全球房地產市場股票市場對比

A. 房地產開啟新的一輪促銷經濟學家馬光遠：要做好資產破滅准備

2022年第一季度都快踏入尾聲，國內的房地產依舊沒有太大的起色，整體一個字總結「冷」。專家預測2021年下半年的市場，持續到2022年6月份前。

老百姓對2022年的房價抱有巨大希望，並不是希望房價能上漲，而是渴望多年的「拐點」。正如萬科董事長所說的那樣，房地產已經進入到「黑鐵時代」，房地產行業在「黃金時代」房企是躺著賺錢的，「白銀時代」是能夠正常賺錢的，如今的「黑鐵時代」，房企考慮已經不是掙不掙錢的問題了，而是怎麼活下去才是關鍵中的關鍵。

1998年房地產迎來房改後，房價就迎來了快速的上漲當時全國平均房價還不足2000元每平米，如今全國平均房價已經突破萬元每平米。掙錢的效應越強，導致 社會 中大量的資金流入到房地產行業，現在就有了源源不斷的動力，在過去的20多年中，平均每年有超過2,000萬人進到城市裡面生活，有人、有錢、有需求房價當然是有上漲的動力了。

房價越高老百姓就越瘋狂，越來越多人把資金投入到房地產30萬投進去，兩年時間超過200%利潤回報，誰不想進去分一杯羹呢？

2016年房地產迎來了「狂歡之年」，全國房價迎來普漲，房地產投資比例也迎來了快速的高攀，2016年房地產投資比例為85%，迎來了 歷史 最高，2017年投資比例為75%、2020年房地產投資比例不足40%，2021年下半年主要都是以剛需購房者為主。為什麼整個投資比例出現了變化，答案很簡單，老百姓買不起，又或者說市場已經變化了。

根據貝殼研究院公開數據顯示全國65城平均房價為17,388元每平米，4個一線城市平均房價6.5萬元每平米；平均房價突破2萬元每平方米的城市有20個；平均房價突破1.5萬元每平米的城市有34個；平均房價突破1萬元的縣城有103個。

中指研究院也公開數據顯示4座一線城市購房門檻平均為617萬、613萬、580萬、359萬；4座二線城市平均購房門檻超過300萬，5座城市購房門檻在200~300萬；9座城市購房門檻在100~200萬；8座三線城市購房門檻在105~313萬。

諸葛找房數據顯示全國百城平均房價為12.9，70城市為13.3，在國際上合理的發展中國家水平為6~9，意味著國內的房價已經嚴重偏高，這只是平均數值而已，看看深圳的48.1、上海的46.8、北京的45.8、三亞、廈門等城市都已經突破了30，更多的二線城市徘徊在20~30之間，買一套小小的房產，需要花費二三十年時間才能買得起。

這些年來房價的上漲推動了老百姓財富暴漲，有時候人們在想，難道租房子住不行嗎？答案真的並不是想像中這么簡單，如今的房產包含了愛情、婚姻、教育、醫療、金融等各方面的金融 社會 屬性。面對高昂的房價，買不起房似乎成為了年輕人邁不過去的坎，想要買房必須要有家人的幫助，還要面臨著二三十年的房貸，所以房價無形之中給老百姓帶來了巨額的生活壓力。

高房價雖然推動經濟增長，但是過度的發展，房地產必然也會造成其他行業擠壓。最簡單的比喻，很多人買了房後，不僅把積蓄花光了，同時每個月絕大部分資金都是用於還款房貸，在這樣的情況下，老百姓根本沒有太多空餘的錢去推動消費，這嚴重的影響了經濟增長的一個步伐，高房價必然的會使一切相關房地產行業內的東西都增長，比如租金增長、土地價格增長等一切東西無形之中增加企業壓力。

深圳的房價在過去的20多年共計上漲43倍，也就是當年2000元左右的房價，現在房價竟然能突破8萬元每平米，另外知名企業華為研發中心原本是在深圳的，在過去的幾年也把它搬到了東莞松山湖去了。

