棚改货币怎么处理

⑶ 河南汝南县：鼓励棚改旧改货币化安置

9月20日，河南省驻马店市汝南县发布《汝南县促进房地产业良性循环和平稳健康发展的若干措施（试行）》，涉及稳定市场预期、服务群众和企业、防范化解风险等三个方面的16条措施。
稳定市场预期：降土拍保证金，提高货币安置比例
《措施》文件显示，汝南县将优化用地供应结构。下调土地竞买保证金比例至出让总起始价的20%，并分期缴纳土地出让金，调整合同履约保证金制度。
《措施》显示，汝南县将下调土地竞买保证金比例。土地竞买保证金最低比例下调至出让总起始价的20%；并允许土地出让金分期缴纳，在合同签订后1个月内，必须缴纳出让价款的50%的首付款，余款要在合同签订后1年内缴清。
汝南县将提高保障性住房货币化安置比例。新审批的棚改和旧城改造项目，鼓励采取货币化安置方式进行安置。加快发展保障性租赁住房，探索闲置富余安置房、存量商品房作为保障性租赁住房。
为活跃二手房市场交易，《措施》提出，对个人转让住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，且不使用二手房“掌上办”的，可按住房转让收入的1%核定征收个人所得税。
为购房家庭随迁子女提供就学服务，提出推进购房家庭随迁子女入学待遇同城化，在符合入学和学籍管理等有关规定的前提下，根据相对就近入学原则，保障随迁子女平等享受基本公共教育服务。
《措施》还提出加快房地产调控长效机制建设。相关部门要加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研究，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价稳房价稳预期，及时科学精准调控，因城施策，确保房地产市场平稳健康发展。
服务群众和企业方面：发购房补贴最高7万元
《措施》显示，允许调整住房套型结构。对于在建商品住房项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高等修建性规划指标和不改变建筑外轮廓线并满足公建配套的前提下，不作修规调整，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整。提倡商品住宅实施全部装修成品房。
加大信贷支持力度方面，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为20%；文件还提出，对符合政策的房地产项目，适度加大流动性贷款等支持力度，对受困企业贷款展期、续贷，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持企业融资连续稳定。
降低个人住房消费负担方面，《措施》提出对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。鼓励向上级行争取个人按揭贷款信贷额度，满足居民合理住房需求。
充分发挥住房公积金作用，《措施》提出扩大住房公积金政策覆盖范围，鼓励各类企业为职工全员缴存住房公积金，鼓励自由职业者自主缴存住房公积金；推进组合贷款业务，各合作银行和房地产开发企业不得以任何理由拒绝使用组合贷款；凡在汝南县正常缴纳住房公积金的外来务工人员，均可按照本市缴存职工同等条件申请个人住房公积金贷款和办理住房公积金提取业务；鼓励支持异地缴存职工在汝南县购房置业。
汝南县将施行购房补贴政策。自发文之日起在县中心城区购置新建商品住房，且在签订商品房买卖合同（以网签备案时间为准）之后缴纳房产契税的，可享受购房补贴。全日制博士生7万元、全日制硕士生4万元、全日制本科生2万元、大中专生（含技工院校）1万元；教育工作者、医务工作者、公安干警、现役军人补助2万元；因工作或上学等各种原因的购房者补助1万元。
防范化解风险方面：坚持控新治旧，攻坚化解问题楼盘
在规范房地产市场秩序方面，汝南县提出，加强对已供房地产开发用地的监管工作，严格督促按合同约定条件建设；加强闲置房地产开发用地的清理，严格按照政策处置闲置用地。
同时，提出加大联合执法力度、频次，严肃查处未批先售、虚假宣传、规避预售资金监管、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。
汝南县解读指出，对资信不良、质量低劣及违规建设、交易的房地产开发企业，依法依规实施信用惩戒措施，营造良性、公平的房地产市场竞争环境。坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘。
汝南县将鼓励房地产企业优化重组，提出允许企业以投资、入股或转让方式进行合作，鼓励规模化开发和集团化运作强化舆情监测。提出正确引导舆论和市场预期，加强舆情监测。

⑷ 棚改货币化是什么意思

• 01

  棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，让他们再拿钱去买房。

  危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前模式拆房还房。棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，拆迁户可以拿钱去买房。市场有了新资金，也产生了大量需求，大量的库存房就这样卖出去了。自上而下的城市棚改运动如今正在经历微妙的变化，货币化补偿逐渐被住建部推向棚改安置方式的第一线。而为了积极响应中央倡导的棚改货币化安置，各地纷纷出台细则，通过对货币补偿实施奖励、税收税费减免等方式鼓励货币化安置。

