中海物業的股票市值

1. 樓市調控再升級，地產、物業股市值一日蒸發超千億

進入7月，樓市調控突然越發嚴厲了，從中央到地方，新一輪的問責、打補丁已經開始，限購、限貸、監管統統升級。

疊加三道紅線、兩集中等調控政策，有地產界人士表示，房地產正在迎來過去幾年最嚴厲的調控，影響不可小覷。

讓開發商和市場早就感受到了政策面的涼意，而地產股更是首當其沖，先「跌」為敬，年初至今已跌去了16%；而現在，調控風暴更延伸到了開發商的後花園——物業板塊。

上周末對教育板塊的整治，成了壓垮駱駝的最後一根稻草。周末後的第一個交易日（7月26日），「地慘」板塊再度創下年內新低，板塊指數直逼2018年股災。而物業股也因在樓市整頓范圍之內，迎來罕見大跌，世茂服務跌了20%，碧桂園服務也下挫16％。

調控瞄向大地產

與過往調控僅在樓市不同的是，這一次調控更加全方位了，瞄準的是「大地產產業鏈」。

7月23日，住房和城鄉建設部等八部門聯合印發通知，要因城施策，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四方面問題。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，建立「穩地價、穩房價、穩預期」的長效機制，就需要建立覆蓋開發、銷售、租賃、物業等全鏈條的監管覆蓋范圍，直至在房地產市場秩序領域，建立長效機制，打斷投資炒作、鑽空子的念想。

地方調控也毫不放鬆。上海又打出一套組合拳，提高房貸利率、規范二手房交易等等，繼續為樓市打補丁。

在7月23日上海出台調控政策的同日，紹興、杭州等城市也應聲加碼，給樓市戴上緊箍咒，調控之勢只增未減。

不過這樣的調控顯然超出市場的預料，經過周末的發酵，不僅「地慘」板塊在周一繼續遭到投資者的遺棄，就連火了兩年的物管板塊也遭遇罕見的暴跌。

房地產（中信一級）指數在7月26日這天下跌了4.21%。連萬科A都跌了7.57%，告別了22走向21，保利地產也跌了6.64%，收於10.41元/股。

從年初到現在，該指數共下跌了16.2%，與2018年金融危機時的低點僅一步之遙。也難怪「地慘」板塊今年以來就一直遭受投資者的遺棄。

物業股則是通知出台後才大幅下跌的。截至7月26日收盤，碧桂園服務跌幅16.60%、融創服務跌幅13.87%、世茂服務跌幅19.55%、時代鄰里跌幅11.11%、旭輝永升服務跌幅17.47%、金科服務跌幅18.15%、華潤萬象生活跌幅14.07%、中海物業跌幅14.07%。

從上面這組數據也可以看到，基本上各家都蒸發掉了10%-20%的市值，無論行業內大哥還是小弟都沒能倖免。很快摩根士丹利對於這場突發的股災做出了判斷，對內地物管股行業的看法，從原來的「吸引」降至「符合預期」。

美銀證券對此也打出問號，隨著內地物管股即將公布中期業績，市場將持續作價值重估，但預期在眾多潛在負面因素下，中期業績將是「驚多於喜」。

也有分析人士表示，物業股近期低迷，是受到近期中小物管企業上市的影響，投資者對已上市的公司價值存在疑慮，而通知讓這種疑慮被進一步放大，認為行業將遭受政策打擊。

行業分化將持續

房地產行業已經變天了，投資者對此已有共識。

「地慘」板塊的持續下跌、物業板塊在經歷兩年熱潮後的踟躕，乃至房地產的上下游產業鏈的下跌，大地產產業鏈最近在資本市場上的表現已不盡人意。

要知道，地產板塊在2016年後也是經歷過一年半的大牛市，不少投資者從碧桂園、融創身上都賺到過幾倍甚至十幾倍的收益。這些投資者對房企都曾有過信仰，認為股價會隨著規模、利潤的擴大永遠漲，但到如今，這些投資者卻在撤離。

投資者看到的是，房企正在不斷地暴雷，從華夏幸福到泰禾，再到最近的藍光發展、協信等等，整個行業正在不斷出清。

而像恆大等過去草莽增長的房企，也在「三條紅線」之下現了原形，以至於整個行業都出現了信心危機。陽光城舉報債券做空，融創接連出手回購，為的都是穩住投資者的信心。

分析人士認為，經過本輪調整之後，市場對房地產行業的擔心已經過度了，這次不是像2008年一樣是全局性、系統性的風險，整個行業在分化。本輪地產的信用風險可以通過快速銷售回款解決。

