長租公寓金融亂象怎麼處理

㈠ 長租公寓「租金貸」、「資金池」是爆雷罪魁禍首，該如何解決這一問題

在租房市場“長租公寓”是很多人關注的“香餑餑”，而隨著這個市場不斷的爆雷，也讓大家對“長租公寓”，“租金貸”充滿了顧慮。那麼為什麼長租公寓相關的“租金貸”會爆雷，和資金池又有什麼關系，該如何解決這類問題呢。下面給大家詳細分析一下：

提到長租公寓，很多人從字面意思理解就是租期比較長的公寓。這種理解也沒有什麼錯，只不過不夠細致。

租過房的都知道，我們一般租房都是直接和房東直接簽訂合同。有的人說我是和中介簽的呀，其實不是的，你在路邊看到的一些中介門頭只不過是幫助房東租房子，拿中介費，他們不是合同的甲方。

所以說解決長租公寓租金池爆雷的問題就需要公開透明化租金池的資金流向，只有這樣才能合理的監管中介的肆意擴張！

㈡ 六部門聯手整頓租房亂象 「租金貸」明確生死線

中介機構假房源、吃價差，以及「租金貸」等困擾1.8億租房人群的問題迎來了政策規范。
12月25日，時代周報記者從住建部官網獲悉，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦六部門已於近日聯合下發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》）。
時代周報記者梳理發現，《意見》主要針對規范住房租賃中介機構和住房租賃企業。其中對住房租賃中介機構的要求集中在行業規范方面，包括房源信息真實性、房源本身合規性，以及房源發布平台建設等細節要求；對於住房租賃企業的規范則集中在金融監管方面，包括提出加強對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管。
值得注意的是，《意見》還提出，在住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位的要求。
對此，58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者表示，《意見》此次對住房租金貸款業務提出具體明確要求，這體現了監管部門對於近幾年租賃運營機構「爆倉」事件的關注。在《意見》提出的加強住房租賃金融業務監管、做好貸前調查等多項前置性金融監管要求下，預計可以有效降低此類租賃機構運營的風險性，也有效提升風險的可控性。
持續整頓住房租賃中介機構亂象
根據住建部介紹，今年我國持續在全國范圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作，並先後召開了多次住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會進行部署。
今年10月，住建部等六部門聯合印發了《關於印發在「不忘初心、牢記使命」主題教育中專項整治住房租賃中介機構亂象實施方案的通知》，並要求要求各省份、40個重點城市住房城鄉建設部門參照部里做法，成立工作專班並指定聯絡員，以及建立部、省、市3級聯動機制和部與40個重點城市直聯工作機制。
整治工作已經取得了初步成效。住建部指出。目前，住建部已經在11月先後通報兩批通報整治住房租賃中介機構亂象共計13起違法違規典型案例。另根據新華社報數數據，從2019年6月1日至11月19日，全國共排查住房租賃中介機構81416家，查處違法違規住房租賃中介機構9197家，通報曝光違法違規典型案例7974起。
為鞏固專項整治成果，將整治工作制度化、常態化，住建部等六部門在近日聯合印發《意見》——住建部在《意見》中開宗明義。
時代周報記者梳理發現，《意見》共圍繞嚴格登記備案管理、真實發布房源信息、動態監管房源發布、規范住房租賃合同、規范租賃服務收費、管控租賃金融業務、加強租賃企業監管等方面共有十四條舉措。其中意見對於中介機構房源真實性的規范，以及違規懲處最受人關注。
「在租賃市場上，住房租賃中介機構起的主要作用還是信息匹配，其核心還在於保證房源的真實性、全面性、及時性。」空·白研究院創始人楊現領向時代周報記者表示。
「《意見》從信息標注、平台規范等多種方式要求中介機構發布真實信息。對房源真實性的要求進一步提高，預計線上虛假房源的現象將得到有效遏制。」張波判斷。