  三四线城市是棚改主战场，全国棚户区规模中三四线城市占比高达87%。 克而瑞研究中心数据显示，2017年货币化安置去库存超3亿平方米，带动销售约21%。中国指数研究院最近也调研发现，许多三四线城市房地产市场在过去一年里的优异表现均离不开棚改货币化带来的需求增长，购买力提升，带动成交量，价格走高。

⑸ 棚改拆迁补偿标准

1、棚户区的改造补偿：通常是居民补偿，又分为货币补偿和产权置换补偿。（1）产权置换包括：1：1.5的面积置换。（2）房屋重置成新价格，即把房屋折算成价格，其与房屋的新旧、装修、结构均有关系。（3）其他的搬迁奖励。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

⑹ 棚改政策新政

法律分析：棚改货币化安置方式包括直接货币补偿、政府组织棚改居民购买商品住房安置和政府购买商品住房安置。各地应分别按照统计口径核定棚改开工任务量。

法律依据：《住房城乡建设部、财政部关于明确棚改货币化安置统计口径及有关事项的通知》 一、明确棚改货币化安置方式和统计口径

棚改货币化安置方式包括直接货币补偿、政府组织棚改居民购买商品住房安置和政府购买商品住房安置。各地应分别按照以下统计口径核定棚改开工任务量：

（一）实行直接货币补偿的，以棚改项目为单位，按照货币补偿款核定开工套数。具体按以下公式核定：直接货币补偿开工套数＝项目货币补偿款／（当地上一年度新建商品住房均价×80平方米），计算结果取整不进位。实行实物安置与货币补偿相结合的，要分别核定开工套数，其中，货币补偿开工套数按照上述公式核定；实物安置住房开工套数按照《住房城乡建设部办公厅关于进一步明确城镇保障性安居工程开工统计口径有关事项的通知》（建办保函[2015]1153号）执行。

（二）实行政府组织棚改居民购买商品住房（含当地政策性住房等）安置的，按被征收人与房屋征收部门签订的合同（协议）明确的购买住房套数核定开工量。按上述规定无法统计的，可按照上款公式核算。

（三）实行政府购买商品住房（含当地政策性住房等）安置的，按政府部门或其委托的单位与商品住房所有者签订的购买协议（合同）载明的购买住房套数核定开工量。

原有统计口径与上述规定不一致的，统一按上述规定执行。

⑺ 货币化棚改谁提出的

目前的房地产高库存和棚改安置办法是互相矛盾的。一方面，各地库存持续高企，另一方面棚改实物化安置的方式又必须大拆大建。

于是，在今年以来的楼市政策中，“货币化安置”被频繁提及。它通常是和棚改是绑定的。那么到底什么是“货币化安置”呢？政府为什么要采用这种安置办法呢？一直以来，政府征地拆迁采取的都是实物保障与货币补贴并行的方案，而棚改初期也沿用了这一方案。在房地产库存严重过剩的当下，这种方案的弊端越来越明显：

1、实物安置这种方案需要兴建大量的专用安置房。在商品房严重过剩的行情下，显得不合时宜；

2、实物安置需要待安置居民等待相当长的时间，这个周期通常是2-3年；

货币化安置

货币化安置有三种形式：

1、居民自行购买商品房；

2、政府购买商品房卖给安置居民；

3、直接给与货币补偿。

这三种形式各有特点。对于选择自行购买商品房的居民，政府将引导开发商将普通商品房转为安置房，棚改居民可自行购买；政府购买商品房卖给棚改户这种形式，通常价格不会高于所在城市均价；货币补偿则针对那些住房需求已经得到解决，且本人愿意接受货币补偿的居民。

货币化安置的优点

政府提出在2016年货币化安置的比例不能低于50%，并将货币化安置方式逐渐确定为主流安置方式。它的优点主要有两点：

1、过渡期短。被安置群体不用等待太久，货币化安置所需的房子直接来自于存量房市场。政府也能节省大量过渡安置费。

2、购买存量房，可选度更好，能满足不同人群的需求。

3、最重要的是，能够消化一部分库存。

为了鼓励货币化安置的推行，各地正在采取以下三类措施：

1、财政资金。财政资金安排专项拨款，并给与按期搬迁家庭一定额度的补助和奖励；

2、贷款融资。这主要是通过国家开发银行定向贷款。为了鼓励选择货币化安置，被安置群体购买商品房时还可享受贷款利率折扣等优惠措施。

3、税费支持。通过在交易环节减免契税、营业税等措施，鼓励人们选择货币化安置。

货币化安置确实是解决库存的有效措施，不过在货币化安置的过程中，如何让选择货币化安置的人群得到住房保证，需要政府在政策制定时考虑周全，比如儿女入学问题，是否能在原址划片学校上学等。