天風證券陳天誠指出，隨著「因城施策」常態化，政策穩定性提高，行業風險溢價率將下降，行業融資端的再收緊，或進一步催化企業間的分化。

陳天誠認為，三道紅線將在未來三年深刻改變房企經營行為，過去以高預期毛利率為主的強投資公司的表現，將弱於低毛利率投資預期的強運營公司。

假以時日，甚至到今年底，房地產十強、30強、50強的公司，座次將重排。

這樣的變化也正發生在物業股之上。碧桂園服務收購藍光嘉寶服務控制權、融創服務收購彰泰服務80%股權等，據克而瑞不完全統計，在今年上半年裡，物管行業的收並購總額接近133億元，超過去年全年的100億元。整個行業也從「大魚吃小魚」轉向「大魚吃大魚」。

也有一些房企希望趕著上市的最後窗口，將自身物業拆分上市。但最後雖然成功上市了，估值卻不再有前兩年上市的物管企業享受的高估值。從市場表現看，已上市的物業股中，頭部的企業的估值能在40倍PE往上，而今年上市的企業則普遍在10倍PE左右。

有地產分析師指出，產生這樣的分化，主要是因為認為這些中小物業最後逃不開被並購的命運，或者說和頭部物管企業相比，不具備競爭力，因此估值也就處於非上市公司估值的水平。

中金則認為，調控涉及物業的政策，為行業監管政策的一貫延續，目的是持續引導行業規范化、市場化發展，有利於合法合規經營、具有市場化競爭力的頭部企業進一步擴大份額。

如中信證券所說，中國市場異常龐大，空間具有不可移動的特徵，圍繞特定區域開展高密度布局，甚至參與制定智慧城市的標准，確實有可能誕生獨特的，有競爭力的頭部公司。

2. 物業基本法⑩ 中海物業：上市三年，老牌物業公司「小步慢走」

編者按：伴隨樓市步入存量房時代，曾經房企物業板塊一改往日「雞肋」存在，不但開始為母公司提供資金背書，還上演「青出於藍而勝於藍」的故事。鳳凰網房產以具有代表性的房企物業公司為切入點，剖析房企物業運營「法則」，第十期：中海物業。

如若將房企分拆物業上市進行拆解、排列，中海物業（02669.HK）無論是在管理面積，還是營業收入中，都當屬前列。作為除彩生活、碧桂園、綠城服務、雅生活之外，為數不多超過1億平方米的房企物業公司，這家老牌房企物業公司正經歷規模擴張緩慢、內生增長乏力的現狀。
數據顯示，2018年中海物業在管面積達到1.4億平方米，其3年復合增長率僅為19.48%，趨於保守；作為對比，碧桂園服務在管面積已達1.8億平方米，其3年復合增長率為37.51%；雅生活更是即將奮力趕超，在管面積分別為1.3億元，3年復合增長率為58.02%，永生生活服務更是高達復合增長率60.26%。
縱然規模與優劣並沒有等值號相對應，但是，與銷售型物業不同的是，物管企業的發展建立在小區管理權之上，規模要放在首位，是營收的源泉，在跑馬圈地漸成趨勢的物業版圖，搶佔了「城池」，便搶下了行業話語權和發展的空間。
往前看，前行者在加速奔跑，小步慢走的中海物業開始被拉開距離；
往後看，面對永生生活服務、綠城服務等年輕企業的強勢追趕，內生增長較慢的中海物業將如何應對。
90%管理面積依託母公司
脫胎於母公司央企—中國建築工程總公司所屬中海集團，中海物業較早成立於1991年，且似乎一直處於「不差錢」的狀態。
2015年，中海物業登陸港股資本市場。與彩生活IPO上市不同的是，作為國內物業管理領域第二家實現在港上市的企業，中海物業採用的是介紹上市。與IPO相比，介紹上市的優勢在於程序上較為簡便，能在較短的時間內完成，且不涉及公開集資。這在側面反映了募資並非中海物業上市的首要目的，搭建物業資產平台和提升母公司估值才是其根本原因。
事實上，中海物業一直備受母公司青睞，中海物業副總裁葉翔曾如此講述對物業市場的看重：「香港的物業管理費水平平均是我們的7倍，但香港人工費的水平只是我們國內的2倍多一點。物業管理主業這塊蛋糕是最大的，跟發達國家水平比較，5年以後物業主業可能還有7倍的增長空間。」。
上市三年，中海物業更多的是依靠中海地產生存經營，其大多數業務來自中海地產或同系聯營公司，基本上與房地產業務布局同步，90%管理面積依託母公司 。
鳳凰網房產發現，2015年10月份上市時，中海物業股價僅為0.94港元，在2017年之前一直處於波動狀態，該股價從2018年年中股價達到同時期最高值約為3元/股，之後開啟一路下滑趨勢，2019年開年之後，股價一路看漲，截至6月28日收盤，開盤最高4.25元/股，最低4.05元/股，收盤4.07元/股，每股收益0.12，港股市值為133.78億元。截至目前股價升幅已達4倍，市盈率為33.28，在同行業內處於領先位置。