住房租賃合同的網簽備案也是其中一個重點。貝殼研究院資深分析師黃卉對時代周報記者表示：「住房租賃合同的網簽備案是住房租賃市場監管的重要方式。2019年，部分城市如杭州、合肥等紛紛推出了租賃網簽備案的管理措施。住房租賃合同的網簽備案能夠更好的保障承租人權益，承租人確保在租賃合同成立後，租賃合同的真實性獲得認可，不會因房屋所有權變動而影響繼續承租；同時便於規范租賃企業的經營行為，更加公開和透明，對規范租賃市場發展有著重要的作用。」
此外，《意見》還要求房地產經紀機構不得賺取住房出租差價。「這一點約束二房東比較有效。」楊現領表示，「中介機構吃差價並不是突出的問題。更多小的、分散的二房東機構，才會存在利用信息溝通不順、信息不透明的現象，存在吃差價的問題。這一點需要通過加大對這些小的、分散的機構進行檢查來解決。」
多數長租公寓已越過30%底線
在另一側面，《意見》對於住宅租賃企業的金融嚴監管或正在為行業敲響警鍾。
《意見》要求：應當加強住房租賃金融業務的監管，並要求開展住房租金貸款業務要以合同為依據，並且需要進行貸前調查和貸後監管。
其中在「租金貸」方面，《意見》規定：住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
此外，對企業資金監管，《意見》提出：住建等部門加強對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
《意見》還對於「租金貸」占企業收入比做出了具體要求——住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
對此，多位專家向時代周報記者表示，「高收低出」、「長收短付」、「租金貸」都容易造成企業資金鏈斷裂。
「2019年，部分爆雷的租賃企業由於高收低出導致資金鏈斷裂，而長收短付則是通過租金的期限錯配形成資金沉澱，部分企業挪用資金拓展房源規模，一旦資金鏈斷裂，承租人的權益將會受到損失。」黃卉指出。
「對於長租公寓企業來說，租金貸作為信貸資金，具有一定的杠桿屬性。在企業經營困難時候，信貸資金的杠桿會加速減少企業現金流。一旦碰上行業環境變化，疊加對租金貸的監管趨緊，會讓經營困難的長租公寓企業加速爆雷。」UONE優望董事長丘運賢在接受時代周報記者采訪時表示。
時代周報記者注意到，「租金貸」曾是租賃企業，尤其是長租公寓的「生命線」。青客公寓上市招股書顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓資金使用了租金貸。蛋殼公寓上市招股書中也披露，截至2019年前三季度，67.9%的青客公寓租客選擇了租金貸的方式。
但與此同時，「租金貸」也是長租公寓暴雷的「導火索」。房東東數據統計顯示，從2017年至目前共有69家長租公寓機構因資金鏈斷裂暴雷。
受《意見》影響，接下來企業資金將會成為監管重點。中原地產首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時判斷：「此前由於監管缺位，住房租賃企業的收入來源中租金貸比例如何並無具體數據。但既然《意見》要求住房租金貸款金額佔住房租賃企業租金收入比重不超過30%，那麼資金池的監管就是一個必要的方式。」
時代周報記者梳理發現，30%的生死線，各大長租公寓已經跨線太遠。根據青客公寓上市招股書，青客公寓與租客的租賃期通常為26個月，其中大多數的鎖定期為12個月。截至2019年6月30日，青客公寓63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付的。
隨著監管號令的吹響，長租公寓或將定義成為高危企業。張大偉表示：「一旦監管資金池，那就沒什麼資本再願意做長租公寓了。」
到2020年，長租公寓將進入「生死時速」。住建部對此已明確表示：對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可採取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防範化解風險；涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處。