⑻ 2019年咸宁市城区棚户区改造货币化安置办法解读

过去几年，咸宁市棚户区改造的主要模式是将原有棚户区拆除后建设新住房，让棚户区居民实现原地或者异地安置。《咸宁市城区棚户区改造货币化安置办法》实行以后，棚户区拆迁后群众可以通过房地产市场自由选购住房，尽快入住新购住房，既解决了生活困难，又缓解了还建征收矛盾。全文如下：

第一条为全面加快我市棚户区改造进程，改善人民群众居住条件，根据《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省人民政府关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》(鄂政发〔2014〕50号)和《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》(鄂建〔2015〕8号)等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于咸宁市城区的温泉、永安和浮山三个办事处，各县市可参照执行。

第三条本办法所指城市棚户区改造项目(以下简称棚改项目)是指由市人民政府主导，市城市建设投资开发有限公司或市人民政府指定的项目实施单位实施，并列入我市棚改建设计划范围内的项目。

第四条对本办法实施后批准的棚改项目，应积极引导棚户区居民优先选择货币化安置方案。原已审批的棚改项目，具备实行货币化安置条件的，取得棚户区居民同意，也可采取货币化安置。

第五条棚改项目被征收房屋货币化安置补偿金额，按房屋征收时的评估价值确定。

第六条实施棚改货币化安置补偿的项目，应由项目实施单位编制货币化安置补偿方案及资金测算报告，报市人民政府批准后执行。

第七条棚改项目被征收人利用征收补偿金在房地产市场或政府搭建的公共交易平台重新购置住房时，当购房成交价不超过被征收房屋货币补偿金的，对新购房屋免征契税;当购房成交价超过被征收房屋货币补偿金的，对超过部分按规定征收契税。

第八条棚改项目被征收房屋的补偿面积，住宅按不超过其合法有效建筑面积的1.2倍计算，非住宅按不超过1倍面积计算。补偿面积的具体倍率由项目实施单位在货币化安置补偿方案中予以明确。

第九条棚改项目被征收人在规定时限内与项目实施单位签订征收协议的，可以给予被征收人一定奖励，其奖励办法由项目实施单位在货币化安置补偿方案中予以明确。

第十条棚改项目被征收房屋的评估价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按被征收房屋毗邻或相近区域内，已建成的同类性质楼盘销售的平均价格计算，并经项目实施单位予以确认。被征收房屋的室内装修及土地收储等补偿方法由项目实施单位在货币化安置补偿方案中予以明确。

第十一条从项目实施单位同被征收人签订征收协议之日起，按市场平均租金和人均住房面积标准，给予被征收人的临时安置补助费按过渡期限6个月计算。

第十二条棚改项目被征收人取得货币补偿金后仍无力重新购置商品住房的，应优先安排已建成的公共租赁住房，为其提供基本的住房保障;被征收人具备重新购置商品住房能力的，不再享受我市有关住房保障的政策支持。

第十三条市公共资源交易中心应搭建房屋公共交易平台，由项目实施单位招标确定符合条件的开发企业提供房源，方便棚改项目被征收人选购住房。项目实施单位也可以招标确定整体购买符合条件的在建房地产项目作为棚改安置房。为方便被征收人尽早入住新购住房，招标对象原则上应是能够提供现房的房地产开发企业。

第十四条列入棚改货币化安置的项目，其土地由市土地储备中心按有关规定程序予以收储。

第十五条棚改货币化安置工作由市人民政府统一协调，市城市建设投资开发有限公司或市人民政府指定的项目实施单位负责组织实施，市财政、税务、国土资源、城乡规划、房产、城管、审计、城投公司、咸安区人民政府等有关部门和单位依照相关法律法规和职责分工，相互配合，确保棚改房屋征收与货币化安置补偿工作顺利推进。

第十六条棚改货币化安置补偿资金统一划入市城市建设投资开发有限公司融资平台专用账户管理，按有关规定程序审批使用。

第十七条实施棚改货币化安置工作，应主动接受社会监督，建立社会稳定风险评估机制，确保被征收人的权益。对损害被征收人合法权益，弄虚作假、高估冒算等行为，将依法依规追究当事人责任。

第十八条本办法自5月1日起施行,有效期2年。

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咸宁市棚户区改造货币化安置一举三得

棚改户安置选择方式更多过去几年，咸宁市棚户区改造的主要模式是拆除原有棚户区，在原地还建新房。

现在棚户区改造鼓励货币化安置后，棚户区居民有了更多安置方式选择。一是棚户区居民拿到补偿金后，可以自行选购市场的住房，解决自身居民问题;二是政府搭建公平交易平台，招标能提供质优价廉住房的企业，棚户区居民可以从中选择性价比高的住房;三体棚改项目实施单位整体团购住房，安置棚户区居民。