老百姓確實是承受不了這樣的高房價了，2021年在受到一系列的政策調控後，房價終於迎來了「拐點」。三道紅線，針對房地產企業剔除預收款後凈資產負債大於70%；負債率大於100%現金短債比小於一倍。踩一條紅線有息，負債總額上漲不能超過10%；踩兩條紅線有息，負債總額上漲不能超過5%；踩三道紅線有息，負債總額不能上漲；即便沒有踩紅線的企業有息負債總額上漲不能超過15%，要求房地產企業在2023年6月份前回歸到規定的范圍內。

兩道紅線，針對銀行業，2021年1月1日，央行和銀保監聯合發布《關於建立銀行業金融機構集中貸款管理制度的通知》限制了房地產企業以及個人貸款上限比例。還有二手房參考指導價、限購、限貸、限售、限價等652條政策。

部分地區的房價下降10%、20%甚至是30%，站在老百姓的角度，當然希望房價下跌得越多越好，但是站在穩房價的角度去考慮房價下滑過快，會導致預期不穩，所以就有23多個城市出台了「限跌令」穩住房地產價格，大幅度限制在5%~15%，不少網友都認為房價居然被限制住了，那麼說明房價還有持續下滑空間。

限制房價上漲，房價不一定上漲，限制房價下跌房價不一定下跌，比如限制幅度15%，100萬房產，降價到85萬，為了吸引購房者，於是贈送停車費、贈送精裝修、贈送家私電器、甚至最誇張的返還首付款。

進入到2022年樓市的政策和環境良好許多了，春節後超過40個城市開始放鬆利好政策，並且2021年底開始「放水」緩解房地產資金鏈困難的問題，還有人預測2022年應該會迎來新的一輪反彈吧！

回看2021年，在全球大放水的局面下，有89%的國家都出現了價格上漲，其中澳大利亞房價漲幅高達25%，加拿大41%，瑞典55%。

那麼國內的房價真的會上漲嗎？答案顯然是不會的，放鬆政策是促使房地產市場回暖，正如經濟學家馬光遠所說，房地產不能出現過冷，也不能出現過熱，穩住房地產才是樓市發展理想方向。

國內的房價不能跟國際上的形勢對比，我國的房價已經連續上漲20多年，整體價格處於嚴重偏高狀態，換句話來說就是存在挺大的泡沫，特別是經濟不發達，人口持續流出的小城市，房價依舊這么高。

經濟學家馬光遠，《馬光遠：現在是全球股市和房市最脆弱的時候》文章中明確地指出：

在全球經濟受到重創後，全球的資本市場，大宗商品和房價卻創下 歷史 新高，這本身是一件很荒唐的事情，每個人都知道這種沒有任何支撐力的市場，最終會以崩盤而告終，但是大家似乎誰都不願意接受這種結果。

股票市場，房地產市場其實就是驚弓之鳥，這個世界上所有事情早在暗中標好了價格，享受泡沫的盛宴就必須承擔泡沫破滅的痛苦，這是一個不可拆分的套餐，沒有任何的支撐，股市和房市終究一天一暴跌，高中誰都知道這個道理，但誰都不願意去說破。

2022年的房地產市場相對來說還是 健康 平穩的。

B. 未來股市和房地產誰更具投資價值為什麼

未來股市和房地產誰更具有投資價值？為什麼？這個話題很有前瞻性，如果從過去發生的現實來分析的話，過去房地產的收益率是要大大高於股市的投資收益率的。這種趨勢還會不會持續呢？還是會發生逆轉？土地是財富之母，在農業和工業化時代，土地都是最重要的生產資料，所以在這種時候房地產的投資自然是收益巨大的，但是隨著工業化的完成，當整個社會進入到後工業化時代，進入到產業升級階段或者是創新高科技驅動型的經濟發展模式的時候，高科技企業代表了最先進的生產力，這對土地的依賴程度相比工業化時代是要大大降低的。