㈢ 漲租、吃差價、違約趕客……部分長租公寓平台亂象調查

近來不少業主和租客反映，有互聯網長租公寓平台存在趁機漲價、吃差價甚至違約趕客等情況。這是否屬實？是何原因？又該如何治理？新華社記者展開調查。
部分長租公寓平台被反映有亂「吃差價」等現象
近日，一名北京租客反映，其房子2月21到期後因為疫情無法換租，原價2360元，自如管家告知續租一年需多330元，漲幅13%，她無奈續租一個月，加上服務費後房租3000多元。最近收到漲租通知的並非個例，北京、上海、成都等地不少自如平台租客都有相關投訴。
自如方面回應稱，出現漲價個例多為長租換短續導致，租金價格變動僅為個別租客情況。同時，為解決租客租房難題，自如也率先在2月為長租改短續的用戶，提供一定的便利措施，包括短續優惠、無責退租、服務費減免等。
還有平台被指以疫情為名索要優惠「吃差價」的情況。記者了解到，2月起陸續有業主接到長租公寓平台蛋殼公寓通知，要求免除疫情期間房租。一名知情人透露，蛋殼要求北京業主免租一個月，武漢業主免租三個月，同時還要求到疫情結束後再補交拖欠業主的房租。據記者調查，天津、上海、南京等地部分業主自接到此類通知電話後再未收到房租。
另一方面，租客能從平台獲得的優惠卻非常有限。一名租客稱曾要求平台免租金，被告知最多免10天。對蛋殼、青客等平台要求業主給予免租、減租、延期付款等優惠多，卻對租客僅給予小惠且強制折算成平台代金券等做法，多名業主與租客表示質疑，「差價是不是都進了平台自己的口袋？」
此外，記者發現有不少租客反映，租約未到期即被長租公寓平台要求「自己主動退租」「找個地方換租」，理由是「疫情不可抗力」。還有業主曝光其與某長租公寓平台工作人員的電話錄音，平台方提出希望業主能免違約金提前解約，同時將平台此前配置的家電「購買」下來，理由也是「疫情不可抗力」。
中國人民大學法學院副教授朱虎表示，相關企業不得以「疫情不可抗力」理由隨意豁免自己應履行的合同義務。依法律規定，企業義務是否可以豁免，取決於「不可抗力」程度。從實際情況看，長租公寓平台對業主繳納房租的義務並不受疫情阻斷。另外，企業主張變更與租客之間的合同，也不應超出防疫所必需的程度，更不能侵害租客合法居住權。
企業盲目擴張、經營模式單一，資金壓力加大
去年10月，蛋殼公寓招股書顯示，2019年前9個月，公司通過「租金貸」模式獲取的租金預付款，占公司租金收入的80%。業內人士認為，長租公寓平台近期亂象集中表現為「資金飢渴」，這種情況與對「租金貸」的依賴直接相關。
所謂「租金貸」，即租客與金融機構或平台簽訂協議，長租公寓企業一次性獲得金融機構預支付的總房租款，租客此後分期將租金支付給金融機構償貸。在有穩定客源和收入的情況下，這一模式保證了相關企業現金流，有利於實現「高價收房，跑馬圈地」快速擴張。有房屋中介負責人告訴記者，部分企業慣以高於市場的價格租下業主手中的房源，在短時間搶占房源後再抬高租金獲利，這種模式就依賴大量使用「租金貸」。
但業內人士也強調，「這種模式風險較大，一旦手中房源空置增加，資本風險急劇升高。」2019年底，住建部等6部門發文要求住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30% ，超過比例的應當於2022年底前調整到位。據記者了解，此前蛋殼、青客等企業的「租金貸」佔比都超出要求不少。
受疫情影響，今年春節後復工時間推遲，租房需求減少，空置率上升。易居中國數據顯示，近八成長租公寓企業表示疫情期間出租率與營收同比下降一半以上。長租公寓行業資金壓力增大，依賴「租金貸」的部分企業所受壓力更大。
浙江大學公共管理學院土地管理系系主任吳宇哲認為，長租公寓「先租再賃」的「吃差價」模式下，營利手段單一，疫情突發，企業經營成本上升，營利渠道貧乏，缺乏有效應對壓力的措施。
穩健發展需靠更好服務、控制風險
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為，長租公寓為擴張牟利盲目依賴「租金貸」，由此對企業資金、對相關業主和租戶利益都會帶來風險隱患。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，長租公寓企業使用「租金貸」應適度，絕不能形成依賴。「長租公寓後續發展需管控金融操作，進行市場壓力測試和空置率帶來的風險測試。」
當前已出台相關金融優惠政策幫助企業減輕壓力。明源地產研究院首席研究員艾振強認為，相關平台企業不能，也不應依賴業主減租、延付等方式，企業應立足於自救措施。他說，當前不少租戶雖被阻隔在家中，但未來租賃需求仍存在，可積極利用網路短視頻平台進行宣推，同時舉辦相關便利優惠活動，提前蓄客。
1月26日，銀保監會發布通知，要求對於受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲等行業，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。鼓勵通過各種方式支持企業戰勝疫情災害，隨後各大銀行紛紛出台延長還款期限、減免逾期利息、信貸重組等政策。