中海物業股價波動示意圖
鳳凰網房產梳理發現同為分拆物業上市，截至7月1日，彩生活、綠城服務、雅生活、碧桂園服務等港股物業公司的市盈率，分別約為12.51、31.78、19.28、45.75。
依賴母公司確實有背靠大樹好乘涼的先決條件，但是，這種依賴性也有不可避免的局限性。在決策上需等待母公司統一協調，缺少發展模式的靈活性，業務發展受制於房地產市場的總體起伏，一旦房地產市場下行其業績也會遭受影響。
因此，近些年，當中海陷入人事更迭內耗之時，「掉隊」等負面效應也在一定程度上投射在了中海物業的發展狀況上，中海物業在2015年-2017年經歷過一段迷茫期。
中海自2015年上市後，在管面積增速明顯放緩，從46%銳減至13%，2017年上半年增速更是跌至個位數6%，這與中海地產在售額規模增速放緩周期上十分契合。
2015年5月，中海物業所管理的總面積為6760萬平方米，截至2018年末，雖然中海物業的在管面積是2015年的2.3倍，但是相對於後起之秀碧桂園服務、雅生活服務在管建築面積分別是2015年在管建築面積的2.6、3.9倍，相形見絀。
增長率數據也呼應了目前的現狀，中海物業2015-2017年物業收入的增長率為17.6%、0.7%、12.5%、18.2%，同時期，上市晚將近一年的綠城服務的收入增長率皆在30%以上。
此外，中海集團也在通過轉讓的方式向中海物業「輸血」，幫助其改善營收現狀。
2015年，中海物業通過內部轉讓以及收購的方式將集團旗下的北京中建物業、重慶海投物業、淄博親頤物業、中海宏洋物業、廣州光大花園以及呼市中海物業收入囊中。
轉折點發生在2017年，通過中海地產收購中信，中海物業獲得中信物業在中國內地擁有的120個物業管理項目管理面積達24.1百萬平方米，作價2.29億港元，這也讓中海物業的財務報表提升了不少。
對比2016年的業績，相關收購令中海物業2017年營業收入由25.6億增長至33.6億，純利由2.26億增長35.8%至3.07億。
此次收購讓中海物業管理建面由2016年底的0.935億平方米上升37.3%至1.283億平方米。而增幅的70%來自上述對中信的物業業務收購。
新業務拓展「得過且過」
物管企業未來成長的主要路徑有兩條：一是通過做大基礎物管規模實現成長，二是開拓增值服務市場、挖掘潛在商業空間。
營業面積終究是衡量一家物業公司總體實力的重要標准，物業公司大都意識到單靠內生增長的面積，即拓展第三方項目占總項目的比例，並嘗試並購路徑。
央企背景給中海物業項目拓展帶來一定便利，中海物業得以積極承接各類政府、公建項目，從而提升在政府物業方面的市場優勢，不斷拓展企業管理邊界。
就中海物業來看，中海物業在第三方項目拓展上同樣趨於保守。在萬科將住宅物業和商業物業拆分，推出「萬物商企」子品牌，龍湖積極布局火車站、醫院等市政項目，2018年中海物業相比2017年增加了1260萬平方米，其中有230萬平方米為新拓展的商業或政府項目，佔比為18.25%，這成為中海物業近年來，屈指可數「走出去」的案例。
不過，與四處開花不同，中海物業新拓展的商業及政府項目頗惹人矚目，包括雄安市民服務中心、深圳當代藝術館與城市規劃館、港珠澳大橋口岸、西九龍高鐵站等，皆為所在城市核心項目。
除了第三方業務拓展有限之外，中海物業在盈利空間顯著的增值服務上效果也不盡人意。
