长租公寓金融乱象怎么处理

㈠ 长租公寓“租金贷”、“资金池”是爆雷罪魁祸首，该如何解决这一问题

在租房市场“长租公寓”是很多人关注的“香饽饽”，而随着这个市场不断的爆雷，也让大家对“长租公寓”，“租金贷”充满了顾虑。那么为什么长租公寓相关的“租金贷”会爆雷，和资金池又有什么关系，该如何解决这类问题呢。下面给大家详细分析一下：

提到长租公寓，很多人从字面意思理解就是租期比较长的公寓。这种理解也没有什么错，只不过不够细致。

租过房的都知道，我们一般租房都是直接和房东直接签订合同。有的人说我是和中介签的呀，其实不是的，你在路边看到的一些中介门头只不过是帮助房东租房子，拿中介费，他们不是合同的甲方。

所以说解决长租公寓租金池爆雷的问题就需要公开透明化租金池的资金流向，只有这样才能合理的监管中介的肆意扩张！

㈡ 六部门联手整顿租房乱象 “租金贷”明确生死线

中介机构假房源、吃价差，以及“租金贷”等困扰1.8亿租房人群的问题迎来了政策规范。
12月25日，时代周报记者从住建部官网获悉，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门已于近日联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》）。
时代周报记者梳理发现，《意见》主要针对规范住房租赁中介机构和住房租赁企业。其中对住房租赁中介机构的要求集中在行业规范方面，包括房源信息真实性、房源本身合规性，以及房源发布平台建设等细节要求；对于住房租赁企业的规范则集中在金融监管方面，包括提出加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管。
值得注意的是，《意见》还提出，在住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位的要求。
对此，58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，《意见》此次对住房租金贷款业务提出具体明确要求，这体现了监管部门对于近几年租赁运营机构“爆仓”事件的关注。在《意见》提出的加强住房租赁金融业务监管、做好贷前调查等多项前置性金融监管要求下，预计可以有效降低此类租赁机构运营的风险性，也有效提升风险的可控性。
持续整顿住房租赁中介机构乱象
根据住建部介绍，今年我国持续在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并先后召开了多次住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会进行部署。
今年10月，住建部等六部门联合印发了《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》，并要求要求各省份、40个重点城市住房城乡建设部门参照部里做法，成立工作专班并指定联络员，以及建立部、省、市3级联动机制和部与40个重点城市直联工作机制。
整治工作已经取得了初步成效。住建部指出。目前，住建部已经在11月先后通报两批通报整治住房租赁中介机构乱象共计13起违法违规典型案例。另根据新华社报数数据，从2019年6月1日至11月19日，全国共排查住房租赁中介机构81416家，查处违法违规住房租赁中介机构9197家，通报曝光违法违规典型案例7974起。
为巩固专项整治成果，将整治工作制度化、常态化，住建部等六部门在近日联合印发《意见》——住建部在《意见》中开宗明义。
时代周报记者梳理发现，《意见》共围绕严格登记备案管理、真实发布房源信息、动态监管房源发布、规范住房租赁合同、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务、加强租赁企业监管等方面共有十四条举措。其中意见对于中介机构房源真实性的规范，以及违规惩处最受人关注。
“在租赁市场上，住房租赁中介机构起的主要作用还是信息匹配，其核心还在于保证房源的真实性、全面性、及时性。”空·白研究院创始人杨现领向时代周报记者表示。
“《意见》从信息标注、平台规范等多种方式要求中介机构发布真实信息。对房源真实性的要求进一步提高，预计线上虚假房源的现象将得到有效遏制。”张波判断。