㈣ 嚴打租金貸、假房源，政策監管向房屋租賃亂象開刀

長租公寓頻頻暴雷之際，我國住房租賃領域終於有望迎來首部條例性文件。
9月7日，住房和城鄉建設部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。條例共八章66條，明確表示嚴控長租領域「高進低出」、「租金貸」等現象，規范住房租賃合同網簽備案，穩定各地租金水平。
「《條例》從租賃出租和承租、租賃企業和經紀活動監管等方面對租賃市場的主體行為進行規范、約束，能有效規范市場秩序，推動租賃市場監管制度化。」貝殼研究院高級分析師黃卉認為。
在中原地產首席分析師張大偉看來，建立租購並舉的住房制度，發展住房租賃市場，是房地產長效調控政策之一。鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，可減少非理性購房需求，避免房地產市場大起大落。
規范引導租賃市場
在我國住房租賃行業，中介機構發布假房源、壟斷房源等違規經營問題層出不窮，加上租房備案率低，統籌管理極為困難。為規范市場秩序，此前多地已落地相關細則，包括中介機構亂象專項整治、鼓勵登記備案等。
但黃卉認為，隨著我國住房租賃行業快速發展，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管，行業也出現長租公寓企業跑路、租金貸、虛假房源等問題，影響租客和房東權益。
「租賃市場越來越重要，租賃調控也越來越迫切，最近幾年特別是長租公寓跑路，環境污染等問題頻繁出現，迫切需要租賃管理條例出台。」張大偉同樣表示。
《條例》首先對市場主體屬性進行明確。住房租賃企業指將自有房屋或以合法方式取得的他人房屋提供給承租人居住，並與後者簽訂住房租賃合同，向其收取租金的企業。房地產經紀機構只能收取住房租賃服務項目的相關費用。
《條例》表示，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案；住房租賃企業租賃住房或房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。
因我國住房租賃登記備案制度起步較晚，各城市普遍面臨數據缺乏的問題。「過去租賃市場在備案方面幾乎空白，此次明確各類租賃合同都必須備案，有助於促進租賃市場健康發展。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。
《條例》還明確，住房租賃企業及其從業人員不得發布虛假房源信息；隱瞞住房租賃的重要信息；以隱瞞、欺詐、脅迫、捆綁銷售等不正當手段，誘騙或者迫使當事人接受服務；泄露或者不當使用客戶信息。
同時，房地產經紀機構在住房租賃經紀活動中不得收取任何未予列明的費用。租賃期間屆滿，出租人和承租人續訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取傭金等費用。
「此前針對住房租賃企業的法律法規較少，未按照住房租賃經營行業的特點和規律進行監管。」黃卉認為，《條例》明確針對住房租賃企業和房地產經紀機構的經營行為，能進一步規范和引導市場主體合法經營，引導行業健康發展。
嚴打長租公寓亂象
針對亂象叢生的長租公寓市場，《條例》對「租金貸」給予充分約束，住房租賃企業不得在住房租賃合同中包含租金貸相關內容，更不得以隱瞞、欺騙、強迫、租金優惠等方式要求或誘導承租人使用住房租金貸款。
《條例》還指出，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期等經營行為的，房產管理等部門應將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。
早在2015年起，中央多部門便出台政策加快培育住房租賃市場，2017年廣東首次提出「租購同權」，而後全國多地試點住房租賃制度，長租公寓迎來長足發展，房企、中介、酒店集團等紛紛搶占市場。
但近年來，長租公寓行業亂象顯現，企業不規范使用租金貸、不符合盈利邏輯的「高收低租」運作方式浮出水面，藉此積蓄資金池擴張蘊藏極大隱患，一些暴雷企業大多存在這種情況，背後的金融風險不容小覷。
「此次政策對長租公寓暴雷事件給予關注，其中對「高進低出」和「長收短付」等內容給予重點關注。」嚴躍進認為，類似規定有較積極的意義，若上述行為受到抑制，客觀上會減少長租公寓暴雷的風險。
目前，中國租房市場需求量依然龐大，但供需兩端的高效匹配問題亟待解決。克而瑞預計，中國房租租賃市場規模在2020年或將達1.90萬億元，2025年將達3.01萬億，但全國市場機構化佔比僅約5%。
為支持相關市場主體經營發展，《條例》明確，支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信託基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。住房租賃企業可以依法質押住房租賃租金收益權。
穩定租金預期
發展住房租賃市場，是我國構建房地產市場健康發展長效機制的核心內容之一。2019年，中央出台的相關政策仍以支持、鼓勵租賃市場發展為主，年底中央經濟工作會議更是表明將「大力發展租賃住房」。
此次《條例》明確，設區的市級以上地方人民政府應當結合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，並在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。
與此同時，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。
嚴躍進認為，這體現了政府對租賃市場引導的導向，即形成地方「基準租金」概念；租金公示制度將加快建立，後續各個區域和不同住房都會公布相關租金信息；租金監管制度將加快建立，「穩租金」成為「穩房價、穩地價、穩預期」後的第四個「穩」。
黃卉還表示，《條例》明確了鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設以及住房租賃金融的多元化發展，對住房租賃企業帶來利好。同時明確對於違法違規市場主體的懲戒措施，利於推動市場良性進化。

㈤ 多地長租公寓平台跑路，涉事租客該如何維權

關於“長租公寓”這個詞，很多人有可能還是從前段時間的熱播劇《安家》中聽到的，但實際上，“長租”這個概念已經出現在人們視野里好幾年了，如同幾年前的爆火的共享單車一樣，許多公司蜂擁而上去爭這一塊“長租”蛋糕，像行業巨頭自如、鏈家這些遍布全國的平台，早已開始在這條道上穩定行進了。可好景不長，今年的疫情打亂了絕大多數人的計劃，同樣的，“長租公寓”也搖搖欲墜。

經濟緊縮，許多沒有資本靠山的小公司的資金鏈斷裂，房東的租金要付，但租客因為疫情封閉在家，房子也租不出去，長期的收支不平衡，讓他們再也堅持不下去最終捲款逃跑，留下房東和租客面面相覷。面對這種情況，租客應該聯合房東與公司進行溝通協商，無法解決後根據相關法律向法院提起訴訟。

很多長租公寓的價格很低，但保障不足，大家在選擇的時候一定要小心，多在網上搜索一下公司的資質。