鳳凰網房產梳理發展，中海物業的收益共分為物業管理服務收益及增值服務分部收益。
從收入結構看，2018年中海物業的物業管理服務收益、增值服務分別佔比為90.1%、9.9%，收益分別為港幣37.45億元、4.1億元，較去年增加21.0%，管理服務收益所佔份額比2017年92.2%下降了2.1個百分點。
中海物業也意識到需要加重增值服務的比例，只不過，這條路任重道遠，效果並不十分顯著。
鳳凰網房產梳理發現，在2015年—2017年中海物業增值服務占總收入比重分別為7.03%、8.93%、7.83%，持續處於低位，這與彩生活、綠城服務增值服務佔比達到約30%的水平相差甚遠，碧桂園增值業務佔比達到了26%，雅居樂更是達到了52%
據中國 指數研究院數據統計，2015年—2017年，上市物管公司增值服務的佔比分別為24%、22.94%、23.97%、24.29%。中海物業增值服務佔比也遠低於行業平均水平。
盈利模式待考
2018年12月31日，在已經分拆的物業公司中，綠城服務、碧桂園服務、中海物業和彩生活分別實現營業收入67.10億元、46.75億元和41.55億元、36.1億元。
盡管營收可期，但是，毛利率一直是中海物業被詬病的原因。2018年中海物業整體毛利率為20.4%，同比下降了3.5個百分點，其中物業管理服務的毛利率下降3.3個百分點至18.0%，對比2018年碧桂園服務毛利率37.7%；雅生活毛利率38.2%，彩生活的毛利率為35.5%,中海物業的毛利率水平仍有待提高。
中海物業的低利率，與中海地產一直以來的「利潤王」形象差距較大。
物業管理行業的服務模式主要有包干制及酬金制兩種，中海物業採取的是包干制佔比超過80%。
包干制是由業主向物業公司支付固定物業服務費用，盈餘或虧損均由物業公司享有或承擔的物業服務計費方式。酬金制即業主委員會與物業管理公司簽訂合同，代理小區的物管工作，進行管理輸出，並收取10%的物業費作為酬金，剩餘90%的費用作為小區的營運資金，結余或者不足均由業主享有或者承擔。
有業內人士向鳳凰網房產解釋了兩者的不同，包干制的毛利率低於酬金制，包干制在一定程度上會將毛利率下壓，如果要提升包干制的毛利率需要進行較大的成本控制；對於酬金制而言，業績貢獻效率相對穩定，但隨著在管面積的增加，留給企業自身業績提升空間也會減少。
與中海物業不同的是，彩生活採用的是酬金制，兩種制度的方式也造成了兩套運營邏輯。2014年中海物業全年營收21.6億港元，是彩生活全年營收的4倍，但盈利表現卻遠遠低於彩生活：2014年彩生活的毛利率和凈利率分別達到了79.2%和37.5%，中海物業則分別只有19%和4.5%。
對比數據發現，2018年中海物業全年營收41.55億港元，彩生活實現營收36.14億，相差不多，而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%毛利率多了近15%。
縱然面對的情況是，物業版圖毛利不高，新業務拓展、面積增速需要擴圍等現狀，但是，今年年初，顏建國再度回歸中海地產後，他對中海地產未來定及規模提出要求，制定「2020年沖4000億港元規模」目標。這也為中海及中海物業的未來增加了想像的空間。
隨著母公司規模的再度擴圍及增長勢頭的迎頭趕上，中海物業的發展或許在規模及質量上逐漸提速。