住房租赁合同的网签备案也是其中一个重点。贝壳研究院资深分析师黄卉对时代周报记者表示：“住房租赁合同的网签备案是住房租赁市场监管的重要方式。2019年，部分城市如杭州、合肥等纷纷推出了租赁网签备案的管理措施。住房租赁合同的网签备案能够更好的保障承租人权益，承租人确保在租赁合同成立后，租赁合同的真实性获得认可，不会因房屋所有权变动而影响继续承租；同时便于规范租赁企业的经营行为，更加公开和透明，对规范租赁市场发展有着重要的作用。”
此外，《意见》还要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。“这一点约束二房东比较有效。”杨现领表示，“中介机构吃差价并不是突出的问题。更多小的、分散的二房东机构，才会存在利用信息沟通不顺、信息不透明的现象，存在吃差价的问题。这一点需要通过加大对这些小的、分散的机构进行检查来解决。”
多数长租公寓已越过30%底线
在另一侧面，《意见》对于住宅租赁企业的金融严监管或正在为行业敲响警钟。
《意见》要求：应当加强住房租赁金融业务的监管，并要求开展住房租金贷款业务要以合同为依据，并且需要进行贷前调查和贷后监管。
其中在“租金贷”方面，《意见》规定：住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
此外，对企业资金监管，《意见》提出：住建等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
《意见》还对于“租金贷”占企业收入比做出了具体要求——住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
对此，多位专家向时代周报记者表示，“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”都容易造成企业资金链断裂。
“2019年，部分爆雷的租赁企业由于高收低出导致资金链断裂，而长收短付则是通过租金的期限错配形成资金沉淀，部分企业挪用资金拓展房源规模，一旦资金链断裂，承租人的权益将会受到损失。”黄卉指出。
“对于长租公寓企业来说，租金贷作为信贷资金，具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候，信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。一旦碰上行业环境变化，叠加对租金贷的监管趋紧，会让经营困难的长租公寓企业加速爆雷。”UONE优望董事长丘运贤在接受时代周报记者采访时表示。
时代周报记者注意到，“租金贷”曾是租赁企业，尤其是长租公寓的“生命线”。青客公寓上市招股书显示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓资金使用了租金贷。蛋壳公寓上市招股书中也披露，截至2019年前三季度，67.9%的青客公寓租客选择了租金贷的方式。
但与此同时，“租金贷”也是长租公寓暴雷的“导火索”。房东东数据统计显示，从2017年至目前共有69家长租公寓机构因资金链断裂暴雷。
受《意见》影响，接下来企业资金将会成为监管重点。中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时判断：“此前由于监管缺位，住房租赁企业的收入来源中租金贷比例如何并无具体数据。但既然《意见》要求住房租金贷款金额占住房租赁企业租金收入比重不超过30%，那么资金池的监管就是一个必要的方式。”
时代周报记者梳理发现，30%的生死线，各大长租公寓已经跨线太远。根据青客公寓上市招股书，青客公寓与租客的租赁期通常为26个月，其中大多数的锁定期为12个月。截至2019年6月30日，青客公寓63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。
随着监管号令的吹响，长租公寓或将定义成为高危企业。张大伟表示：“一旦监管资金池，那就没什么资本再愿意做长租公寓了。”
到2020年，长租公寓将进入“生死时速”。住建部对此已明确表示：对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险；涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处。