所以，未來房地產和股市的投資價值並非是二選一的，房地產的投資價值基本上是只有在核心區域城市才會存在，因為這樣的城市是持續吸引人口流入的，這樣的城市的房價會有堅實的基礎，會穩中有進；而股市的投資價值也只有在科技公司，以及擁有較強護城河的消費型企業，這樣的企業股票自然是要看好的。

C. 能詳細的說一下，股票、房產、期貨、基金、外匯、銀行理財產品等與國內現貨的對比區別嗎

股票、權證、紙黃金、外匯、期貨、債券、基金、房
地產、保險與現貨黃金之間的區別

一、股票和現貨黃金的區別

1、從成交量來看，股票每天的成交量1000-2000億人民幣；黃金市場每天的成交量2萬億美元。
2，從交易時間來看，股票是4小時交易，黃金是24小時交易。
3、從交易規則來看，股票只能買漲，黃金可買漲買跌。換句話說就是股票只有漲的時候可以賺錢，跌的時候不能賺，現貨黃金漲跌都可以賺錢。
4、從交易品種來說，股票有一千多支，選股比較麻煩，黃金產品單一，比較容易分析。
5、股票做的是海內市場，容易受莊家操控，現貨黃金做的是國際市場，由於成交量極大，所以裡面沒有莊家，市場更加公平透明。
6、上市公司可能因經營不善而清盤，化為烏有；黃金則永遠存在，而且一直是國際貨
幣體系中很重要的組成部分。
7、股票是100%的資金投入，黃金是10%的保證金投入。股票沒有杠桿，1000塊錢就只能買1000塊錢的股票，現貨黃金100倍的杠桿，可以把資金放大100倍使用，可以放大收益。
8、股票是T+1，今天買明天才能賣；黃金是T+0，當天買賣，即時成交。

二、權證和現貨黃金的區別
1、權證有漲跌停限制，黃金沒有；
2、權證有到期日，黃金不受時間限制；
3、權證標的資產種類繁多，黃金產品單一。

三、紙黃金和現貨黃金的區別

紙黃金是國內各大銀行推出的一個投資理財產品，跟現貨黃金比較，它不能做空，只
可以做多，而且沒有杠桿比，不能實現以小博大。

四、外匯和現貨黃金的區別
1、外匯每天的價格波動小，黃金價格波動大；
2、外匯種類多不利於分析，黃金品種單一；
3、外匯市場每天的成交量比黃金大；
4、外匯市場存在操縱的情況；
5、外匯的交易商大多在國外，以美國居多；現貨黃金的交
易商大多在香港

五、期貨和現貨黃金的區別期貨做的是國內市場，同股票市場一樣，裡面有莊家，也
存在信息不對稱的問題，散戶在裡面處於極其不利的位置，另外期貨的交易時間很短，一般為4小時；現貨黃金內沒有莊家，每天24小時交易，不存在需要交割結算。即時成交。資金即時到賬。

六、債券與現貨黃金的區別
1、收益不同。債券是獲得利息收入，利息固定；黃金是從價格差獲利；
2、流動性來說，債券有1年內的但多數期限較長，有的達到幾十年之久，變現慢；現貨黃金可隨時變現。
七、基金與現貨黃金的區別
1、基金是把錢交給別人去理財，不能自已控制；黃金投資可以完全由自己來把握；
2、股票型基金和大盤是同漲同跌的關系；
3、債券型基金收益低；
4、基金流動性差變現能力差，投資周期長；黃金變現快。

八、現貨黃金與房地產的區別
1、房地產投資金額巨大，手續繁雜，現貨黃金資金投入小，交易手續簡單，
T+0即時交易；
2、房地產投資期限長，以每月租金或賣出地產後收益，現貨黃金即時買賣，隨時獲利；
3、房地產受國家政策、交通等因素影響，現貨黃金全球交易，無莊家操縱。

九、現貨黃金與保險的區別
保險需100%的資金投入，投資期限長，投資回報高於存款，低於股票或黃金投資，交易靈活性差，變現不易，解約損失較大，受公司狀況影響，不存在技術分析指導獲利，對此現貨黃金方面在上述比較中已做詳細解釋。