3. 杭州保姆縱火案一月綠城物業市值情況如何

6月22日5時許，杭州市上城區鯤鵬路藍色錢江小區2幢1單元1802室，因保姆故意縱火導致起火，4名被困人員死亡。其後，這場悲劇引發了當事人以及當地居民對作為物業方的綠城服務救援不力的質疑。

6月22日至今，綠城服務股價總體下跌。

7月17日下午，杭州市相關部門通報了對該案件的調查結果。

據杭州市公安消防局調查，物業存在消防安全管理落實不到位、應急處置能力不足等問題。如：物業管理單位未按規定嚴格落實巡查制度，事後有關人員補填部分消防器材檢查記錄表；火災發生時，消控室值班人員中有一人未取得建構築物消防員職業資格證書，屬無證上崗；火災發生時，水泵房的消火栓泵控制開關未處於自動狀態等。

發生這么大的事件怎麼可能不影響股價，畢竟自己存在問題，才會引發市值蒸發，只有好好整改，才能重新輝煌。

4. 中海物業是在哪個上市板塊上市的

港股上市公司
股票名稱：中海物業
股票代碼：hk2669

5. 恆大物業向港交所提交上市申請，能成功上市嗎

2020年9月25日時，恆大發布了公告，稱恆大分拆物業管理業務上市計劃已經獲得港交所批准。9月29日，恆大物業集團有限公司便向港交所提交了上市申請，不出意外的話恆大物業能夠成功上市。恆大物業是恆大集團的附屬公司，本來一直發展良好，卻在9月24日時出現了一個傳聞，稱恆大集團懇求政府支持重大資金重組項目。這個傳聞出來之後，中國恆大和恆大汽車的股票價格受到了非常嚴重的影響，中國恆大的股票跌了5%左右，恆大汽車的股票跌了8%左右。

就我個人而言，我是非常看好恆大集團的，恆大集團一直注重於產品質量和服務質量，在行業里是難得一見的良心公司，並且在房地產、物業方面前景良好。在接下里，恆大集團也會分拆更多業務進行上市，擴大自己的市場中的競爭力。

6. 中海學府公館的開發商怎麼樣

中海·學府公館

價值點1：最實力——背景雄厚

中海地產，中海全稱是「中國海外」， 是中國內地第一家房地產開發企業。1979年成立於香港，是國資委直屬「中」字頭大型央企，是改革開放初期，當時的國家建工總局（國務院部委，中建集團前身）支援香港建設成立的，所以叫「中國海外」，是香港最大的承建商，在香港的地位非常高！

中海的母公司您肯定聽過，是「中國建築工程總公司」（中建），2015年財富世界500強排名第37位（中冶集團世界第280名、北大方正在國內都排不上前100，泰達在國內才第429名，不是一個檔次），在中國所有央企中排名第三，僅次於中石化和中石油；央企意味著社會責任和承諾兌現力度，絕不會忽悠咱老百姓；

價值點2：最經驗——業界宗師

成立至今，中海已經有36年開發歷史，我們在包含倫敦、香港、澳門在內的全球51座主流城市開發了超過300個精品項目1000億！中海的開發理念就是「主流城市、主流地段、主流產品」。

所以，咱現在買房銀行按揭、看看樣板間啊等等，這些您所知道的模式都是由中海開創的，堪稱業界的一代宗師，比中國國內任何一家房地產開發公司的成立時間都早，1988年內地第一塊國際招拍掛的土地就是中海拍的，開啟了中國房地產歷史新紀元！

在1998年內地才放開商品房市場，而那時中海都已經有20年開發經驗了！比萬科都要早10年（中冶置地2007年才拿到房地產經營許可，北大資源剛成立兩年，根本不是一個檔次）。

中海地產成立以來，創造了中國房地產業的十項第一

中國內地第一家開發房地產（1979年）

中國藍籌地產企業榜首（2004年至今）

中國房地產百強企業第一

第一個引入「物業管理「概念」（1991年）

第一個採用產品說明書（2002年)

第一個市值超過1000億的房企

第一個發明樣板間（1990年）

第一個引入空中花園與入戶花園（2001年）

第一個引入銀行按揭購房模式（1990年）連續12年品牌價值第一

價值點3：最品牌——兩個「第一」

剛才給您講中海背景雄厚、歷史悠久，舉個例子！1992年，中國內地剛成立股票交易市場的時候，中海已經在香港上市，是第一家以香港業務上市的央企，是全國第一家市值超過1000億的房企！二十多年來，一直保持內地房企的市值第一，而且2007年，和工商銀行、中石化、中國移動同批入選香港恆生指數成分股（藍籌股）。如果您炒股的話一定知道，恆指藍籌股是什麼概念！如果您有在證券、投行、地產工作的朋友，可以問一下中海在業界、資本市場的地位，絕對是有口皆碑！如今中海旗下有五家上市公司，都是在香港上市，包括中海物業，如此實力的背景，資金鏈不會斷、產品受百姓認可，絕對是你放心置業的最強保證！