㈢ 涨租、吃差价、违约赶客……部分长租公寓平台乱象调查

近来不少业主和租客反映，有互联网长租公寓平台存在趁机涨价、吃差价甚至违约赶客等情况。这是否属实？是何原因？又该如何治理？新华社记者展开调查。
部分长租公寓平台被反映有乱“吃差价”等现象
近日，一名北京租客反映，其房子2月21到期后因为疫情无法换租，原价2360元，自如管家告知续租一年需多330元，涨幅13%，她无奈续租一个月，加上服务费后房租3000多元。最近收到涨租通知的并非个例，北京、上海、成都等地不少自如平台租客都有相关投诉。
自如方面回应称，出现涨价个例多为长租换短续导致，租金价格变动仅为个别租客情况。同时，为解决租客租房难题，自如也率先在2月为长租改短续的用户，提供一定的便利措施，包括短续优惠、无责退租、服务费减免等。
还有平台被指以疫情为名索要优惠“吃差价”的情况。记者了解到，2月起陆续有业主接到长租公寓平台蛋壳公寓通知，要求免除疫情期间房租。一名知情人透露，蛋壳要求北京业主免租一个月，武汉业主免租三个月，同时还要求到疫情结束后再补交拖欠业主的房租。据记者调查，天津、上海、南京等地部分业主自接到此类通知电话后再未收到房租。
另一方面，租客能从平台获得的优惠却非常有限。一名租客称曾要求平台免租金，被告知最多免10天。对蛋壳、青客等平台要求业主给予免租、减租、延期付款等优惠多，却对租客仅给予小惠且强制折算成平台代金券等做法，多名业主与租客表示质疑，“差价是不是都进了平台自己的口袋？”
此外，记者发现有不少租客反映，租约未到期即被长租公寓平台要求“自己主动退租”“找个地方换租”，理由是“疫情不可抗力”。还有业主曝光其与某长租公寓平台工作人员的电话录音，平台方提出希望业主能免违约金提前解约，同时将平台此前配置的家电“购买”下来，理由也是“疫情不可抗力”。
中国人民大学法学院副教授朱虎表示，相关企业不得以“疫情不可抗力”理由随意豁免自己应履行的合同义务。依法律规定，企业义务是否可以豁免，取决于“不可抗力”程度。从实际情况看，长租公寓平台对业主缴纳房租的义务并不受疫情阻断。另外，企业主张变更与租客之间的合同，也不应超出防疫所必需的程度，更不能侵害租客合法居住权。
企业盲目扩张、经营模式单一，资金压力加大
去年10月，蛋壳公寓招股书显示，2019年前9个月，公司通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%。业内人士认为，长租公寓平台近期乱象集中表现为“资金饥渴”，这种情况与对“租金贷”的依赖直接相关。
所谓“租金贷”，即租客与金融机构或平台签订协议，长租公寓企业一次性获得金融机构预支付的总房租款，租客此后分期将租金支付给金融机构偿贷。在有稳定客源和收入的情况下，这一模式保证了相关企业现金流，有利于实现“高价收房，跑马圈地”快速扩张。有房屋中介负责人告诉记者，部分企业惯以高于市场的价格租下业主手中的房源，在短时间抢占房源后再抬高租金获利，这种模式就依赖大量使用“租金贷”。
但业内人士也强调，“这种模式风险较大，一旦手中房源空置增加，资本风险急剧升高。”2019年底，住建部等6部门发文要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30% ，超过比例的应当于2022年底前调整到位。据记者了解，此前蛋壳、青客等企业的“租金贷”占比都超出要求不少。
受疫情影响，今年春节后复工时间推迟，租房需求减少，空置率上升。易居中国数据显示，近八成长租公寓企业表示疫情期间出租率与营收同比下降一半以上。长租公寓行业资金压力增大，依赖“租金贷”的部分企业所受压力更大。
浙江大学公共管理学院土地管理系系主任吴宇哲认为，长租公寓“先租再赁”的“吃差价”模式下，营利手段单一，疫情突发，企业经营成本上升，营利渠道贫乏，缺乏有效应对压力的措施。
稳健发展需靠更好服务、控制风险
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，长租公寓为扩张牟利盲目依赖“租金贷”，由此对企业资金、对相关业主和租户利益都会带来风险隐患。
易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，长租公寓企业使用“租金贷”应适度，绝不能形成依赖。“长租公寓后续发展需管控金融操作，进行市场压力测试和空置率带来的风险测试。”
当前已出台相关金融优惠政策帮助企业减轻压力。明源地产研究院首席研究员艾振强认为，相关平台企业不能，也不应依赖业主减租、延付等方式，企业应立足于自救措施。他说，当前不少租户虽被阻隔在家中，但未来租赁需求仍存在，可积极利用网络短视频平台进行宣推，同时举办相关便利优惠活动，提前蓄客。
1月26日，银保监会发布通知，要求对于受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮等行业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。鼓励通过各种方式支持企业战胜疫情灾害，随后各大银行纷纷出台延长还款期限、减免逾期利息、信贷重组等政策。

