的老旧房子。由于老房子处于核 心区域，这一类房子的周边地区各种配套设施比较完善，如果再加装电梯，再对内部结构进行修缮，业主居住的舒适度肯定大幅提高，届时这类房子要出售或出租都是不错的选择。

另一个是，容积率比较低，就是楼房间距比较宽的房子。过去人们喜欢买高层建筑，认为比较高大气派。但高层建筑也有缺陷，房子的容积率高，楼宇间距较窄，私密性差。而相对老房子容积率较低，并且楼房之间的距离比较宽阔一些。在彼此没有遮挡的情况下，采光和通风也是很不错的。也就是说，旧改之后买容积率较低的老房子，居住的舒适度较好，也将会受到购房者的青睐。

从今年开始，拆迁将退出 历史 舞台，取而代之的是“旧改”，旧改主要是对老旧小区进行修缮、改造，以提高其居民的舒适度。所以，现在开始老旧小区的居民有福了。不过在老旧小区的房产当中，有两类房子会成为购房者或租房客心目当中的香饽饽，它们是处于黄金地段的老旧房子，以及容积率较高的老旧小区，如果你拥有这二类房子，就不愁租不出去，或无法出售的房产了。