品牌意味著實力和信譽，咱買個東西，都講究個品牌，何況是幾百萬的房子呢，大品牌的房子說白了就是買了放心，有口碑，有面子！中海地產2015年品牌價值高達397億，也就是說光中海這個牌子、商標，就值400億！品牌價值連續12年穩居中國房地產品牌價值第一名，遠遠高於萬科、恆大、融創等企業！這是國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院聯合發布的權威排名，至今發布了12年，而中海連續12年都是第一！

價值點4：最專業——工科中海

最專業的開發商：中海隸屬中國建築總公司，以建築工程起家，是最懂建築的開發商，「全世界6座迪士尼樂園中，就有1座是由中海在香港承建；全球十大經典建築之一的香港國際機場，同樣出自中海之手。

中海還承建了世界第八大奇跡的迪拜棕櫚島、歐洲第一高樓的俄羅斯聯邦大廈、廣州新白雲機場等，在世界各地都有我們打造的地標建築，建築技術始終保持在業內領先的水平！在業績素有「工科中海」的美譽！

同時還創造了房地產歷史上的很多個第一！我們也是中國內地第一個成立物業管家公司的地產商，被譽為中國第一管家

7. 中海地產這個開發商怎麼樣

中海·學府公館（品牌篇）

價值點1：最實力——背景雄厚

中海地產，中海全稱是「中國海外」， 是中國內地第一家房地產開發企業。1979年成立於香港，是國資委直屬「中」字頭大型央企，是改革開放初期，當時的國家建工總局（國務院部委，中建集團前身）支援香港建設成立的，所以叫「中國海外」，是香港最大的承建商，在香港的地位非常高！

中海的母公司您肯定聽過，是「中國建築工程總公司」（中建），2015年財富世界500強排名第37位（中冶集團世界第280名、北大方正在國內都排不上前100，泰達在國內才第429名，不是一個檔次），在中國所有央企中排名第三，僅次於中石化和中石油；央企意味著社會責任和承諾兌現力度，絕不會忽悠咱老百姓；

價值點2：最經驗——業界宗師

成立至今，中海已經有36年開發歷史，我們在包含倫敦、香港、澳門在內的全球51座主流城市開發了超過300個精品項目1000億！中海的開發理念就是「主流城市、主流地段、主流產品」。

所以，咱現在買房銀行按揭、看看樣板間啊等等，這些您所知道的模式都是由中海開創的，堪稱業界的一代宗師，比中國國內任何一家房地產開發公司的成立時間都早，1988年內地第一塊國際招拍掛的土地就是中海拍的，開啟了中國房地產歷史新紀元！

在1998年內地才放開商品房市場，而那時中海都已經有20年開發經驗了！比萬科都要早10年（中冶置地2007年才拿到房地產經營許可，北大資源剛成立兩年，根本不是一個檔次）。

中海地產成立以來，創造了中國房地產業的十項第一

中國內地第一家開發房地產（1979年）

中國藍籌地產企業榜首（2004年至今）

中國房地產百強企業第一

第一個引入「物業管理「概念」（1991年）

第一個採用產品說明書（2002年)

第一個市值超過1000億的房企

第一個發明樣板間（1990年）

第一個引入空中花園與入戶花園（2001年）

第一個引入銀行按揭購房模式（1990年）連續12年品牌價值第一

價值點3：最品牌——兩個「第一」

剛才給您講中海背景雄厚、歷史悠久，舉個例子！1992年，中國內地剛成立股票交易市場的時候，中海已經在香港上市，是第一家以香港業務上市的央企，是全國第一家市值超過1000億的房企！二十多年來，一直保持內地房企的市值第一，而且2007年，和工商銀行、中石化、中國移動同批入選香港恆生指數成分股（藍籌股）。如果您炒股的話一定知道，恆指藍籌股是什麼概念！如果您有在證券、投行、地產工作的朋友，可以問一下中海在業界、資本市場的地位，絕對是有口皆碑！如今中海旗下有五家上市公司，都是在香港上市，包括中海物業，如此實力的背景，資金鏈不會斷、產品受百姓認可，絕對是你放心置業的最強保證！

品牌意味著實力和信譽，咱買個東西，都講究個品牌，何況是幾百萬的房子呢，大品牌的房子說白了就是買了放心，有口碑，有面子！中海地產2015年品牌價值高達397億，也就是說光中海這個牌子、商標，就值400億！品牌價值連續12年穩居中國房地產品牌價值第一名，遠遠高於萬科、恆大、融創等企業！這是國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院聯合發布的權威排名，至今發布了12年，而中海連續12年都是第一！