⑼ 用好棚改货币化政策工具

棚户区改造是一件意义重大的民生工程，该项工作从2009年开始进行，棚改货币化补偿安置是从2014年开始提出，2015年8月份之后逐步展开的。随着实践的深入，棚改货币化在房地产市场发展中的作用日益被市场关注。在有关房地产调控的文件里，棚改货币化一再被提及。实践表明，棚改货币化是调控楼市的重要手段，有必要对其作用机理进行一番梳理，以便更好地使用该工具。

从市场演变过程看棚改货币化作用

回顾2014以来的房地产市场演变可以看出，转折点发生在2015年的8月份，促成市场出现转折的正是棚改货币化。

对房地产的温和刺激政策从2014年中开始，但市场在2015年8月份之前一直处在疲软状态。2014年前五个月，房地产的成交量和成交金额都出现10%左右的下滑，5月份的70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.16%，是自2012年6月份以来首次由涨转跌。随着房地产市场景气的下降，各地开始出台刺激政策，多个城市实施放松限购、限贷政策，呼和浩特市和海口市出台买房落户政策，安徽芜湖等多城市放宽了公积金买房的条件。

在地方政府刺激房地产市场的同时，各部委也出台了一系列政策来稳定房地产市场。但这些刺激政策并没有让房地产市场复苏，尤其是三四线城市的房价在2014年下半年至2015年仍处在下滑状态。

2015年8月，住建部和开发银行联合发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，要求货币化安置比例不低于50%。该政策对此轮房地产市场行情产生了巨大的推动作用，随后房地产市场迎来了一轮全国性的普涨行情。

提出棚改货币化的初衷是为了房地产去库存。鉴于2014年前后房地产价格开始走低，去库存成为房地产市场的政策导向，为了缓解市场的供大于求的矛盾，有观点开始提议对棚户区改造采取货币化补偿替代实物安置，此举不仅可以刺激住房需求，而且提高被补偿者购房选择的灵活性。

2016年和2017年的棚户区改造计划都是600万套，如果其中一半实行货币化安置，则意味着新增了300万套的住房需求，对房地产市场的边际影响是巨大的。近几年新房销售量大约在每年1500万套左右，由棚改货币化导致的新增需求相当于其中的1/5。在一些三四线城市的住房需求中，棚改货币化占据了一半以上份额。考虑到部分得到货币化补偿的居民加杠杆操作，实际的刺激作用更大。

棚改货币化的另外一个重要作用是改变了货币传导机制。棚改的资金来源主要是央行的PSL(抵押补充贷款)，国开行再向地方投放，地方政府运用这一资金进行棚改。可见棚户区改造货币化安置不仅是住房制度方面的一种创新，更是基础货币投放的一种创新，也是货币传导机制的创新，相当于在中央银行与中小城市房地产市场之间架设了专门的货币投放渠道，对三四线城市的房地产市场产生了深远影响。

根据以往的货币传导机制，当信贷与货币扩张时，一线城市的房地产市场率先受到刺激，三四线城市受到扩张性货币政策的影响程度要明显小于一线城市，因此，当三四线城市的房价开始上涨时，往往是行情结束的信号。而棚改货币化机制打破了以往的货币传导规律，起到了货币政策定向宽松的效果。这就是本轮房地产周期中，三四线城市价格上涨持续时间长于以往历次周期的根本原因。

慎用棚改货币化政策工具

笔者认为，凡是影响力强的政策工具就越要谨慎使用，否则容易出现矫枉过正的现象。棚改货币化属于强力政策工具，使用该工具必须慎之又慎。

棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蕴含的金融风险是不可忽视的。从金融的角度看，棚改货币化是让支付能力低的居民获得按揭贷款的机会，很多居民的按揭首付正是来源于棚改的货币化安置。正因为如此，居民的按揭贷款快速增加，2015年之前，按揭贷款占全部新增贷款的比例一直在20%左右，但自棚改货币化政策实施之后，按揭贷款占全部新增贷款的比例迅速提高，在2016年的部分月度，新增加的贷款中按揭贷款占据80%以上，在对按揭贷款实施严格控制的背景下，2017年度新增贷款中居民贷款仍然占53%(主要是按揭贷款)，超过企业贷款，这也是最近几年个人债务杠杆快速增加的主要原因所在。

在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的快速上升透支了未来需求。三四线城市的居民收入水平低，用棚改货币化的手段刺激需求，金融风险已经隐现。在这些城市的购房者中有不少是农村居民和工矿企业的职工，他们的收入水平较低且不稳定，贷款的偿还能力存在一定不确定性。

其副作用表现在，该政策工具的进退会引起市场波动。总之，棚改货币化是重要的政策工具，如何正确使用该工具还需要进一步深化。

（文章来源：中国证券报）