現貨黃金與股票債券基金外匯的區別
1.股票屬於區域性市場，黃金是國際市場。
2.股票容易受莊家集團控制。
3.黃金市場每天的成交量比股票打很多《3萬億美金：150億人民幣》。
4.從交易時間來看，股票是4小時交易，黃金是24小時交易。
5.從交易規則來看，股票只能買漲，黃金可以買漲買跌。
6.股票有漲跌限制（A，B股10%）黃金沒有
7.股票沒有杠桿，黃金的杠桿為1:10等等，利潤豐厚。
8.從品種來說，股票有兩千多支，選股比較麻煩，黃金產品單一，比較容易分析。 9.上市公司因為經營不善而清盤，化為烏有;黃金則永遠存在，而且一直是國際貨幣體系中很重要的組成部分。
10.股票是%100的資金投入，黃金是%10的保證金投入。
11.股票是T+1，黃金是T+0. 黃金於債券
1.收益不同，債券是活的利息收入，利息固定；黃金是從價格差獲利。
2.流動性來說，債券有1年內的單多數期限較長，有的達到幾十年之久。變現滿，現貨黃金可隨時變現。

權證與現貨黃金的區別
1.權證有漲跌停限制，黃金沒有。
2.權證有到期日，黃金不受時間限制。
3.權證的標的資產種類繁多，黃金產品單一。

外匯於現貨黃金的區別

1，外匯每天價格波動小，黃金價格波動大。
2.外匯種類繁多不利於分析，黃金品種單一。
3.外匯市場每天的成交量比黃金大。
4.外匯市場也存在操縱的情況。

基金於黃金現貨的區別
1.基金是把錢交給別人去理財，不能自己控制；黃金投資可以完全由自己來掌握。
2.股票型基金和大盤是同漲同跌的關系。
3.債券型基金收益低。
4.基金流動性差變現能力差，投資周期長；黃金變現快。
5.找好的投資公司或者正規的金融機構，避免被騙。

黃金投資俗稱炒金，是通過對黃金及其衍生物進行購買，儲藏及銷售等過程來獲得財產保值，增值及盈利的行為。其中，中國大陸和香港投資者主要是以投資倫敦金（國際黃金現貨）為主。黃金投資已進入黃金時代，炒黃金就像炒股票那樣簡單，單比炒股票更容易賺錢，更突顯財富效益。

D. 房地產投資與股票投資有何異同

（一）買賣股票、投資房地產，都有賺錢的機會，但也都有虧本的風險。
（二）從投資金額來講，股票也是可多可少；而房地產則需要動用少則幾百萬，多則幾千萬甚至上億元的資本。
（三）從投資報酬（按投資金額計算）而言，期貨交易由於其保證金的杠桿原理，可以放大得益，四兩撥千金，以小博大，一般要比股票與房地產更高，但風險也相對較大。
（四）從資金靈活性來說，期貨使用保證金制度，只需付出合約總值的百分之十以下的本錢；買股票則必須100%投入資金，要融資則需付出利息代價；房地產除銀行貸款外（需承擔貸款利息），需要全數投入龐大的資金。
（五）從投資回報的期限來分析，期貨短至數分鍾或半年、一年都可以，包括現貨，中期及遠期，投資者可選擇遠期月份進行買賣，而不必顧慮現貨交割的期限，若因預測錯誤而導致暫時的浮動損失，你仍有充分的時間加以取巧挽救。
（六）以買賣手續來比較，期貨成交手續簡便迅速，可在數分鍾內甚至一剎那完成；買賣股票的手續也簡單，但必須馬上全額交割；房地產手續則最為繁雜，冗長。
（七）說到交易靈活性，期貨可作多頭或空頭買賣；而做股票則僅能先買後賣，我國《證券法》規定，嚴禁證券公司給個人或機構提供融資、融券服務；房地產也是只可先買後賣。
（八）就影響因素而論，期貨因為是大宗商品，商品的價格波動屬於公開性、國際性的，投資者可從報章、雜志、電視、廣播中得到氣候變化、產量增減、關稅變動等消息，不容易被少數大戶人為操縱；股票則容易受國家政策、上市公司及大戶人為因素影響；房地產供求雙方的參與者則遠不及期貨、證券市場那樣人多勢眾，相對影響因素亦較為狹窄，易受哄抬、打壓。
（九）若以技術性相比，期貨交易可以運用套利、對沖、跨期買賣等方式降低投資風險，而證券、房地產則辦不到。