價值點4：最專業——工科中海

最專業的開發商：中海隸屬中國建築總公司，以建築工程起家，是最懂建築的開發商，「全世界6座迪士尼樂園中，就有1座是由中海在香港承建；全球十大經典建築之一的香港國際機場，同樣出自中海之手。

中海還承建了世界第八大奇跡的迪拜棕櫚島、歐洲第一高樓的俄羅斯聯邦大廈、廣州新白雲機場等，在世界各地都有我們打造的地標建築，建築技術始終保持在業內領先的水平！在業績素有「工科中海」的美譽！

同時還創造了房地產歷史上的很多個第一！我們也是中國內地第一個成立物業管家公司的地產商，被譽為中國第一管家

8. 中海物業上市有什麼好處

您好，大部分的公司都是股份制度的，當然，如果公司不上市的話，這些股份只是掌握在一小部分人手裡。當公司發展到一定程度，由於發展需要資金。上市就是一個吸納資金的好方法，公司把自己的一部分股份推上市場，設置一定的價格，讓這些股份在市場上交易。股份被賣掉的錢就可以用來繼續發展。股份代表了公司的一部分，比如說如果一個公司有100萬股，董事長控股51萬股，剩下的49萬股，放到市場上賣掉，相當於把49％的公司賣給大眾了。當然，董事長也可以把更多的股份賣給大眾，但這樣的話就有一定的風險，如果有惡意買家持有的股份超過董事長，公司的所有權就有變更了。總的來說，上市有好處也有壞處。
好處：
1.得到資金。
2.公司所有者把公司的一部分賣給大眾，相當於找大眾來和自己一起承擔風險，好比100％持有，賠了就賠100，50％持有，賠了只賠50。
3.增加股東的資產流動性。
4.逃脫銀行的控制，用不著再考銀行貸款了。
5.提高公司透明度，增加大眾對公司的信心。
6.提高公司知名度。
7.如果把一定股份轉給管理人員，可以提高管理人員與公司持有者的矛盾（agency problem）。
壞處也有：
1.上市是要花錢的。
2.提高透明度的同時也暴露了許多機密。
3.上市以後每一段時間都要把公司的資料通知股份持有者。
4.有可能被惡意控股。
5.在上市的時候，如果股份的價格訂的過低，對公司就是一種損失。實際上這是慣例，幾乎所有的公司在上市的時候都會把股票的價格訂的低一點。
望採納，謝謝！