㈣ 严打租金贷、假房源，政策监管向房屋租赁乱象开刀

长租公寓频频暴雷之际，我国住房租赁领域终于有望迎来首部条例性文件。
9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。条例共八章66条，明确表示严控长租领域“高进低出”、“租金贷”等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。
“《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行规范、约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。”贝壳研究院高级分析师黄卉认为。
在中原地产首席分析师张大伟看来，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，是房地产长效调控政策之一。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，可减少非理性购房需求，避免房地产市场大起大落。
规范引导租赁市场
在我国住房租赁行业，中介机构发布假房源、垄断房源等违规经营问题层出不穷，加上租房备案率低，统筹管理极为困难。为规范市场秩序，此前多地已落地相关细则，包括中介机构乱象专项整治、鼓励登记备案等。
但黄卉认为，随着我国住房租赁行业快速发展，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管，行业也出现长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响租客和房东权益。
“租赁市场越来越重要，租赁调控也越来越迫切，最近几年特别是长租公寓跑路，环境污染等问题频繁出现，迫切需要租赁管理条例出台。”张大伟同样表示。
《条例》首先对市场主体属性进行明确。住房租赁企业指将自有房屋或以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与后者签订住房租赁合同，向其收取租金的企业。房地产经纪机构只能收取住房租赁服务项目的相关费用。
《条例》表示，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案；住房租赁企业租赁住房或房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。
因我国住房租赁登记备案制度起步较晚，各城市普遍面临数据缺乏的问题。“过去租赁市场在备案方面几乎空白，此次明确各类租赁合同都必须备案，有助于促进租赁市场健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。
《条例》还明确，住房租赁企业及其从业人员不得发布虚假房源信息；隐瞒住房租赁的重要信息；以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务；泄露或者不当使用客户信息。
同时，房地产经纪机构在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。
“此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。”黄卉认为，《条例》明确针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，能进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。
严打长租公寓乱象
针对乱象丛生的长租公寓市场，《条例》对“租金贷”给予充分约束，住房租赁企业不得在住房租赁合同中包含租金贷相关内容，更不得以隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求或诱导承租人使用住房租金贷款。
《条例》还指出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等经营行为的，房产管理等部门应将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
早在2015年起，中央多部门便出台政策加快培育住房租赁市场，2017年广东首次提出“租购同权”，而后全国多地试点住房租赁制度，长租公寓迎来长足发展，房企、中介、酒店集团等纷纷抢占市场。
但近年来，长租公寓行业乱象显现，企业不规范使用租金贷、不符合盈利逻辑的“高收低租”运作方式浮出水面，借此积蓄资金池扩张蕴藏极大隐患，一些暴雷企业大多存在这种情况，背后的金融风险不容小觑。
“此次政策对长租公寓暴雷事件给予关注，其中对“高进低出”和“长收短付”等内容给予重点关注。”严跃进认为，类似规定有较积极的意义，若上述行为受到抑制，客观上会减少长租公寓暴雷的风险。
目前，中国租房市场需求量依然庞大，但供需两端的高效匹配问题亟待解决。克而瑞预计，中国房租租赁市场规模在2020年或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿，但全国市场机构化占比仅约5%。
为支持相关市场主体经营发展，《条例》明确，支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。
稳定租金预期
发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。2019年，中央出台的相关政策仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，年底中央经济工作会议更是表明将“大力发展租赁住房”。
此次《条例》明确，设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。
与此同时，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
严跃进认为，这体现了政府对租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”概念；租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息；租金监管制度将加快建立，“稳租金”成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”。
黄卉还表示，《条例》明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时明确对于违法违规市场主体的惩戒措施，利于推动市场良性进化。

㈤ 多地长租公寓平台跑路，涉事租客该如何维权

关于“长租公寓”这个词，很多人有可能还是从前段时间的热播剧《安家》中听到的，但实际上，“长租”这个概念已经出现在人们视野里好几年了，如同几年前的爆火的共享单车一样，许多公司蜂拥而上去争这一块“长租”蛋糕，像行业巨头自如、链家这些遍布全国的平台，早已开始在这条道上稳定行进了。可好景不长，今年的疫情打乱了绝大多数人的计划，同样的，“长租公寓”也摇摇欲坠。

经济紧缩，许多没有资本靠山的小公司的资金链断裂，房东的租金要付，但租客因为疫情封闭在家，房子也租不出去，长期的收支不平衡，让他们再也坚持不下去最终卷款逃跑，留下房东和租客面面相觑。面对这种情况，租客应该联合房东与公司进行沟通协商，无法解决后根据相关法律向法院提起诉讼。

很多长租公寓的价格很低，但保障不足，大家在选择的时候一定要小心，多在网上搜索一下公司的资质。