E. 中國樓市和股市將如何發展

股市短期內不可解決，推倒重來的股市已經成為定局，我看到1800點左右，才會有相關政策出台。而樓市，由於股市的下跌，居民可供消費的錢大幅縮水，減直接影響樓市成交。同時，過高的貸款利息，使居民養不起房，85-90年代的後生，其財富還沒有積累，不可能支撐過高的樓市，所以跌成為必然，但樓市中長線仍然會上漲，這是受國家長遠經濟增長影響的。
股市具體如何發展？我認為國家完全可以利用股指期貨出台，使機構投資人可以通過這種期貨套保，以減少損失。但國家卻遲遲不推？原因何在？我認為國家表面是想解決大小非問題，但真正的是想通過股市下跌，通過「休克」療法，通過犧牲一代股民的辦法來解決這個問題，這種做法，之前的股改也用過。同時，股價下跌，符合國家利益，因為國家要想做整體上市和央企整合，過高的股價是不利於控股的（我不知道你是否理解這一點，同樣增發整體上市，股價越低，定向增發的股票數量越多，這對於國家的股權控制是有利的，國資委必須喜歡這樣做）
所以我的結論是，國家表現希望股市穩定，但真實的行動，其實是希望股價下跌，而且這種下跌應該是推倒重來的性質，而真正推出期貨，才是一個實質性的利好，實質性的動作。

F. 未來A股市場，有可能替代房地產，成為居民財富的蓄水池嗎

根據當前2020年的房地產行業和股票市場進行比較，我認為未來股市絕對有可能替代房地產，成為居民財富儲水池的。

因為國內樓市與股市的含金量是最高的，意思就是國內超大資金不是在樓市就是在股市，資金都是兩邊倒的，只要哪邊有賺錢效應，市場熱點就在那裡。

房地產行業走下坡路

國內房地產過去十幾年的快速發展，房價一年高一年，讓很多人看到房價快速上漲，漲到人心惶惶，只要有購房條件的都去買房，參與炒房，各路資金扎堆進入房地產，讓房地產成為居民的蓄水池。

再有一份數據是目前全國大約有4億房奴，中國有14億，房奴佔比4億人，已經牽扯了多少家庭。同時也說明房奴太多，貸款炒房的更加多。

而股市投資者也越來越多人進入股市，從1.1億股民，變成1.5億股民；股市還能容納更多的人進入股市，讓股市成為居民最常的投資市場。

綜合通過上面分析得知，房地產走下坡路，一旦房地產走下坡路，資金外流，流出的資金必然會進入股市，未來一定會讓股市成為居民的儲水池，成為居民最常用的投資市場。

G. 有比房地產收益還高的投資嗎基金、股票、黃金、房地產、信託，哪個更好

前幾年，只有房地產的收益和M2相持平。股票收益較高，但賺錢的只有百分之幾的人，要有較高的專業知識。基金收益相對較低一點，但風險較小。黃金保值，收益也不錯，但現在是黃金的高點。房地產，現在我認為仍然是投資的首選，原因有：一、從長期來看，10年，人民幣肯定貶值，房地產至少保值。二、房地產只要選好地點，房型等，全中國的人民在遷移，城鎮化建設，需求不會下降。三、雖然，現在國家在打壓房地產，但房地產和地方政府是聯系在一起的，房地產崩盤的話，地方政府的財政肯定受不了，也不允許。
所以，我認為，近幾年，房地產應該是首先的投資方向，當然，前提是你沒有其他方面投資更好的知識、時間。

H. 為什麼房地產市場可以持續二十年增長,而股票市場的波動周期卻比較短

因為房產它其實是一種實業嗎？還是股票是金融金融方面短一點。