9. 凈利率相差一倍 物業公司的盈利之謎

年報季的到來，令資本市場青睞有加的物業上市公司逐漸掀開了盈利的神秘面紗。雖然各家物業上市公司的收入都錄得大幅增長，但各自的利潤率差距之大還是頗為令人吃驚。以4家頭部上市企業為例，保利物業發展股份有限公司（股票代碼：06049.HK，以下簡稱「保利物業」）、綠城服務集團有限公司（股票代碼：02869.HK，以下簡稱「綠城服務」）屬於穩健派，2019年的凈利率分別為8.4%、5.5%，碧桂園服務控股有限公司（股票代碼：06098.HK，以下簡稱「碧桂園服務」）、雅居樂雅生活服務股份有限公司（股票代碼：03319.HK，以下簡稱「雅生活」）則是行業里高利潤率的代表，凈利率分別為17.8%、25.1%，遠超各自母公司地產主業的凈利率水平，也比穩健派高了至少一倍。
「物業管理比地產開發還賺錢，真是一件不可思議的事情。」一位投資者如此感慨。
根據東方證券的統計，上市物業公司的利潤率離散程度非常大，凈利率最低和最高的公司可以相差三倍之多。該機構認為，未來主導行業及公司利潤率的因素主要為新交付項目、增值服務佔比以及經營能力上的差異。
供職於某國際投行的趙輝（化名）則對中國房地產報記者表示，物業公司與地產母公司在業務方面聯系緊密，有很大的成本、利潤再分配空間。「跟地產行業不同，目前物業板塊投資者的關注點並不在個體公司的盈利水平上，大家都在炒業績的確定性，因為這個行業正處於高速發展階段。所以你可以看到，相對於盈利能力，投資者當前更看重的是公司的擴張能力和規模。」
頭部企業凈利率分化明顯
得益於在管規模的不斷擴大，2019年物業上市公司的營收、利潤錄得大幅增長。碧桂園服務的收入同比大增106.3%至約96.45億元，毛利約為30.52億元，同比增加73.3%，凈利潤同比增長83.9%至17.18億元。
雅生活2019年錄得的收入為51.3億元，同比增長51.8%。毛利為18.8億元，同比增長46.0%，凈利潤為12.9億元，同比增長59.3%。
同期，保利物業的收入和利潤也有40%以上的增幅。其中，收入59.67億元，同比提升41.1%。毛利12.1億元，同比增長42.2%，凈利潤5.03億元，同比提升49.7%。
綠城服務2019年的收入約為85.82億元，同比增長約27.9%，實現毛利約15.47億元，同比增長約29.2%，凈利潤約為4.72億元，同比增加約1.4%。
分析利潤率指標可以發現，前兩家公司不僅營收增速高，賺錢能力似乎也更勝一籌。碧桂園服務的毛利率、凈利率分別為31.64%、17.8%，雅生活更高，達到了36.7%、凈利率25.1%。保利物業和中海物業的毛利率為20.3%、18%，凈利率則分別為8.4%、5.5%。
如果細化各家公司的業務構成，不難了解兩個陣營的盈利水平從基礎物管服務就已開始分化。碧桂園服務的基礎物管服務毛利率達到了30.2%，雅生活也有25.3%。而保利物業、綠城服務均在15%以下，分別為14.2%、11.4%。社區增值服務方面，碧桂園服務的毛利率高達66.2%，幾乎是綠城服務毛利率最高的咨詢服務的2倍，雅生活非業主增值服務毛利率接近50%，也是保利物業的2倍多。
這四家企業盈利水平的分化只是物管行業的一個縮影。東方證券曾統計過15家物業上市公司在2019年上半年的業績表現，發現他們的平均毛利率為28%，凈利率為12%，但離散程度非常大，凈利率最低的只有6%，最高可達24%。
賽道好 不看利潤看規模
東方證券認為，影響物業上市公司利潤表現的因素包括新交付項目情況、增值服務發展情況，以及收費模式、稅率和管理業態等。其中，新交付項目將在短期起主導作用，因為收入端增長受限，成本端剛性上升，因此存量項目利潤率逐年下降，而利潤率水平較高的新交付項目會在邊際上影響物管公司整體的利潤率。而在中長期維度下，物業公司利潤率則很大程度上依賴增值服務的表現，因為增值服務的利潤率遠高於基礎物業服務，因此增值服務營收佔比高的公司普遍利潤率較高。
這是技術層面的分析，而在趙輝看來，至少短期內，左右頭部物業公司利潤率的還是跟母公司間的關聯交易。例如，碧桂園服務非業主增值服務的毛利率達41%，2019年該板塊的收入增長了80%，主要業務包括案場服務、開荒清潔及綠化維修保養服務、車位及尾盤代銷，大部分業務來自母公司碧桂園。
雅生活非業主增值服務的主要收入來源也是房地產企業，該公司向綠地及雅居樂提供案場服務、物業營銷代理和房屋檢驗等。這個板塊的毛利率接近50%，2019年的收入佔到了雅生活總收入的35.3%。
此前，房地產開發一直被認為是暴利行業，而一直被認為是微利行業的物業管理，如今卻錄得了比地產開發還要高的利潤率。這委實是一個很奇怪的現象。穩健派中的一個物業公司並沒有對自己的凈利率做過多解釋，只表示「我們是行業正常水平」。
「物業公司的估值跟利潤規模相關，一塊錢利潤給地產6倍，給物業30倍。」趙輝認為，利潤率的表現取決於各家公司的選擇，高利潤率至少在上市融資、市值管理方面有很大優勢。
更奇怪的是，投資者們對地產開發公司的盈利指標無比挑剔，但對物業公司卻格外溫和，無論賺多賺少，都是強烈看好。「他們目前更關心誰的規模增長快，誰能占據更多的市場份額。」趙輝表示，物業管理是一條很好的賽道，投資者都在挑頭馬來買，看重的是企業的收入穩定、抗周期，短期內利潤水平不是關注焦點。
也有投資者比較清醒，直言如果物業管理行業能保持20%的凈利率和30%的復合增長率，那就堪比科技龍頭了。「我始終認為這應該是一個微利的行業，未來終究會回歸到一個合理的盈利狀態。」